ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014. spoluvl.podílu: 1/2 na pozemku p.č.154/1 s rodinným domem čp.648 a příslušenstvím v Buštěhradě, okres: Kladno.

Transkript

1 ZNALECKÝ POUDEK /2014 spoluvl.podílu: 1/2 na pozemku p.154/1 s rodinným domem čp.648 a příslušenstvím v Buštěhradě, okres: Kladno. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - j.088ex 143/09 ul.petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona 151/1997 b., o oceňování majetku ve znění zákonů 121/2000 b., 237/2004 b., 257/2004 b., 296/2007 b., 188/2011 b., 350/2012 b., 303/2013 b. a 340/2013 b. a vyhlášky MF ČR 441/2013 b., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 17 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 -2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol tanovit cenu spoluvlastnického podílu 1/2 na pozemku p.154/1 s rodinným domem čp.648 a jeho příslušenstvím v k.ú. a obci Buštěhrad, ul.pražská, okres: Kladno; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Rodinný dům - spoluvl.podíl: 1/2 Lidická Buštěhrad Kraj: tředočeský Okres: Kladno Obec: Buštěhrad Katastrální území: Buštěhrad Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv 2 16 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - ntegrovaná doprava a železniční zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) 0,85 0,85 1,03 0,95 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O ,51 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.šebka Václava. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem dne při prohlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne (j.088EX 143/09) - exekuční příkaz ze dne žádost Exekutorského úřadu Kladno o vypracování znaleckého posudku ze dne výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne údaje zjištěné na MěstÚ Buštěhrad dne :

3 -3- a/ plán změny adaptačních prací a přístavby vstupu z 10/1972 vypracovaný ng.kimlem b/ ústřední vytápění v r.1974 c/ vodovodní přípojka v r údaje zjištěné na Magistrátě města Kladna dne : a/ nová bytová jednotka vznikla rozhodnutím ze dne pod j.9852/1973/m b/ stavební povolení na adaptační práce a nástavbu domu ze dne Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha 4 znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Plán změny adaptačních prací a přístavby z října r.1972 cca odpovídá skutečnosti. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl :1/2 pozemku p.154/1 s rodinným domem čp.648 v západní části města Buštěhrad, v ulici Pražské. Příslušenství rodinného domu tvoří 1 vedlejší stavba, venkovní úpravy a trvalé porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.154/1 B. ZNALECKÝ POUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona 151/1997 b., o oceňování majetku ve znění zákonů 121/2000 b., 237/2004 b., 257/2004 b., 296/2007 b., 188/2011 b., 350/2012 b., 340/2013 b. a 303/2013 b. a vyhlášky MF ČR 441/2013 b., kterou se provádějí některá ustanovení zákona 151/1997 b. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.154/1 Jedná se o pozemek mírně svažitý k severu, přístupný po zpevněné komunikaci a s možností napojení na všechny inženýrské sítě. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání ndex omezujících vlivů pozemku 1. važitost pozemku a expozice - važitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace V, a Z -0,01

4 -4-2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Jedná se o průměrnou polohu, bez dalších úprav... 6 ndex omezujících vlivů O 1 + 0,990 i1 ndex trhu s nemovitostmi 1. ituace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodejnost spoluvl.podílu 1/2 je nižší než u celé nemovitosti...! 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu V záplav -0,06-0,04 4 ndex trhu T P5 * (1 + ) 0,900 i1 ndex polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m V 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11 0,02-0,10-0,02

5 -5- ndex polohy P P1 * (1 + ) 0,900 i2 Celkový index T * O * P 0,900 * 0,990 * 0,900 0,802 tavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,51 Typ Název 4 odst. 1 Parcelní číslo 154/1 zastavěná plocha a nádvoří tavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem Výměra [m2] 61 ndex Koef. 0,802 Jedn. cena [Kč/m2] 1 200,20 Upr. cena [Kč/m2] 1 200,20 Cena [Kč] , ,20 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.648 Jedná se o rodinný dům čp.648 oddělený od původního domu čp.81(původní stáří je stanoveno odhadem - doklady se nedochovaly...) a tato část byla přestavěna v r.1973 do dnešní podoby (nová bytová jednotka ve 2. nadzemním podlaží). Obvodové zdivo v přízemí je o tl.65 cm kamenné popř.smíšené. tropy nad přízemím jsou klenbové (zrcadlová klenba), okna jsou plastová, schodiště je železobetonové s kobercem z přízemí a na půdu je žebříkové, dřevěné schodiště; krov je dřevěný, hambálkový(s vrcholovou vaznicí). Přízemí je dispozičně členěno na dílnu, kuchyň, WC, kotelnu a chodbu se schodištěm; ve 2.nadzemním podlaží je chodba, koupelna, WC, komora, obývací pokoj, balkon a 2 ložnice; nad 2.nadzemním podlaží je půdní prostor. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci; plynová přípojka je vyvedena na domě; vytápění je el.přímotopným kotlem a ohřev TUV je zajištěn el.bojlerem. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní : vjezdová dřevěná vrata, cihelná dlažba, přípojky všech inženýrských sítí, oplocení, zahradní bazének. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: táří stavby: Základní cena ZC (příloha 24): Rodinný dům 35 porovnávací metoda tředočeský kraj, obec obyvatel let 3 511,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 13,60*7,40+4,50*3,60 2.nadz.podl.: 13,60*7,40+4,50*3,60+4,30*1,0 116,84 m2 121,14 m2

6 -6- Název podlaží 1.nadz.podl.: 2.nadz.podl.: Zastavěná plocha 116,84 m2 121,14 m2 Konstrukční výška 3,10 m 2,90 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: 2.nadz.podl.: (13,60*7,40+4,50*3,60)*(3,10) (13,60*7,40+4,30*1,0)*2,90+4,50*3,60*2,40+ 5,0*1,0*1,0 sklepní prostor: 3,70*4,30*2,30 zastřešení: 13,60*7,40*(0,25+3,15/2)+4,50*3,60*2,0/2 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 2,04 362,20 m3 348,21 m3 36,59 m3 199,87 m3 946,87 m3 116,84 m2 237,98 m2 ZP1 ZP Výpočet indexu cenového porovnání ndex vybavení 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. tavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří let: s 1-5 * 0,500 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 ndex vybavení V (1 + Vi) * V13 * 0,600 0,530 Vi typ B -0,01-0,08 V 0,03 0,02 0,08 0,85

7 -7- i1 ndex trhu s nemovitostmi 1. ituace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodejnost spoluvl.podílu 1/2 je nižší než u celé nemovitosti...! 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu V záplav -0,06-0,04 4 ndex trhu T P5 * (1 + ) 0,900 i1 ndex polohy pozemku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m V 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 0,02-0,10-0,02 11 ndex polohy P P1 * (1 + ) 0,900 i2 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC * V 3 511,- Kč/m3 * 0, ,83 Kč/m3 CP OP * ZCU * T * P 946,87 m3 * 1 860,83 Kč/m3 * 0,900 * 0, ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem ,- Kč

8 -8- Vedlejší stavba (kolna,sklad) Jedná se o zděný objekt se sedlovou střechou a taškovou krytinou; stáří je stanoveno odhadem. Obvodové zdivo je cihelné o tl.30cm a stropy jsou z ocel.nosníků a hurdisek, vrata jsou dřevěná, elektroinstalace je nefunkční... Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: vislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274 ndex trhu s nemovitostmi 1. ituace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Prodejnost spoluvl.podílu 1/2 je nižší než u celé nemovitosti...! 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu V záplav -0,06-0,04 4 ndex trhu T P5 * (1 + ) 0,900 i1 ndex polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m V -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti

9 -9- komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 11 ndex polohy P P1 * (1 + ) 0,900 i2 Koeficient pp T * P 0,810 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 7,0*5,35+2,0*3,0 1.nadz.podl. [m2] 43,45 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 43,45 m2 2,50 m Název 1.nadz.podl. Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.nadz.podl. (7,0*5,35+2,0*3,0)*(2,50) zastřešení 7,0*5,35*1,20/2 [m3] 108,63 m3 22,47 m3 (PP podzemní podlaží, NP nadzemní podlaží, Z zastřešení) Název Typ 1.nadz.podl. zastřešení Obestavěný prostor - celkem: NP Z Obestavěný prostor 108,63 m3 22,47 m3 131,10 m3 Popis a hodnocení standardu ( standard, N nadstandard, P podstandard, C nevyskytuje se, A přidaná konstrukce, X nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. tropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce Obj. podíl [%] C 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 7,10 31,80 19,80 7,30 8,10

10 Úprava povrchů 8. chodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace oučet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: X C C 6,10 3,00 1,10 8,20 5,80 6,10 3,00 8,20 91,40 0,9140 Ocenění Základní cena (dle příl. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl dle KP): * * * 1 250,0, ,0750 Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 131,10 m3 * 2 371,- Kč/m , ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou táří (): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: % * / PCŽ % * 60 / 80 75,0 % Koeficient opotřebení: (1-75,0 % / ) Nákladová cena stavby CN Koeficient pp Cena stavby C * * 0, ,- Kč 0, ,29 Kč Vedlejší stavba (kolna,sklad) - zjištěná cena ,29 Kč Cena staveb celkem ,29 Kč Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Jedná se o smíšené trvalé porosty: 3 jabloně - Nk; 1 smrk pichlavý, 2 smrky, 2 zeravy, 1 bříza, 1 listnatý strom; oceněno zjednodušeným způsobem. míšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Kč m2 m2 Kč * , , ,00

11 Trvalé porosty - zjištěná cena ,- Kč Cena porostů celkem Pozemek p.154/1 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * ,- Kč ,49 Kč 1/2 Pozemek p.154/1 - zjištěná cena ,- Kč C. REKAPTULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek p.154/ ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč ,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny: Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji RD v této lokalitě a po zhodnocení stavu na trhu s nemovitostmi, mohu konstatovat, že dle mého názoru je: Obvyklá cena 1/2 nemovitosti ,-Kč (slovy:jedenmilionjednostotisíckč)

12 Jednotlivá práva a závady (věcná břemena, nájemní smlouvy) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod j.pr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem /2014.

13 Rodinný dům čp.648na st.p.154/1,buštěhrad,okres:kladno Pohled severovýchodní Pohled východní

14 Pohled jihovýchodní Vedlejší stavba

15 RD/ přízemí - pokoj RD/1.patro - koupelna