ZNALECKÝ POSUDEK č

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé ceně nemovitostí rodinného domu čp. 40, Masarykovo nám. 40, Protivín, na poz. parc. čís. 75 zastavěná plocha a nádvoří, poz. parc. čís. 76 zahrada, katastrální území Protivín, obec Protivín, okres Písek Účel posudku : Pro účel dražby nedobrovolné Objednatel: Dražební společnost Dražbyprost Mgr. Hana Prošková Mírové nám. čp Ústí nad Labem Vypracoval: Znalec v oboru ekonomika a stavebnictví Ing. Zdeňka Hrochová Emy Destinnové Milevsko tel hrochova@volny.cz Obsahuje : 8 stran textu, vč. titulní strany. Předává se v jednom vyhotovení Použitý oceňovací předpis: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti ke dni Datum: V Milevsku, dne

2 - 2-1 Nález: 1.1 Podklady pro vypracování posudku: Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Písemná objednávka ze dne (obj. 87/013) Výpis z Katastru nemovitostí vyhotovený dne dálkovým přístupem: A. Vlastník : LV 33 Květenský Martin Masarykovo nám. čp Protivín B. Budova: bydlení čp. 40, Protivín na 75 Pozemek 75 zastavěná plocha a nádvoří 76 zahrada Katastrální území Protivín, obec Protivín, okres Písek Kopie katastrální mapy území a letecký snímek území vyhotovený dne dálkovým přístupem Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne v hod.. Vlastníkem nemovitosti mi nebyl umožněný přístup do objektu Vyhl. 3/2008 Sb.o provedení některých ustanovení zák. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb. 1.2 Popis oceňovaných nemovitostí: Stavba vnitřního řadového rodinného domu je umístněná ve středu zastavěné části obce Protivín. Dům je umístěný po levé straně při vjezdu na Masarykovo náměstí směrem od Vodňan. Pozemek pod stavbou je rovinatý. Předmětem ocenění je rodinný dům, příslušenství ke stavbě tvoří hospodářská stavba a pozemky. Charakter zastavění určuje rodinný dům čp. 40. Okolní zástavbu tvoří rodinné, bytové domy a domy určené ke komerčním účelům. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Vstup do objektu čp. 40 Protivín mi nebyl v uvedený termín umožněný, stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě venkovní prohlídky nemovitosti a výpovědi náhodných kolemjdoucích (jejich výpověď nebylo možné ověřit). Na oceňovaných nemovitostech je dle LV 33 zřízené: - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Nařízení exekuce - Květenský Martin - Zástavní právo soudcovské - Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

3 - 3-2 Posudek: 2.1 Rodinný dům č.p vyhl.450/2012 Sb. 2.3 Stavební pozemek 28 vyhl.450/2012 Sb. 2.1 Rodinný dům čp. 40 ( 26a ) Popis : Obestavěný prostor objektu > m 3, ocenění dle 5. Stáří původního objektu je odhadnuté na více jak 100 roků. Na domě byla během životnosti prováděná průměrná údržba. Podle vizuálního zhodnocení je většina prvků dlouhodobé životnosti původního stáří (mimo střešní krytiny). Oceňovaný dům je se dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem bez využití. Stavba je nepravidelného půdorysu, zastřešena sedlovou střechou. Stavba je postavená souběžně s příjezdovou komunikací Výměry pro ocenění (odhad): OP 1.NP = 12,50 x 13,53 x 6,97 = 1 178,80 m 3 OP zastř. = 12,50 x 13,53 x 5,00 / 2 = 422,81 m 3 Rodinný dům výpočet výměr OP l.np+2.np 1 178,80 m 3 169,12 m 2 OP z 422,81 m 3 169,12 m 2 Celkem 1 601,61 m 3 169,12 m 2 Podlažnost: 3,00 Kód SKP podle přílohy č. 35 je , domy rodinné dvoubytové Ki = 2, Koeficienty: Výpočet ceny Rodinný dům - 5, příl. č 6 Typ B Střecha - sedlová Rok odhadu rok 2013 Rok kolaudace rok Stáří S roků 100 Obestavěný prostor OP m ,00 Základní cena dle typu z přílohy č.6 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient vybavení stavby K 4-0,800 Koeficient účelového využití podkroví K pod. - 1,000 Koeficient polohový K 5-1,000 Koeficient změny cen staveb K j - 2,150 ZP

4 Výpočet koeficientu vybavení stavby a výpočet ceny: Koeficient vybavení stavby Pol. č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl př.14 Upravený podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) 1 Základy Bez izolace proti zemní vlhkosti P 0,071 0, Zdivo Smíšené S 0,223 0, Stropy Standardní S 0,084 0, Střecha Sedlová S 0,052 0, Krytina Tašková S 0,032 0, Klempířské konstrukce Částečný pozink. plech P 0,008 0, Vnitřní omítky? S 0,062 0, Fasádní omítky Chybí C 0,031 0, Vnější obklady Chybí C 0,004 0, Vnitřní obklady? P 0,023 0, Schody Standardní S 0,024 0, Dveře? S 0,033 0, Okna Dřevěná zdvojená P 0,052 0, Podlahy obyt. místností? P 0,022 0, Podlahy ostat. místností? P 0,011 0, Vytápění? P 0,044 0, Elektroinstalace? P 0,041 0, Bleskosvod Ano S 0,006 0, Rozvod vody? P 0,030 0, Zdroj teplé vody? P 0,018 0, Instalace plynu Chybí C 0,005 0, Kanalizace? P 0,028 0, Vybavení kuchyně? P 0,005 0, Vnitřní vybavení? P 0,051 0, Záchod? P 0,004 0, Ostatní Chybí C 0,036 0,00000 Celkem 1,000 0,70368 Koeficient vybavení K 4 Min. 0,800 Opotřebení lineární metodou Max. 85,00 % Výpočet ceny nákladovým způsobem Základní cena upravená ZCU Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m ,00 Výchozí cena CN Kč ,00 Odpočet na opotřebení Max. 85,00 % OK Kč ,00 Cena dokončeného objektu CČ Kč ,00 Koeficient prodejnosti K p 1,039 Cena rodinného domu čp. 40, kú. Protivín s koeficientem prodejnosti K p C S Kč ,92

5 Stavební pozemek ( 28 ) Ocení se podle 28, odst. 1 j), obec Protivín, počet obyvatel Základní cena za 1 m 2 stavebního pozemku: C p = [ 35,00 + ( ) x 0, ] x 2,00 = 128,14 Kč/m Úprava základní ceny stavebních pozemků dle příl. č. 21, tab. 1, Výhodnost polohy pozemku na území obce + 50,00 % Popis výměry: LV 33, kú. Protivín 75 zastavěná plocha a nádvoří 817,00 m 2 76 zahrada 480,00 m 2 (pozemky tvoří jednotný funkční celek se stavbou rodinného domu čp. 40 na 75) Ocenění stavebního pozemku: Parc.č. Druh Výměra ZC Kč/m 2 tab. 1 tab. 2 související Kč/m 2 Kč P 21, P 21, odst.5 ZCU Cena 817,00 128,14 1,50 1,00 1,00 199, ,57 75 zast. plocha a nádvoří Koeficient změny cen staveb K i K i 2,150 Celkem cena bez K p ,47 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby K P 1,039 Cena s K P ,90 P 21, Parc.č. Druh Výměra ZC P 21, odst.5 ZCU Cena Kč/m 2 tab. 1 tab. 2 související Kč/m 2 Kč 76 zahrada 480,00 128,14 1,50 1,00 0,40 76, ,32 Koeficient změny cen staveb K i K i 2,150 Celkem cena bez K p ,28 Koeficient prodejnosti podle hlavní stavby K P 1,039 Cena s K P , Cena stavebních pozemků celkem: LV 33 kú. Protivín ,90 Kč ,71 Kč Cena celkem : ,61 Kč

6 - 6-3 Cena dle vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb.: LV 33 kú. Protivín 3.1 Rodinný dům č.p ,92 Kč 3.2 Stavební pozemek ,61 Kč Cena nemovitosti celkem : ,53 Kč Cena nemovitostí dle vyhl. 456/2008 Sb., vyhl. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., 387/2011 Sb., vyhl. 450/2012 Sb. zaokrouhlená dle 46 činí: ,00 Kč Slovy: jedenmilióndvěstěosmdesáttisíctřistadesetkorunčeských 4 Ocenění nemovitostí porovnávací metodou: Pro stanovení ceny nemovitosti porovnávacím způsobem byly čerpány údaje z prodejů a z nabídek realitních kanceláří uskutečněných za posledních 6 měsíců. Protivín, RD Mírová Celková cena: Kč Adresa: Protivín Budova: Cihlová Poloha domu: Rohový Typ domu: Patrový Počet bytů: 1 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Popis: Stylový rohový dům blízko náměstí a centra města s bytem,skladem,prodejnou,dvorem a dílnou s přístřeškem.jedná se o volný byt v 1.patře domu-je po rekonstrukci o velikosti 4+1 s halou a lodžií,152 m2,byt je velký,slunný,stylový,dále v přízemí místnost na sklad či dílnu,společné prostory a polovina obchodu v přízemí,který je pronajatý..topení je lokální a plynové,studna i městská voda,kanalizace.vhodné k bydlení s výnosem z nájmu,dále k bydlení a podnikání-dílny,sklady,prodejna,výroba. Protivín, RD Mírová Celková cena: Kč Adresa: Mírová, Protivín Budova: Smíšená Poloha domu: Řadový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Plocha pozemku: 688 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace

7 - 7 - Popis: Rodinný dům, CP 688 m2, částečně podsklepený. V I. NP je nebytový prostor, nyní využívaný jako restaurace s hernou (2 kuchyně, výčep, 2 sklady, tech. místnost a 3 WC). Ve II. NP je prostor o CP 220 m2, určený k rekonstrukci - vhodný k vybudování bytových jednotek. K domu náleží sklep, terasa, půda a dvorek. Dům je vhodný k bydlení i podnikání. Občanská vybavenost v místě, Písek 14 km. Protivín, RD Jiráskova Celková cena: Kč Adresa: Jiráskova, Protivín Budova: Cihlová Poloha domu: Řadový Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 včetně 1 podzemního Rok kolaudace: 1991 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Popis: Řadový rodinný dům v Protivíně, který se nachází na hlavní komunikaci Jiráskova. Zděný dům se sedlovou střechou je podsklepen do 1/2 zastavěné plochy nadzemního podlaží, dále dům obsahuje přízemí, kde se v současnosti nachází nebytové prostory, v patře je bytová jednotka. V podkroví je možno vytvořit půdní vestavbu, střecha je plechová, hliníková bez izolace. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, domovní rozvody plynu však nejsou vybudovány, existuje pouze plynová přípojka. V domě je přípojka veřejného vodovodu, ale veškeré rozvody vody v domě jsou napojeny na studnu umístěnou ve sklepě. Vytápění zajišťuje kotel na tuhá paliva, k ohřevu vody slouží elektrické ohřívače. Seznam porovnávaných objektů: Název Cena Kč K velikosti K vybavení Cena upravená Kč Mírová ul ,00 0,90 0, ,00 Mírová ul ,00 0,80 0, ,00 Jiráskova ul ,00 1,00 0, ,00 Průměrná cena: ,00 5 Rekapitulace: Popis obce: Protivín je malé město v jižních Čechách v okrese Písek. Žije zde okolo 5 tisíc obyvatel. Nachází se na hlavním dopravním tahu z Písku na České Budějovice mezi Pískem a Vodňany. Protéká jím řeka Blanice. Zástavba Protivína je soustředěna kolem jedné dlouhé ulice táhnoucí se od železničního nádraží Protivín přes náměstí až k železniční zastávce Protivínzastávka. Město je známo především díky pivu, jež se vaří v místním pivovaru založeném v roce Jedná se o značku Platan, kterou vaří Městský pivovar Platan s. r. o. Svůj název pivovar získal od dvojí aleje platanů, jež vede k jeho bráně. Protivín vznikl jako podhradí královského hradu. Ve městě se dále setkáme se zámkem v renesančním stylu a s kostelem sv. Alžběty v raně barokním stylu. Vlastnosti a okolnosti mající vliv na cenu obvyklou: Kladný vliv: - dobrá dostupnost do Písku Záporný vliv: - nabídka převyšuje poptávku

8 - 8 - Hodnocení: Pro stanovení ceny obvyklé je třeba posoudit vlivy na ni působící: 1. Obchodovatelnost obdobných nemovitostí: neutrální 2. Věcná břemena vážící se k nemovitosti: nejsou zjištěna 3. Vliv okolí na cenu obecnou: celkově neutrální Na základě těchto zjištění a s přihlédnutím k nabídce a poptávce po nemovitostech je obvyklá cena rodinného domu čp. 40 na poz. parc. čís. 75 a 76 s příslušenstvím stanovená na hodnotu ,00 Kč, za kterou je nemovitost ke dni ocenění prodejná. Obvyklá cena nemovitostí z LV 33 v kú. Protivín ke dni činí: ,00 Kč Slovy: jedenmiliónčtyřistapadesáttisíckorunčeských V Milevsku Ing. Zdeňka Hrochová E. Destinnové Milevsko ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne pod poř. čís. 1626/Z pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí STAVEBNICTVÍ, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě daňového dokladu čís. 126/13.