ZNALECKÝ POSUDEK Č. 422/59/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK Č. 422/59/2011 o obvyklé ceně nemovitosti zemědělské usedlosti č.p. 6, postavené na pozemku parc.č. 62, a pozemku parc.č. 62, vč. příslušenství, venkovních úprav a trvalých porostů; to vše v k.ú. Světnov, obec Světnov, okres Žďár nad Sázavou. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Na Zátorce 590/ Praha 6 Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č.j.: 167 EX 3171/09-33 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni posudek vypracovala: Trojská 163/ Praha 8 Posudek obsahuje včetně titulního listu 23 stran textu. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze dne

2 OBSAH A. Nález PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký úkol Informace o nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Vlastnické a evidenční údaje Práva a závady spojené s předmětem ocenění Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Dokumentace a skutečnosti METODY OCENĚNÍ Nákladový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění Srovnávací způsob ocenění Metody aplikované v ocenění CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI Poloha a vnější vlivy Zemědělská usedlost č.p. 6 vč. příslušenství Pozemek Shrnutí B. Posudek STANOVENÍ HODNOTY Srovnávací metoda Zemědělská usedlost č.p. 6 (sklad) s pozemkem vč. příslušenství Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování Zemědělská usedlost č.p. 6 (sklad) s pozemkem vč. příslušenství C. Závěr D. Znalecká doložka E. Seznam příloh Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 2 z 23

3 A. Nález 1. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: I. stanovit obvyklou cenu nemovitostí uvedených v exekučním příkazu č.j.: 033 EX 3171/09-24, tedy zemědělské usedlosti č.p. 6, postavené na pozemku parc.č. 62, a pozemku parc.č. 62, vč. příslušenství, venkovních úprav a trvalých porostů; to vše v k.ú. Světnov, obec Světnov, okres Žďár nad Sázavou, zapsané na listu vlastnictví č. 694 u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, KP Žďár nad Sázavou. II. stanovit cenu jednotlivých práv a závad s uvedenými nemovitostmi spojených Znalec ocení nemovitosti a jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ( 66 odst. 5 zák.č. 120/2001 Sb., exekuční řád) Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Zemědělská usedlost č.p. 6 vč. pozemku Kraj: Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Světnov Katastrální území: Světnov Počet obyvatel: 451 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. j) : 70,- Kč/m Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyl umožněn vstup do oceňovaných nemovitostí. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem Mgr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření z vnější obhlídky nemovitostí, z veřejně dostupných míst a dále z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalci opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem, list vlastnictví číslo 694 ze dne , katastrální území Světnov, obec Světnov, okres Žďár nad Sázavou Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 3 z 23

4 usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č.j.: 167 EX 3171/09-33 ze dne Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy, katastrální území Světnov dálkový náhled ze dne Územní plán obce Světnov Aktuální oceňovací vyhláška Informace získané po telefonu od zástupkyně spol. KŘÍŽ s.r.o., tel.: voláno , , Údaje předané vlastníkem nemovitosti Mapa oblasti Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření Záznam z prohlídky a zaměření nemovitosti Databáze realizovaných nemovitostí a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Věcná omezení: S výslednou hodnotou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné hodnoty pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné hodnoty zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 4 z 23

5 1.6. Vlastnické a evidenční údaje Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že oceňovaná nemovitost je ve vlastnictví: * LV č. 694 pro k.ú. Světnov, okres Žďár nad Sázavou ALV: Veselka Petr, Pernštýnské náměstí 1, Pardubice I - Pardubice-Staré Město, Pardubice 2; identifikátor: /2032 BLV: Stavby: Světnov, č.p. 6 ; způsob využití zem. usedlost ; na parc.č. 62 Pozemky: Druh pozemku: Způsob využití/ochrany: Výměra: parc.č. 62 zastavěná plocha a nádvoří chráněná krajinná 516 m 2 oblast II.-IV. zóna 1.7. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti K tíži oceňovaných nemovitostí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C LV) zřízena žádná věcná břemena, která by snižovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Zástavní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná zástavní práva. Předkupní práva K oceňovaným nemovitostem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Dle informace získané po telefonu od zástupkyně spol. KŘÍŽ s.r.o. (tel ) má tato společnost předkupní právo na oceňovanou nemovitost. Příslušná smlouva však ani po opakované urgenci nebyla zástupkyní KŘÍŽ s.r.o. zaslána. Upozorňuji na možné riziko existence předkupního práva. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob. Na vstupních dveřích objektu je však nalepené označení provozovny společnosti KŘÍŽ s.r.o., Doubravany 39 IČO , pobočka Světnov, tel Dle informací získaných po telefonu existuje na nemovitost nájemní smlouva o její zaslání bylo několikrát žádáno. Paní/slečna po telefonu zaslání přislíbila, avšak ani po opakované urgenci (voláno , , ) smlouva nebyla zaslána. Upozorňuji na riziko možné existence nájemního vztahu, avšak vzhledem k absenci příslušného dokumentu není tato skutečnost v ocenění zohledněna. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 5 z 23

6 Jiné závady Z výpisu z katastru nemovitostí dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované nemovitosti nařízeny exekuce: - Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice na základě listin: Okresní soud v Pardubicích 35 EXE-12356/ ; povinnost k: Veselka Petr, Pernštýnské náměstí 1, Pardubice I - Pardubice-Staré Město, Pardubice 2, RČ/IČO: /2032; Z-565/ Byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti dle listiny: - povinnost k: Stavba: Světnov, č.p. 6 Parcela: 62; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Praha 10 33EX- 3171/ ze dne ; Z-5167/ povinnost k: Stavba: Světnov, č.p. 6 Parcela: 62; na základě listiny: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Svitavy 111EX- 9213/ ze dne ; Z-632/ To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu právní povahy a není s ní v tomto posudku uvažováno Vliv závad na hodnotu nemovitého majetku Znalcem nebyly zjištěny žádné závady, které by mohly mít výrazný vliv na výslednou hodnotu nemovitosti Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto posudku jsem měla k dispozici poklady, které uvádím v bodě č tohoto posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití staveb a z fyzicky zaměřených výměr dle zák. 183/2006 Sb. ve smyslu zák. 3 odst. 2 zák. č. 151/97 Sb.. Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti z pouze veřejně přístupných míst. Informace o vybavení a vnitřním stavebně technickém stavu nebyly získány. Znalcem byla také poslána žádost o poskytnutí údajů z příslušného katastru nemovitostí, avšak žádná odpověď od příslušného úřadu nedorazila. Nebyla předložena žádná výkresová dokumentace, muselo být přistoupeno k zaměření nemovitosti včetně příslušenství. Některé výměry však nešly zaměřit z veřejně přístupných mís, být tedy přistoupeno k převzetí venkovních rozměrů z katastrální mapy, výšky jsou odhadnuty. Měření bylo provedeno laserovým měřidlem vzdáleností Leica DISTO. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 6 z 23

7 2. METODY OCENĚNÍ 2.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovitosti (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovitosti, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovitosti. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných objektů sloužících pro rezidenční bydlení nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitosti, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenou porovnatelných nemovitostí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je běžná zemědělská usedlost s pozemkem, u které je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitostí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 7 z 23

8 V tomto znalecké posudku je pro srovnání vypočtena taktéž věcná hodnota vypočtená nákladový způsobem pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Ocenění je provedeno dvěma způsoby: pomocí aktuální prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování č. 151/1997 Sb. v platném znění (vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. a 460/2009 Sb.), která ocenění provádí na základě ucelené databáze srovnatelných či alespoň obdobných nemovitostí vůči oceňované nemovitosti. Databáze je zpracována dle skutečných prodejů - vyhlášku každoročně aktualizuje a vydává Ministerstvo financí ČR. srovnáním s realitním trhem metodou přímého porovnání a upravení pomocí hodnototvorných faktorů Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 3. CELKOVÝ POPIS NEMOVITOSTI 3.1. Poloha a vnější vlivy Oceňovaná nemovitost se nachází v okrese Žďár nad Sázavou (kraj Vysočina) v obci Světnov mezi městy Žďár nad Sázavou a Svratka ve vzdálenosti cca. 70 km severozápadně (vzdušnou čarou) od Brna v k.ú. Světnov. Obec Světnov leží cca. 7 km severně od Žďáru nad Sázavou na území Chráněné krajinné oblasti Žďárské vrchy v nadmořské výšce okolo 600 m.n.m. V obci, jejíž katastrální území má rozlohu 1100 hektarů, žije 418 obyvatel a již řadu let se počet obyvatel postupně snižuje. V nejbližším okolí obce převažují pole, dále od obce především východním a severním směrem se nachází husté lesy. Obcí protéká Stržský potok a při jejím jižním okraji se rozprostírá vodní nádrž Strž, která nabízí možnost koupání v čisté vodě a celoroční rybaření. Nemovitost se nalézá v centrální části obce při hlavní silnici č. II/350 asi 150 m východním směrem od obecního úřadu. Jedná se o tradiční lokalitu bydlení i rekreace, která je charakteristická zástavbou rodinných domů a obdobných zemědělských stavění. V místě je k dispozici pouze základní občanská vybavenost. Veškerá potřebná občanská vybavenost je k dispozici v nedalekém Žďáru nad Sázavou 7 km autem či 15 minut autobusem. Obec je průměrně obslužná osobní i veřejnou dopravou, prochází jí silnice č. II/350 (Přibyslav Svratka), silnice č. I/37 (Pardubice Žďár nad Sázavou) vede asi 2 km západně od obce. Nevýhodou je absence dálnice v blízkém okolí, nájezd na dálnici D1 je více jak 30 km jízdy autem, v zimním období bývají vzhledem k drsnějšímu podnebí místní silnice hůře sjízdné. Z veřejné dopravy je v obci zastávka autobusů, které zajišťují spojení především do Žďáru nad Sázavou a do Svratky. Z inženýrských sítí jsou v obci k dispozici elektřina, kanalizace, vodovod i plyn Zemědělská usedlost č.p. 6 vč. příslušenství Jedná se o samostatně stojící zemědělskou usedlost č.p. 6 nepravidelného tvaru stojící na pozemku parc.č. 62 v zastavěné části obce. Objekt je zřejmě kompletně podsklepen, má 1 nadzemní podlaží a půdu. Dle informace obyvatele vedlejšího objektu objekt v minulosti sloužil jako obchod, ale k těmto účelům již více jak 15 let neslouží. V posledních letech je objekt užíván jako sklad. Dle informace zástupkyně společnosti KŘÍŽ Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 8 z 23

9 s.r.o. je objekt užíván jako skladiště a částečně jako výrobna, je ve velmi špatném stavu; elektrické rozvody v objektu prakticky nejsou, je zde pouze jeden kohoutek s tekoucí vodou. Vzhledem k tomu, že nebylo možné provést místní šetření v interiéru objektu, je výpočet obestavěného prostoru, užitné plochy, popis vybavení a stavebně technického stavu orientační. Odhad obestavěného prostoru zemědělské usedlosti č.p. 6 Podlaží Výpočet Konstrukční výška Zastavěná plocha Obestavěný prostor 1.PP 7,3*9,6+10,8*21,4+9*2,8+12,6*6,1 3 m 403,26 m m 3 1.NP 7,3*9,6+10,8*21,4+9*2,8+12,6*6,1 3 m 403,26 m m 3 půda 7,3*9,6+10,8*21,4 3,5 m 301,20 m m 3 9*2,8+12,6*6,1 3 m 102,06 m m 3 Obestavěný prostor m 3 Odhad užitné plochy zemědělské usedlosti č.p. 6 Podlaží Místnosti Výměry 1.PP užitná plocha - odhad 0,75 x zastavěná plocha 1.PP 302,45 m 2 1.NP užitná plocha - odhad 0,75 x zastavěná plocha 1.NP 302,45 m 2 půda užitná plocha - odhad 0,75 x zastavěná plocha půdy 302,45 m 2 Celková užitná plocha 907,34 m 2 Konstrukční provedení domu Doba výstavby: objekt byl postaven před cca. 85-ti lety Údržba: žádná - neudržované Počet podlaží: 1.PP + 1.NP + půda Základy: kamenné bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z kamene a cihel Stropy: pravděpodobně dřevěné s rovným podhledem Střecha: tvar polovalbová s vikýři, krov dřevěný Krytina střechy: plechová Klempířské konstrukce: dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu částečně chybí nebo je již v havarijním stavu Vnitřní povrchy: pravděpodobně dvouvrstvé vápenocementové omítky Obklady: nezjištěny Vnější povrchy: vápenné omítky; sokl je proveden částečně Schody: nezjištěny, pravděpodobně původní Dveře: venkovní dveře zatlučeny dřevěnými prkny Vrata: dřevěná, vyvrácená Okna: dřevěná dvojitá špaletová Povrch podlah: nezjištěny Vytápění: pravděpodobně lokální na tuhá paliva Ohřev teplé vody: nezjištěn Vnitřní vodovod: nezjištěn Hygienické vybavení: nezjištěno Vnitřní kanalizace: pravděpodobně od WC a umyvadla Vnitřní plynovod: není Elektroinstalace: pravděpodobně rozvod světelného proudu (230V) Bleskosvod: není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: nezjištěno Stavebně technický stav a stáří domu Objekt je dlouhodobě neudržovaný ve špatném technickém stavu, většina konstrukcí již pomalu postrádá svojí funkci a je zcela opotřebovaná. Na domě jsou viditelné stavební závady - místy opadává vnější omítka. Pravděpodobně dochází k výraznému pohybu nedostatečně hlubokých základů z důvodu otřesů od kolem vedoucí silnice. Klempířské konstrukce jsou ve velmi špatném stavu. Objekt je neobyvatelný a je nutná kompletní rekonstrukce. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 9 z 23

10 Příslušenství Příslušenstvím je malá zděná kůlna, která se nachází v jižním rohu pozemku parc.č. 62 u vjezdových vrat do dvora. Objekt má přibližné půdorysné rozměry 2,3 x 3,4 m, základy zřejmě kamenné, stěny zděné, krov pultový dřevěný s pálenou krytinou, stěny zřejmě omítnuté, podlaha betonová a elektřina zřejmě není zavedena. Stavebně technický stav je špatný, vybavení podstandardní. Stáří odhaduji stejné jako u hlavní budovy, tzn. cca. 85 let Pozemek Předmětem ocenění je také pozemek parc.č. 62, který je zapsaný na LV č. 694 ze dne pro k.ú. Světnov, obec Světnov, okres Žďár nad Sázavou. Pozemek parc.č. 62 Pozemek s výměrou 516 m 2, v katastru nemovitostí zapsaný jako zastavěná plocha a nádvoří, je mírně až středně svažitý, má nepravidelný tvar a je z převážné části zastavěn zemědělskou usedlostí č.p. 6. Pozemek je přístupný po zpevněné veřejné komunikaci prakticky ze všech světových stran, nezastavěná část dvůr je oplocený zděným plotem, vstupní vrata jsou vyvrácena. Z inženýrských sítí vede při okraji pozemku vzdušné vedení elektrické energie, kanalizace a vodovod. V územním plánu je pozemek označen jako plocha bydlení v rodinných domech Shrnutí Adresa: obec Světnov, okres Žďár nad Sázavou Objekt: zemědělská usedlost - sklad Stav: špatný Dispozice: neznámá Vybavení: podstandardní Podlažnost: 1.PP + 1.NP + půda Příslušenství: kůlna Obestavěný prostor: 3 099,75 m 3 Výměra pozemků: 516 m 2 Užitná plocha: 907,34 m 2 Zastavěná plocha: 403,26 m 2 Pozn.: Vnitřní prohlídka nemohla být provedena, vnitřní konstrukční prvky jsou proto uvažovány vzhledem ke stavu a stáří stavby jako podstandardní - typické pro daný typ stavebního objektu; jejich provedení tedy může být ve skutečnosti odlišné. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 10 z 23

11 B. Posudek 4. STANOVENÍ HODNOTY 4.1. Srovnávací metoda Zemědělská usedlost č.p. 6 (sklad) s pozemkem vč. příslušenství Srovnávací kritéria Pro výpočet porovnávací hodnoty nemovitostí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitostí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitostí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě ě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků příslušejících k zemědělské usedlosti. K 3 - Koeficient stavu v sobě ě odráží stavebně technický stav nemovitosti, stáří, provedené rekonstrukce materiálové provedení nosných konstrukcí. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard vybavení nemovitosti. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitostech daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,8 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitostí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem. Reprezentanti srovnávané nemovitosti Reprezentant č. 1 Adresa: obec Vojnův Městec Jedná se o RD 2+kk, Vojnův Městec. Určen k rekonstrukci. Plyn, veřejná kanalizace, veřejný Popis: vodovod, elektřina a telefonní linka zavedeny do domu. Vytápění tuhými palivy. Splachovací WC, koupelna s vanou. Stodola a půda. Objekt: zděný RD Stav: špatný Dispozice: Podlažnost: 2+kk 1.NP + půda Vybavení: Příslušenství: podstandartní stodola Fotodokumentace: Pozemek: 620 m 2 Zastavěná plocha: 292 m 2 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 11 z 23

12 Obytná plocha: Cena: Cena Kč/m 2 ZP: 120 m 2 Obestavěný prostor: - m Kč zdroj: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 2 Adresa: obec Jiříkovice Jedná se o samostatně stojící, přízemní s obytným podkrovím. Je napojený na vodovod, elektro Popis: 220/380 V, odpady jsou svedeny do jímky. Vytápění domu je ústředním topením s kotlem na tuhá paliva. Je vhodný k trvalému bydlení i k rekreaci. Objekt: zděný RD Stav: zhoršený Dispozice: Podlažnost: NP + podkroví Vybavení: Příslušenství: podstandartní - Fotodokumentace: Pozemek: Obytná plocha: Cena: Cena Kč/m 2 ZP: 816 m 2 Zastavěná plocha: 204 m m 2 Obestavěný prostor: - m Kč zdroj: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 3 Adresa: obec Vojnův Městec Jedná se o větší patrový dům v centru obce, všechny ing. sítě ě zavedeny částečně podsklepeno Popis: dvůr a dílna na vlastním pozemku cca 1000 m2. Objekt: Dispozice: Podlažnost: zděný NP Stav: Vybavení: Příslušenství: zhoršený podstandartní dílna Fotodokumentace: Pozemek: Obytná plocha: Cena: Cena Kč/m 2 ZP: m 2 Zastavěná plocha: 400 m m 2 Obestavěný prostor: - m Kč zdroj: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 4 Adresa: obec Hamry nad Sázavou Jedná se o přízemní RD ve tvaru L. Obytnou část tvoří kuchyně, dva pokoje, koupelna, WC, Popis: chodba se vstupem do sklepa a na půdu. V domě je 220/380V, obecní voda, trativody, etážové topení. Objekt: zděný Stav: zhoršený Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 12 z 23

13 Dispozice: Podlažnost: 2+1 Vybavení: 1.NP + půda Příslušenství: podstandartní sklep Fotodokumentace: Pozemek: Obytná plocha: Cena: Cena Kč/m 2 ZP: 327 m 2 Zastavěná plocha: 327 m m 2 Obestavěný prostor: - m Kč zdroj: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 5 Adresa: obec Radostín Jedná se o samostatně stojící RD 3+1 s garáží v obci Radostín. Dům je samostatně stojící. Popis: Nachází se v klidné části obce nedaleko rekreační oblasti Velké Dářko. Zastavěná plocha 289 m2. Zahrada 353 m2. Objekt: Dispozice: Podlažnost: zděný Stav: 3+1 Vybavení: 1.NP + půda Příslušenství: zhoršený podstandartní - Fotodokumentace: Pozemek: Obytná plocha: Cena: Cena Kč/m 2 ZP: 642 m 2 Zastavěná plocha: 289 m m 2 Obestavěný prostor: - m Kč zdroj: Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 6 Adresa: obec Rokytno Jedná se o rodinný dům v obci Rokytno necelých 5 km od Nového města na Moravě. Do domu Popis: je zaveden el.proud a obecní voda, kanalizace není. V obci je též plyn, ale do domu zavedený není. Vytápění je řešeno kamny na TP. Objekt: Dispozice: Podlažnost: zděný NP + půda Stav: Vybavení: Příslušenství: špatný podstandardní - Fotodokumentace: Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 13 z 23

14 Pozemek: 167 m 2 Zastavěná plocha: 122 m 2 Obytná plocha: 95 m 2 Obestavěný prostor: - m 3 Cena: Kč zdroj: Cena Kč/m 2 ZP: Kč/m 2 datum: V okolí je vyšší nabídka než poptávka po obdobných nemovitostech. V inzerci se vyskytuje poměrně velké množství obdobných nemovitostí ve špatném či nevalném stavu, podstandardně vybavených spíše s menší velikostí. Z výše uvedeného je zřejmé, že je poměrně obtížné zobchodovat nemovitost v krátkém čase a za dobrou cenu. Srovnávací hodnota je stanovena s velikou obezřetností se zohledněním všech hodnototvorných faktorů. R. nabídková Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty přepočtená NC v cena v Kč/m 2 Poloha Pozemek Stav Vybavení Zdroj Ostatní Kč/m ,00 1,00 1,00 1,00 0,80 0, ,98 0,95 0,90 0,90 0,90 0, ,00 0,90 0,90 0,90 0,90 0, ,90 1,10 0,95 0,95 0,90 0, ,00 0,95 0,90 0,85 0,80 0, ,05 1,20 1,00 1,00 0,90 0, Průměrná cena Kč/m 2 zastavěné plochy Měrná jednotka - m 2 zastavěné plochy 403,26 Předběžná srovnávací hodnota Srovnávací hodnota - obvyklá cena Vyhodnocení srovnávací hodnoty: Z výše uvedené tabulky je zřejmé, že cenový rozptyl nabízených nemovitostí souvisí s jednotlivými odlišnostmi konkrétních nemovitostí a to zejména s rozdíly v poloze, velikosti pozemku, stavu, vybavení a příslušenství. Vzhledem k tomu, že v průběhu inzerování prodeje nemovitosti se ceny oproti prvotní nabídce běžně snižují o cca. 5% až 20%, indikuji dle této metody obvyklou cenu nemovitosti ve výši ,- Kč. Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 14 z 23

15 4.2. Ocenění dle prováděcí vyhlášky k zákonu o oceňování Zemědělská usedlost č.p. 6 (sklad) s pozemkem vč. příslušenství A. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Zemědělská usedlost č.p. 6 (sklad) b) Vedlejší stavby b 1 ) Zděná kůlna c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojka vody DN 25 mm c 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm c 3 ) Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi c 4 ) Plot zděný tl. do 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování c 5 ) Vrata dřevěná vč. sloupků c 6 ) Vrata dřevěná vč. sloupků d) Pozemky d 1 ) Pozemek B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Zemědělská usedlost č.p. 6 (sklad) - 3 Zatřídění pro potřeby ocenění: Budova: S. skladování a manipulace Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 1252 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.PP: 7,3*9,6+10,8*21,4+9*2,8+12,6*6,1 = 403,26 m 2 1.NP: 7,3*9,6+10,8*21,4+9*2,8+12,6*6,1 = 403,26 m 2 půda: 7,3*9,6+10,8*21,4 = 301,20 m 2 : 9*2,8+12,6*6,1 = 102,06 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.PP: 403,26 m 2 3,00 m 1 209,78 m 3 1.NP: 403,26 m 2 3,00 m 1 209,78 m 3 půda: 301,20 m 2 3,00 m 903,60 m 3 : 102,06 m 2 3,50 m 357,21 m 3 Součet 1 209,78 m ,37 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 3 680,37 / 1 209,78 = 3,04 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 209,78 / 4 = 302,45 m 2 Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 15 z 23

16 Obestavěný prostor: 1.PP: (7,3*9,6+10,8*21,4+9*2,8+12,6*6,1)*(3,00) = 1 209,78 m 3 1.NP: (7,3*9,6+10,8*21,4+9*2,8+12,6*6,1)*(3,00) = 1 209,78 m 3 půda: (7,3*9,6+10,8*21,4)*(3,00)*0,5 = 451,80 m 3 : (9*2,8+12,6*6,1)*(3,50)*0,5 = 178,61 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 3 049,97 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: kamenné S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné S 100,00 3. Stropy: dřevěné trámové S 100,00 4. Krov, střecha: dřevěný sbíjený polovalbový S 100,00 5. Krytiny střech: pálená taška S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: vápenné omítky S 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: vápenná omítka S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: X 100, Schody: S 100, Dveře: dřevěné S 100, Vrata: dřevěná S 100, Okna: dřevěná špaletová S 100, Povrchy podlah: betonová mazanina S 100, Vytápění: X 100, Elektroinstalace: světelná P 100, Bleskosvod: chybí C 100, Vnitřní vodovod: X 100, Vnitřní kanalizace: X 100, Vnitřní plynovod: X 100, Ohřev vody: X 100, Vybavení kuchyní: X 100, Vnitřní hygienické vybavení: X 100, Výtahy: X 100, Ostatní: standardní S 100, Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 13,20 100,00 1,00 13,20 2. Svislé konstrukce: S 30,40 100,00 1,00 30,40 3. Stropy: S 13,80 100,00 1,00 13,80 4. Krov, střecha: S 7,00 100,00 1,00 7,00 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 4,20 100,00 1,00 4,20 8. Úprava vnějších povrchů: S 2,90 100,00 1,00 2, Schody: S 1,80 100,00 1,00 1, Dveře: S 2,40 100,00 1,00 2, Vrata: S 3,00 100,00 1,00 3, Okna: S 3,40 100,00 1,00 3, Povrchy podlah: S 2,90 100,00 1,00 2, Elektroinstalace: P 5,80 100,00 0,46 2, Bleskosvod: C 0,40 100,00 0,00 0, Ostatní: S 5,20 100,00 1,00 5,20 Součet upravených objemových podílů: 96,47 Hodnota koeficientu vybavení K 4: 0,9647 Ocenění: Část [%] Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 16 z 23

17 Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 231,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9418 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9908 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9647 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1430 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3560 Základní cena upravená = 1 222,91 Kč/m 3 Plná cena: 3 049,97 m 3 * 1 222,91 Kč/m 3 = ,81 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 % ,99 Kč Zemědělská usedlost č.p. 6 (sklad) - zjištěná cena = ,82 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Zděná kůlna - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 2,3*3,4 = 7,82 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 7,82 m 2 3,00 m Obestavěný prostor: 1.NP: (2,3*3,4)*(3,00) = 23,46 m 3 zastřešení: 2,3*3,4*0,8*0,5 = 3,13 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 26,59 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy kamenné S 100,00 2. Obvodové stěny zděné - kámen + cihla S 100,00 3. Stropy chybí C 100,00 4. Krov dřevěný, pultová S 100,00 5. Krytina pálená krytina S 100,00 6. Klempířské konstrukce chybí C 100,00 7. Úprava povrchů omítnuté S 100,00 8. Schodiště X 100,00 Část [%] Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 17 z 23

18 9. Dveře dřevěné S 100, Okna chybí C 100, Podlahy betonová S 100, Elektroinstalace chybí C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 3. Stropy C 19,80 100,00 0,00 0,00 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 6. Klempířské konstrukce C 1,70 100,00 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3, Okna C 1,10 100,00 0,00 0, Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8, Elektroinstalace C 5,80 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 71,60 Hodnota koeficientu vybavení K 4: 0,7160 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,7160 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3560 Základní cena upravená = 572,26 Kč/m 3 Plná cena: 26,59 m 3 * 572,26 Kč/m 3 = ,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 85 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 85 / 100 = 85,000 % ,93 Kč Zděná kůlna - zjištěná cena = 2 282,46 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojka vody DN 25 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Přípojka vody DN 25 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 5,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 5,00 m * 340,- Kč/m = 1 700,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3560 Plná cena: = 1 194,48 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 51 roků Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 18 z 23

19 Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 51 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 51 / 51 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,31 Kč Přípojka vody DN 25 mm - zjištěná cena = 179,17 Kč c 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 5,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 5,00 m * 1 180,- Kč/m = 5 900,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3240 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3560 Plná cena: = 4 149,13 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 80 = 51,250 % ,43 Kč Přípojka kanalizace DN 150 mm - zjištěná cena = 2 022,70 Kč c 3 ) Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Přípojky elektro kabel Al 4x16 mm2 závěs. kabelem Kód CZ - CC: 2224 Délka: 5,00 m Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 5,00 m * 125,- Kč/m = 625,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2370 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3560 Plná cena: = 423,07 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 41 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 41 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 359,61 Kč Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi - zjištěná cena = 63,46 Kč c 4 ) Plot zděný tl. do 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Plot zděný tl. nad 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování Kód CZ - CC: 1252 ( ) budovy skladů, nádrže a sila Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 19 z 23

20 Výměra: 22,05 m 3 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 22,05 m 3 * 3 750,- Kč/m 3 = ,50 Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1430 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3560 Plná cena: = ,51 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 41 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 41 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,43 Kč Plot zděný tl. do 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování - zjištěná cena = 8 043,08 Kč c 5 ) Vrata dřevěná vč. sloupků - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Vrata dřevěná vč. sloupků Kód CZ - CC: 1252 ( ) budovy skladů, nádrže a sila Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 300,- Kč/ks = 3 300,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1430 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3560 Plná cena: = 2 139,96 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 41 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 41 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,97 Kč Vrata dřevěná vč. sloupků - zjištěná cena = 320,99 Kč c 6 ) Vrata dřevěná vč. sloupků - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava: Vrata dřevěná vč. sloupků Kód CZ - CC: 1252 ( ) budovy skladů, nádrže a sila Počet: 1,00 ks Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 300,- Kč/ks = 3 300,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1430 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3560 Plná cena: = 2 139,96 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 20 z 23

21 Stáří (S): 41 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 0 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 41 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 41 / 41 = 100,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % ,97 Kč Vrata dřevěná vč. sloupků - zjištěná cena = 320,99 Kč d) Pozemky d 1 ) Pozemek Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 70, ,- Součet ,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 50 % Úprava ceny celkem 50 % ,- Mezisoučet ,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,3560 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1430 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,36 Pozemek - zjištěná cena = ,36 Kč C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Zemědělská usedlost č.p. 6 (sklad) = ,82 Kč b) Zděná kůlna = 2 282,46 Kč c) Venkovní úpravy c 1 ) Přípojka vody DN 25 mm = 179,17 Kč c 2 ) Přípojka kanalizace DN 150 mm = 2 022,70 Kč c 3 ) Přípojky elektro 3 fázové,kabel Al 16 mm2 v zemi = 63,46 Kč c 4 ) Plot zděný tl. do 30 cm, beton. základ, omítka nebo spárování = 8 043,08 Kč c 5 ) Vrata dřevěná vč. sloupků = 320,99 Kč c 6 ) Vrata dřevěná vč. sloupků = 320,99 Kč d) Pozemek = ,36 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,03 Kč ,- Kč Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 21 z 23

22 C. Závěr Výsledné ceny Srovnávací hodnota - obvyklá cena Zjištěná cena dle vyhlášky Kč Kč Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti zemědělské usedlosti č.p. 6, postavené na pozemku parc.č. 62, a pozemku parc.č. 62, vč. příslušenství, venkovních úprav a trvalých porostů; to vše v k.ú. Světnov, obec Světnov, okres Žďár nad Sázavou; ve výši: ,- KČ slovy: Sedmsettisíc korun českých V Praze dne Trojská 163/ Praha 8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 422/59/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 22 z 23

23 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV č. 694 ze dne Katastrální mapa dálkový náhled ze dne Mapa oblasti Fotodokumentace nemovitosti ze dne Trojská 163/28, Praha 8 Stránka 23 z 23

24 Výpis z katastru nemovitostí LV č. 694

25

26 Katastrální mapa dálkový náhled

27 Mapa oblasti Letecká fotomapa Umístění nemovitosti v rámci ulice

28 Turistická mapa okolí obce Umístění nemovitosti v rámci regionu

29 Fotodokumentace nemovitosti Vstup do objektu z ulice Pohled na objekt z ulice Pohled z ulice na severní štít objektu Pohled z ulice na jižní štít objektu Pohled na objekt a dvůr z jihu Vjezd do dvora za objektem