ZNALECKÝ POSUDEK Č. 530A/163/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 530A/163/2011 o obvyklé ceně nemovitosti podílu ve výši id. ½ na rodinném domě č.p. 21, postaveném na pozemku parc.č. St. 24, a na pozemcích parc.č. St. 24, 70, 122, 124, 125/2, 125/3, 128 a 130/2, vč. příslušenství; to vše v k.ú. Holušice u Kozárovic, obec Kozárovice, okres Příbram. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/ Praha 6 Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 4082/10-38 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracovala: Trojská 163/ Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 32 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne

2 OBSAH A. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký úkol Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Vlastnické a evidenční údaje Práva a závady spojené s předmětem ocenění Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI Poloha a vnější vlivy Rodinný dům Pozemky Shrnutí B. Posudek STANOVENÍ HODNOTY Srovnávací metoda Rodinný dům s pozemky ve funkčním celku a příslušenstvím Ostatní pozemky Rekapitulace Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování C. Závěr D. Znalecká doložka E. Seznam příloh Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 32

3 A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j.: 167 EX 4082/10 21, tedy podílu ve výši id. ½ na rodinném domě č.p. 21, postaveném na pozemku parc.č. St. 24, a na pozemcích parc.č. St. 24, 70, 122, 124, 125/2, 125/3, 128 a 130/2, vč. příslušenství; to vše v k.ú. Holušice u Kozárovic, obec Kozárovice, okres Příbram, zapsané na listu vlastnictví č. 30 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Příbram. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád) Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 21 Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Kozárovice Katastrální území: Holušice u Kozárovic Technický popis stavebního objektu, jeho konstrukční provedení a popis technického vybavení je detailně proveden níže v části 3 Celkový popis nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyl umožněn vstup do oceňovaných nemovitostí. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření z vnější obhlídky nemovitostí, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalci opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 32

4 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 30 ze dne , katastrální území Holušice u Kozárovic, obec Kozárovice, okres Příbram Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 4082/10-38 ze dne Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy, katastrální území Holušice u Kozárovic - dálkový náhled Notářský zápis darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene ze dne , právní účinky registrace ze dne , pod č. REG I+V 77/88 Aktuální oceňovací vyhláška Informace získané při místním šetření Mapa oblasti Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření Záznam z prohlídky nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 32

5 1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 30 pro k.ú. Holušice u Kozárovic, obec Kozárovice, okres Příbram ALV: Štětina Vladislav, Drsník 6, Pečice, Milín; identifikátor: /0448; podíl: 1/2 Trňáková Miloslava, Holušice 21, Kozárovice, Březnice; identifikátor: /1069; podíl: 1/2 BLV: Stavby: Holušice, č.p. 21; způsob využití bydlení ; na parc.č. St. 24 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití/ochrany: Výměra: parc.č. St. 24 zastavěná plocha a nádvoří 422 m 2 parc.č. 70 trvalý travní porost zemědělský půdní fond 2392 m 2 parc.č. 122 zahrada zemědělský půdní fond 1439 m 2 parc.č. 124 ostatní plocha jiná plocha 162 m 2 parc.č. 125/2 zahrada zemědělský půdní fond 201 m 2 parc.č. 125/3 ostatní plocha neplodná půda 252 m 2 parc.č. 128 zahrada zemědělský půdní fond 693 m 2 parc.č. 130/2 zahrada zemědělský půdní fond 372 m 2 FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc.č m 2 parc.č m m 2 parc.č. 125/ m 2 parc.č m 2 parc.č. 130/ m Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti Podle výpisu z katastru nemovitostí vázne na oceňované nemovitosti věcné břemeno: - bytu; oprávnění pro: Štětinová Marie, Holušice 21, Kozárovice, Březnice, RČ/IČO: /027; povinnost k: Stavba: Holušice, č.p. 21; na základě listiny. Smlouva RV 77/1988; POLVZ:22/1988; Z / Toto věcné břemeno je závadou má výrazný vliv na hodnotu nemovitosti. Jeho hodnota je stanovena níže v bodu 1.8. tohoto posudku. Zástavní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná zástavní práva. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 32

6 Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani při místním šetření nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízena exekuce: - povinnost k: Štětina Vladislav, Drsník 6, Pečice, Milín, RČ/IČO: /0448; na základě listin: Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Příbrami 21 Nc-6205/ ze dne ; Z-20942/ Byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti dle listiny: - k 1/2 nemovitostí; povinnost k: Štětina Vladislav, Drsník 6, Pečice, Milín, RČ/IČO: /0448, Stavba: Holušice, č.p. 21, Parcela: St. 24, 70, 122, 124, 125/2, 125/3, 128 a 130/2; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha EX- 4082/ ze dne ; Z-3589/ ; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Praha Ex- 4082/ ze dne Právní moc ke dni ; Z-5054/ To však vzhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s nimi v tomto posudku uvažováno Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Dle darovací smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne (získaná z archivu KN) se jedná o doživotní a bezplatné užívání jedné místnosti vpravo od vchodu a právo spolu s vlastníky užívat kuchyni, koupelnu, WC, kolnu, stodolu a pozemky; oprávnění pro dárkyni: Štětinová Marie, Holušice 21, Kozárovice, Březnice (rč.: /027). Vzhledem ke skutečnosti, že v objektu je zřejmě bytová jednotka 2+1, se věcné břemeno vztahuje pouze k části objektu bez jedné obytné místnosti. Celková obytná plocha domu byla odhadnuta na 65,24 m 2, výměru bez jedné obytné místnosti, na kterou se nevztahuje věcné břemeno, odhaduji na 48 m 2. Stanovení hodnoty tohoto věcného břemene je provedeno v bodu 4.2. tohoto posudku. Hodnota závad váznoucích na oceňovaných nemovitostech je ,- Kč Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici poklady, které uvádím v bodě č tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb.. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 32

7 Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, nebylo možné provést zaměření nemovitosti zaměřit nemovitost, objekt byl mj. střežen dvěma psy, muselo být tedy přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Informace o vnitřním stavu a vybavení nebyly získány. Poslední relevantní doklady pro zpracování znaleckého posudku byly získány dne z katastrálního úřadu 2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 32

8 nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžný rodinný dům s pozemky, u kterého je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž hodnota porovnávacím způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb. a 364/2010 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Příbram v obci Kozárovice část obce Holušice, osada Podholušice ve vzdálenosti cca. 62 km jihozápadně (vzdušnou čarou) od centra Prahy a asi 15 km jihovýchodně od Příbrami v k.ú. Holušice u Kozárovic. Kozárovice jsou malou poměrně rozdrobenou zemědělsky orientovanou obcí, ležící ve středně členité krajině východně od vodní nádrže Orlík (cca. 3,5 km), díky níž je obec a okolí vyhledávaným místem rodinné rekreace. Kolem obce se nachází několik lomů: Medigran, Intergranit a Příbramský průmysl kamene. Nemovitost se nalézá prakticky na samotě cca. 800 m severně od obce Holušice a cca 800 m jihovýchodně od obce Bukovany. Příjezd k nemovitosti je po nezpevněné komunikaci parc.č. 514/2, parkovací možnosti jsou podél této nezpevněné komunikaci a na pozemku majitele. Obec je dostupná pouze po silnicích III. třídy, hlavní silnice č. I/4 (Praha Strakonice) vede cca. 4 km západně od nemovitosti, od města Příbram se jedná o rychlostní komunikaci R4, která vede až do Prahy. Dostupnost osobní dopravou je tedy průměrná, avšak obslužnost veřejnou dopravou špatná. Nejbližší zastávka autobusů je v obci Holušice cca. 800 m pěšky přes pole, které zajišťují spojení s okolními obcemi a do Příbrami, nevýhodou je však nízká intenzita spojů. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 32

9 V místě chybí občanská vybavenost, základní je k dispozici v Bukovanech či v Kozárovicích, potřebná je v Milíně (10 km, veškerá v Příbrami (18 km). Jelikož se nemovitost nachází na samotě u lesa, jedná se o klidnou lokalitu, s turistickými trasami, k vodní nádrži Orlík je to cca. 3 km pěšky či autem. Z inženýrských sítí je v místě k dispozici pouze elektřina Rodinný dům Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č.p. 21 pravidelného obdélníkového tvaru zřejmě s přístavbou vstupu, stojící na pozemku parc.č. St. 24 na samotě u lesa. Objekt je tvořen 1 nadzemním podlažím a stavebně neupraveným podkroví (půda). Dispozici objektu předpokládám nevalnou, dle smlouvy o zřízení věcného břemene 2+1, přístup k domu je ze západu z nezpevněné cesty, vstup do domu z nádvoří z jihovýchodu přes dřevěnou přístavbu. Ke vstupu do objektu se musí přes pozemek parc.č.125/2 využívaný jako zahrada. Na vstup pravděpodobně navazuje chodba, ze které je vstup do 2 místností vpravo pokoj, vlevo nejspíš kuchyně a na ní navazující pokoj. V objektu je nejspíš podstandardní koupelna a WC. Vstup na půdu je buď po žebříku, nebo po vnitřním dřevěném schodišti. Ve funkčním celku se stavbou a pozemkem zastavěným jsou pozemky parc.č. 125/2, 128 a 130/2. Pozemky parc.č. 70, 122 a 124 jsou od objektu odděleny nezpevněnou cestou, pozemek parc.č. 125/3 se nachází jižním směrem od nemovitosti podél příjezdové nezpevněné cesty. Východně od domu na stejném pozemku se nachází stodola, dle smlouvy o věcném břemeni je u nemovitosti také studna. Objekt je i přes špatný stavebně technický stav v současnosti obýván, na pozemku byli dva psi. Výměry a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí jsou prakticky v souladu se skutečným stavem, zakreslena není pouze dřevěná přístavba vstupu a dřevěná kůlna (suché WC). Informativní odhad obestavěného prostoru RD Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.NP 16*5,7 + 2*1 2,8 m 93,20 m m 3 zastřešení 16*5,7 - polovalba + vikýř 3,0 m 91,20 m m 3 Obestavěný prostor 398 m 3 Informativní odhad obytné plochy RD Podlaží Místnosti Výměry 1.NP obytná plocha (byt 2+1) - odhad 0,7 x zastavěná plocha 1.NP 65,24 m 2 zastřešení půda - odhad 0,8 x zastavěná plocha zastřešení 72,96 m 2 Celková výměra 138,20 m 2 Obytná plocha 65,24 m 2 Konstrukční řešení a technické vybavení POPIS EXTERIÉRU: Doba výstavby: dle odborného odhadu cca. 110 let Počet podlaží: 1 nadzemní podlaží + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: smíšené zdivo kámen + nepálená cihla (vepřovice) Stropy: dřevěné trámové s rovným omítnutým podhledem na rákosové rohože či prkenné podbití Střecha: tvar sedlový, částečně polovalbový, s dřevěným vikýřem Krytina střechy: azbestocementové šablony Klempířské konstrukce: chybí Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 32

10 Vnější povrchy: vápenná omítka - převážně opadaná Vstupní dveře do objektu: (pravděpodobně): dřevěné Okna: dřevěná špaletová, na půdě okno ve štítu chybí Bleskosvod: není proveden POPIS INTERIÉRU: (pravděpodobně) Vnitřní povrchy: dvouvrstvé vápenocementové omítky; půda nezateplená, neomítnutá Obklady: v koupelně, kuchyni - podstandardní Schody: dřevěné Dveře: dřevěné plné Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: dlažba, betonová mazanina, koberec Vytápění: kamny na tuhá paliva; 3x komín Ohřev teplé vody: není Vnitřní vodovod: rozvod studené vody Hygienické vybavení: podstandardní, suché WC mimo hlavní objekt Vnitřní kanalizace: není Vnitřní plynovod: není Elektroinstalace: původní hliníkové rozvody Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: podstandardní Údržba: zanedbaná Předpokládaná dispozice 1.NP: schodišťový prostor, chodba, 2 místnosti, kuchyň, koupelna (dle smlouvy o zřízení věcného břemene) Půda: nevyužívaná Stavebně technický stav a stáří Objekt byl postaven odhadem před 120 lety, v současnosti dle místního šetření je ve špatném stavu, opadává omítka, střešní krytina na pokraji své životnosti, chybí okno na půdě ve štítu domu, na kterém se ve zdivu vyskytuje také prasklina. Díky absenci izolace základů jsou stěny vlhké, uprostřed severozápadní obvodové stěny objektu se pomalu rozpadají nepálené cihly. Do objektu pravděpodobně zatéká a je zde možný výskyt plísní a jiných negativních vlivů. Příslušenství: - Stodola Jedná se o zděnou stodolu pravidelného obdélníkového tvaru postavenou východním směrem od RD č.p. 21 na pozemku parc.č. St. 24. Základy kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti, podezdívka kamenná, stěny zřejmě ze smíšeného zdiva, střecha sedlová, střešní krytina pálená taška, původní velké vstupní dveře do objektu ze západu byly částečně zazděny a provedeny dveře se standardní velikostí, vjezdová vrata dřevěná dvoukřídlá, okna dřevěná, nad okny i dveřmi je cihelný překlad, klempířské konstrukce chybí, bleskosvod není, omítka vápenocementová a částečně opadává. Stáří objektu je zřejmě obdobné jako u RD cca. 120 let, stavebně technický stav nevalný. Informativní odhad obestavěného prostoru stodoly Konstrukční Zastavěná Obestavěný Podlaží Výpočet výška plocha prostor 1.NP 13,5*7,7 3,8 m 103,95 m m 3 zastřešení 13,5*7,7 3,0 m 103,95 m m 3 Obestavěný prostor 551 m 3 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 32

11 - Kůlna jedná se o dřevěnou stavbu zřejmě se suchým WC postavenou v jižní části pozemku parc.č. St. 24 přímo před vstupem do domu. Rozměry objektu jsou cca. 2 x 1,2 m x výška 2,2 m. Stáří odhaduji na cca. 60 let. Stavebně technický stav je špatný. - Studna (dle smlouvy o zřízení věcného břemene) jedná se zřejmě o kopanou studnu s ručním čerpadlem, hloubky cca. 8m, stáří cca. 80 let. - Venkovní úpravy a) Přípojka elektřiny b) Zpevněné plochy betonová u jižní strany RD c) Oplocení dřevěné z latí s betonovými či kovovými sloupky a částečně se zděnou podezdívkou d) Vstupní vrata a branka dřevěné z latí s kovovou konstrukcí e) Zděné zídky z kamene či betonové do výšky cca. 0,5 m f) Kotec z betonových a dřevěných sloupků s dřevěnou výplní či s výplní z kari sítě 3.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou také pozemky parc.č. St. 24, 70, 122, 124, 125/2, 125/3, 128 a 130/2, které jsou zapsané na LV č. 30 ze dne pro k.ú. Holušice u Kozárovic, obec Kozárovice, okres Příbram. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Hodnota trvalých porostů je podle názoru zpracovatelů ocenění zanedbatelná. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Přístup k pozemkům je nezpevněné veřejné cestě 514/2. Pozemky parc.č. St. 24, 125/2, 128 a 130/2 se nacházejí pohromadě s rodinným domem č.p. 21, jsou oploceny a tvoří spolu jednotný funkční celek. Další skupinou jsou pozemky parc.č. 70, 122, 124, které se nacházejí pohromadě západně od RD č.p. 21 s pozemky. Pozemky nejsou žádným způsobem oploceny. Pozemek parc.č. 70 je zemědělským pozemkem, pozemky parc.č. 122 a 124 jsou využitelné jako zahrada. Pozemek parc.č. 125/3 se nachází jižním směrem od všech oceňovaných nemovitostí podél příjezdové nezpevněné cesty. Pozemky se nenacházejí v záplavovém území. Kvalitu pohledového horizontu hodnotím na výbornou, objekt není zastavěn okolní zástavbou rodinných domů. Sousední parcely: U parc.č. St /2, 128, 130/1, 130/2 U parc.č /1, 110/2, 110/3, 121, 122, U parc.č /1, 70, 110/3, 124, 514/2 U parc. č /3, 122, 514/2 U parc.č. 125/2 - St. 128, 130/1, 514/2 U parc.č, 125/3-125/5, 130/1, 514/2 U parc.č St. 24, 125/2, 126/1, 126/3, 130/2, 514/2 U parc. č. 130/2 - St. 24, 126/1, 126/3, 128, 130/1 Pozemky ve funkčním celku s RD Pozemek parc.č. St. 24 Pozemek s výměrou 422 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je rovinatý až mírně svažitý, má pravidelný tvar přibližně písmene L a je v severní části zastavěn rodinným domem č.p. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 32

12 21. Ve východní části pozemku stojí stodola, v jižní části před domem dřevěná kůlna a zbylá část pozemku je převážně zatravněna. Z inženýrských sítí je v místě k dispozici zřejmě pouze elektřina, na kterou je také nemovitost napojena. U tohoto pozemku je druh a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí pouze částečně v souladu se skutečným stavem, není zakreslena přístavba vstupu do RD a dřevěná kůlna. Pozemek parc.č. 125/2 Pozemek s výměrou 201 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, způsob ochrany je zemědělský půdní fond, slouží jako zahrada k rodinnému domu. Pozemek je převážně mírně svažitý lichoběžníkového tvaru, který je ze své jihozápadní straně více protáhlý. Pozemek je převážně zatravněný s trvalými porosty - ovocné stromy. Na západním okraji pozemku se nachází vstupní branka a vjezdová brána k RD a ostatním stavbám a pozemkům ve funkčním celku. Pozemek svou západní stranou sousedí s nezpevněnou komunikaci parc. č. 514/2. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc.č. 128 Pozemek s výměrou 693 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, je rovinatý až mírně svažitý ve tvaru zrcadlově otočeného písmene L a tvoří zahradu nacházející se za rodinným domem. Pozemek je neudržovaný s travnatým povrchem resp. s kopřivami. Pozemek západním okrajem sousedí s nezpevněnou komunikaci parc.č. 514/2. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 32

13 Pozemek parc.č. 130/2 Pozemek s výměrou 372 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Pozemek je rovinatý až mírně svažitý lichoběžníkového tvaru a tvoří zahradu k rodinnému domu. Pozemek je částečně udržovaný s travnatým povrchem, nachází se jižním směrem od stodoly. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Ostatní pozemky Pozemek parc.č. 122 Pozemek s výměrou 1439 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zahrada, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Pozemek je rovinatý až mírně svažitý nepravidelného obdélníkového tvaru, nachází se západním směrem od rodinného domu. Pozemek je neudržovaný s travnatým povrchem a starými trvalými porosty - ovocnými stromy. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 32

14 Pozemek parc.č. 124 Pozemek s výměrou 162 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití jiná plocha. Pozemek je mírně svažitý, má tvar připomínající trojúhelník. Pozemek východním okrajem těsně sousedí s nezpevněnou komunikací parc.č. 514/2. Pozemek je neudržovaný zarostlý plevelem a s trvalými porosty ovocné stromy, nachází se jihozápadním směrem od rodinného domu. U tohoto pozemku je zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem, druh pozemku odpovídá spíše zahradě. Pozemek parc.č. 70 Pozemek s výměrou 2392 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako trvalý travní porost, je rovinatý, nepravidelného tvaru, nejvíce připomínající kruh, který je z každé své strany zkosený. Pozemek se nachází severozápadním směrem od rodinného domu, je neudržovaný zarostlý plevelem. Na severní a západní strany pozemku navazuje pole, jižním okrajem sousedí s oceňovanou zahradou parc.č Jedná se o zemědělský pozemek. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc.č. 125/3 Pozemek s výměrou 252 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako ostatní plocha, způsob využití neplodná půda. Pozemek je mírně až středně svažitý, má podlouhlý tvar písmene I, jenž svým západním okrajem těsně sousedí s nezpevněnou komunikací parc.č. 514/2. Jedná se o mez podél cesty, jako jediný z pozemků se nachází v odlehlé části jižním směrem od rodinného domu avšak v docházkové vzdálenosti. U tohoto pozemku je druh a zakreslení uvedené v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 32

15 3.4. Shrnutí Adresa: okres Příbram, obec Kozárovice, k.ú. Holušice u Kozárovic Nemovitost: zděný RD, stodola s pozemky vč. věcného břemene, a Stav: špatný pozemky - podíl id. 1/2 Dispozice: 2+1 Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1.NP + půda Příslušenství: stodola, kůlna, studna Obestavěný 3 Pozemků ve funkčním 397,76 m m 2 prostor: celku s RD: Obytná plocha: 65,24 m 2 Zastavěná plocha RD: 93,20 m 2 Pozemky - zahrada přes cestu naproti RD: Pozemky - zemědělské přes cestu naproti RD: 2 Pozemky - ostatní m nevyužitelné: 252 m m 2 Pozemky - celkem: m 2 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 32

16 B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Srovnávací metoda je provedena pro rodinný dům s pozemky ve funkčním celku a příslušenstvím, hodnota ostatních pozemků je stanovena samostatně v bodu tohoto posudku. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitosti. Reálnou prodejnost podílu id. 1/2 pro rodinný dům s pozemky ve funkčním celku s příslušenstvím odhaduji na 80 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalším spoluvlastníkem. U samostatných pozemků je prodejnost podílu id. 1/2 vyšší než u rodinného domu a to z důvodu poměrně jednoduchého oddělení části pozemku geometrickým plánem dle příslušného spoluvlastnického podílu. U samostatných pozemků prodejnost odhaduji na 90 % obvyklé ceny. Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitostech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Obvyklou cenou se pro účely zákona o oceňování nemovitostí rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku. Městský soud v Praze v usnesení ze dne č. j. 16 Co 53/ rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/ tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Znalci postupují při oceňování spoluvlastnických podílů oběma způsoby, tedy cenu z důvodu spoluvlastnictví snižují o cca 10 až 25 %, i vypočítávají bez snížení jako podíl z ceny celé nemovitosti. Závady právní povahy Dále upozorňuji, že dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 30, k.ú. Holušice u Kozárovic, existuje věcné břemeno bytu ve prospěch. Štětinová Marie, Holušice 21, Kozárovice, Březnice, rč /027. Ocenění věcného břemene je provedeno v bodě 4.2. tohoto posudku, popis je proveden v bodě Rodinný dům s pozemky ve funkčním celku a příslušenstvím Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 32

17 K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k rodinnému domu. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Reprezentanti srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Klučenice Jedná se o jednopodlažní dům k rekonstrukci v obci Klučenice. Dům je částečně podsklepen, Popis: původní elektroinstalace, betonové podlahy, půda vhodná k vybudování podkroví. Na pozemku je vrtaná studna s ručním čerpadlem. Objekt: zděný RD Stav: nevalný Dispozice: 2+1 Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1PP + 1NP + půda Příslušenství: stodola, dřevník, studna Fotodokumentace: Pozemek: 418 m 2 Zastavěná plocha: m 2 Obytná plocha: 80 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 2 Adresa: obec Holušice Jedná se o samostatné venkovské stavení se stodolou a zahradou v obci Kozárovice. Dům k rekonstrukci (již začala). V domě jsou původní klenuté stropy, dřevěná okna, půdní prostor je Popis: vhodný k využití na obytné místnosti. Voda je řešena vlastní studnou, elektro je 230/380 původní, kanalizace je připravena na připojení domu. Objekt: zděný RD Stav: špatný Dispozice: 3+1 Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1NP + půda Příslušenství: studna, stodola Fotodokumentace: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 32

18 Pozemek: m 2 Zastavěná plocha: 230 m 2 Obytná plocha: 156 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 3 Adresa: obec Zalužany Jedná se o RD hospodářská stavení na návsi v obci Zalužany. V současné době je Popis: dům již přes rok neobydlen. Dům je suchý, konstrukce cihlová, podlahy betonové, střecha nepoškozená, voda a kanalizace obecní. V obci občanská vybavenost, v okolí lesy, louky. Objekt: zděný ŘRD Stav: nevalný Dispozice: 6+1 Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1-2NP Příslušenství: hosp. stavení Fotodokumentace: Pozemek: 890 m 2 Zastavěná plocha: 380 m 2 Obytná plocha: 110 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 4 Adresa: ul. Nádražní, Mirovice Jedná se o zděný dům 7+2 v OV, CP 814 m2, zajímavý svou architekturou, vhodný k bydlení i Popis: podnikání, k celkové adaptaci. K domu náleží 2 koupelny, WC, prostorný sklep a velká půda. Plynová přípojka na hranici objektu. Objekt: zděný RD Stav: nevalný Dispozice: 7+2 Vybavení: standardní Podlažnost: 1PP + 1NP + půda Příslušenství: sklep Fotodokumentace: Pozemek: 814 m 2 Zastavěná plocha: 250 m 2 Obytná plocha: 175 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 5 Adresa: obec Staré Sedlo Jedná se o rodinný dům 5+1 v klidné části obce Orlík nad Vltavou - Staré Sedlo. CP 240 m2, v přízemí domu jsou 3 pokoje s kuchyní, koupelna a WC. V patře 2 ložnice s halou. Součástí Popis: domu je prostorná terasa orientována na JV. Dům zahrnuje garáž a dílnu. K domu patří zahrada se zahradním domkem o výměře 670 m2. Objekt: zděný ŘRD Stav: střední Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 32

19 Dispozice: 5+1 Vybavení: standardní Podlažnost: 1NP + podkroví Příslušenství: garáž, dílna Fotodokumentace: Pozemek: 910 m 2 Zastavěná plocha: 240 m 2 Obytná plocha: 180 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 6 Adresa: obec Bor Popis: Jedná se o přízemní RD 2+1 v klidné obci Bor u Březnice. K domu náleží stodola, dílna a hospodářská budova. Nedaleko zámek Březnice, 15 km přehrada Orlík. Objekt: zděný RD Stav: střední Dispozice: 2+1 Vybavení: standardní Podlažnost: 1NP Příslušenství: stodola, dílna Fotodokumentace: Pozemek: m 2 Zastavěná plocha: 209 m 2 Obytná plocha: 120 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Nabídková cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 OP: Kč/m 2 datum: V okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí ve špatném či nevalném stavu, podstandardně vybavených s obdobnou velikostí či větších převážně s menším pozemkem. Obchodovatelnost nemovitosti je také dosti omezena materiálovým řešením obvodových nosných konstrukcí objektu dům je postaven částečně z nepálených cihel. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Tabulka srovnání reprezentantů R. Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty přepočtená nabídková cena v Kč/m 2 NC v Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní Kč/m ,05 1,20 0,95 1,00 0,90 1, ,00 1,04 1,00 1,05 0,90 1, ,90 1,12 0,95 0,95 0,90 1, Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 32

20 ,85 1,13 0,95 0,90 0,90 1, ,95 1,11 0,90 0,90 0,90 1, ,90 1,05 0,85 0,85 0,90 1, Průměrná přepočtená nabídková cena Kč/m 2 obytné plochy Měrná jednotka - m 2 obytné plochy 65,24 Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na RD č.p. 21 s pozemky p.č. St. 24, 125/2, 128, 130/2, vč. příslušenství Srovnávací hodnota - podíl id. 1/2 na RD č.p. 21 s pozemky p.č. St. 24, 125/2, 128, 130/2, vč. příslušenství (odhad 80% z vypočtené srovnávací hodnoty) Srovnávací hodnota bez závady (věcné břemeno bytu) - podíl id. 1/2 na RD č.p. 21 s pozemky p.č. St. 24, 125/2, 128, 130/2, vč. příslušenství (po zaokrouhlení) Ostatní pozemky Pozemek parc.č. 70 Obdobné zemědělské pozemky se v okolí obchodují velmi zřídka, v nabídce se obdobné pozemky prakticky nevyskytují, avšak těchto pozemků existuje velké množství. V daném místě a čase se u obdobných zemědělských pozemků skutečné realizované ceny obvykle pohybují v rozmezí od 4 do 10 Kč/m 2. Vzhledem k velikosti, tvaru, stavu a umístění pozemku stanovuji hodnotu pozemku ve výši 6 Kč/m 2. Pozemky parc.č. 122 a 124 Obdobné pozemky se způsobem využití zahrada se v okolí obchodují velmi zřídka, v nabídce se obdobné pozemky prakticky nevyskytují, avšak těchto pozemků existuje velké množství. V daném místě a čase se u obdobných pozemků skutečné realizované ceny obvykle pohybují v rozmezí od 50 do 200 Kč/m 2. Vzhledem k velikosti, tvaru, stavu a umístění pozemku stanovuji hodnotu pozemku ve výši 80 Kč/m 2. Pozemek parc.č. 125/3 Obdobné pozemky se běžně samostatně neobchodují, pokud nejsou pro někoho zvláštní oblibou. Vzhledem k velikosti, tvaru, stavu a umístění pozemku stanovuji hodnotu pozemku ve výši 3 Kč/m 2. Stanovení hodnoty pozemků Nemovitosti Výměra m 2 hodnota Kč/m 2 Stanovená Stanovená hodnota Kč Pozemek parc.č Pozemky parc.č Pozemek parc.č Pozemek parc.č. 125/ Hodnota pozemků celkem Hodnota pozemků celkem podíl id. 1/ Hodnota pozemků celkem podíl id. 1/2 (odhad 90% ze stanovené ceny) Stanovená hodnota pozemků podíl id. 1/2 po zaokrouhlení Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 32

21 Rekapitulace Srovnávací hodnota bez závady (věcné břemeno bytu) - podíl id. 1/2 na RD č.p. 21 s pozemky p.č. St. 24, 125/2, 128, 130/2, vč. příslušenství (po zaokrouhlení) Stanovená hodnota pozemků - podíl id. 1/2 po zaokrouhlení Srovnávací hodnota - celek bez závady (věcné břemeno bytu) Závada - věcné břemeno bytu Srovnávací hodnota - celek vč. závady (věcné břemeno bytu) Kč Kč Kč Kč Kč Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 32

22 4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování A. Nález 1. Informace o nemovitosti viz. výše 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti viz. výše 3. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Rodinný dům č.p. 21 b) Hlavní stavby b 1 ) Stodola c) Vedlejší stavby c 1 ) Kůlna d) Studny d 1 ) Studna e) Porosty e 1 ) Trvalé porosty f) Pozemky f 1 ) Pozemky g) Věcná břemena g 1 ) Věcné břemeno B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Rodinný dům č.p a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Středočeský kraj - do obyvatel Stáří stavby: 120 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 717,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1NP: 16*5,7+2*1 = 93,20 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1NP: 93,20 m 2 2,80 m Obestavěný prostor: 1NP: (16*5,7+2*1)*(2,80) = 260,96 m 3 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 32

23 zastřešení: 16*5,7*3*0,5 = 136,80 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 397,76 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 93,20 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 93,20 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP I typ A - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo I -0,08 smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie I -0,10 6. Způsob vytápění stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo II -0,05 mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Bez vedlejších staveb nebo jejich II 0,00 celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - Mírně snižující cenu II -0, Stavebně - technický stav - Stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i V 0,40 konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 120 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,154 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá I -0,01 poloha) 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním sortimentem II 0,00 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,900 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než I -0,10 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a nařízení exekuce I -0,05 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 32

24 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,154 * 0,900 * 0,850 = 0,118 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 717,- Kč/m 3 * 0,118 = 556,61 Kč/m 3 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * OP = 556,61 Kč/m 3 * 397,76 m 3 = ,19 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,19 Kč ,19 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,60 Kč b) Hlavní stavby b 1 ) Stodola - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1NP: 13,5*7,7 = 103,95 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1NP: 103,95 m 2 3,80 m 395,01 m 3 Součet 103,95 m 2 395,01 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 395,01 / 103,95 = 3,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 103,95 / 1 = 103,95 m 2 Obestavěný prostor: 1NP: (13,5*7,7)*(3,80) = 395,01 m 3 zastřešení: 13,5*7,7*3 = 311,85 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 706,86 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 13,10 100,00 1,00 13,10 2. Svislé konstrukce: S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy: S 13,80 100,00 1,00 13,80 4. Krov, střecha: S 7,00 100,00 1,00 7,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: C 0,70 100,00 0,00 0,00 7. Úprava vnitřních povrchů: S 3,90 100,00 1,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,70 100,00 1,00 2, Schody: C 1,80 100,00 0,00 0, Dveře: S 2,40 100,00 1,00 2,40 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 24 z 32

25 12. Vrata: S 3,00 100,00 1,00 3, Okna: S 3,40 100,00 1,00 3, Povrchy podlah: S 3,00 100,00 1,00 3, Elektroinstalace: C 6,10 100,00 0,00 0, Bleskosvod: C 0,40 100,00 0,00 0, Ostatní: S 5,40 100,00 1,00 5,40 Součet upravených objemových podílů: 91,00 Hodnota koeficientu vybavení K 4: 0,9100 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 115,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9835 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,8526 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9100 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2020 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,5870 Základní cena upravená = 1 664,99 Kč/m 3 Plná cena: 706,86 m 3 * 1 664,99 Kč/m 3 = ,83 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 120 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,61 Kč ,22 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Stodola - zjištěná cena = ,61 Kč c) Vedlejší stavby c 1 ) Kůlna - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1NP: 2*1,2 = 2,40 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1NP: 2,40 m 2 2,20 m Obestavěný prostor: 1NP: (2*1,2)*(2,20) = 5,28 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 5,28 m 3 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 25 z 32

26 Výpočet koeficientu K 4 : (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy P 8,30 100,00 0,46 3,82 2. Obvodové stěny P 31,90 100,00 0,46 14,67 3. Stropy P 21,20 100,00 0,46 9,75 5. Krytina P 11,10 100,00 0,46 5,11 6. Klempířské konstrukce C 1,60 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů P 6,00 100,00 0,46 2,76 9. Dveře P 3,70 100,00 0,46 1, Okna C 1,40 100,00 0,00 0, Podlahy S 10,80 100,00 1,00 10, Elektroinstalace C 4,00 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 48,61 Hodnota koeficientu vybavení K 4: 0,4861 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 970,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,4861 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,5870 Základní cena upravená = 497,11 Kč/m 3 Plná cena: 5,28 m 3 * 497,11 Kč/m 3 = 2 624,74 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,000 % ,55 Kč 656,19 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Kůlna - zjištěná cena = 328,10 Kč d) Studny d 1 ) Studna - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 8,00 m Ruční čerpadlo: 1 ks Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 3,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč ruční čerpadlo: 1 ks * 2 054,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem = ,- Kč Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 26 z 32

27 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,5870 Plná cena = ,03 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 100 = 80,000 % ,42 Kč 5 383,61 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Studna - zjištěná cena = 2 691,81 Kč e) Porosty e 1 ) Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku [Kč]: ,23 Celková výměra pozemku [m 2 ]: 1688 Celková pokryvná plocha porostů [m 2 ]: 200 Cena pokryvné plochy porostů [Kč]: 4 764,36 Cena ovocných dřevin je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy * 0,045 porostů: Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 214,40 Ovocné dřeviny: příloha č. 34 Zahrádkářský typ ovocnářství: Název Stáří [roků] Počet / Výměra Jedn. cena [Kč/jedn.] Úprava [%] Upr. cena [Kč/jedn.] Cena [Kč] Třešeň - Vk nebo Pk ks 813,00-50% 406, ,00 Švestka 40 8 ks 70,00-50% min.70,00 560,00 Součet 4 625,00 Koeficient prodejnosti K p : * 1,00 Celkem - ovocné dřeviny 4 625, ,40 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Trvalé porosty - zjištěná cena = 2 419,70 Kč f) Pozemky f 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St ,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.1. přístup po nezpevněné komunikaci -10 % Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 27 z 32