ZNALECKÝ POSUDEK. č. 243/7333/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 243/7333/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 96 s rodinným domem č.p. 90 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 623/4, k.ú. Chrášťany u Dřemčic, osada Chrášťany, obec Podsedice, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 243/7333/2015 LV no.: 136 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 96 s rodinným domem č.p. 90 s příslušenstvím a pozemek čís. parcely 623/4, k.ú. Chrášťany u Dřemčic, osada Chrášťany, obec Podsedice, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Chrášťany 90, Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): Kč Kč nestanoven Kč Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 96, 623/4 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení a další venkovní úpravy střední část osady minimální MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : zděný nezjištěna m 2 Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: 74 m 2 Resident area: Bytové plochy: Storage area: Skladové plochy: 334 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 1081 Kč/ m 3 Income: Příjem: nezjištěn 70 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 202 m Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Oceňované nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 136 jsou v podílovém spoluvlastnictví Kateřiny Pazderové, bytem Pekařská 110/4, Předměstí, Litoměřice (podíl ½) a SJM Pavla a Stanislavy Sedláčkových, oba bytem Jana Zajíce 2872/20, Severní Terasa, Ústí nad Labem (podíl ½). Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 136 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo exekutorské ve výši ,-Kč s příslušenstvím na podíl ½ s oprávněním pro VŠEOBECNOU ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNU ČESKÉ REPUBLIKY (IČ: ), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Děčín 112 EX-4865/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne zástavní právo exekutorské ve výši ,-Kč s příslušenstvím na podíl ½ s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. (IČ: ), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha-východ 081 EX-32381/ Y ze dne Právní moc ke dni zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. (IČ: ), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 136 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidované na listu vlastnictví č. 136, neboť dražbou zaniknou. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 136 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 136 jsou evidována následující zástavní práva: - zástavní právo exekutorské ve výši ,-Kč s příslušenstvím na podíl ½ s oprávněním pro VŠEOBECNOU ZDRAVOTNÍ POJIŠŤOVNU ČESKÉ REPUBLIKY (IČ: ), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Děčín 112 EX-4865/ ze dne Právní účinky zápisu ke dni Zápis proveden dne zástavní právo exekutorské ve výši ,-Kč s příslušenstvím na podíl ½ s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. (IČ: ), listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Praha-východ 081 EX-32381/ Y ze dne Právní moc ke dni zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. (IČ: ), listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 136 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidované na listu vlastnictví č. 136, neboť dražbou zaniknou. Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 90 je v katastru nemovitostí evidován jako stavba se způsobem využití rodinný dům. V současné době není oceňovaný dům užíván. Aby bylo možné užívat oceňovaný rodinný dům k bydlení, je nutná rekonstrukce. Weak points / slabé stránky: - malá výměra pozemku - zanedbaná údržba domu - chybí část vnitřního vybavení Strong points / silné stránky: - dobré silniční spojení (nájezd na dálnici D8 je ve vzdálenosti 8 km) - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 136 pro k.ú. a Chrášťany u Dřemčic a obec Podsedice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. a Chrášťany u Dřemčic a obec Podsedice, prokazující stav k datu , vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě dne Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne , v 15:00. Pan Pavel Sedláček (spoluvlastník) neměl v uvedeném termínu prohlídky k dispozici klíče od domu, nebylo tedy umožněno bližší zaměření nemovitosti a prohlídka vnitřních prostor rodinného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů, informací a fotografií zaslaných panem Sedláčkem

5 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Chrášťany u Dřemčic Kód obce: Název obce: Podsedice Počet obyvatel obce: 659 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Střední část Infrastructure / infrastruktura: Obec Podsedice se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice. Vzdálenost od bývalého okresního města Litoměřic je asi 18 km, vzdálenost do Prahy zhruba 70 km. Obec je dobře napojena na silniční dopravu, obcí prochází silnice I. třídy č. 15 Most Litoměřice Česká Lípa, v obci se nachází železniční stanice Podsedice. V obci je základní občanská vybavenost zahrnující obecní úřad, knihovnu, základní a mateřskou školu, obchod, restauraci. Osada Chrášťany se nachází zhruba 1 km západně od Podsedic. V osadě je minimální občanská vybavenost. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí ve střední části osady Chrášťany v zástavbě rodinných domů. Podle dostupných informací jsou v lokalitě inženýrské sítě vody, elektrického proudu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů domu nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů, informací a fotografií zaslaných panem Sedláčkem spoluvlastníkem. Rodinný dům č.p. 90: Rodinný dům č.p. 90 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 96, k.ú. Chrášťany u Dřemčic. Dispoziční řešení: Jedná se o rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Podle informací od pana Sedláčka spoluvlastníka je v domě jeden byt o dispozici 1+1, který se nachází v 1. nadzemním podlaží (přízemí) a sestává z pokoje a místnosti pro kuchyň. V půdním prostoru je možnost podkrovní vestavby. Konstrukční řešení a vybavení domu: Svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je sedlového tvaru s krytinou z pálených tašek, žlaby a svody jsou z plechu, chybí hromosvod, podlahy v 1. NP betonové a dřevěné, v půdním prostoru dřevěné, okna jsou plastová, dveře převážně dřevěné náplňové, vnitřní omítky štukované, vnější omítky jednovrstvé i štukované. Rodinný dům má vnitřní instalace elektrického proudu, vody a kanalizace. V domě není kuchyňská linka. V současné době je dům bez vytápění, v minulosti byl vytápěn elektrickými přímotopy. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu nebylo zjištěno. Na základě stavebních prvků a dispozice, lze odhadovat stáří na zhruba 90 let. Stavebně-technický je podprůměrný. Nebyly zjištěny žádné statické nebo jiné vážné vady, ale je znát chybějící údržba, vyšší opotřebení některých konstrukcí, a také chybí část vnitřního vybavení. Zhruba před deseti lety byla vyměněna původní dřevěná okna za plastová a umístění dřevěného schodiště do půdního prostoru. Půdní prostor byl zčásti pobit OSB deskami. Celkové opotřebení je odhadem stanoveno na 70%. Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 96, k.ú. Chrášťany u Dřemčic, o výměře 130 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území. Pozemek je zčásti zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 90. Zbývající část pozemku tvoří dvůr. Pozemek čís. parcely 623/4, k.ú. Chrášťany u Dřemčic, o výměře 72 m 2 je v katastru nemovitostí evidovaný jako zahrada se způsobem ochrany rozsáhlé chráněné území a zemědělský půdní fond. Pozemek je užíván jako zahrada

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 96 s rodinným domem č.p. 90 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 623/4, k.ú. Chrášťany u Dřemčic, osada Chrášťany, obec Podsedice, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 136 pro k.ú. Chrášťany u Dřemčic, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. září 2015 Slovy: Třstašedesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: ,- Kč Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 136 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions / omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 136, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Nebyla zjištěna žádná omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 136, která dražbou nezaniknou. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 243/7333/2015. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 19. září

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 243/7333/2015 LV no.: 136 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , venkovní úpravy Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 96 zastavěná plocha a nádvoří /4 zahrada Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient cenové úpravy Cena za objekty Komentář Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný důmv obci Chodovlice, okr. Litoměřice nabídka *1), RD s 1 NP a , nestanoven ,00 0,70 půdním prostorem, dispozice , mírně lepší stavebnětechnický stav, blízká lokalita 2 Rodinný dům v obci Vlastislav, okr. Litoměřice , nestanoven ,00 0,50 nabídka RK *2), RD s 1 NP a podkrovím a půdním prostorem, dispozice 3+1 a garáž, obdobný stavebně-technický stav mírně lepší, blízká lokalita 3 Rodinný dům v obci Třebívlice, okr. Litoměřice , nestanoven ,00 0,50 nabídka RK *3), RD s 2 NP, dispozice 3+1, dům po částečné rekonstrukci, stavebnětechnický stav výrazně lepší než u domu oceňovaného, blízká lokalita s širší obč. vybaveností 1) nabídka na serveru 2) nabídka realitní kanceláře VH Finrea s.r.o. 3) nabídka realitní kanceláře RE/MAX Ability Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,443 mil.kč nebyla stanovena 0,361 mil.kč 0,360 mil.kč

8 Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 90, osada Chrášťany, obec Podsedice, okres Litoměřice, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti

9

10 Fotodokumentace rodinný dům č.p. 90, osada Chrášťany, obec Podsedice, okres Litoměřice, Ústecký kraj Příjezd k domu Pohled na dům č.p. 90 Pohled na dům č.p. 90 Pohled na dům č.p. 90 ze dvora Pozemek čís. par. 623/4

11 Fotodokumentace interiéru od p. Sedláčka - spolumajitele Kuchyně Pokoj Schodiště Půdní prostor Umývadlo v koupelně Sprchový kout