ZNALECKÝ POSUDEK Č. 838/119/2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 838/119/2013 o obvyklé ceně nemovitosti - objektu bydlení č.p. 167, stojícího na pozemku parc.č. St. 18/2, objektu bydlení č.p. 216 (byl odstraněn), stojícího na pozemku parc.č. St. 18/3, a pozemků parc.č. St. 18/2 a St. 18/3 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Ovčáry u Kolína, obec Ovčáry, okres Kolín, kraj Středočeský. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ , Praha 6 IČ: DIČ: CZ Účel posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 8121/12-47 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/ Praha 8 IČ: Mob: Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. podle stavu k rozhodnému dni Posudek obsahuje včetně titulního listu 24 stran textu, a je vyhotoven ve 3 vyhotoveních. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a jedno vyhotovení je uloženo v archivu Zhotovitele. V Praze dne

2 OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod Znalecký úkol Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti Obvyklá cena Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS Administrativní cena Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Prohlídka nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Práva a závady spojené s předmětem ocenění Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI Poloha a vnější vlivy Objekt bydlení č.p. 167 s příslušenstvím Pozemky Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Záplavové mapy pro danou lokalitu Prohlížečka záplavových území Shrnutí C. Posudek VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování D. Závěrečný výrok E. Znalecká doložka F. Seznam příloh Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 24

3 A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitosti uvedených v exekučním příkazu č.j. 167 EX 8121/12-15, tedy objektu bydlení č.p. 167, stojícího na pozemku parc.č. St. 18/2, objektu bydlení č.p. 216 (byl odstraněn), stojícího na pozemku parc.č. St. 18/3, a pozemků parc.č. St. 18/2 a St. 18/3 vč. příslušenství; to vše v k.ú. Ovčáry u Kolína, obec Ovčáry, okres Kolín, zapsané na listu vlastnictví č. 204 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kolín. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád). 2. Identifikace nemovitosti a vlastníka dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovitost: * LV č. 204 pro k.ú. Ovčáry u Kolína, obec Ovčáry, okres Kolín, kraj Středočeský ALV: BLV: SJM Böhm Jan a Böhmová Jana, náměstí Jana Zajíce 7, Vítkov, Československé Armády 1945, Místek, Frýdek-Místek; identifikátor: /5424, /1856 Stavby: Ovčáry, č.p. 167; způsob využití bydlení; na parc.č. St. 18/2 Ovčáry, č.p. 216; způsob využití bydlení; na parc.č. St. 18/3 - byl odstraněn Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc.č. St. 18/2 zastavěná plocha a nádvoří 98 m 2 parc.č. St. 18/3 zastavěná plocha a nádvoří 236 m 2 3. Vymezení pojmů obvyklá cena, tržní hodnota a administrativní cena nemovitosti 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 24

4 3.2. Tržní hodnota dle Standardu 1 IVS 2005 Dle International Valuation Standards 2005, str : Tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měl být majetek směněna k datu ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím při transakci mezi samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve kterém by obě strany jednaly informovaně, rozumně a bez nátlaku Administrativní cena Administrativní cena nemovitosti je cena zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. 4. Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovitosti; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k.ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č.j. číslo jednací; č. číslo; parc.č. parcelní číslo; č.p. číslo popisné; GP geometrický plán B.Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitostech ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitosti účastnit a zpřístupnit tak i její interiér. Doporučený dopis s kontaktováním povinného nebyl vrácen prostřednictvím České pošty, proto předpokládám, že byl o místním šetření informován. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 204 ze dne , k.ú. Ovčáry u Kolína, obec Ovčáry, okres Kolín; vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce pro Soudní exekutor Ivanko Igor JUDr. viz.příloha Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 24

5 Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 8121/12-47 ze dne Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 204 dálkový náhled Kopie katastrální mapy, k.ú. Ovčáry u Kolína dálkový náhled - viz.příloha Územní plán obce Ovčáry Informace získané při místním šetření Informace získané od stavebního úřadu o odstranění stavby č.p. 216 Kupní smlouva ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni , V4607/ Mapa oblasti viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz.příloha Záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti Databáze realizovaných obchodů s nemovitostmi a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. Zákon č. 513/1991 Sb. (obchodní zákoník) ve znění pozdějších předpisů Zákon o znalcích a tlumočnících č.36/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, s.isbn Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 24

6 Ing. Zbyněk Zazvonil Výnosová hodnota nemovitostí. Praha: Ceduk, s. ISBN Ing. Zbyněk Zazvonil Oceňování nemovitostí výnosový přístup textová část - cvičení. Praha: Vysoká škola ekonomická v Praze Institut oceňování majetku, nakladatelství: Oeconomica, s. ISBN Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Orientační ceny rozpočtových ukazatelů stavebních objektů dle měrných jednotek objekt báze II. Pololetí 2010, Porings, s.r.o. Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Financování developerských projektů (2009) Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) Trend Report 2006, 2008, Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 24

7 5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 204 ze dne váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí č. 204 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti - viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto posudku uvažováno. Jiné závady plomba P Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 204 je dále u nemovitostí uvedena plomba P údaje výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů č.j.: Z-2065/ a Z-2481/ Řízení se týkají poznámky a zástavního práva soudních exekutorů. Tato skutečnost není ve znaleckém posudku zohledněna Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb. Dle vyjádření odboru výstavby (stavební úřad) města Kolín byl na stavbu č.p. 216 vydán souhlas s odstraněním stavby čj. SU 38738/ /2008-sko ze dne Při místním šetření, které se konalo Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 24

8 dne , bylo zjištěno, že stavba je odstraněna v souladu se souhlasem s odstraněním stavbu. Evidence katastru nemovitostí tedy není v souladu se skutečným stavem. K nemovitosti nebyla získána stavební dokumentace, dům nebyl zpřístupněn, a proto muselo být přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Obvyklá cena nemovitosti se podle této metody získá vynásobením stanovené střední hodnoty srovnávaných nemovitostí po úpravě hodnototvornými faktory a měrné jednotky, na základě které je oceňovaná nemovitost srovnávána. U rezidenčních nemovitostí je při dostatku informací za měrnou jednotku obvykle zvolena tzv. započitatelná plocha. Tato měrná jednotka se běžně užívá v praxi u většiny bank působících na českém trhu hypotečních úvěrů, její výpočet se provádí podle zásad schválených Pracovní skupinou oceňování majetku při České bankovní asociaci Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 24

9 osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání taktéž vypočtena administrativní cena porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 7.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Kolín v obci Ovčáry v ulici Kolínská ve vzdálenosti cca. 5 km severovýchodním směrem od centra Kolína u továrny TPCA v k.ú. Ovčáry u Kolína. Jedná se o středně velikou obec s pouze základní občanskou vybaveností rozkládající se v rovinaté zemědělsky orientované krajině nedaleko řeky Labe, v okolí obce převažují pole, východním směrem od obce jsou také rozsáhlé lesy. Nemovitost se nalézá v centrální části obce asi 200 m západně od obecního úřadu. Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v 5 km vzdáleném Kolíně. V obci převažuje původní zástavba rodinných domů a zemědělských stavení. Obec je průměrně dostupná osobní i veřejnou dopravou po silnicích II. třídy, nájezd na dálnici D11 (exit 50 či exit 42) jsou vzdáleny 8 km, městem Kolín prochází další silnice I. třídy. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné veřejné komunikaci, parkovací možnosti jsou na pozemku majitele. Z veřejné dopravy je v obci zastávka autobusů (Kolín Městec Králové), které zajišťují průměrné spojení s okolím. Z inženýrských sítí jsou v místě k dispozici elektřina, vodovod, kanalizace i plyn. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód okresu Název obce Kód obce Správní obvod CZ0204 Ovčáry * 0 1 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 24

10 Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku let; 7 obydlené domy; 8 obydlené byty; 9 pošta, 10 matrika; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 1, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1 Okénka 9 12: (ano = 1, ne = 0) 7.2. Objekt bydlení č.p. 167 s příslušenstvím Jedná se o krajní řadový podsklepený zděný rodinný dům lichoběžníkového tvaru s obytným přízemím a stavebně neupraveným podkrovím, stojí na rovinatém pozemku v centrální části obce ve staré zástavbě obdobných RD. Pozemky jsou oplocené zděným plotem společně s částí cizího pozemku parc.č. 1229/1, na kterém se také nachází garáž a kůlna. Vzhledem ke skutečnosti, že tato garáž a kůlna se nachází na cizím pozemku a nebylo zjištěno, že povinný je také vlastník těchto staveb, nejsou tyto stavby v posudku zohledněny. Pozemek i dům jsou neudržované a pravděpodobně již několik let nejsou obývané. Vstup do domu je ze severu přímo z chodníku (veřejná komunikace) do mezipatra mezi 1.PP a 1.NP, přízemí je tedy zvýšené, parapet okna je cca. 2 m nad úrovní terénu. Vstup do domu je pravděpodobně také možný z jihu ze dvora. Do ulice má dům 1 plastové okno, malé dřevěné okno, luxfery nad vstupními dveřmi a kovová okna v 1.PP. Západní štítová stěna domu je bez oken, další okna jsou orientovaná pouze na jih do dvora. Z inženýrských sítí je objekt pravděpodobně napojen na elektřinu, vodovod a kanalizaci, plyn je pouze v ulici. Způsob využití / skutečné užívání objektu: Dle výpisu z katastru nemovitosti je způsob využití objektu bydlení, což je v souladu s možným využitím. V současnosti však dům dle obyvatele obce není užíván. Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca. 80-ti lety Počet podlaží: 1 podzemní podlaží + 1 nadzemní podlaží + půda Základy: betonové bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z pálených plných cihel, štít částečně z šedých tvárnic Stropy: pravděpodobně dřevěné trámové s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový, krov dřevěný Krytina střechy: pálené tašky Klempířské konstrukce: podokapní žlaby, dešťové svody, oplechování okenních parapetů a střešních prostupů z pozinkovaného plechu Vnější povrchy: omítka břízolitová, 1.PP je obloženo kamenem Vstupní dveře do objektu: dřevěné do kovových zárubní Vrata: nejsou Okna: dřevěná zdvojená, plastové okno, luxfery, kovová okna v 1.PP Bleskosvod: není proveden Komíny: 1x POPIS INTERIÉRU (pravděpodobně): Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: nejsou provedeny Schody: konstrukce: betonová Dveře: dřevěné hladké plné a prosklené s kovovými zárubněmi a dřevěnými prahy Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dřevěné, z PVC a keramické dlažby Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 24

11 Vytápění: lokální na tuhá paliva Ohřev teplé vody: nezjištěn Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené vody Hygienické vybavení: není provedeno nebo podstandardní Vnitřní kanalizace: odkanalizování do veřejného řádu Vnitřní plynovod: není Elektroinstalace: kompletní rozvod světelného proudu (230V) Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno Údržba: zanedbaná Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné. Informativní odhad obestavěného prostoru rodinného domu Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.PP 9*8,5 2,4 m 76,50 m m 3 1.NP 9*8,5 2,8 m 76,50 m m 3 zastřešení - podkroví 9*8,5 - půda 0,8 m 76,50 m 2 61 m 3 9*8,5*3,4*0,5 - sedlová střecha 130 m 3 Obestavěný prostor 589 m 3 Zastavěná plocha 1.NP 77 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží 230 m 2 Informativní odhad vnitřních výměr rodinného domu Podlaží Místnost Podlahová plocha Zohledněno Započitatelná plocha sklepy - odhad 0,75 x zastavěná plocha 1.PP 57,38 50% 28,69 m 2 1.PP Započitatelná plocha 1.PP 28,69 m 2 obytné prostory - odhad 0,75 x zastavěná 1.NP 57,38 100% 57,38 m 2 plocha 1.NP Započitatelná plocha 1.NP 57,38 m 2 Celková započitatelná plocha 86,06 m 2 Stáří a stavebně technický stav Objekt byl postaven dle odborného odhadu před cca. 80-ti lety, ke dni místního šetření je převážně v původním nevalném až špatném stavu, vybavení neodpovídá dnešním standardním požadavkům na bydlení. Dle informací jednoho z obyvatel obce má dům směrem do dvora vybitá okna, ale i interiér to se však z veřejně přístupných míst nepodařilo ověřit. Směrem do ulice je poměrně nové plastové okno, na západní štítové fasádě je patrný obrys původního objektu č.p. 216, který byl odstraněn. V 1.PP v západní stěně chybí dveře do sklepa, okna v 1.PP do ulice jsou rozbitá, opadaná je omítka oplocení jedná se o pozůstatek obvodové stěny původního domu č.p Objekt je bez viditelných statických poruch. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 24

12 Příslušenství - Venkovní úpravy a) Přípojky inženýrských sítí elektřina, kanalizace, vodovod b) Oplocení zděné z cihel c) Vjezdová brána plechová vrata s konstrukcí z trubek s nátěrem Na cizím pozemku parc.č. 1229/1 se nachází garáž a kůlna, které byly v minulosti pravděpodobně užívány společně s objektem č.p Tyto stavby jsou společně oploceny s oceňovanými nemovitostmi. Ze získaných dokumentů se však nepodařilo zjistit, čí tyto stavby jsou, a proto nejsou ve znaleckém posudku zohledněny Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 18/2 a St. 18/3, které jsou zapsané na LV č. 204 ze dne pro k.ú. Ovčáry u Kolína, obec Ovčáry, okres Kolín. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Předpokládám nezávadnost (ekologická kontaminace, radon, hladina spodní vody, základové poměry). Parkování je možné zcela bez problémů na vlastním pozemku přístupném přímo ze zpevněné veřejné komunikace z ulice Tyršova parc.č (ostatní komunikace, vlastník: obec Ovčáry). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Dle prohlížečky záplavových oblastí se pozemky nenacházejí v záplavové oblasti. Sousední parcely: Parcely neleží v oblasti s digitální mapou, nelze určit sousední parcely. Pozemek parc.č. St. 18/2 Pozemek s výměrou 98 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý, má tvar lichoběžníku a je z velké části zastavěn objektem bydlení č.p Zbývající část pozemku tvoří nádvoří. Pozemek severním okrajem sousedí se zpevněnou veřejnou komunikací, napojen je pravděpodobně na elektřinu, kanalizaci a vodovod, plyn je pouze v ulici. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc.č. St. 18/3 Pozemek s výměrou 236 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý, má nepravidelný tvar, tvoří zahradu a nádvoří u rodinného domu. Pozemek je neudržovaný s pozůstatk původního Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 24

13 objektu č.p. 216, který byl odstraněn. Oplocení tvoří zděný plot a obvodová stěna původního domu, vjezd na pozemek je kovovou bránou ze severu ze zpevněné veřejné komunikace. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, ve skutečnosti se jedná spíše o zahradu Využití ploch - ÚZEMNÍ PLÁN Podle územního plánu obce Ovčáry se oceňované pozemky nachází v území vymezeném jako SO smíšená území obytná a občanské vybavenosti Záplavové mapy pro danou lokalitu Prohlížečka záplavových území Dle prohlížečky záplavových oblastí ( tj. DIgitální BÁze VOdohospodářských Dat) se pozemky nenachází v záplavové oblasti. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 24

14 7.6. Shrnutí Adresa: okres Kolín, obec Ovčáry, ulice Kolínská č.p.167 Nemovitost: zděný RD s pozemky a příslušenstvím Stav: nevalný až špatný Dispozice: neznámá Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1PP + 1NP + půda Příslušenství: venkovní úpravy Obestavěný prostor: 589 m 3 Výměra pozemků: 334 m 2 Započitatelná plocha: 86,06 m 2 Zast. plocha 1.NP: 77 m 2 Ovlivňující kritéria pro stanovení obvyklé ceny: Povyšující faktory: o možnost napojení na kompletní IS Ponižující faktory: o nevalný až špatný stav a podstandardní vybavení o v obci je k dispozici pouze základní občanská vybavenost o v dané lokalitě vlastní nemovitosti nepřizpůsobiví občané o relativně malá výměra pozemků o současný převis nabídky domů nad poptávkou podstatně minimalizuje případnou prodejnost - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu trhu o na LV zapsaná několikerá omezení vlastnického práva, dle metodiky nejsou exekuční příkazy považované za závady, jiné nebyly nezjištěny Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 24

15 C.Posudek 8. VÝPOČET OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. Výpočet obvyklé ceny nemovitosti s příslušenstvím srovnávacím způsobem vč.vyhodnocení Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl lokality a umístění nemovitostí v daném místě především z hlediska: umístění nemovitosti v obci (zda se jedná o souvisle zastavěné území, či okraj obce); občanské vybavenosti; dopravní dostupnosti centra obce a dopravního spojení; možnosti dalšího rozvoje; okolní zástavby, obyvatelstva, životního prostředí; parkovací možnosti v okolí nemovitosti; atraktivitě okolí; změny v okolí s vlivem na obvyklou cenu nemovitosti. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, tvaru, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení, příslušenství v sobě odráží standard vybavení nemovitosti mj. vytápění, základní příslušenství rodinného domu, venkovní úpravy, vedlejší stavby tvořící příslušenství k rodinnému domu. K 5 - Koeficient velikost nemovitosti v sobě odráží velikost nemovitosti zejména z hlediska jeho započitatelné plochy. K 6 - Koeficient napojení na sítě (přípojky) v sobě odráží napojení na veřejné a vlastní sítě. K 7 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizované ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 8 Koeficient právní vztahy v sobě odráží vliv právních vztahů na prodejnost nemovitosti. K 9 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňované nemovitosti se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitost (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, menší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitost, odpovídá koeficient > 1. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 24

16 Analýza trhu Nabídka nemovitostí v obci Ovčáry na serveru bylo nalezeno celkem 5 nemovitostí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. V obci a v okruhu do 1 km od obce je v nabídce celkem 38 nemovitostí s nabídkovou cenou od Kč do Kč. V obci a okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech v nevalném až špatném stavu, neodpovídajícímu standardním požadavkům na bydlení. Prodejnost nemovitostí určených k rekonstrukce je v daném místě a čase obecně poměrně obtížná, v exekuční dražbě je ještě obtížnější. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. Dle Kupní smlouvy ze dne (Právní účinky vkladu práva ke dni ; V-4607/ ) byla kupní cena za nemovitost ve výši ,- Kč. V této době však ještě stál objekt č.p. 216, nemovitost byla pravděpodobně v obyvatelném stavu v současnosti jsou vybitá okna a pravděpodobně i interiér. Navíc v období finanční krize klesla obvyklá cena obdobných nemovitostí a zhoršila se také obchodovatelnost. V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitostí. Převážně se jedná o nemovitosti v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovitosti vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu, což bude nejspíš i případ této nemovitosti. Ve stanovené srovnávací hodnotě nemovitosti je také zohledněn fakt, že je posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být rychle obchodovatelná za stanovenou cenu, při exekuční dražbě nemovitosti daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovitosti v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 24

17 Srovnávací metoda Oceňovaná nemovitost Reprezentant č. 1 Reprezentant č. 2 Reprezentant č. 3 Reprezentant č. 4 Reprezentant č. 5 Nemovitost: zděný RD s pozemky a příslušenstvím zděný RD s pozemky a příslušenstvím zděný RD s pozemky a příslušenstvím zděný RD s pozemky a příslušenstvím zděný RD s pozemky a příslušenstvím Adresa: Ovčáry, ul. Kolínská Ovčáry Býchory Ovčáry, ul. Kolínská Sendražice, ul. Hlavní zděný RD s pozemky a příslušenstvím Sendražice Fotografie: Stručný popis: x Zděný RD 2+1 s obytnou plochou 72 m2 na pozemku 828 m2. Dům je na okraji obce, je napojen na kanalizaci, plyn a elektřinu. Na pozemku je vlastní studna a obecní vodovod je na hranici pozemku. Vytápění je lokální plynové. Na dům navazují chlévy a stodola. Zděný RD 2+1 a navazující stodolou. Po celém domě je půda. Dům je určen k rekonstrukci. Střecha je prozatím dobrá z betonových tašek. Pozemek má výměru celkem 600 m2. V obci je provedena, kanalizace a plynovod, voda je ze studny. Zděný RD 2+1 skládající se z chodby, 3 místností, koupelny s WC, spíže a šatny. U domu je dílna, prádelna a dřevník. Pozemek má 374 m2. Dům je po částečné rekonstrukci: betonová střešní krytina vč. latí, klempířské prvky a okapy, oprava komínu, dřevěná špaletová okna do ulice, podřezání přední části domu vč. izolací a nopkové fólie k základům. Dům má přípojky E, K, P, V, na pozemku je i vrtaná studna. Zděný RD 3+1 s malým sklepem, 1.NP a půdou. Na pozemku u domu se dále nachází dílna a garáž. Dům je napojen na kompletní IS, podlahy jsou parketové či z dlažby, vytápění ÚT plynové. Zděný RD 2+1 s pozemkem 659 m2. Dům je jednopodlažní zděný dům se sedlovou střechou, s výměrou 72m2 + vstupní veranda 21m2 + půda připravena k vestavbě. Prkenné podlahy, zavedena je elektřina, plyn, vodovod, přípojka kanalizace na hranici pozemku. Konstrukční provedení: zděné Dispozice: neznámá Podlažnost: 1PP + 1NP + půda Výměra pozemků m 2 : 334 Obestavěný prostor m 3 : 589 Zastavěná plocha 1.NP m 2 : 77 Započitatelná plocha m 2 : 86,06 Nabídková/prodejní cena Kč: Cena / m 2 započ. pl.: zděné zděné zděné NP + půda 1NP + půda sklep + 1NP + půda sklep + 1NP + půda 1.NP + půda nezjištěn nezjištěn nezjištěn zděné nezjištěn zděné nezjištěn Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 24

18 K 1 - Lokalita: K 2 - Pozemek: K 3 - Stav: K 4 - Vybavení, příslušenství: K 5 - Velikost nemovitosti: K 6 - Napojení na sítě (přípojky): K 7 - Zdroj informací: K 8 - Právní vztahy: K 9 - Ostatní: Ovčáry, ul. Kolínská rovinatý, neudržovaný, 334 m2 nevalný až špatný podstandardní / pouze venkovní úpravy 1PP + 1NP + půda; ZP = cca. 86 m2 E, K, V, možno P v exekuci Srovnání pomocí indexové metody obdobná - Ovčáry horší dostupnost obdobná - Ovčáry lepší dostupnost lepší dostupnost 1,00 1,05 1,00 0,95 0,95 rovinatý, větší výměry rovinatý, větší výměry rovinatý, větší rovinatý, větší rovinatý, větší 0,90 0,95 0,99 0,97 0,94 nevalný až špatný nevalný až špatný střední až nevalný střední až nevalný střední až nevalný podstandardní / stodola, chlévy, studna 1,00 1,00 0,90 0,90 0,90 podstandardní / stodola, studna standardní / kůlna, prádelna, studna opotřebované / garáž, dílna opotřebované / kůlna 0,97 0,97 0,90 0,90 0,92 1NP + půda, menší 1NP + půda, větší obdobná obdobná obdobná 0,98 1,02 1,00 1,00 1,00 E, K, P, možno V E, možno K a P E, K, P, V E, K, P, V E, P, V, možno K 1,00 1,03 1,00 1,00 1,00 inzerce inzerce inzerce inzerce inzerce 0,85 0,90 0,80 0,80 0,80 bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce bez exekuce 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 samostatné RD samostatné RD samostatné RD samostatné RD 1/2 dvojdomu 0,98 0,98 0,98 0,98 1,00 Váhy: 0,20 0,20 0,20 0,20 0,20 Upravená cena / m 2 započ. pl.: Upravená cena Kč: Statistické údaje a stanovení srovnávací hodnoty Vážený průměr upravené ceny [Kč]: Směrodatná odchylka [Kč]: Minimální upravená cena [Kč]: Průměr - směrodatná odchylka [Kč]: Aritmetický průměr [Kč]: Průměr + směrodatná odchylka [Kč]: Maximální upravená cena [Kč]: Obvyklá cena (zaokrouhlený aritmetický průměr) [Kč]: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 24

19 8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti. Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu ANO stavba je dokončena 8.3. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti viz.výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti viz.výše 3. Obsah posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1. Pozemky B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 24

20 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 167 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: do obyvatel Stáří stavby: 80 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 5 006,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 9*8,5 = 76,50 m 2 1.NP: 9*8,5 = 76,50 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 76,50 m 2 2,40 m 1.NP: 76,50 m 2 2,80 m Obestavěný prostor 1.PP: (9*8,5)*(2,40) = 183,60 m 3 1.NP: (9*8,5)*(2,80) = 214,20 m 3 zastřešení: 9*8,5*(0,8+3,4*0,5) = 191,25 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 589,05 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 76,50 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 153,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. IV 0,04 nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. II -0,05 nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem II 0, Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu I -0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,70 = 0,355 i = 1 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 24

21 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,010 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - exekuční příkazy I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,355 * 1,010 * 0,850 = 0,305 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m 3 * 0,305 = 1 526,83 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 526,83 Kč/m 3 * 589,05 m 3 = ,21 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,21 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,9900 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 70,- 1,00 2,1460 1, ,00 328,83 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 24

22 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 18/2 98,00 328, ,34 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 18/3 236,00 328, ,88 nádvoří Stavební pozemky - celkem ,22 Pozemky - zjištěná cena = ,22 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,20 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmiliondevěttisícdvěstědeset Kč Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 24

23 D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč I. Předmětem ocenění jsou nemovitosti objektu bydlení č.p. 167, stojícího na pozemku parc.č. St. 18/2, objektu bydlení č.p. 216 (byl odstraněn), stojícího na pozemku parc.č. St. 18/3, a pozemků parc.č. St. 18/2 a St. 18/3 vč. příslušenství; to vše zapsané na listu vlastnictví č. 204, v k.ú. Ovčáry u Kolína, obec Ovčáry, okres Kolín, katastrální pracoviště Kolín, kraj Středočeský. II. Příslušenstvím nemovitostí uvedených v bodě I. se rozumí: - Venkovní úpravy (přípojky IS, oplocení, vjezdová brána) III. Výsledná obvyklá cena nemovitostí uvedených ve výroku I., příslušenství nemovitostí uvedeného ve výroku II., práv a závad uvedených ve výroku IV. se stanovuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni , částkou ve výši: ,- KČ slovy: Sedmsettisíc korun českých IV. Práva a závady spojené s nemovitostí, které mají vliv na výslednou obvyklou cenu nemovitosti: a) Věcná břemena - nezjištěny b) Nájemní práva - nezjištěny Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného Zhotovitele. V Praze dne Trojská 163/ Praha 8 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 24

24 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 838/119/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 204 ze dne Příloha č. 2: Katastrální mapa dálkový náhled Příloha č. 3: Mapa oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 24 z 24

25 Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 204

26

27

28

29

30

31 Příloha č. 2: Katastrální mapa dálkový náhled

32 Příloha č. 3: Mapa oblasti Letecká fotomapa objekt č.p. 167 a pozemky GPS: 1) 50 03'46.37"N, 15 14'14.3 3"E Umístění nemovitosti v rámci obce Ovčáry

33 Umístění nemovitosti v obci a okolní obce Umístění nemovitosti v rámci regionu

34 Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti Pohledy na objekt bydlení č.p. 167 z ulice Kolínská Vjezdová brána na pozemek Pozemky parc.č. St. 18/2, St. 18/3 a navazující Západní fasáda objektu Nové plastové okno