Znalecký posudek č /2014

Transkript

1 Znalecký posudek č /2014 č.j. 180 EX 7528/12 O obvyklé ceně nemovitostí pozemků na St. 36 o ploše 540 m 2, zastavěná plocha a nádvoří a na p.p.č. 66/2 o ploše 312 m 2, zahrada, stavba objektu bydlení č.p. 12 na St. 36 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 33 v katastrálním území Hředle u Zdic, v obci Hředle, okres Beroun, kraj Středočeský ve vlastnictví: Dagmar Urbanová, Přístavní 1111/40, Holešovice, , Praha 7. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov tel.: Ocenění obsahuje 13 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen v archivu odhadce. V Trutnově, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit pozemky na St. 36 o ploše 540 m 2, zastavěná plocha a nádvoří a na p.p.č. 66/2 o ploše 312 m 2, zahrada, a stavbu objektu bydlení č.p. 12 na St. 36 s příslušenstvím, vše zapsáno na LV 33 v katastrálním území Hředle u Zdic, v obci Hředle, okres Beroun, kraj Středočeský ve vlastnictví: Dagmar Urbanová, Přístavní 1111/40, Holešovice, , Praha 7. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. a zákona 151/1997 Sb., v platných zněních ke dni ocenění. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány, jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní). Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. Obvyklá cena je znalcem stanovena na základě skutečností, které jsou v posudku uvedeny a dále na základě úvah znalce, které nelze doložit, protože jsou duševními pochody a jsou dány zkušenostmi. Lze je jistým způsobem doargumentovat proti položeným otázkám. Nelze však předem na nepoložené otázky v posudku argumentovat nebo odpovědět. Po zvážení těchto zjištěných skutečností jsem stanovil cenu, která je mým názorem. Dražba nemovitosti, pokud se jí zúčastní dostatečný počet zájemců a nenastanou mimořádné podmínky, by měla tuto obvyklou cenu, stanovenou znalcem v rozumném intervalu potvrdit. Po uvážení všech okolností zjištěných při prohlídce a dalších skutečností včetně vývoje trhu nemovitostí (stagnace) je stanovena obvyklá cena. 2. Informace o nemovitosti název: Objekt bydlení č.p. 12 s příslušenstvím adresa: Hředle kraj: Středočeský okres: Beroun obec: Hředle katastrální území: Hředle u Zdic Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 počet obyvatel obce: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti povinné. Prohlídka uvnitř objektu nebyla znalci umožněna, základní informace byly podány. Znalec provedl prohlídku zvenku se zaměřením. Podklady a informace o vývoji nemovitosti znalec zjišťoval v místě. Byla provedena fotodokumentace. Získané podklady prohlídkou považuji v tomto případě dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení o ustanovení znalce 180 Ex 7528/12-35 ze dne Výpis z katastru nemovitostí LV 33 ze dne Kopie katastrální mapy z webu nahlížení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne Oceňovací předpisy Zákon 151/1997 Sb. a Vyhláška 3/2008 Sb. v platném znění 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV: Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Hředle Katastrální území: Hředle u Zdic (648931) List vlastnictví číslo: 33 Vlastník: Urbanová Dagmar, Přístavní 1111/40, Holešovice, Praha 7 Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem. Nemovitosti nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena. Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena: - zástavní právo exekutorské 2x - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 2x - zahájení exekuce - nařízení exekuce 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. 7. Celkový popis nemovitosti Vesnice Hředle je začleněna územně pod okres Beroun a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Hořovice. Obec Hředle se rozkládá asi čtrnáct kilometrů jihozápadně od Berouna a osm kilometrů severně od města Hořovice. Území této menší vesnice trvale obývá asi 340 obyvatel. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště a sportovní hřiště. Dále bychom v obci našli knihovnu. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Vesnice Hředle leží v průměrné výšce 238 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Celková katastrální plocha obce je 1236 ha, z toho orná půda zabírá pouze dvacet procent. Dvě třetiny katastru obce jsou pokryté lesem. Vzhledem ke geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Poloha nemovitosti v obci: Nemovitost čp. 12 se nachází ve střední části obce severovýchodně cca 200 m od obecního úřadu, na okraji zástavby v rozptýlené nepravidelné zástavbě rodinných domků a rekreačních objektů 30 m od zpevněné Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 komunikace. Okolní terén je poměrně svažitý, objekt a část zahrady jsou na částečně upraveném terénu s využitím nerovností při založení objektu. Přístup k nemovitosti je po zpevněné cestě. Vlaková zastávka v obci není, autobusová zastávka je cca 100 m. Přístup a příjezd k nemovitosti je z veřejného pozemku po zpevněné komunikaci. Pozemek je ve tvaru přibližně obdélníku. Objekt bydlení je ze smíšeného zdiva převážně kamenného, údajně zde bydlel rychtář, objekt je dvoupodlažní, na západní straně od objektu se nachází hospodářský objekt a malá zahrada. Objekt má sedlovou střechu s hřebenem ve směru jihovýchod-severozápad. Jedná se o nepodsklepený objekt se dvěma podlažími a půdou. Schodiště do 2. NP je venkovním zastřešeným schodištěm. Vjezd na pozemek je jihovýchodně od objektu. Nemovitost je oplocena plotem z různých materiálů v různých stupních životnosti, nebo je na hranici objekt. Vstup do objektu je z jihu a ze severu. Parkování u nemovitosti je možné na vlastním pozemku dvora. Východní část objektu je porostlá břečťanem včetně střešní krytiny. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro v zemi, veřejný vodovod. Kanalizace a plyn v dosahu nejsou, objekt je napojen do septiku. Objekt je užíván k bydlení. Pro zařazení do kategorie rodinný dům objekt nesplňuje podmínky. Nemovitost je ve zhoršeném technickém stavu. Modernizace a rekonstrukce objektu byla prováděna v minulosti nedostatečně, provedené práce a materiály dosahují nižšího standardu. Předpokládaná dispozice: 1. PP: není 1. NP: vstupní chodba, obytný pokoj, koupelna, WC, technická místnost, nevyužité hospodářské skladovací prostory 2. NP: chodba, 2x pokoj, kuchyň, nevyužité hospodářské skladovací prostory podkroví: půdní prostor 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Bydlení č.p. 12 2) Hospodářská budova b) Pozemky 1) Pozemky c) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 4

5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Bydlení č.p. 12 Objekt je veden v katastru jako objekt bydlení, objekt není podsklepený, základy domu jsou kamenné s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti. Výšky stropů nedosahují rozměrů pro zařazení jako stavba rodinného domu, pouze jako rekreační objekt. Zdivo objektu je smíšené - dřevěné, cihelné a kamenné tl cm, bez zateplení s drobnými deformacemi. Stropy jsou v 1. NP jsou cihelné klenby, v obytných místnostech 2. NP trámové s rovným podhledem. Střešní konstrukce je dřevěný vázaný sedlový krov s drobnými deformacemi. Střešní krytina je z betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinku. Parapety nejsou, okna jsou osazeny do úrovně líce zdiva. Vnitřní omítky předpokládám štukové hladké místy poškozené vlhkostí. Fasáda je štuková, hladká poškozená vlhkostí. Vnější sokl je kamenný. Vnitřní obklady předpokládám standardní pórovinové. Schody jsou venkovní dřevěné bez podstupnic. Dveře v objektu předpokládám dřevěné náplňové. Okna jsou dřevěné dvojité špaletové a jednoduché, střešní okna nejsou. Podlahy jsou dřevěné prkenné s krytinou PVC. V ostatních místnostech je běžná dlažba. Vytápění objektu je předpokládám lokální el. přímotopy a na tuhá paliva. Elektroinstalace je světelná a motorová s automatickými jističi. Bleskosvod není proveden. Vnitřní vodovod předpokládám v provedení studená a teplá voda v koupelně a v kuchyni. Ohřev vody předpokládám el. bojlerem. Plyn není zaveden. Kanalizace je předpokládám svedena ze všech zařizovacích předmětů do septiku. Veřejná kanalizace není v dosahu. Kuchyň je předpokládám v 2. NP vybavená standardně, kuchyňskou linkou a sporákem bez digestoře. Koupelnu a WC předpokládám v 1. NP. Technický stav objektu je zhoršený s předpokladem údržby některých prvků a výměny dalších dožitých konstrukcí. Údržba je prováděna nedostatečně, stáří původního objektu je více než 100 let. Objekt pochází z roku V posledních 15 letech byla provedena výměna střešní krytiny. 2) Hospodářská budova Hospodářská část je jako samostatně stojící na západ od objektu. Obsahuje garáž a je možnost průjezdu na zahradu za objekt. Konstrukce je jako u hlavní stavby, Vnitřní omítky nepředpokládám. Krytina je z betonových tašek, stáří předpokládám let. Stáří objektu předpokládám více než 85 let. b) Pozemky 1) Pozemky Pozemky jsou v jednom funkčním celku se stavbami. Terén je na terénu skloněném k jihozápadu, v místě stavby je částečně upravený. Ocenění a) Objekty a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.1.1) Bydlení č.p Zatřídění pro potřeby ocenění Rekreační chalupa: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 Kód standardní klasifikace produkce: Koeficient změny ceny stavby: 2,126 chalupy pro rekreaci Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1. NP 2,30 m 8 10 = 80,00 m 2 2. NP 2,20 m 8 10 = 80,00 m 2 Součet: 4,50 m 160,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba = 400,00 m 3 zastřešení 3,2/ = 128,00 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 528,00 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 7,10 % Podstandardní 2. Zdivo smíšené 75 cm 22,30 % Podstandardní 3. Stropy trámový strop s rovným podhledem 8,40 % Standardní 50 % cihelné klenby Podstandardní 50 % 4. Střecha dřevěný vázaný krov, umožňující podkroví 5,20 % Standardní 5. Krytina betonové tašky BRAMAC 3,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 0,80 % Standardní 85 % Nevyskytuje se 15 % 7. Vnitřní omítky vápenná štuková hladká 6,20 % Standardní 60 % vápenná štuková hladká poškozená Podstandardní 40 % 8. Fasádní omítky štuková vápenná 3,10 % Standardní 60 % vápenná štuková hrubá poškozená Standardní 40 % 9. Vnější obklady 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady pórovinové 2,30 % Standardní 50 % Nevyskytuje se 50 % 11. Schody dřevěné venkovní 2,40 % Podstandardní 12. Dveře dřevěné náplňové 3,30 % Standardní 13. Okna dřevěná dvojitá špaletová a dřevěná jednoduchá 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností dřevěné prkenné 2,20 % Podstandardní 75 % betonové s keramickou dlažbou Standardní 25 % 15. Podlahy ostatních místností kamenná dlažba 1,10 % Standardní 16. Vytápění lokální kamny na tuhá paliva, přímotop 4,40 % Podstandardní 17. Elektroinstalace 220/380 V, pojistkové automaty 4,10 % Standardní 18. Bleskosvod není 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studená i teplá voda 3,00 % Standardní 20. Zdroj teplé vody el. bojler 1,80 % Standardní 21. Instalace plynu není 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace ze všech zařizovacích předmětů do jímky 2,80 % Standardní 23. Vybavení kuchyně sporák kuchyňská linka 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení vana, umyvadla 5,10 % Standardní 25. Záchod splachovací 0,40 % Standardní 26. Ostatní oplocení, venkovní úpravy 3,60 % Standardní 50 % není Nevyskytuje se 50 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 7,10 % 0, Zdivo 0,54 22,30 % 0, Stropy 0,54 8,40 % 50 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 1,852 0,80 % 15 % 0,0012 Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 7. Vnitřní omítky 0,54 6,20 % 40 % 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,40 % 0, Vnitřní obklady 0,54 1,852 2,30 % 50 % 0, Schody 0,54 2,40 % 0, Podlahy obytných místností 0,54 2,20 % 75 % 0, Vytápění 0,54 4,40 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0, Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % 0, Ostatní 0,54 1,852 3,60 % 50 % 0,0180 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,7138 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,7138 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1260 Základní jednotková cena upravená: = 2 397,71 Kč/m 3 Základní cena upravená: 528,00 m ,71 Kč/m 3 = ,88 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 85 roků Opotřebení: 75,000 % Odpočet opotřebení: ,88 Kč 75,000 % ,16 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,72 Kč Bydlení č.p. 12 určená cena: ,72 Kč a.1.2) Hospodářská budova 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,492 Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,075 Podlaží: 1. NP Výška: 4,00 m Zastavěná plocha: 6 12 = 72,00 m 2 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba = 288,00 m 3 zastřešení ,2/2 = 115,20 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 403,20 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy kamenné, nefunkční izolace proti zemní vlhkosti 6,20 % Podstandardní 2. Obvodové stěny smíšené 30,40 % Podstandardní 3. Stropy není 19,30 % Nevyskytuje se 4. Krov dřevěný vázaný krov, umožňující podkroví 10,80 % Standardní 5. Krytina betonové tašky BRAMAC 6,90 % Standardní 6. Klempířské práce nejsou 1,90 % Nevyskytuje se 7. Úprava povrchů vápenná štuková hladká poškozená vlhkostí 4,90 % Standardní 50 % nedokončené Podstandardní 50 % 8. Schodiště 3,80 % Nevyskytuje se 9. Dveře vrata 3,10 % Standardní 10. Okna nejsou 1,00 % Nevyskytuje se 11. Podlahy betonové 6,80 % Podstandardní 12. Elektroinstalace 220/380 V, 4,90 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 6,20 % 0, Obvodové stěny 0,54 30,40 % 0, Stropy 0,54 1,852 19,30 % 0, Klempířské práce 0,54 1,852 1,90 % 0, Úprava povrchů 0,54 4,90 % 50 % 0, Schodiště 0,54 1,852 3,80 % 0, Okna 0,54 1,852 1,00 % 0, Podlahy 0,54 6,80 % 0,0367 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,4924 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,4924 Polohový koeficient K 5 : 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0750 Základní jednotková cena upravená: = 1 021,73 Kč/m 3 Základní cena upravená: 403,20 m ,73 Kč/m 3 = ,54 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 85 roků Předpokládaná další životnost: 15 roků Opotřebení: / ( ) = 85,000 % Odpočet opotřebení: ,54 Kč 85,000 % ,31 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,23 Kč Hospodářská budova určená cena: ,23 Kč Ceny objektů včetně opotřebení: 1) Bydlení č.p ,72 Kč 2) Hospodářská budova ,23 Kč Cena objektů včetně opotřebení činí celkem: ,95 Kč Cena po zaokrouhlení: , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8

9 b) Pozemky b.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Název okresu: Hředle Beroun Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo 0,70 plyn 5 Dopravní obslužnost obce IV. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,80 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 2 450, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 296,35 Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index cenového porovnání dle 4: I = I O = 1,000 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 296,3500 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 176 zastavěná plocha a nádvoří ,25 4 odst. 2 Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,80 = 237,0800 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 177 zahrada ,44 Součet cen všech typů pozemků: = ,69 Kč Pozemky určená cena: ,69 Kč c) Ocenění porovnávací metodou 1. RD Kroučová, RK REALITY KAŠPAR, s.r.o., Husovo náměstí 22, Rakovník Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 9

10 RD o dispozici 3+l v obci Kroučová na okrese Rakovník s vl. pozemkem (585 m2). V částečně podsklepeném RD se nacházejí 3 obytné místnosti, kuchyně, koupelna a veranda. Podkroví vhodné k vybudování půdní vestavby. V podsklepené části RD se nachází chlév a v prostoru pod verandou WC. Okna RD orientována na jih a západ. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Na pozemku vystavěna hospodářská budova (stodola 110 m2) s garáží, kolna, venkovní sklep (kopaný), vlastní studna a jímka. RD připojen na obecní vodovod, el. proud 220/380 V. Vhodné podmínky i k rekreačním účelům. V okolí obce krásné lesy a rybníky. V obci OÚ, obchod a restaurace. Dopravní obslužnost - do 3km vzdálené střediskové obce Řevničov je autobusem, který jezdí 5x/den kde jsou obchody, lékař, lékárna, škola, školka, restaurace. Obec Kroučová se nachází 15 km od Rakovníka a 12 km od Nového Strašecí. Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Kroučová (okres Rakovník) Datum aktualizace: ID zakázky: CER00850 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Plocha zastavěná: 210 m 2 Užitná plocha: 585 m 2 Plocha podlahová: 100 m 2 Plocha pozemku: 585 m 2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 400V 2. RD Senomaty - Nouzov, RK REALITY KAŠPAR, s.r.o., Husovo náměstí 22, Rakovník částečně podsklepený RD o dispozici 3+1 ve velice klidné lokalitě obce Senomaty-Nouzov na okrese Rakovník s vl. pozemkem (369 m2). V RD se nachází obývací pokoj (18 m2), ložnice (12 m2), kuchyně (6 m2), dětský pokoj (14 m2), chodba (4 m2 + 4 m2), koupelna (5 m2), WC (2 m2) a kotelna (2m2). Na obytnou část navazuje stavba uhelny s venkovní terasou. Objekt je napojen na obecní vodovod, 220/380V, na pozemku vlastní studna a jímka, v roce 2013 bude vybudována obecní kanalizace. Vytápění etážové kotel na tuhá paliva, v roce 2010 provedena celková rekonstrukce topení a el. proudu, rozvody v Cu. V obci restaurace, ostatní kompletní občanská vybavenost v obci Senomaty (1 km), v okolí krásná příroda. Dopravní obslužnost: autobusové a vlakové spojení (Rakovník 9 km). Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena vč. právního servisu Adresa: Senomaty - Nouzov (okres Rakovník) Datum aktualizace: ID zakázky: CER00160 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Plocha podlahová: 90 m 2 Plocha pozemku: 369 m 2 Sklep: Ano Parkování: Ano 3. RD Krušovice, RK REALITY KAŠPAR, s.r.o., Husovo náměstí 22, Rakovník RD v klidné lokalitě obce Krušovice na okrese Rakovník. V částečně podsklepeném RD se t.č. nachází v přízemí byt o dispozici 2+1 s příslušenstvím, chodbami a verandou (90 m2), podkroví vhodné pro vybudování půdní vestavby (viz foto a přiložené plány). RD napojen na obecní vodovod a kanalizaci, el. proud 220/380V, plynová přípojka na hranici pozemku. Vytápění ÚT elektrokotel (rozvody v Cu) v kombinaci s krbovými kamny, na pozemku vlastní studna, venkovní bazén, garáž s montážní jámou a kolna. V obci základní občanská vybavenost, dopravní obslužnost: autobusové spojení ve směru Praha, K. Vary, Rakovník, Kladno. Obcí prochází rychlostní komunikace Praha K. Vary (Praha 42 km, Rakovník 11 km). V okolí obce krásné lesy, rybníky a cyklostezky. Celková cena: Kč za nemovitost Adresa: Krušovice (okres Rakovník) Datum aktualizace: Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 10

11 ID zakázky: CER00813 Stav: Rezervováno Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Plocha zastavěná: 140 m 2 Užitná plocha: m 2 Plocha podlahová: 90 m 2 Plocha pozemku: m 2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední elektrické Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 400V Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy, stáří, vybavení a dalších faktorů tak, aby se blížily co nejvíce oceňované nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří. Byly vybrány porovnatelné nemovitosti v lokalitě do 10 km. Při porovnávání nemovitostí je potřeba dále vzít v úvahu venkovní úpravy, vedlejší objekty, porosty a velikost pozemků. Nemovitosti byly vybrány podle podobného technického stavu a velikosti. Úprava byla provedena za podílové vlastnictví více vlastníků. Za množství je uvažována podlahová plocha obytné části budovy v m 2. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena Množství (M) (VC) K polohy K vybavení K stáří K tech.stavu K RK Jednotková cena Váha (V) (JC) 1 RD , Kč 100,00 m 2 1,05 0,90 1,00 0,95 0, ,48 Kč 1,0 2 RD , Kč 90,00 m 2 1,00 0,80 1,00 0,90 0, ,20 Kč 1,0 3 RD , Kč 90,00 m 2 0,95 0,80 1,00 0,90 0, ,40 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K polohy K vybavení K stáří K tech.stavu K RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 6 791,48 Kč 6 875,36 Kč 7 041,40 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 6 875,36 Kč Množství: 90,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Úprava ceny: Objekt stodoly je samostatně uvažován v ceně 80 tis. Kč hospodářská část , Kč Cena po úpravě: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 11

12 C. Rekapitulace Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti bez závad dle odborného odhadu znalce činí: , Kč Cena slovy: sedmsettisíc Kč b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena: nezjištěna: 0,- Kč c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna: 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňovaných nemovitostí činí , Kč slovy sedmsettisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, Ing. Daniel Jakwerth Skřivánčí Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 12

13 D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV 33 k.ú. Hředle u Zdic Kopie katastrální mapy, ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace pohledy, detaily 3 listy 1 list 1 list 1 list Ing. Daniel Jakwerth, Skřivánčí 770, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 13