Znalecký posudek č. 1365-45-2012 Předmětem ocenění je: rodinný dům č.p. 265, s příslušenstvím a pozemkem č. 1928, v katastrálním území Kostelec nad Černými Lesy, obec Kostelec nad Černými Lesy, okres Praha-východ. Objednatel posudku: JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad Praha 4 K Beránku 3 Praha 4 Účel posudku: Exekuční řízení 115 Ex 118/12-20 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 2.12. 2012 posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 30 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, 11.12. 2012 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Kostelec nad Černými Lesy, okres Praha-východ. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Kostelec nad Černými Lesy, okres Prahavýchod je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 387/2011Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2
Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: rodinný dům č.p. 265 Ruská 265 281 63 Kostelec nad Černými Lesy Region: Středočeský Okres: Praha-východ Katastrální území: Kostelec nad Černými Lesy 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.12. 2012 za přítomnosti majitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 2644, ze dne 13.11. 2012 Kopie katastrální mapy Usnesení č.j. 115 Ex 118/12-050, ze dne 5.11. 2012 3
Exekuční příkaz č. 115 Ex 118/12-20, ze dne Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené majitelem nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 2644, ze dne 13. 11. 2012 Vlastník: Bílek Vladimír, Ruská 265, 281 63 Kostelec nad Černými Lesy 1/2 Částečková Renata, Ruská 265, 281 63 Kostelec nad Černými Lesy 1/2 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 265, s příslušenstvím a pozemkem č. 1928, v katastrálním území Kostelec nad Černými Lesy, obec Kostelec nad Černými Lesy, okres Praha-východ. Dům byl postavený přibližně v roce 1931, jako přízemní, částečně podsklepený, s využitým podkrovím. Stavba je situována na malém pozemku tak, že přední část domu tvoří hranici s ulicí a za domem je malinká zahrádka, která je přístupná přes dům. Celý objekt je krytý sedlovou střechou, klempířské konstrukce kompletní, obvodové zdivo je cihelné, okna plastová, dveře hladké do ocelových zárubní, rozvod vody, teplá el. boiler, podlahy beton, dlažby a koberce, ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva. Dům je napojen na veřejnou kanalizaci a vodovod, el. energie je zemním kabelem, plyn zaveden není. Na domě je patrné značné stáří, i když majitel provedl některé výměny konstrukcí, jako např: okna plastová, klempířské konstrukce, vestavba koupelny, na hrubo vnější omítky. Obvodové zdivo je značně provlhlé z postupující zemní vlhkosti. Dispoziční řešení: PP - malý sklípek a schody NP - chodba, schody, sociální zařízení, kuchyň a dva pokoje 4
Podkroví - chodba a pokoj Součástí ocenění je i malý pozemek, který je z větší části zastavěný domem a malý kousek tvoří dvorek za domem. 7. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 265 b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm b 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm b 3 ) Přípojky elektro Al 16 mm2 v zemi b 4 ) Podezdívka z betonu, výška do 60 cm b 5 ) Plot dřevěný laťkový na ocel. sloupky c) Ocenění porovnávacím způsobem c 1 ) Rodinný dům č.p. 265 d) Pozemky d 1 ) Stavební pozemek č. 1928 B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Nákladový způsob 5
a 1 ) Rodinný dům č.p. 265-5 Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 4,10*3,10 = 12,71 m 2 I. Nadzemní podlaží: 10,10*7,90 = 79,79 m 2 Podkroví (zastřešení): 10,10*5,90 = 59,59 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 12,71 m 2 2,10 m I. Nadzemní podlaží: 79,79 m 2 3,00 m Podkroví (zastřešení): 59,59 m 2 2,40 m Obestavěný prostor: I. Podzemní podlaží: I. Nadzemní podlaží: Podkroví (zastřešení): (4,10*3,10)*(2,10) = 26,69 m 3 (10,10*7,90)*(3,00) = 239,37 m 3 (10,10*5,90)*(2,40) = 143,02 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 409,08 m 3 6
Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený Konstrukce, vybavení standardu [%] [%] obj. podíl 1. Základy: P 8,20 100,00 0,46 3,77 2. Zdivo: S 21,20 100,00 1,00 21,20 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80 9. Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,00 1,00 2,30 11. Schody: S 1,00 100,00 1,00 1,00 12. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností: S 2,20 100,00 1,00 2,20 15. Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1,00 16. Vytápění: P 5,20 100,00 0,46 2,39 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4,30 18. Bleskosvod: S 0,60 100,00 1,00 0,60 19. Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3,20 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1,90 21. Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0,00 22. Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4,10 25. Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0,30 26. Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 88,36 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8836 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. Opotř. z [%] [%] [%] [%] části celku 1. Základy: P 8,20 100,0 0,46 3,77 4,27 81 150 54,00 2,3058 7
2. Zdivo: S 21,20 100,0 1,00 21,20 23,99 81 101 80,20 19,2400 3. Stropy: S 7,90 100,0 1,00 7,90 8,94 81 91 89,01 7,9575 4. Střecha: S 7,30 100,0 1,00 7,30 8,26 81 91 89,01 7,3522 5. Krytina: S 3,40 100,0 1,00 3,40 3,85 30 40 75,00 2,8875 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,0 1,00 0,90 1,02 10 30 33,33 0,3400 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,0 1,00 5,80 6,56 85,00 5,5760 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,0 1,00 2,80 3,17 90,00 2,8530 9. Vnější obklady: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 10. Vnitřní obklady: S 2,30 100,0 1,00 2,30 2,60 85,00 2,2100 11. Schody: S 1,00 100,0 1,00 1,00 1,13 81 91 89,01 1,0058 12. Dveře: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,62 85,00 3,0770 13. Okna: S 5,20 100,0 1,00 5,20 5,89 7 50 14,00 0,8246 14. Podlahy obytných S 2,20 100,0 1,00 2,20 2,49 85,00 2,1165 místností: 15. Podlahy ostatních S 1,00 100,0 1,00 1,00 1,13 85,00 0,9605 místností: 16. Vytápění: P 5,20 100,0 0,46 2,39 2,70 90,00 2,4300 17. Elektroinstalace: S 4,30 100,0 1,00 4,30 4,87 90,00 4,3830 18. Bleskosvod: S 0,60 100,0 1,00 0,60 0,68 90,00 0,6120 19. Rozvod vody: S 3,20 100,0 1,00 3,20 3,62 90,00 3,2580 20. Zdroj teplé vody: S 1,90 100,0 1,00 1,90 2,15 10 20 50,00 1,0750 21. Instalace plynu: C 0,50 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 22. Kanalizace: S 3,10 100,0 1,00 3,10 3,51 90,00 3,1590 23. Vybavení kuchyně: S 0,50 100,0 1,00 0,50 0,57 20 25 80,00 0,4560 24. Vnitřní vybavení: S 4,10 100,0 1,00 4,10 4,64 26 30 86,67 4,0215 25. Záchod: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0,34 26 30 86,67 0,2947 26. Ostatní: C 3,40 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 88,36Opotřebení: 78,3956 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8836 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,3920 Základní cena upravená = 11 682,01 Kč/m 3 Plná cena: 409,08 m 3 * 11 682,01 Kč/m 3 = 4 778 876,65 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 78,3956 % Úprava ceny za opotřebení - 3 746 429,02 Kč Rodinný dům č.p. 265 - zjištěná cena = 1 032 447,63 Kč 8
b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 1.1.1. Přípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 2,50 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 2,50 m * 340,- Kč/m = 850,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3230 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,3920 Plná cena: = 4 723,12 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 60 = 66,667 % - 3 148,76 Kč Přípojka vody DN 25 mm - zjištěná cena = 1 574,36 Kč b 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 2,50 m 9
Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 2,50 m * 1 180,- Kč/m = 2 950,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3270 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,3920 Plná cena: = 16 420,24 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,500 % - 10 262,65 Kč Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena = 6 157,59 Kč b 3 ) Přípojky elektro Al 16 mm2 v zemi - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 3.1.1. Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi Kód CZ - CC: 2224 Délka: 2,50 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 2,50 m * 140,- Kč/m = 350,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2410 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,3920 Plná cena: = 1 876,17 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků 10
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 55 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 55 = 36,364 % - 682,25 Kč Přípojky elektro Al 16 mm2 v zemi - zjištěná cena = 1 193,92 Kč b 4 ) Podezdívka z betonu, výška do 60 cm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.15. Podezdívka z monolitického betonu, výška do 60 cm Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Délka: 7,40 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 7,40 m * 950,- Kč/m = 7 030,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,3920 Plná cena: = 36 237,96 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 30 = 33,333 % - 12 079,20 Kč Podezdívka z betonu, výška do 60 cm - zjištěná cena = 24 158,76 Kč 11
b 5 ) Plot dřevěný laťkový na ocel. sloupky - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: 13.6. Plot dřevěný laťkový na dřev. nebo ocel. sloupky Kód CZ - CC: 111 (46.21.11.1) domy rodinné jednobytové Plocha: 7,40*1,10 = 8,14 m 2 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 8,14 m 2 * 435,- Kč/m 2 = 3 540,90 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,3920 Plná cena: = 18 252,49 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 25 = 40,000 % - 7 301,- Kč Plot dřevěný laťkový na ocel. sloupky - zjištěná cena = 10 951,49 Kč c) Pozemky c 1 ) Stavební pozemek č. 1928-27 - 32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra Jedn. cena Cena [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] Zastavěná plocha 1928 123,00 53,69 6 603,87 12
Součet 6 603,87 Úprava ceny příloha č. 21: 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 100 % Úprava ceny celkem 100 % + 6 603,87 Mezisoučet 13 207,74 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,3920 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 68 082,73 Stavební pozemek č. 1928 - zjištěná cena = 68 082,73 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 265 = 1 032 447,63 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody DN 25 mm = 1 574,36 Kč b 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm = 6 157,59 Kč b 3 ) Přípojky elektro Al 16 mm2 v zemi = 1 193,92 Kč b 4 ) Podezdívka z betonu, výška do 60 cm = 24 158,76 Kč b 5 ) Plot dřevěný laťkový na ocel. sloupky = 10 951,49 Kč Venkovní úpravy - celkem = 44 036,12 Kč c) Stavební pozemek č. 1928 = 68 082,73 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 1 144 566,48 Kč 1 144 570,- Kč Porovnávací hodnota a 1 ) Rodinný dům č.p. 265-26a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 13
Poloha objektu: Praha - východ Stáří stavby: 81 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 6 888,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 4,10*3,10 = 12,71 m 2 I. Nadzemní podlaží: 10,10*7,90 = 79,79 m 2 Podkroví (zastřešení): 10,10*5,90 = 59,59 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 12,71 m 2 2,10 m I. Nadzemní podlaží: 79,79 m 2 3,00 m Podkroví (zastřešení): 59,59 m 2 2,40 m Obestavěný prostor: I. Podzemní podlaží: I. Nadzemní podlaží: Podkroví (zastřešení): (4,10*3,10)*(2,10) = 26,69 m 3 (10,10*7,90)*(3,00) = 239,37 m 3 (10,10*5,90)*(2,40) = 143,02 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 409,08 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 79,79 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 152,09 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,91 14
Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0,03 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 81 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + ĺ V i ) * V13 * 0,60 = 0,363 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02 výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + ĺ P i ) = 1,020 i = 1 15
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Exekuční řízení I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + ĺ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,363 * 1,020 * 0,850 = 0,315 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 6 888,- Kč/m 3 * 0,315 = 2 169,72 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 2 169,72 Kč/m 3 * 409,08 m 3 = 887 589,06 Kč Rodinný dům č.p. 265 - zjištěná cena = 887 589,06 Kč b) Pozemky b 1 ) Stavební pozemek č. 1928-27 - 32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 1928 123,00 53,69 6 603,87 Součet 6 603,87 Úprava ceny příloha č. 21: 16
1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 100 % Úprava ceny celkem 100 % + 6 603,87 Mezisoučet 13 207,74 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,3920 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 68 082,73 Stavební pozemek č. 1928 - zjištěná cena = 68 082,73 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 265 = 887 589,06 Kč b) Stavební pozemek č. 1928 = 68 082,73 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem 955 671,79 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 955 670,- Kč Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 265 Zastavěné plochy a výšky podlaží: I. Podzemní podlaží: 4,10*3,10 = 12,71 m 2 I. Nadzemní podlaží: 10,10*7,90 = 79,79 m 2 Podkroví (zastřešení): 10,10*5,90 = 59,59 m 2 17
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I. Podzemní podlaží: 12,71 m 2 2,10 m I. Nadzemní podlaží: 79,79 m 2 3,00 m Podkroví (zastřešení): 59,59 m 2 2,40 m Jednotkové množství: Jednotka: m3 I. Podzemní podlaží: I. Nadzemní podlaží: Podkroví (zastřešení): (4,10*3,10)*(2,10) = 26,69 m3 (10,10*7,90)*(3,00) = 239,37 m3 (10,10*5,90)*(2,40) = 143,02 m3 Jednotkové množství celkem: = 409,08 m3 Ocenění: Základní cena: 9 854,- Kč/m3 409,08 m3 * 9 854,- Kč/m3 = 4 031 074,32 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 78,400 % - 3 160 362,27 Kč Rodinný dům č.p. 265 - výsledná cena = 870 712,05 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 265 = 870 710,- Kč Cena objektů činí celkem 870 710,- Kč 18
Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 265 Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, dům rodinný, 277 m² Cena: 1 499 000 Kč včetně provize Poznámka k ceně: Včetně právního servisu a advokátní úschovy. Adresa: Tuchorazská, Kostelec nad Černými Lesy Datum aktualizace: 10.12.2012 ID zakázky: hel01490 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 277 m 2 Plocha užitná: 277 m 2 Plocha podlahová: 277 m 2 Plocha pozemku: 761 m 2 Voda: Dálkový vodovod Elektřina: 400V Zařízeno: Ne 19
Nabízíme Vám ke koupi rodinný dům 2+1, s celkovou plochou pozemku 761 m2, nacházející se v blízkosti centra města Kostelec nad Černými Lesy. K domu náleží fantastická zahrada s ovocnými stromy, která je obehnaná kamennou zdí, tudíž novým majitelům nabídne naprosté soukromí a odpočinek. Plocha zahrady činí 484 m2. Dům je jednopodlažní, s prostornou půdou, pro uskladňování věcí. Zastavěná plocha s nádvořím je 277 m2. V domě se nacházejí dvě prostorné obytné místnosti, kuchyň se spíží, chodba a koupelna společná s WC. Na podlahách jsou parkety, koberce a lino. Parkovat lze bezpečně na vlastním pozemku. Začátkem roku 2012 je plánované připojení na obecní kanalizaci. Velmi dobrá občanská vybavenost. V obci je škola, školka, obchody, restaurace, příměstská doprava. Dobrá dostupnost do Prahy (30 km). Dům je okamžitě připraven k předání. Prodej, dům rodinný, 40 m² Cena: 1 499 000 Kč včetně provize Poznámka k ceně: vč. provize realitní kanceláře Adresa: Skalka, Kostelec nad Černými Lesy Datum aktualizace: 12.12.2012 ID zakázky: 13477 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 44 m 2 Plocha užitná: 40 m 2 Plocha podlahová: 40 m 2 Plocha pozemku: 380 m 2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano 20
Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Doprava: Autobus Prodej rodinného domu v obci Kostelec nad Černými lesy. Po částečné rekonstrukci. Rodinný dům se nachází v klidné ulici, na okraji obce. V této chvíli jsou zde nová plastová okna, nové rozvody vody, nová elektřina a nová střecha. Zbývá dokončit vnější a vnitřní omítky a izolaci domu, kde je již provedeny výkopové práce. Na pozemku o velikosti 380m2 se dále nachází zahradní altán a vlastní malá pískovcová jeskyně ve skále na kraji pozemku. Prodej, dům rodinný, 41 m² Cena: 1 117 200 Kč Poznámka k ceně: Cena včetně právních služeb, provize a DPH Adresa: Skalka, Kostelec nad Černými Lesy Datum aktualizace: 26.11.2012 ID zakázky: 059-N01539 Budova: Cihlová Stav objektu: Ve výstavbě Poloha domu: Samostatný Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Venkovská Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 1 Plocha zastavěná: 45 m 2 21
Plocha užitná: 41 m 2 Plocha pozemku: 1 064 m 2 Plocha zahrady: 994 m 2 Rozměry - šířka: 5 m Rozměry - délka: 8 m Rozměry - výška: 4 m Výška stropu: 2.7 m Voda: Místní zdroj Topení: Lokální elektrické Odpad: Septik Nabízíme Vám k prodeji rozestavěný domek k bydlení či rekreaci ve staré zástavbě v Kostelci nad Černými Lesy. Zděný domek o zastavěné ploše 45 m2 (8,38 x 5,38 m) se nachází na obdélníkovém převážně rovinatém pozemku o celkové ploše 1 064 m2 při jeho západní straně u hlavního vstupu na pozemek. Na současný stav je vypracovaný projekt pro menší domek 1+1, elektřina 320/220V. Nyní je hotová hrubá stavba, osazena okna a dveře, bez omítek vnitřních i vnějších. Rozpočet projektu stavby je cca 400 tisíc. Zahrada je vzrostlá s ovocnými i okrasnými stromy, ve východní části pozemku je na cca 30 m2 původní dřevěná chatka k rekonstrukci a za ní pak svah na ploše asi 50 m2. Pozemek je oplocený, zdrojem vody je studna, městský vodovod je u pozemku. Lze využít existující projekt budovy k nízkorozpočtovému bydlení či rekreaci, připadně lze domek rozšířit, nebo pozemek využít ke stavbě podle vlastního vkusu a potřeb a stávající stavbu využít jako garáž, dílnu či jiné technické zázemí. Hypotéku Vám rádi pomůžeme vyřídit. V Kostelci nad Černými Lesy je veškerá občanská vybavenost, dopravní dostupnost je dobrá nejen směrem do Prahy (metro Háje nebo Hostivař, Říčany 16 km - 20 minut), autobusová zastávka cca 150 m od pozemku. Nádherné okolí umožňuje vyžití rekreační, sportovní i kulturní. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] 1 1 499 000,- Kč 1,00 0,95 0,90 1,00 1,00 1,00 1,30 985 880,77 2 1 499 000,- Kč 1,00 0,85 0,80 1,00 1,00 1,00 1,04 980 115,38 3 1 117 200,- Kč 1,00 0,94 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 997 659,60 Součet: 2 963 655,75 Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: 987 885,25 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 980 115,38 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 997 659,60 Kč/jedn. Základní cena: 987 885,25 Kč 1,00 á 987 885,25 Kč/ = 987 885,25 Kč Rodinný dům č.p. 265 - výsledná cena = 987 885,25 Kč 22
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 265 = 987 890,- Kč Cena objektů činí celkem 987 890,- Kč Srovnávací hodnota a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 265 Jednotka: m3 Jednotkové množství: I. Podzemní podlaží: (4,10*3,10)*(2,10) = 26,69 jedn. I. Nadzemní podlaží: (10,10*7,90)*(3,00) = 239,37 jedn. Podkroví (zastřešení):(10,10*5,90)*(2,40) = 143,02 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 409,08 jedn. Podlaží: I. Podzemní podlaží zp = 12,71 m 2 výška= 2,10 m I. Nadzemní podlaží zp = 79,79 m 2 výška= 3,00 m Podkroví (zastřešení) zp = 59,59 m 2 výška= 2,40 m Ocenění: Základní cena: 9 854,- Kč/jedn. 409,08 m 3 á 9 854,- Kč/m 3 = 4 031 074,32 Kč Věcná hodnota nemovitosti: = 4 031 074,32 Kč 23
Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: 950 000,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: 1 050 000,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,236 C B = 0,242 C C = 0,248 C D = 0,254 C E = 0,260 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 1,180 Orientace ke světovým stranám: C 5 1,240 Konfigurace terénu: E 3 0,780 Poloha vzhledem k centru obce: D 5 1,270 Převládající zástavba: E 5 1,300 Inženýrské sítě: B 5 1,210 Doprava: D 5 1,270 Obchod a služby: C 5 1,240 Školství: C 5 1,240 Zdravotnictví: C 5 1,240 Kultura, sport, ubytování: C 5 1,240 Úřady: C 2 0,496 Pracovní možnosti: C 5 1,240 Životní prostředí: D 5 1,270 Přírodní lokalita: C 5 1,240 Změna v zástavbě: C 5 1,240 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,248 Typ stavby: C 5 1,240 Možnost dalšího rozšíření: A 1 0,236 Obyvatelstvo: D 5 1,270 Názor znalce: B 5 1,210 92 22,900 Koeficient k = 22,900 / 92 = 0,2489 Korekce ceny * 0,2489 Rodinný dům č.p. 265 - výsledná cena = 1 003 334,40 Kč 24
Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 265 = 1 003 330,- Kč Cena objektů činí celkem 1 003 330,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemek č. 1928-27 - 32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 1928 123,00 53,69 6 603,87 Součet 6 603,87 Úprava ceny příloha č. 21: 1.4.1 pozemek se zvýšenou úrovní sjednaných cen 100 % Úprava ceny celkem 100 % + 6 603,87 Mezisoučet 13 207,74 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 2,3920 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1550 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 68 082,73 Stavební pozemek č. 1928 - zjištěná cena = 68 082,73 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemek č. 1928 = 68 080,- Kč Cena pozemků činí celkem 68 080,- Kč 25
Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemek č. 1928 Pozemek oceněný metodou tříd polohy. Název: zastavěná plocha a nádvoří parcelní číslo: 1928 výměra: 123 m 2 Výměra pozemku celkem = 123 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: 4 031 074,32 Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 80 m 2 Pozemek pro stavbu obytného domu bez provozních prostor Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 2 Intenzita využití pozemku: Třída 2 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 2 Obytný sektor: Třída 3 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 3 Průměrná třída polohy: 2,40 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 2,40 Podíl ceny stavebního pozemku: 1,50 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: (4 031 074,32 Kč * 1,50 %) / (100,0-1,50 %) = 61 386,92 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: 61 386,92 Kč / 123 m 2 ) = 499,08 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: 61 386,92 Kč Stavební pozemek č. 1928 - výsledná cena = 61 386,92 Kč 26
Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemek č. 1928 = 61 390,- Kč Cena pozemků činí celkem 61 390,- Kč Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemek č. 1928 Výchozí cena: = 300,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,10 B - typ stavebního pozemku: * 1,30 C - typ polohy: * 1,30 D - územní připravenost, infrastruktura: * 1,00 E - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 557,70 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 557,70 Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha a nádvoří p.č. 1928123 m 2 Výměra stavebních pozemků: 123 m 2 123,00 m 2 á 557,70 Kč/m 2 = 68 597,10 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = 68 597,10 Kč Stavební pozemek č. 1928 - výsledná cena = 68 597,10 Kč 27
Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemek č. 1928 = 68 600,- Kč Cena pozemků činí celkem 68 600,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Stavební pozemek č. 1928 Seznam porovnávaných pozemků: Název reálná obchodovatelná hodnota již zastavěného pozemku Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] 500,- 1 500,00 1,00 1,00 500,00 500,- / 1,000 Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha anádvoří p.č. 1928123 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 123 m 2 123,00 m 2 á 500,- Kč/m 2 = 61 500,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = 61 500,- Kč Stavební pozemek č. 1928 - výsledná cena = 61 500,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Stavební pozemek č. 1928 = 61 500,- Kč Cena pozemků činí celkem 61 500,- Kč 28
C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: 887 590,- Kč 68 080,- Kč 955 670,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Věcná hodnota podle THU: Administrativní cena objektů: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Administrativní cena pozemků: Cena metodou tříd polohy: Porovnávací cena pozemků: Cena indexovou metodou: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: 870 710,- Kč 887 590,- Kč 987 890,- Kč 1 003 330,- Kč 958 742,- Kč 68 080,- Kč 61 390,- Kč 61 500,- Kč 68 600,- Kč 65 000,- Kč 1 023 742,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: 987 890,- Kč 61 500,- Kč 1 049 390,- Kč Obvyklá cena: 1 050 000,- Kč slovy: jedenmilionpadesáttisíc Kč 29
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne 3. 1. 1991 pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 1365-45-2012 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne 11.12. 2012 Jiří K o p e c k ý Meinlinova 312 190 16 P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: +420 281 971 998 Mobil: +420 737 256 762 www.volny.cz/odhadynemo E-mail: odhadynemo@volny.cz 30