ZNALECKÝ POSUDEK. č. 424/6504/2013

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 424/6504/2013 o obvyklé ceně bytového domu č.p. 205 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely 38, k.ú. Chrochvice, obec Děčín, část obce Děčín VII-Chrochvice, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 424/6504/2013 LV no.: 173 Name of subject / Předmět ocenění: Bytový dům č.p. 205 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely 38, k.ú. Chrochvice, obec Děčín, část obce Děčín VII-Chrochvice, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Ústecká 205/130, Děčín VII-Chrochvice GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: bytový dům č.p. 205 Čísla parcel Parcel of land nr. 38 Appurtenances: Příslušenství: venkovní úpravy (přípojky IS, zpevněné plochy a oplocení) Size: Velikost 144 m 2 Location in the town: Poloha v obci: část obce Děčín VII-Chrochvice Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura: město Děčín s úplnou občanskou vybaveností Unit price: Jednotková cena 400 Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: 70 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: bytová 127 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 770 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Income: Výnosy: m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 68 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 173 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Josefa Heřmánka, bytem Družstevní č.p. 683, Benešov nad Ploučnicí. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 173 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - pohledávky z úvěru ve výši ,-Kč a veškeré budoucí pohledávky vymezené v zástavní smlouvě, které mohou vzniknout do , až do výše ,-Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ ), - zástavní právo exekutorské - pro pohledávku ve výši 480,-Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, oprávnění pro Město Benešov nad Ploučnicí. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Podle sdělení osoby přítomné prohlídce je byt v 2. nadzemním podlaží bytového domu předmětem nájemního vztahu. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyla předložena nájemní smlouva, není údajný nájemní vztah zohledněn v návrhu obvyklé ceny. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 173 není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 173 jsou evidována tato zástavní práva: - zástavní právo smluvní - pohledávky z úvěru ve výši ,-Kč a veškeré budoucí pohledávky vymezené v zástavní smlouvě, které mohou vzniknout do , až do výše ,-Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ ), - zástavní právo exekutorské - pro pohledávku ve výši 480,-Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, oprávnění pro Město Benešov nad Ploučnicí. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 173 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití k bydlení. Z informací zjištěných na místě je více než polovina podlahové plochy budovy určena k bydlení, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - oceňované nemovitosti se nachází v blízkosti řeky Labe - v případě povodní dochází k částečnému zaplavování oceňovaného domu (nemovitosti se nacházejí v povodňové zóně ČAP II. - území se zvýšenou pravděpodobností vzniku povodně nebo záplavy) - nemovitosti jsou situované u rušné silnice a u železniční trati - dům je ve zhoršeném stavebně technickém stavu - malá výměra pozemku Strong points / silné stránky: - nebyly zjištěny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 173 pro k.ú. Chrochvice a obec Děčín, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Chrochvice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla provedena dne za přítomnosti pí Petry Linhartové, uživatelky bytu v 2. nadzemním podlaží bytového domu

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Chrochvice Kód obce: Název obce: Děčín Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0421 Název okresu: Děčín Název kraje: Ústecký Poloha v obci: část obce Děčín VII-Chrochvice Infrastructure / infrastruktura: Statutární město Děčín patří k významným městům Ústeckého kraje ( obyvatel), nachází se v severovýchodní části Ústeckého kraje, nedaleko státní hranice s Německem, přibližně 20 km od krajského města Ústí nad Labem a přibližně 100 km od centra hlavního města Prahy. Město Děčín je bývalým okresním městem, je zde veškerá občanská vybavenost, dostupnost všech úřadů, velmi dobrá infrastruktura včetně vysokého školství. Po dopravní stránce je město Děčín dobře dostupné, leží na křižovatce několika významných silničních tahů, je důležitým železničním uzlem a je také významným říčním přístavem. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti se nacházejí v části obce Děčín VII-Chrochvice, v lokalitě zastavěné několika objekty užívanými k bydlení, v blízkosti silnice I/62 spojující města Ústí nad Labem a Děčín. Podle sdělení osoby přítomné prohlídce se v lokalitě nachází rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Bytový dům č.p. 205: Bytový dům č.p. 205 je řadová koncová stavba situovaná na pozemku čís. parcely 38, k.ú. Chrochvice. Dispoziční řešení: Bytový má jedno podzemní podlaží (suterén) a tři nadzemní podlaží (přízemí, 1. a 2. patro). Vnitřní dispozice domu je tvořena: - v podzemním podlaží schodištěm a suterénními prostory, - v každém ze tří nadzemních podlažích chodbou se schodištěm a jedním bytem o velikosti 1+1 s příslušenstvím. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z pálených cihel, se založením pravděpodobně na základových pasech zděných z kamene, stropy jsou s rovným podhledem, střecha je pultová s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, schodiště jsou betonové s povrchem stupňů z broušeného teraca, povrchy podlah tvoří keramická dlažba, laminátové plovoucí podlahy a povlaky z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné do dřevěných i kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, na sociálních zařízení a v kuchyních doplněné keramickými obklady, vnější povrchy tvoří stříkaná fasádní omítka. Dům má rozvod el. proudu, pitné a teplé užitkové vody, kanalizace a zemního plynu, topení je ústřední teplovodní s plynovým kotlem, příprava teplé vody je v elektrických zásobníkových ohřívačích (el. bojlerech), kuchyně a sociální zařízení bytů jsou vybaveny standardními zařizovacími předměty, sociální zařízení jsou vybavena standardními zařizovacími předměty (v bytech v 1. a 3. nadzemním podlaží část vybavení chybí). Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří domu činí přibližně 80 roků. Dům byl v letošním roce zasažen povodní, vlivem této skutečnosti jsou suterénní prostory a prostory bytu v 1. nadzemním podlaží ve špatném stavebně technickém stavu, dále vlivem zatopení části domu není funkční vytápění, jelikož plynový kotel se nachází v suterénu, který byl zaplaven. Vybavení bytů v 1. a 3. nadzemním podlaží částečně chybí. Další stavby: Příslušenství bytového domu č.p. 205 tvoří venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy a oplocení). Venkovní úpravy nejsou samostatně oceněny a v obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství

5 Pozemek: Pozemek čís. parcely 38, k.ú. Chrochvice, o výměře 144 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek z převážné části zastavěný bytovým domem č.p. 205, nezastavěná část pozemku je tvořena prostorem před vstupem do domu. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. Oceňovaný pozemek je přístupný z pozemku čís. parcely 3/1, k.ú. Chrochvice (ostatní plocha - silnice, vlastník: Statutární město Děčín)

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) bytového domu č.p. 205 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely 38, k.ú. Chrochvice, obec Děčín, část obce Děčín VII-Chrochvice, okres Děčín, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 19. listopadu 2013 Slovy: Čtyřistaosmdesáttisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č. 173 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní - pohledávky z úvěru ve výši ,-Kč a veškeré budoucí pohledávky vymezené v zástavní smlouvě, které mohou vzniknout do , až do výše ,-Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ ), - zástavní právo exekutorské - pro pohledávku ve výši 480,-Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení, oprávnění pro Město Benešov nad Ploučnicí. Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Podle sdělení osoby přítomné prohlídce je byt v 2. nadzemním podlaží bytového domu předmětem nájemního vztahu. Vzhledem ke skutečnosti, že nebyla předložena nájemní smlouva, není údajný nájemní vztah zohledněn v návrhu obvyklé ceny. Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 424/6504/2013. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 3. prosince

7 PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 424/6504/2013 LV no.: 173 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 bytový dům č.p , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 38 zastavěná plocha a nádvoří Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč 1 byt v 1. NP 40, , byt v 2. NP 42, , byt v 3. NP 43, , Odhad nákladů na uvedení bytů do pronajímatelného stavu Yeld value Výnosová hodnota Kč Item no. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty Komentář cenové úpravy 1 2 Bytový dům Děčíně, Kladenská ulice Bytový dům Děčíně, Litoměřická ulice Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč ,00 XII-13 nestanoven ,00 0,70 nabídka RK *1), BD ve špatném stavu, byty 1+1, 2+kk, možnost bytu v podkroví nabídka RK *2), ,00 XII-13 nestanoven ,00 0,40 BD se zanedbanou údržbou, 3x byt o dispozici Bytový dům v obci Trmice, okres Ústí nad Labem nabídka RK *1), ,00 XII-13 nestanoven ,00 0, BD v dobrém stavu, 3x byt o dispozici 2+1 1) nabídka realitní kanceláře Reality office Jana Vojtíšková, Děčín 2) nabídka realitní kanceláře NEXT REALITY, Ústí nad Labem 3) nabídka realitní kanceláře Bart Reality, s.r.o., Brno Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,976 mil.kč 0,486 mil.kč 0,489 mil.kč 0,480 mil.kč

9 Situace lokality Mapa oblasti

10 A B B1 C D Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela CZ0421 Děčín Vlastník, jiný oprávněný Jiná práva Jiné zápisy VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Vlastnické právo Heřmánek Josef, Družstevní 683, Benešov nad Ploučnicí Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro - Bez zápisu Obec: Kat.území: Chrochvice List vlastnictví: Děčín V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě zastavěná plocha a nádvoří Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Děčín VII-Chrochvice, č.p. 205 Identifikátor /2384 Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k o Zástavní právo smluvní pohledávky z úvěru ve výši ,-Kč a veškeré budoucí pohledávky vymezené v zástavní smlouvě, které mohou vzniknout do , až do výše ,-Kč Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Parcela: 38 V-1584/ /62, Krč, Praha, RČ/IČO: Stavba: Děčín VII-Chrochvice, V-1584/ č.p. 205 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-1584/ o Zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 480,-Kč včetně příslušenství a nákladů soudního řízení Město Benešov nad Ploučnicí, Parcela: 38 Z-9657/ náměstí Míru 1, Benešov nad Stavba: Děčín VII-Chrochvice, Z-9657/ Ploučnicí, RČ/IČO: č.p. 205 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Plzeň-město - Mgr.Ing. Jiří Prošek č.j. 134 EX-08012/ ze dne Z-9604/ Bez zápisu Způsob využití Způsob ochrany rozsáhlé chráněné území Na parcele bydlení rozsáhlé chráněné území 38 Podíl E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-1747/ Pro: Heřmánek Josef, Družstevní 683, Benešov nad Ploučnicí RČ/IČO: /2384 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, kód: 502. strana 1

11 Okres: CZ0421 Děčín VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :15:02 Obec: Kat.území: Chrochvice List vlastnictví: Děčín V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, kód: 502. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: :35:26 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, kód: 502. strana 2

12

13 Bytový dům č.p. 205 v Děčíně, v části obce Děčín VII-Chrochvice, okr. Děčín Jižní pohled Jihovýchodní pohled Východní pohled Severní pohled 1. NP - kuchyně 1. NP - pokoj

14 1. NP - sociální zařízení 2. NP - kuchyně 2. NP - pokoj 2. NP - sociální zařízení 3. NP - kuchyně 3. NP - pokoj

15 3. NP - sociální zařízení Suterén