Znalecký posudek č. 4117/13

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4117/13 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 31 Skalice u České Lípy, včetně příslušenství i stavby na pozemku parc.č. st.375/2 a pozemků parc.č. st.375/1, st.375/2 a 478/2 kú. Skalice u České Lípy obec Skalice u České Lípy kraj Liberecký okres Česká Lípa Objednatel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 716/12 ze dne: Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav Posudek obsahuje 19 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o dům čp.31 Skalice u ČL, v jižní zastavěné části obce, při průjezdní silnici, silnici vedle potoka Šporka, v původní staré zástavbě obce. Dům je patrový, není podsklepený, nemá podkroví ve sklonité střeše, dům je velmi slabě zděný, postaven samostatně, je umístěn na rovinném pozemku. Dům obsahuje byt 7+1 s příslušenstvím v přízemí a v patře. Postaven s odstupem od asfaltové cesty bez chodníku, přístup je zpevněný. Je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, kanalizace svedena do žumpy a zemní plyn zaveden na hranici pozemku do pilíře. U domu je dvůr, u dvora postavena původní hospodářská část na ppč.375/2 dílna s přístavbami, přístavby jsou na pozemcích obce Skalice u ČL (dle tel.rozhovoru se starostou je zájem vyrovnat vlastnické vztahy, obec pozemky odprodá za Kč/m 2, v daném případě cca 100 Kč/m 2 ), oplocení dvora dřevěným plotem poškozeným, s dřevěnými vrata a s vrátky, před domem je pilíř plynoměru, elektro skříň je na domě, před domem vodoměrná šachta se shnilým dřev.poklopem, na části dvora je zámková dlažba. Dům je z roku odhadem 1880, stavební úpravy as 1997, stav zhoršený, poslední 2-3 roky neužíván, provlhlý, slabé stěny. Hospodářská stavba dtto z roku 1880 je silně zděná, přístavky dílny roku B. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně, pro zjištění obvyklé ceny pro usnesení EX 716/ Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č. 102 kú. a obec Skalice u ČL ze dne , snímek katastrální mapy, mapové podklady, mnou vedená data o kupních smlouvách a ZP k dani z převodu nemovitosti, inzerce S Reality, informace obecního úřadu rok přístavby hospodářské části 1997 (původní plán na stavbu domu nedochován). Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). V daném případě zjištována pro účel exekučního řízení. 3. Vlastnické a evidenční údaje Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.31 Skalice u ČL splňuje ustanovení 2 písm.a, bod 2) vyhláčky č.501/2006 Sb., o obecných požadavcích na využívání území, v platném znění, tj. rodinný dům. Určen a užíván pouze pro bydlení. Dům je patrový, není podsklepený, nemá podkroví. Obsahuje byt 7+1 s příslušenstvím a součástí jsou pozemky parc.č. st.375/1 a st.375/2 a 478/2. Obec Skalice má 1475 obyvatel, v místě je zpevněná silnice bez chodníku, je zde možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody, možnost napojení zemního plynu a v místě není možnost napojení odpadní kanalizace, možnost kabelové televize. Do obce jezdí autobusová i železniční doprava, místo ve staré zástavbě dlouhé obce, škola zde základní i předškolní zařízení, je zde pošta, obchodů a služby přiměřené této obci, není zde zdravotnické zařízení a policie. Obecní úřad je zde, dobré životní prostředí v místě, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití, hřiště, obec v CHKO České středohoří, sousedí s městem Česká Lípa. Pracovní možnosti v České Lípě, popř. v Novém Boru. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětný dům čp.31 Skalice u ČL, dům je patrový, není podsklepený a nemá podkroví, dům je zděný a má sklonitou střechu. Dům postaven samostatně. U domu je oplocení s uzavřením vraty a vrátky, zpevněný přístup a příjezd, vpravo domu stojí hospodářská část na pozemku pč.375/2, ta má čelní a boční přístavby na pozemcích obecních, vzadu je zahrada. Jsou provedeny přípojky elektřiny a vody, též kanalizace do žumpy a pilíř zemního plynu bez napojení do domu. Dům je celkově standartní konstrukce, dispozičně zastaralý, zanedbané údržby, v posledních letech neužívaný, zčásti poškozen či zdevastován, zničené konstrukce krátkodobé životnosti, nutno odizolovat od zemní vlhkosti a nutno zateplení velmi slabých zdí. Dům je z roku 1880, úpravy kolem roku Obsah posudku a) Rodinný dům čp.31 Skalice u České Lípy b) Dílna s garáží na pozemku parc.č. st.375/2 kú.skalice u ČL c) Trvalé porosty d) Pozemky parc.č. st.375/1, st.375/2 a 478/2 kú.skalice u České Lípy

4 4 C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Česká Lípa Počet obyvatel: obyvatel Podle 44 odst. 11 je koeficient K p upraven o 15,0 % Zdůvodnění: Obec Skalice u ČL s běžnou přiměřenou občanskou vybaveností. Nemovitost čp.31 je bez údržby, zničené konstrukce a vybavení životnosti, neužívaná chátrající stavba i stavba na pozemku pč.375/2. a) Rodinný dům čp.31 Skalice u České Lípy 26a Patrová nepodsklepená stavba bez podkroví, asi z roku 1880, s úpravami koupelny kolem roku 1997 s běžnou údržbou, stavba v posledních letech neužívaná, nevětraná, zčásti zdevastováno s demontovanými prvky např.baterie v koupelně, bez sporáku, enormě slabé zdivo, jednoduchá okna v patře, vše ve zhoršeném stavu. Byla užívána pro bydlení, obsahuje byt 7+1 s příslušenstvím. Vnitřní členění: 1.NP přízemí obsahuje verandu, chodbu, dva pokoje, kuchyni, pokoj, koupelnu, WC, v patře obsahuje chodbu, čtyři pokoje, WC, dále půdní prostor není upravený. Konstrukce a vybavení: popsány u výpočtu K4, koef. vybavení, přičemž vytápění je ústřední z kotelny vedlejší stavby, výčet K4 slouží jako popis konstrukcí a vybavení. Stáří a opotřebení: dům je z roku 1880, adaptace sociálního zařízení a a části vnitřních konstrukcí prováděna asi roku 1997, dům provlhlý, neužívaný, v poslední době bez údržby. Opotřebení se zohledněním druhu konstrukce, stáří a stavu jednotlivých konstrukcí vyžaduje výměnu a opravy takřka všech konstrukcí krátkodobé životnosti, především zateplení velmi slabých zdí a odizolování celé stavby což je zásah do konstrukcí dlouhodobé životnosti. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP přízemí 2,20 m 12,65 7,00+1,80 5,85+1,5 1,3 = 101,03 m 2 2.NP patro 2,30 m 12,65 7,00+1,50 1,30 = 90,50 m 2 Součet: 4,50 m 191,53 m 2 Podlažnost: 191,53 / 101,03 = 1,90 Obestavěný prostor (OP): 1.NP přízemí 2,20 (12,65 7,00+1,80 5,85+1,5 1,3) = 222,27 m 3 2.NP patro 2,30 (12,65 7,00+1,50 1,30) = 208,15 m 3 zastřešení (4,85 2,30)/2 (12,65 7,00) = 112,90 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 543,32 m 3

5 5 Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy staré pasové základy s poškozenou izolací a bez izolace proti zemní vlhkosti 7,10 % Podstandardní 2. Zdivo obvodové zdivo 30cm a 20 cm (zděné, tl. včetně omítek) 22,30 % Podstandardní 3. Stropy v nadzemí dřevěné trámové převážně s viditelnými trámy 8,40 % Podstandardní 4. Střecha sedlový krov dřevěný vázaný, nad verandou plochá střecha 5,20 % Standardní 5. Krytina plechová krytina 3,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce kompletní pozinkovaným plechem, ne parapety 0,80 % Podstandardní 7. Vnitřní omítky štukové omítky zvětralé 6,20 % Standardní 8. Fasádní omítky štukové omítky a 1/2 patra prkenné obložení 3,10 % Standardní 9. Vnější obklady nejsou 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady v sociálním zařízení (koupelně) a v kuchyni u sporáku a dřezu, ne WC 2,30 % Podstandardní 11. Schody dřevěné měkké do patra se zábradlím 2,40 % Podstandardní 12. Dveře hladké plné či prosklené i rámové 3,30 % Standardní 13. Okna dřevěná zdvojená 5,20 % Standardní 50 % dřevěná jednoduchá Podstandardní 50 % 14. Podlahy obytných místností prkenné podlahy pokojů i betonové s textilem 2,20 % Podstandardní 15. Podlahy ostatních místností převážně dlažby na chodbách a soc.zař., 1,10 % Standardní 16. Vytápění ústřední na tuhá paliva s ocelovými radiátory 4,40 % Standardní 17. Elektroinstalace zásuvkový i světelný obvod, ne motorový proud, pojistky 4,10 % Podstandardní 18. Bleskosvod není osazen 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studené vody v koupelně i teplé, přívod do kuchyně 3,00 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler v koupelně 1,80 % Standardní 21. Instalace plynu není 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace odkanalizování sociálního zařízení a kuchyně 2,80 % Standardní 23. Vybavení kuchyně sporák není 0,50 % Nevyskytuje se 24. Vnitřní vybavení vana plechová smaltovaná a umyvadlo v lázni 5,10 % Standardní 25. Záchod splachovací standartní v přízemí a v patře 0,40 % Standardní 26. Ostatní krb, mříže, slaboproudé rozvody, vestavěné skříně aj. nejsou 3,60 % Nevyskytuje se

6 6 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Liberecký Obec: Skalice u České Lípy Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 4 477, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 1) Přetrvávající krize, zpřísněné podmínky bak. 3) Nemovitost zadlužená, zástavní právo a nařízení exekuce. Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 spoluvlastnictví) I. Negativní 0,05 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Více obchodů nebo služeb, pohostinské a 0,03 kulturní zařízení 5 Školství a sport II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,000 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do B poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 0,02 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01

7 7 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 0,00 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) 0,40 * * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,6 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,230 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 1,000 0,230 = 0,207 Cena upravená (CU = IPC I): 4 477, 0,207 = 926,74 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 543,32 926,74 = ,38 Kč Rodinný dům čp.31 Skalice u České Lípy zjištěná cena: , Kč b) Dílna s garáží na pozemku parc.č. st.375/2 kú.skalice u ČL 7 Přízemí stavba zděná zčásti původní 1880 a zčásti přistavěno 1992, plná zděná, sklonité střechy. Zhoršený stav, uvnitř zničeno, stav odborným odhadem. Měla obsahovat v zadní přístavbě: pece, soc.zařízení a denní místnost, v původní části: dílnu, kotelnu, manipulaci a dílnu, v čelní přístavbě: údržbu-sklad, garáž. Zadní přístavba a čelní přístavba na pozemcích jiného vlastníka (obec Skalice u ČL). Pozn. správně se nejedná o vedlejší stavbu tj. do 100 m 2, ale podpůrně pro zjištění obvyklé ceny je tento způsob dostačující. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I A Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: umožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,980 Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,093 Koeficient prodejnosti: 0,996 (Rodinné domy, upraven o 15,0 %)

8 8 Podlaží: 1.NP přízemí Výška: 3,50 m Zastavěná plocha: 12,2 7,2+7,00 6,10+9,50 5,60 = 183,74 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP přízemí 3,50 (12,2 7,2) + 2,50 (7,00 6,10) + 2,20 (9,50 5,60) = 531,23 m 3 zastřešení 2,50/2 (12,2 7,2) + 2,20/2 (7,00 6,10) + 1,60/2 (9,50+5,60) = 168,85 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 700,08 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy betonové pasové s izolací 6,20 % Standardní 2. Obvodové stěny zdivo 60cm původní a 30cm přístavby 30,40 % Standardní 3. Stropy dřevěné trámové 19,30 % Standardní 4. Krov sedlový krov dřevěný vázaný 10,80 % Standardní 5. Krytina eternit.šablony a asfalt.šindel 6,90 % Standardní 6. Klempířské práce žlab a svod pozinkovaným plechem 1,90 % Standardní 7. Úprava povrchů štukové omítky, vně hladké 4,90 % Standardní 8. Schodiště dřevěné na půdu lyžiny bez zábradlí 3,80 % Podstandardní 9. Dveře hladké plné 3,10 % Standardní 10. Okna dřevěná zdvojená 1,00 % Standardní 11. Podlahy betonové podlahy 6,80 % Standardní 12. Elektroinstalace osvětlení i zásuvky, motorový proud, pojistky 4,90 % Standardní funkčnost? Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 8. Schodiště 0,54 3,80 % 0,0205 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9795 Ocenění: Základní jednotková cena 1 250, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9795 Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0930 Koeficient prodejnosti K p : 0,9960 Základní jednotková cena upravená: = 2 169,51 Kč/m 3 Základní cena upravená: 700,08 m ,51 Kč/m 3 = , Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Stáří: 133 roků Opotřebení: 75,000 % Odpočet opotřebení: ,56 Kč 75,000 % ,92 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,64 Kč

9 9 Dílna s garáží na pozemku parc.č. st.375/2 kú.skalice u ČL zjištěná cena: , Kč c) Trvalé porosty Před domek rostou: smrk a jehl.keř, průnět plochy 15 m 2, v průměrném stavu. Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 15 m 2 porosty st.375/1 0, ,6665 Kč 209,95 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 42 celkem: = 209,95 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 210, Kč d) Pozemky parc.č. st.375/1, st.375/2 a 478/2 kú.skalice u České Lípy 28 Pozemek pč. 375/1 výměry 184 m 2, v zastavěné části obce, umístěný při průjezdní silnici, v jižní části obce, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, zastavěn budovou čp.31 Skalice u ČL, tj. objektem pro bydlení, rodinným domem. Pozemek pč. 375/2 výměry 105 m 2, v zastavěné části obce, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, zastavěn budovou bez čp./če. Skalice u ČL, tj. evidováno jako objekt pro bydlení, ale ve skutečnosti bývalou hospodářskou částí u domu čp.31, která byla stavebně upravena na kotelnu pro dům a dílnu, dále přistavěna k silnici o samostatnou garáž na cizím pozemku (pozemek obce) pč.478/1 a dále přistavěna o sociální zázemí pro dílnu na cizím pozemku (pět pozemku obce) pč.478/4. Pozn. dle telefonického rozhovoru se starostou obce má obec zájem o vyrovnání majetkových zájmů, cena pozemků 50 Kč/m 2 až 390 Kč/m 2, ale v daném případě logicky se souhlasem zastupitelstva lze očekávat nižší cenovou hranici 100 Kč/m 2. Kp řízen dle oceňujícího předpisu, zůstatek je dvůr, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, je zde možnost napojení na zemní plyn a není v místě odpadní kanalizace. Zahrada pč.478/2 je funkčním celkem stavebního pozemku a domu čp.31 Skalice u ČL, užívána jako zahrada. Přístupová cesta je zpevněná asfaltová bez chodníku, pozemky mírně svažité, neohrožení záplavami aj. např. sesuvy. Obec má 1475 obyvatel, obec v CHKO České středohoří, nemá vydanou a schválenou cenovou mapu stavebních pozemků. Obec sousedí s městem Česká Lípa (Častolovice jsou místní částí a k.ú. města Česká Lípa). Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 77,04 Kč. Cena je určena podle písm. j): ZC = C p 2,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Chráněná krajinná oblast 3 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 0 % 1,000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy, upraven o 15,0 %) 0,996

10 10 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a st.375/ ,04 164, ,64 nádvoří zastavěná plocha a st.375/ ,04 164, ,98 nádvoří Součet: ,62 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Chráněná krajinná oblast 3 % Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % Úprava celkem: + 0 % 1,000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy, upraven o 15,0 %) 0,996 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zahrada 478/ ,04 65, ,45 Součet cen všech typů pozemků: = , Kč Pozemky parc.č. st.375/1, st.375/2 a 478/2 kú.skalice u České Lípy zjištěná cena: , Kč D. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).

11 11 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti)?) Rodinný dům čp. 31 Skalice u ČL, byt 7+1 s příslušenstvím, pozemky celkem 503 m 2 samostatný dům pro bydlení, patrový nepodsklepený, zděný se sklonitou střechou ZP 101 m 2, OP 543 m 3, admin.cena 0,945 mil.kč postaveno roku 1880, úpravy kolem roku 1997, standartní vybavení, ale zdevastováno vytápění ústřední na tuhá paliva, příslušenství venkovní úpravy s přípojkami sítí, oplocení s uzavřením, velká hospodářská část s garáží, špatný stav nemovitosti, napojení na sítě elektřiny a vody, kanalizace do žumpy, možnost napojení plynu, ve staré zástavbě obce, tj.oceňovaný dům s pozemky parc.č. st.375/1, st.375/2 a 478/2, foto dále: Srovnání: porovnáno s inzercí, kde jsou ceny též korigovány slevou před prodejem, či korekce co do stavu, velikosti a umístění..

12 a) 12

13 b) 13

14 14 c) Z předchoze uvedeného je zřejmé, že ceny obdobných nemovitostí se pohybují od 0,65 mil.kč do 0,69 mil.kč (u nemovitostí v okrese ČL, v obdobném stavu). Získán aritmetický průměr (0,65+0,69 +0,699) / 3 = 0,67966 mil.kč. Se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány a předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 0,68 mil. Kč, tj. cena domu čp. 31 Skalice u České Lípy (celé nemovitosti), s příslušenstvím a s pozemky. Srovnávané nemovitosti jsou obdobné (takto vybírany z inzerce, horším, středním i lepším stavu). K ocenění podílu nemovitosti 1/2: z normálního pohledu běžného případného kupujícího má podíl nižší hodnotu než je matematický výpočet, z pohledu spoluvlastníka má vyšší hodnotu, též z pohledu obchodníka s nemovitostmi (s vidinou zakoupení dalšího podílu) může mít též vyšší hodnotu. Logicky není znám kupující (dražitel), proto hodnota +- vyjádřena matematickým výpočtem, středem, tudíž cena 1/2 předmětné nemovitosti činí 0,34 mil.kč

15 15 E. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků 503 m 2 Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp.31 Skalice u České Lípy , Kč b) Dílna s garáží na pozemku parc.č. st.375/2 kú.skalice u ČL , Kč c) Trvalé porosty 210, Kč d) Pozemky parc.č. st.375/1, st.375/2 a 478/2 kú.skalice u České Lípy , Kč Výsledná cena činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: devětsetčtyřicetpěttisícjednostodvacet Kč F. Rekapitulace (obvyklá cena) Rodinný dům čp. 31 Skalice u České Lípy, příslušenství a pozemky parc.č. st.375/1, st.375/2 a 478/2... podíl 1/ ,- Kč. Cena práv a závad spojených s nemovitostí: viz. VKN z LV - nejsou věcná břemena. Cena obvyklá slovy: třistačtyřicet tisíc Kč. V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Jako znalec jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4117/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace.

16 16 H. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto domu, poloha

17 17

18 18

19 19