Znalecký posudek č. 3002/09

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3002/09 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 766/III Mladá Boleslav, včetně příslušenství a pozemků parc.č. st.1875 a 1193/49 kú. Mladá Boleslav obec Mladá Boleslav kraj Středočeský okres Mladá Boleslav Objednatel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: Usnesení EX 1709/07 ze dne: vystavil: Mgr.Pavel Pajer Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro řízení exekutorského úřadu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav Posudek obsahuje 17 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o dům čp.766 Mladá Boleslav-III, v zastavěné místní stavebně srostlé okrajové části statutárního města Mladá Boleslav, v místě zvaném Letná, ve staré okrajové zástavbě města, při ulici Dobrovského a Hilšerova (dům má dva vstupy). Dům je patrový, zčásti podsklepený a nemá podkroví v nízké sklonité střeše, dům je zděný, postaven jako krajní v řadové zástavbě, je umístěn na rovinném pozemku. Dům postaven s malým odstupem od asfaltové ulice s chodníkem, přístup je zpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace a zemního plynu (připojení plynu a asi i elektřiny uzavřeno). U domu je zpředu zahrada s několika málo porosty, oplocení provedeno rámovým plotem se dvěma vrátky. Dům je z roku 1930, přístavba s nástavbou byla zahájena roku 1988, stále nedokončena nekolaudována, údržba laická svépomocí a zanedbaná. K domu náleží pozemky parc.č. st.1875 (zastavěn domem), zahrada parc.č.1193/49 kú.mb. B. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně, zjištění obvyklé ceny pro řízení exekutorského úřadu. 1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.2901 kú. a obec Mladá Boleslav ze dne č. PÚ 4878/2009, Snímek katastrální mapy předmětného území, Mapové podklady, Mnou vedená data o kupních smlouvách a ZP k dani z převodu nemovitosti, Informace stavebního úřadu dům z roku 1930 (povoleno čj.a.2543/ai29 a kolaudováno čj.a-1352/ai projektoval Arch.Josef Štros, přístavba a nástavba z roku 1988, povoleno SP čj.výst.703/88 ze dne a prodlouženo čj.výst.642/89 z ), v době šetření evidentně nedokončena a ve spisu není). Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). V daném případě zjištována pro účel exekučního řízení. 3. Vlastnické a evidenční údaje Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.766/iii Mladá Boleslav splňuje ustanovení 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 o obecných požadavcích na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je patrový, je z malé části podsklepený, nemá podkroví, obsahuje byt 2+1 s příslušenstvím v přízemí a byt 3+1 s příslušenstvím v patře. Statutární město Mladá Boleslav má obyvatel (po dle MLO), v místě je zpevněná ulice Hilšerova a Dobrovského, ve čtvrti III., je zde možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny, vody, možnost napojení zemního plynu a možnost napojení odpadní kanalizace. Do města jezdí autobusová i železniční doprava, do místa MHD vzdálenost as 100m, školy zde do úrovně vysoké školy, VŠ dokončena, předškolní zařízení, kompletní sítě obchodů a služeb přiměřené statutárnímu městu (v místě restaurace Hejtmanta, nedaleko čerpací stanice-benzinka s doplňkovým sortimentem, obchod potravin-smíšené zboží není v místě, drobné služby, další služby ve městě), ve městě zdravotnické zabezpečení, kulturní zařízení, veškeré úřady, pošty, banky, pojišťovny, policie, velmi dobré možnosti zaměstnanosti ve všech oborech práce, v místě není dobré životní prostředí (vedle zatížené silnice), dům v terénním zářezu pod silnicí, ve městě možnost individuální rekreace a sportovního vyžití (blízko bývalého svazarmovského letiště), místo domu je mírně zhoršené nedaleko ze silnice MB-Praha, Mělník, Nymburk, bez ohrožení záplavami, sesuvy či jinými vlivy, bez sousedství jiných ohrožujících či nepřiměřených vlivů (mimo již uvedených vlivů na životní prostředí v místě). 5. Celkový popis nemovitosti Předmětný dům čp.766 Mladá Boleslav-III, což je stavebně srostlá okrajová část statutárního města Mladá Boleslav, dům je patrový, z malé části podsklepený, nemá podkroví, dům je zděný a má nízkou sklonitou střechu. Na dům navazují sousední rodinné domy, dům je postaven jako krajní v řadě. U domu je vpředu zahrada s málo porosty bez údržby, přístupy zčásti zpevněné, oplocení rámové s dvěma vrátky (dům přístupný ze dvou stran, do každého bytu samostatně), provedeny přípojky elektřiny, vody, kanalizace a zemního plynu (plyn a elektřina odpojeno). Dům je celkově standartní konstrukce, dispoziční řešení nevhodné, zanedbané údržby. Dům je z roku 1930, přístavba a nástavba zahájena roku 1998, přičemž nekolaudována (zůstává mnoho nedodělků, část klempířských konstrukcí, fasáda a vlivem neužívání a zanedbání nadměrné opotřebení oken). Konstrukce krátkodobé životnosti jsou zčásti poškozené a vyžadují výměnu. Vzhledově dům není hezký, umístění průměrné vzhledem, orientace od J převážně Z až na S. 6. Obsah posudku a) Rodinný dům čp.766/iii Mladá Boleslav b) Trvalé porosty c) Pozemky parc.č. st.1875 a 1193/49 kú.mladá Boleslav

4 4 C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 456/2008 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Mladá Boleslav Obec: Mladá Boleslav a) Rodinný dům čp.766/iii Mladá Boleslav 26a Patrová z malé části podsklepená stavba bez podkroví, z roku 1930, s přístavbou a nástavbou z roku 1988, stavba neužívaná bez údržby, bez adaptací. Stavba byla postavena jako krajní v řadě kolonky obdobných staveb, zděným způsobem se sklonitou střechou. Obsahovala původně jako malá patrová byt 2+1 s malým příslušenstvím, podstandartního vybavení, po přístavbě a nástavbě (stále nedokončené a nekolaudované) obsahuje dva byty 2+1 v přízemí a 3+1 v patře, oba s příslušenstvím. Vnitřní členění: 1.PP sklep obsahuje sklad či kotelnu, 1.NP přízemí obsahuje vstupní chodbu od ulice Dobrovského se schody do patra, dva sklady, dále druhý vstup od ulice Hilšerova, ložnici, pokoj, kuchyni, spíž a lázeň s WC, 2.NP patro kak obsahuje chodbu se šatnou, WC, kuchyni, spíž, lázeň, tři pokoje, nad patrem je půdní prostor neupravený na podkroví (nelze je nízký). Konstrukce a vybavení: popsány u výčtu K4, koef. vybavení, přičemž vytápění je lokální kamny na tuhá paliva (ústřední vytápění nelze požívat, plyn odpojen), výčet K4 slouží jako popis konstrukcí a vybavení. Venkovní úpravy minimální (přípojky sítí elektřiny, vody, kanalizace a plynu), dvoje vrátka a rámový plot s pletivem a s prahem pod plotem, malé zpevněné chodníky. Vedlejší stavby zde nejsou. Přípojky sítí elektro, vody a kanalizace či plynu v neznámém stavu. Stáří a opotřebení: dům je z roku 1930, tj. stáří 79 roků, přístavba zahájena roku 1988, prodloužení termínu dokončení 1989 (stále nekolaudovaná), nedokončena fasáda, poškozeny vnější konstrukce klempířské, neosazeny parapety, poškozená okna bez nátěru, úzké komunikační mítnosti - chodby a schody, podzemní podlaží bez stavebních úprav, dům celkově údržby zanedbané od roku 1989, resp. bez údržby, přičemž základy sklepa neodizolované. Opotřebení se zohledněním druhu konstrukce, stáří a stavu jednotlivých konstrukcí vyžaduje výměnu a opravy závadových konstrukcí především fasády, oken, klempířských konstrukcí, revize a napojení přípojek elektřiny a plynu. Znaky: vliv snižující cenu je blízkost sportovního letiště a zejména blízkost značně zatížené komunikace, dále nutné provést dokončení a kolaudaci přístavby a nástavby, s tím spojené obnovení napojení elektřiny a plynu, a související revize (elektřina, plyn, vytápění, voda, bleskosvod). Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.PP sklep 2,30 m 4,65 5,05 1,70 2,90 = 18,55 m 2 1.NP přízemí 3,00 m 8,35 12,55 1,75 2,80+2,20 1,05 = 102,20 m 2 2.NP patro 2,80 m 8,35 12,55 2,80 1,75+2,20 1,05 = 102,20 m 2 Součet: 8,10 m 222,95 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: 222,95 m 2

5 5 Zastavěná plocha 1. NP: 102,20 m 2 Podlažnost: 222,95 / 102,20 = 2,18 Obestavěný prostor (OP): 1.PP sklep 2,30 (4,65 5,05 1,70 2,90) = 42,67 m 3 1.NP přízemí 3,00 (8,35 12,55 1,75 2,80) + 3,00 (2,20 1,05) = 306,61 m 3 2.NP patro 2,80 (8,35 12,55 2,80 1,75) + 1,00 (1,05 3,45) = 283,32 m 3 zastřešení 1,80/3 (8,35 12,55 2,80 1,75) = 59,94 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 692,54 m 3 Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy staré pasové základy bez izolace proti zemní vlhkosti u sklepa 7,10 % Podstandardní 20 % izolace proti zemní vlhkosti pod přízemím Standardní 80 % 2. Zdivo obvodové zdivo plynosilikátové 30cm 22,30 % Standardní 3. Stropy keramické stropnice v nosnících a železobetonové stropy s rovnými podhledy 8,40 % Standardní 4. Střecha valbový krov dřevěný vázaný nízký (jehlanová výseč) 5,20 % Standardní 5. Krytina hliníkové šablony na prkenném bednění 3,20 % Standardní 6. Klempířské konstrukce žlab a svod pozinkovaným plechem 0,80 % Standardní 80 % nejsou parapety Nevyskytuje se 20 % 7. Vnitřní omítky štukové omítky 6,20 % Standardní 94 % hladké vápenné omítky zvětralé u sklepa Podstandardní 6 % 8. Fasádní omítky neprovedená fasáda 3,10 % Nevyskytuje se 9. Vnější obklady nejsou 0,40 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady v sociálním zařízení (koupelně a část v kuchyni) 2,30 % Standardní 11. Schody dřevěné stupně bez zábradlí, betonové do sklepa 2,40 % Podstandardní 12. Dveře hladké plné 3,30 % Standardní 13. Okna dřevěná zdvojená poškozená 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností betonové podlahy s textilem, parkety 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností cementová dlažba a beton 1,10 % Podstandardní 16. Vytápění lokální kamna na tuhá paliva, ústřední plynové odpojené 4,40 % Podstandardní 17. Elektroinstalace zásuvkový i světelný obvod, motorový proud 4,10 % Standardní 18. Bleskosvod není osazen 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studené vody v koupelnách i teplé, přívod do kuchyně 3,00 % Standardní 20. Zdroj teplé vody elektrický bojler 1,80 % Standardní 21. Instalace plynu ke kotli vytápění a do kuchyní 0,50 % Standardní

6 6 22. Kanalizace odkanalizování sociálních zařízení, kuchyní 2,80 % Standardní 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák běžný 0,50 % Standardní 50 % elektrický sporák běžný starý druh Standardní 50 % 24. Vnitřní vybavení vana plechová smaltovaná a umyvadlo v přízemí 5,10 % Standardní 50 % vana plechová smaltovaná a umyvadlo v patře Standardní 50 % 25. Záchod splachovací standartní v přízemí 0,40 % Standardní 50 % splachovací v patře Standardní 50 % 26. Ostatní krb, mříže, slaboproudé rozvody, vestavěné skříně, odvětrání, aj. nejsou 3,60 % Nevyskytuje se Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Mladá Boleslav Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 4 524, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. V souvisle zastavěném území 0,00 2 Místní obliba v obci nebo v I. nepreferované 0,04 oblasti 3 Okolní zástavba a životní III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Veřejná doprava IV. Dobrá dostupnost centra měst, dobré 0,03 parkovací možnosti 5 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 6 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 7 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,05 7 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,940 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01

7 7 2 Provedení obvodových stěn III. Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 0,02 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu 0,05 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 * * Kategorie stavby: D - stáří od 50 do 80 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 13 : 0,7 12 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,400 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 0,940 0,400 = 0,376 Základní cena upravená (ZCU = ZC I): 4 524, 0,376 = 1 701,02 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP ZCU): 692, ,02 = ,39 Kč Rodinný dům čp.766/iii Mladá Boleslav zjištěná cena: ,39 Kč b) Trvalé porosty Před domem rostou 3 porosty bez údržby (šeřík, mirabelka), průmět plochy 18 m 2. Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 42 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 18 m 2 porosty 1193/49 0, ,0000 Kč 544,50 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 42 celkem: = 544,50 Kč Trvalé porosty zjištěná cena: 544,50 Kč c) Pozemky parc.č. st.1875 a 1193/49 kú.mladá Boleslav 27 Pozemek parc.č. st.1875 výměry 90 m 2 v místní zastavěné části města Mladá Boleslav III, umístěný v místní okrajové části statutárního města Mladá Boleslav, místní název Letná, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, zastavěn domem čp.766 při ulici Dobrovského (nedaleko benzinky Čepro as.), vedle silně zatížené ulice Pražská (směr Nymburk, Praha, Mělník, přes místní část Bezděčín), MB-III, objektem k bydlení. Kp řízen dle oceňujícího předpisu, zůstatek je malý dvůr k ulici Dobrovského, též přístup od ulice Hilšerova (ve směru od benzinky). V místě je možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, je zde možnost napojení na zemní plyn a je tu odpadní kanalizace. Zahrada parc.č. 1193/49 před domem je funkčním celkem s rodinným domem. Přístupová ulice je zpevněná asfaltová s chodníkem, pozemky jsou rovinné, neohrožení záplavami a

8 8 sesuvy. Město Mladá Boleslav má obyvatel, má vydanou a schválenou cenovou mapu stavebních pozemků. 27 Stavební pozemky oceněné dle cenové mapy Název Parc. č. Výměra [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a st , , nádvoří zahrada 1193/ , , Součet: , Pozemky parc.č. st.1875 a 1193/49 kú.mladá Boleslav zjištěná cena: , Kč

9 9 D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků 242 m 2 Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp.766/iii Mladá Boleslav ,39 Kč b) Trvalé porosty 544,50 Kč c) Pozemky parc.č. st.1875 a 1193/49 kú.mladá Boleslav , Kč Výsledná cena činí celkem: ,89 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: , Kč Výsledná cena: , Kč Cena slovy: jedenmiliontřistapadesátdvatisícejednostosedmdesát Kč E. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti)?) RD čp.766/iii Mladá Boleslav (2+1 a 3+1 s příslušenstvím), pozemky celkově 242 m 2, dům krajní v řadě, dům zděný, zčásti podsklepen, patrový bez podkroví v nízké valbové střeše, ZP 102 m 2, OP 693 m 3, admin.cena 1,352mil.Kč, dům z roku 1930, nástavba a přístavba přízemí i patra zahájena roku 1988, nedokončena, standartní vybavení, bez údržby, poškozený a nedokončený dům, vytápění lokální kamny (plyn odpojen, ústřední vytápění nefunkční), příslušenství starý rámový plot

10 10 se dvěma vrátky, napojení na sítě elektřiny, vody, kanalizace, plyn (odpojeno, též elektřina). Umístění okraj stavebně srostlé části města, místní název Letná, (tj.oceňovaný dům s ppč. st.1875 a 1193/49 kú.mladá Boleslav, foto dále: a) RD čp.710/iii Mladá Boleslav, (2x2+1, příslušenství), vedle garáž, pozemky 276 m 2, dům z roku 1928, adaptace as roku 1960, koncový dům, MB Hwizdoslavova ul., zděný dům, část podsklepený, přízemní a podkroví sedlové střechy, ZP 70 m 2, OP 538 m 3, starý domek běžně opravovaný, standartního vybavení s ústřed. vytápěním plynovým, údržba 1960, střecha roku 1980, napojení na sítě elektřiny, vody, kanalizace a plynu, odprodáno za 2,5 mil.kč (dům zajímavý, malý, starší adaptace, s garáží), administrativní cena 1,817 mil.kč, KS 2,5 mil.kč, 7/2008, -12,5% za zhoršení podmínek trhu, -15% za stav a místo, tj. celkem -27,5% = 1,8125 mil.kč. Foto dále:. b) RD čp.1105/iii Mladá Boleslav (2+1 a 3+kk s příslušenstvím), pozemek výměry celkem 472 m 2, samostatný dům zděný, zčásti podsklepený, přízemní s podkrovím v sedlové střeše OP 901,61 m 3, postaven roku 1930, standart.vybavení, ÚT plyn, adaptace 1970 a drobné opravy, ZP 116,67 m 2, OP 902 m 2, napojení na sítě elektřiny a zemního plynu, voda i kanalizace, na dvoře stojí kolna, příslušenství přípojkami sítí, oplocením, vraty a kolnou, zahrada s porosty, přístup z ulice Regnerova, admin.cena 2,075 mil.kč, návrh prodeje 12/2009, cena 1,9-2,1 mil.kč, tj.střed 2,0 mil.kč, do srovnání -10 stav tj. 1,80 mil.kč, foto dále:

11 11 c) RD čp.676 Bakov n/j (4+2), příslušenství jen malý dvorek a pozemek výměry celkem 115 m 2, koncový dům v řadě (na foto pravá část dvě okna vpravo v přízemí a dvě okna v patře), zděný, patrový bez podkroví v pultové střeše, ZP 77 m 2, OP 439 m 3, postaven roku 1920, podstandartního vybavení, vytápění lokální plynovými kamny, přestavba na obytný domek r.1957, napojení na sítě elektřiny, vody, kanalizace, plyn je, v místě je veřejná kanalizace, příslušenství přípojkami sítí, oplocením, vraty s vrátky (minimální venkovní úpravy), dům neudržován, zhoršený stav, malý pozemek výměry 115 m 2. Adm.cena 0,575 mil.kč, návrh prodeje 0,850mil.Kč 12/2009, do srovnání nepoužito, vlastník spěchá s prodejem. Foto dále: d) RD čp.78 Březovice, byt 5+1 s příslušenstvím, oproti kolna, pozemky 1261 m 2, přízemní, zčásti podsklepený a má podkroví ve sklonité střeše, domek je zděný, postaven samostatně, ZP 144 m 2, OP 757 m 3, admin.cena 1,99 mil.kč, na veřejné rozvody jen elektřiny a vody, odkanalizování je provedeno do žumpy, zemní plyn a odpadní kanalizace není v obci, oplocení rámovým pletivovým plotem, s vraty a vrátky, proti domu u dvora stojí hospodářská stavba - kolna, část dvora je betonová. Na zahradě jsou ovocné porosty. Dům je z roku 1935, stavební úpravy drobné s adaptací 1963, vytápění ústřední na tuhá paliva, údržba běžná roku 1975, stav dobrý, ale vyžadující výměnu konstrukcí krátkodobé životnosti. Odprodáno 4/2009 za 2,0 mil.kč (do srovnání -10% pozemky, - 10% stav + 10% místo, tj. celkem -10% ) = 1,800 mil.kč.

12 12 Získán aritmetický průměr (a+b+d)/3 = (1,800+1,8125+1,800)/3 = 1, mil.kč. Se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány a předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 1,800 mil. Kč, tj. cena domu čp. 766/III MB (celé nemovitosti), s příslušenstvím a s pozemky parc.č. st.1875 a 1193/49 kú.mladá Boleslav, přičemž nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné (takto vybírany z archivu) a odlišnosti byly korigovány. Cena obvyklá ovlivněna též poklesem trhu dle sledování asi o -13% (tj. průměrný pokles cen nemovitostí oproti stavu od srpen 2008), dále porovnáním znaků, místa a vybaveností.

13 13 F. Rekapitulace (obvyklá cena) Rodinný dům čp.766/iii Mladá Boleslav, příslušenství a pozemky parc.č. st.1875 a 1193/49 kú. Mladá Boleslav ,- Kč. Cena práv a závad spojených s nemovitostí: viz. VKN z LV - nejsou věcná břemena. Obvyklá cena slovy: jedenmiliónosmsettisíc Kč. V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr. 2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3002/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. H. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto, poloha

14 14 VKN z LV, katastrální mapa, foto, poloha

15 15

16 16

17 17