Zastupitelstvo města Lysá nad Labem

Transkript

1 Zastupitelstvo města Lysá nad Labem konané dne Návrh na zvýšení nájemného za obecní pozemek p.č. 2657/3, 2569/5, 2673/1 a 2655/11 všechny k.ú. Lysá nad Labem pod plechovou garáží a pozemku p.č. st.599 k.ú. Litol pod stavbou zděné garáže jiného vlastníka Zpráva se předkládá z důvodu: Usnesení ZM ze dne Zprávu vypracoval: Jana Javorčíková - OSMI Zprávu předkládá: Ing. Vladimír Kopecký VO OSMI Do ZM bude přizván: - Návrh usnesení: Zastupitelstvo města I. s c h v a l u j e změnu výše ceny pronájmu obecních pozemků pod plechovými garážemi a zděnou garáží od roku 2017 na částku.. Kč/m 2 /rok. II. u k l á d á odboru SMI zveřejnit na úřední desce záměr na uzavření dodatků ke stávajícím nájemním smlouvám na pronájem obecních pozemků p.č. 2657/3, 2569/5, 2673/1 a 2655/11 všechny k.ú. Lysá nad Labem pod plechovými garážemi a pozemku p.č. st. k.ú. Litol pod stavbou zděné garáže jiného vlastníka, z důvodu změny výše nájemného. Podpis předkladatele: Podpis starosty nebo místostarosty: Podpis tajemníka:

2 Důvodová zpráva Popis problému: Na základě usnesení ZM ze dne předkládáme návrh na zvýšení nájemného za pronájem obecních pozemků p.č. 2657/3, 2569/5, 2673/1 a 2655/11 všechny k.ú. Lysá nad Labem pod plechovými garážemi a pozemku p.č. st k.ú. Litol pod stavbou zděné garáže jiného vlastníka. Do roku 2011 byla výše nájemného v 5,-Kč/m 2 /rok, od roku 2012 je stanovena cena ve výši 25,-Kč/m 2 /rok. jako výchozí podklad pro stanovení ceny nájemného předkládáme ZM vypracovaný znalecký posudek v lednu 2016, č /16, na pozemek p.č. 2673/1, k.ú. Lysá nad Labem, kde byla stanovena cena pronájmu ve výši 29,- Kč/m 2 /rok. Město Lysá nad Labem v dané věci má celkem uzavřeno 116 nájemních smluv. Dosavadní rozhodnutí RM a ZM RM usnesením č. 162 ze dne zvýšila pronájem obecních pozemků pod plechovými a zděnými garážemi na částku 25,- Kč/m 2 /rok z původních 5,-Kč/m 2 /rok od ZM usnesením č. III/11 ze dne uložilo starostovi města do předložit návrh na zvýšení nájemného za pozemky pod plechovými garážemi Návrh řešení: Odbor SMI doporučuje ZM schválit změnu výše ceny pronájmu obecních pozemků pod plechovými garážemi a zděnou garáží od roku 2017 na částku.. Kč/m 2 /rok. II. uložit odboru SMI zveřejnit na úřední desce záměr na uzavření dodatků ke stávajícím nájemním smlouvám na pronájem obecních pozemků p.č. 2657/3, 2569/5, 2673/1 a 2655/11 všechny k.ú. Lysá nad Labem pod plechovými garážemi a pozemku p.č. st. k.ú. Litol pod stavbou zděné garáže jiného vlastníka, z důvodu změny výše nájemného. Stanovisko k návrhu: Nebylo projednáváno v komisích ani výborech. Dne bude Výbor pro dostavbu obchvatu, dokončení pozemkových úprav a správu majetku města na svém jednání výše uvedený návrh projednávat s tím, že předseda výboru sdělí na jednání ZM stanovisko výboru k dané věci. Vztah k rozpočtu: V případě stanovení ceny pronájmu v částce 30,- Kč/m 2 /rok se jedná o navýšení o 20%. V současné době je roční příjem z pronájmu ve výši ,- Kč, při 20% nárůstu se jedná o navýšení do rozpočtu města pro rok 2017 o Kč. Celkem je uzavřeno 116 smluv. Pokud všem nájemcům záměr oznámíme obyčejným psaním a dodatek zašleme na doručenku, jedná se o náklady ve výši cca 3 200,-Kč (obyčejné psaní 8,- Kč, doporučený dopis 19,-Kč). Jana Javorčíková Příloha: 1)znalecký posudek na cenu nájemného za pozemek p.č. 2673/1 k.ú. Lysá n.l. 2)informace o obecních pozemcích, které jsou předmětem nájmu

3 Z N A L E C K Ý P O S U D E K č / 16 Na základě požadavku Odboru správy majetku a investic Město Lysá nad Labem ze dne , je požadováno vyhotovení znaleckého posudku-ocenění za účelem stanovení nájemní ceny u pozemku par. č. 2673/1, LV 1317, k. ú. Lysá nad Labem, podle platného cenového předpisu za nájem pozemku se stavbou garáží (jiní vlastníci), situovaných na par. č. 2673/1 ve vlastnictví Města Lysá nad Labem (viz objednávka č. 0003/2016/SMI) Objednavatel znaleckého posudku: Město Lysá nad Labem, Odbor správy majetku a investic, paní Jana JAVORČÍKOVÁ Husovo náměstí Lysá nad Labem Účel znaleckého posudku: zjistit cenu nemovitosti, pozemek par. č. 2673/1,ostatní plocha, ostatní komunikace v k. ú. Lysá nad Labem, podle požadavku Odboru správy majetku a investic Město Lysá nad Labem, na vyhotovení znaleckého posudku, ze dne na cenu podle zákona č. 151/1997 Sb. - zákon o oceňování majetku dle změn provedených navazující-mi zákony a zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a zákonem č. 228/2014 Sb.; vyhlášky č. 441/2013 Sb., č. 199/2014 a č. 345/2015 Sb., jako cena zjištěná za 1 m 2 pronajímané plochy pod garážemi. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Fejfar Pod Jarovem 2029/ Praha 3

4 Počet stran 8, včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze

5 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě požadavku Odboru správy majetku a investic Město Lysá nad Labem, z 8. ledna 2016, je požadováno vyhotovení znaleckého posudku na pozemek (jen 1 m 2 ) par. č. 2673/1, k. ú. Lysá nad Labem, za účelem stanovení nájemní ceny pozemku pod garážemi, pro vlastníky staveb garáží, jako objednávka číslo 0003/2016/SMI. Požadováno je určit cenu podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., a č. 345/2015 Sb. Zjištěná cena bude sloužit jako podklad pro obnovené uzavření nájemní smlouvy v rozsahu stávajících nájemních smluv, kdy tyto ceny neodpovídají standardům cen k roku V přílohách ZP uvést aktuální výpis z výše uvedeného LV, snímek katastrální mapy, identifikace pozemků ze snímků KÚ získaných na Internetu a další potřebné dokumentace zařazené znalcem. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Pozemek par. č. 2673/1, ostatní plocha, ostatní komunikace cca severní část města Lysá nad Labem Středočeský Nymburk Lysá nad Labem Lysá nad Labem Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 470,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00 a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 009,00

6 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka nebyla znalcem provedena, jen podle údajů z KN a podle upřesněného požadavku objednavatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Objednávka č. 0003/2016/SMI znalci od Města Lysá nad Labem, Odbor správy majetku a investic, ze dne , znalec obdržel em; 1. Informace o pozemku par. č. 2673/1, z LV 3183 ze dne Internet - cuzk.cz (viz příloha č. 1. znaleckého posudku); 2. Informace o řízení č. V-12473/2015 k par. č. 2673/1 z (objekt dotčen změnou právního vztahu), ale nemá vliv na vypracování ZP (viz příloha č. 2. znaleckého posudku); 3. Část katastrální mapy, měř. 1:2880 se zvýrazněním okolí místa oceňované nemovitosti, par. č. 2673/1 (modrá plocha) v k. ú. Lysá nad Labem ze dne Internet - cuzk.cz (viz příloha č. 3. znaleckého posudku); 4. Část katastrální mapy + ortofoto, měř. 1:5000 s oceňovanou nemovitosti v k. ú. Lysá nad Labem ze dne Internet - cuzk.cz (viz příloha č. 4. znaleckého posudku); 5. Certifikát z absolvovaného mezinárodního kurzu expertízy stavebních konstrukcí, uskutečněné dne v Praze v gesci KSZ ČR, o. s.; ČVUT - FS; ASN Experts & Consultans s. r. o. s licencí No pro Ing. Miroslava Fejfara (viz příloha č. 5. znaleckého posudku); 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Město Lysá nad Labem, Husovo náměstí 23/1, Lysá nad Labem, vlastnictví: výhradní Uvedeny v příloze č. 1. až č. 4. znaleckého posudku 6. Dokumentace a skutečnost Znalec vychází ze skutečností zjištěných z uvedených dokumentů, předaných objednavatelem a dohledané v KN vedené na Internetu. Jedná se jen o dílčí úkol ocenění pozemku par. č. 2673/1, který je na několika místech zastavěn stavbami jiných vlastníků (garáže) a jedná se o zjištění ceny pronájmu pozemku pod těmito stavbami. Není ekonomicky a technicky nutné, absolvovat prohlídku na místě. Ocenění je tedy provedeno podle skutečného užívání nemovitosti v místech staveb garáží se stanovením ceny za 1 m 2. Objednatel ZP si následně sám propočítá cenu nájmu, podle zastavěné části konkrétní stavbou. Jsou to plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami, bez ohledu na evidovaný stav v KN. V souladu s ustanovením 9, odst. 5, zákona č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku, se pro účely oceňování pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se vychází při oceňování ze skutečného stavu. Zároveň znalec upozorňuje vlastníka pozemku na plombu vydanou KÚ s číslem řízení V /2015 (viz příloha č. 2. znaleckého posudku). Pro účely výpočtu nájmu znalcem, je uvedené řízení irelevantní. 7. Celkový popis nemovité věci

7 Oceňovaná nemovitost je při severním okraji intravilánu obce na levé straně komunikace II/272 (ul. Ke Vrutici), ve směru od centra obce. Pozemek je dále situován mezi zástavbou obytných staveb a dalších účelových staveb, včetně několika staveb řadových plechových garáží (viz příloha č. 3. a č. 4. znaleckého posudku). Tyto garáže jsou ve vlastnictví jiných subjektů na základě nájmu za užívání pozemku, který podle vyjádření zadavatele práce je stanoven před více roky a s cenou neodpovídající stávajícím cenám pozemků. Město, jako správný hospodář obhospodařovaného vlastnictví, v tomto případě u par. č. 2673/1, požaduje zjistit cenu nájmu podle stávajících zákonů a vyhlášek. Znalec postupoval tak, že zjistil cenu 1 m 2 zastavěného pozemku garážemi, jako by byl pozemek prodáván a stanovil následně kapitalizaci, podle předpokládané doby návratnosti investice do zastavěného pozemku. Stanoven je možný interval mezi 3,33% až 5 % (za 30 až 20 roků) z vypočtené ceny pozemku a znalec ponechá na rozhodnutí představitelů města, jakou cenu za pronájem zastavěné plochy garáží na par. č. 2673/1 určí v uvedeném intervalu. Znalec doporučuje nájemné pro zastavěný pozemek (stavební), který by měl být s průměrnou návratností za 25 roků, tedy 4% ročně z vypočtené ceny pozemku. 8. Obsah znaleckého posudku LV Ocenění pozemků 1.1. Par. č. 2673/1 (jen 1 m 2 zastavěné plochy) B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území - Možnost přístupu po pozemku par. č. 2673/1 z veřejné komunikace k jednotlivým stavbám garáží (plechové) s majiteli v nájmu zastavěné plochy na uvedené parcele. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu - Nejedná se o dílčí II 0,00 prodej pozemku, ale o stanovení nájemní ceny za stavbu, postavenou na par. č. 2673/1 v souvislosti s cenami pozemků užívané pro garáže, podle vyhl. č. 345/2015 Sb. MF. 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00

8 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav - Nejbližší vodní tok je nad S části města "Mlynařice" ve vzdálenosti cca 1,6 km a hlavní tok "Labe" na J straně města ve vzdálenosti cca 2,7 km. Oblast zkoumané par. č. 2673/1 je v zóně se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav. IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,970 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Garáže Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,80 celku - Par. č. 2673/1 mající výměru m 2, obsahuje různé typy staveb. V tomto případě je pozornost zaměřena na stavby garáží, ke kterým bude stanovena nová nájemní cena za 1m Převažující zástavba v okolí pozemku - Rezidenční zástavba, I 0,04 rekreační stavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti I -0,01 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití - Jedná se o účelové stavby různých vlastníků garáží s nájemným za užívání zastavěného pozemku, části par. č. 2673/1. 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,824 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění pozemků 7 i = 2 LV Par. č. 2673/1 (jen 1 m 2 zastavěné plochy) Posuzovaná parcela č. 2673/1 je vedena jako druh pozemku: ostatní plocha se způsobem využití: ostatní komunikace. Ve skutečnosti je zde řešena zastavěná plocha garážemi za cenu nájmu pro 1 m 2, a to pro všechny různé velikosti takových staveb bez ohledu na to, zda je to garáž plechová či zděná. Znalec neřeší jiné druhy staveb situovaných v ploše par. č. 2673/1, kdy by byly dosahovány jiné ceny. Dále nelze automaticky aplikovat zjištěnou cenu par. č. 2671/1, zastavěnou

9 garážemi v jiných částech města Lysá nad Labem, kde jsou rovněž obdobné stavby umístěny na parcelách města a pronajímány. Důvodem jsou rozdílné koeficienty I t (Index trhu s nemovitosti); I p (Index polohy pozemku) ; I o (index omezující vlivy pozemku). Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Přiměřené snížení vlivu z důvodu stanovení ceny, jen pro nájem za 1,0 m 2. Celková cena nájmu pak bude ovlivněna velikostí zastavěné plochy garáže. I -0,10 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,900 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 0,824 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,970 * 0,900 * 0,824 = 0,719 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří Index Koef. Upr. cena [Kč/m 2 ] 4 odst ,- 0, ,47 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha, 2673/1 1,00 725,47 725,47 zastavěná garáží Stavební pozemek - celkem 1,00 m 2 725,47 Par. č. 2673/1 (jen 1 m 2 zastavěné plochy) - zjištěná cena = 725,47 Kč

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 725,50 Kč 730,- Kč slovy: Sedmsettřicet Kč Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. Stanovení nájemného Cena pozemku, zastavěná stavbou je vypočítána v konkrétních podmínkách par. č. 2673/1 pro rok 2016 a činí za 1 m 2 = 730,- Kč. Město Lysá nad Labem, jako správný hospodář s vlastnickým právem, musí nájmy uzpůsobit k obvyklým cenám, kdy je předpoklad návratnosti investic za cca 20 až 30 roků, u zastavěného pozemku, tedy cca 5% až 3,33 % ceny za každý rok. Je na názoru představitelů města, jakou cenu za pronájem zastavěné plochy garáží na par. č. 2673/1 určí v tomto rozpětí (24,33Kč až 36,50Kč), které lze podle výše uvedeného požadovat. Znalec doporučuje nájemné pro zastavěný (stavební) pozemek, který by měl být s návratností průměrnou za 25 roků, tedy 4% ročně z vypočtené ceny pozemku. Pro konkrétní roční nájem s využitím výše uvedených závěrů, stanovuje znalec nájem za 1 m 2 : 730,- Kč * 4% = 29,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení za 1 m 2 činí: 29,-Kč slovy:dvacetdevět Kč Ing.Miroslav FEJFAR Pod Jarovem 2029/ Praha 3 tel.: fejfarmiroslav@seznam.cz V Praze, D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr. 717/82 pro základní obor stavebnictví, odvětví staveb dopravních, obytných, průmyslových, vodních a zemědělských a z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /16 znaleckého deníku.

11 Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /16. E. SEZNAM PŘÍLOH 1. Informace o pozemku par. č. 2673/1, z LV 3183 ze dne Internet - cuzk.cz...1 list 2. Informace o řízení č. V-12473/2015 k par. č. 2673/1 z (objekt dotčen změnou právního vztahu), nemá vliv na vypracování ZP...0 list 3. Část katastrální mapy, měř. 1:2880 se zvýrazněním okolí místa oceňované nemovitosti par. č. 2673/1 (modrá plocha) v k. ú. Lysá nad Labem ze dne Internet - cuzk.cz...1 list 4. Část katastrální mapy + ortofoto, měř. 1:5000 s oceňovanou nemovitosti v k. ú. Lysá nad Labem ze dne Internet - cuzk.cz...0 listů 5. Certifikát z absolvovaného mezinárodního kurzu expertízy stavebních konstrukcí, uskutečněné dne v Praze v gesci KSZ ČR, o. s.; ČVUT - FS; ASN Experts & Consultans s. r. o. s licencí No pro Ing. Miroslava Fejfara...1 list ======================================================== == C E L K E M listů příloh : 3

12

13

14

15

16