Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 71/2727/2013

Transkript

1 EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o Praha 8 ČESKÁ REPUBLIKA Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 71/2727/2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu nedobrovolná dražba Č. j: 210/2013-D Předmět ocenění Bytová jednotka č. 2250/3, LV č. 9946, s podílem na společných částech domu a pozemku 6633/ na pozemcích: pozemek parc.č. St. 6512, LV č Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Cheb Počet obyvatel Kat. území Cheb Ulice Dvořákova č.p. 2250, 2249 Část obce dle LV Sídliště Zlatý Vrch Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o Praha 8 ČESKÁ REPUBLIKA Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro EURODRAŽBY.CZ a.s. Č. j: 210/2013-D Sivák Roman - Cheb, Dvořákova 2250/23, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1825 Siváková Věra - Cheb, Dvořákova 2250/23, ČESKÁ REPUBLIKA, RČ /1808 Tel. info@eurodrazby.cz IČ DIČ Vypracoval Chmelíková Eva Dne Licence číslo Lidická 51 Ke dni Karlovy Vary echmelik@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 6 Počet stran příloh 0 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč SJM Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kč Čtyřistadevadesát tisíc Kč - 1 -

2 Kladné stránky: Byt udržovaný v dobrém technickém stavu, vnější omítky domu zatepleny izolací. Záporné stránky: Sídliště Zlatý Vrch je panelové sídliště se zhuštěnou zástavbou, problematické parkování, objekt s velkým počtem bytových jednotek. Vyhodnocení rizik jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným ANO stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno NE doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva Věcné břemeno bytu - po dobu platnosti zástavního práva zřízeného pod č.j. V-3759/ NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní a) pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím b) budoucí pohledávky do výše ,- Kč s příslušenstvím vzniklé do ACEMA Credit Czech, a.s., Čimická 780/61, Čimice, Praha,RČ/IČO: Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni č.j. V-3759/ ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAŽBY.CZ a.s. REET: ANO Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Aktuální nabývací titul nebyl předložen

3 Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8333, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb - dálkový přístup 1. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 9946, vyhotovil Katastrální úřad - internetový portál Snímek kat. mapy pro k.ú. Cheb, vyhotovil Katastrální úřad - internetový portál Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby Č. j: 210/2013-D, vyhotovil EURODRAŽBY.CZ a.s Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8333, vyhotovil Katastrální úřad pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb - dálkový přístup 1. Výpis z katastru nemovitostí LV č. 9946, vyhotovil Katastrální úřad - internetový portál Snímek kat. mapy pro k.ú. Cheb, vyhotovil Katastrální úřad - internetový portál Provedení odhadu předmětu nedobrovolné dražby Č. j: 210/2013-D, vyhotovil EURODRAŽBY.CZ a.s Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Cheb významným městem regionu, ve městě divadlo,kina, vysoké a střední školství, plná obchodní síť. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Panelové sídliště - lokalita Zlatý Vrch ve vzdálenosti od centra cca 1,5 km na sídliště zajíždí MHD - autobus zastávka 2 min., na sídlišti je základní škola veškeré lokální služby, policie, pošta, pozemky napojeny na veškeré inženýrské sítě včetně plynu, vytápění ústřední z městské výtopny, je veřejná přípojka el. energie. Vyšší hustota obyvatel, nedostatečné parkování. Přístup k domu z městské jednosměrné zpevněné komunikace, dále přes chodník. Přístupové cesty ve vlastnictví Města Chebu. Informace o nemovitosti Bytová jednotka č. 2250/3 Oceňovaná nemovitost bytová jednotka č. 2250/3 o dispozici 1+3 se nalézá v domě bytovém typovém ul. Dvořákova na sídlišti Zlatý Vrch v prvním nadzemním podlaží domu bytového typového s výtahem. Nemovitost je přístupná z městské jednosměrné komunikace přes místní chodník, objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě včetně plynu. Nemovitost je tvořena vlastní bytovou jednotkou č.2250/3, spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a st.p. č.6512 ve výši 6633/ Objekt postavený na základě kolaudačního rozhodnutí v roce Technický popis domu a jednotky : Objekt je typový panelový, má jedno podzemní a osm nadzemních podlaží.parametry k ocenění : nosná konstrukce : montovaná z dílů betonových plošných o tl. 35 cm. Střecha je plochá ze střešních desek s krytinou z těžké svařované lepenky s vnitřním spádem pro dešťovou kanalizaci. Schody prefabrikované s úpravou broušené teraco. El. instalace 220/380. Vnější obklad je tvořen vymývaným kačírkem.bleskosvod ano. Vnitřní vodovod : plastové potrubí, rozvod teplé a studené vody, výtah je nainstalován.vnější omítky akrylátové na tepelné kontaktní izolaci.vnitřní plynovod : je rozvod zemního plynu. Parametry pro ocenění jednotky : okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, povrch podlah v obytné místnosti tvoří krytiny z PVC a textilní krytiny, vnitřní omítky jsou štukové ( aktivovaný štuk ) částečně strukturovaná omítka, vytápění je ústřední dálkové včetně dodávky teplé vody z výtopny, vnitřní obklady v kuchyni, koupelna částečně na vaně a umakartovém jádru, povrch instalačního jádra z umakartových desek, kuchyně je vybavena plynovým sporákem, vnitřní hygienická zařízení ve standardním provedení, sanitární vybavení ( kovová vana, umyvadlo, WC combi, je digestoř, odvětrání, vestavěné skříně. K bytu náleží lodžie. Technický stav objektu : Objekt jako celek po opravě - výměna vnitřních instalací, oprava krytiny střechy, klempířské prvky, výměna vnitřních rozvodů vodovodního potrubí. Jednotka : výměna oken za plastová, z 30 % strukturované omítky., jednotka v dobrém tech. stavu. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1034/2 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Popis nemovitosti Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Orientace oken sever, jih Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1-3 -

4 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka, sporák plynový Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý - průměrný Stáří stavby [roky] 23 Technický popis domu: Objekt je typový panelový, má jedno podzemní a osm nadzemních podlaží. Technický stav objektu : Objekt jako celek po opravě - výměna vnitřních instalací, oprava krytiny střechy, klempířské prvky, výměna vnitřních rozvodů vodovodního potrubí, zateplení celého objektu. Technický stav jednotky průměrný Opotřebení odhadem % 30 Jednotka : výměna oken za plastová, z 30 % strukturované omítky, jednotka v dobrém tech. stavu. Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Okna 100% Instalace 100% krytina střechy 100% rozvody potrubí vnitřní rozvody vodovodního potrubí 100% izolace tepelná kontaktní Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní práce z armovaného betonu svislé konstrukce železobetonový montovaný skelet v tloušťce 35 cm vodorovné betonové montované konstrukce střechy plochá střecha konstrukce, stropy krytina střech lepenková klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních strukturované, štukové úpravy vnějších kontaktní zateplovací systém povrchů povrchů vnitřní obklady obklad z umělých hmot schody železobetonové montované s běžným povrchem dveře a vrata vnitřní hladké dýhované okna plastová s dvojsklem povrch podlah PVC, textil, keramická dlažba vytápění dálkové elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod, vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu bleskosvod vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) osobní výtah 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha předsíň m m 2 kuchyně m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 koupelna 2.56 m m 2 WC 0.93 m m 2 lodžie 3.77 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-4 -

5 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 6.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 67.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt částečně zařízený 3+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 67 m2. Celý dům je zateplen a má novou fasádu. Celý byt má plastová okna, v obývacím pokoji nová plovoucí podlaha, v předsíni vestavěné skříně. Jádro a kuchyňská linka jsou původní, avšak zachovalé. Veškerá občanská vybavenost v těsné blízkosti. Srovnání s oceňovanou nemovitostí: Nemovitost totožné dispozice, rozlohy i lokality, navíc lodžie. Taktéž budova v obdobném stavu. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 63.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1 v panelovém domě v Chebu Jedná se o velmi zachovalý byt v 2. patře panelového domu. Byt má klasický půdorys, kde na chodbě /8,32 m2/jsou vestavěné skříně, původní obložené jádro, kuchyň 11,41 m2, tři pokoje 12, , ,32 m2. K bytu náleží lodžie 4,41 m2 a sklep 2,64 m2. Vzhledem k středovému umístění bytu, jsou nízké náklady na jeho vytápění. Z domu je zajímavý výhled na řeku Ohře, před domem je dostatek parkovacích míst. Po dohodě lze pořídit byt včetně kompletního vybavení nábytkem. Srovnání s oceňovanou nemovitostí: Byt ve stejné dispozice, rozměrově větší, lokalita totožná. Celkový stav domu lepší díky zateplení. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 75.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 15 % - 5 -

6 Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 3+1 s lodžíí ve 4.NP v panelovém domě v Chebu, ul. Dvořákova. Byt je v původním stavu se zajímavou dispozicí včetně velké předsíně. Obývací pokoj s lodžíí a jeden pokoj je orientován na jih, kuchyň a 2. pokoj je na sever. K bytu náleží sklepní koje. Srovnání s oceňovanou nemovitostí: totožná dispozice, rozloha, lokalita a celkový stav domu. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Pro porovnání jsem vybrala tři reprezentanty, kteří se svoji polohou a technickým stavem nejvíce přibližují hodnocené nemovitosti. Vzhledem k poloze, technickému stavu jsem porovnávací hodnotu volila ve střední části cenového rozpětí.tuto hodnotu považuji též za cenu obvyklou. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická Karlovy Vary podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2727/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís

7 - 7 - Fotodokumentace

8 - 8 - Fotodokumentace - mapy

9 pro Roman Sivák a Věra Siváková Dvořákova 2250/ Cheb Praha, Č. j: 210/2013-D - 9 -

10 VĚC: PROVEDENÍ ODHADU PŘEDMĚTU NEDOBROVOLNÉ DRAŽBY EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny 890/1, Praha 8, zapsaná u MS v Praze, oddíl B, vložka 11941, IČ: , číslo koncese: , byl jako dražebník pověřen provedením nedobrovolné dražby. Dražena má být: Bytová jednotka č. 2250/3 zapsaná na listu vlastnictví č. 9946, v budově č.p a 2250, zapsané na LV č. 8333, stojící na st. parcele č. 6512, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6633/ na společných částech bytového domu č.p a 2250, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 6633/ na st. parcele č o výměře 492 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č To vše v k.ú. Cheb, obec Cheb, okres Cheb, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb. S pozdravem EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/1, Praha 8 (dražebník)