Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 19 / 2013

Transkript

1 Odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 19 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Odhad obvyklé cen bytu v rámci insolvenčního řízení Předmět ocenění Bytová jednotka č. 2879/24, LV č. 7607, s podílem na společných částech domu a pozemku 7800/ na pozemku parc.č. 2206/45, LV č Adresa Kraj Moravskoslezský Statutární OSTRAVA Počet obyvatel město Kat. území Moravská Ostrava Ulice Josefa Brabce 5 č.p Část obce dle LV Moravská Ostrava Objednatel Ing.Jiří Hanák Insolvenční správce dlužníka Zdeňky Holišové Erbenova č.o Ostrava-Vítkovice IČ Tel pavel.indrak@eiffage.cz Vlastnictví Bytová jednotka Zpracováno pro insolventního správce Holišová Zdeňka - Ostrava-Moravská Ostrava, Josefa Brabce 2879/5, RČ /5529 Vypracoval Ing. Mička Jiří Dne Licence číslo Loučky 2267/12 Ke dni Ostrava - Poruba jiri.micka@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 6 Počet stran příloh 7 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kč Jeden milion padesát tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Pozitivními faktory jsou poloha bytového domu s bytem v centrální části krajského města, revitalizace bytového domu, částečná rekonstrukce bytové jednotky. Negativním faktorem je umístění bytu v posledním podlaží bytového domu a současná situace na trhu s byty. V rámci ocenění nejsou zohledněny zástavní práva a exekuce, které vyplývají z LV č pro k.ú.moravská Ostrava

2 Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Kupní smlouva z roku 2008 je k datu ocenění neaktuální z hlediska stavu a sjednané ceny. Podklady a přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č pro katastrální území Moravská Ostrava, obec Ostrava ze dne Snímek kat. mapy pro k.ú. Moravská Ostrava. Prohlídka bytu ze dne Celková situace. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Moravská Ostrava a Přívoz je centrální městskou částí Statutárního města Ostrava jako krajského města s úplnou občanskou,technickou a dopravní infrastrukturou. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Předmět ocenění se nachází v katastrálním území Moravská Ostrava, část Fifejdy, v lokalitě hromadné bytové zástavby, doplněné objekty občanské vybavenosti. Přímo v místě je zajištěna městská hromadná doprava (autobus, trolejbus). Z pohledu oceňované nemovitosti se jedná o polohu velmi dobrou, protože je obytná nemovitost umístěna v obytné zóně, v dobře dostupné vzdálenosti od vlastního centra města. Předmětná obytná lokalita je doplněna úplnou občanskou a technickou vybaveností, dostatečná parkovací kapacita na sousední ulici a veřejném parkovišti. V blízkosti je umístěna Městská nemocnice Ostrava a městské parky. V bezprostředním okolí nejsou stavby negativně ovlivňující životní prostředí. Informace o nemovitosti Panelový řadový bytový dům č.p s oceňovaným bytem obsahuje 8 nadzemních obytných podlaží s celkem 24 byty a jedno podzemní podlaží se sklepními prostory. Bytový dům je přímo napojen na veřejný plynovod, na veřejnou elektrosíť, na veřejný vodovodní řad, na jednotnou veřejnou kanalizaci. Teplo a teplá vody je zajištěna dálkově. Bytový dům obsahuje osobní výtah. Bytový dům je umístěn na vlastním pozemku. Byt je umístěn jako krajní v nejvyšším osmém nadzemním podlaží budovy. V roce 2008 po změně vlastníka došlo k modernizaci bytu. Byt 3+1 je dispozičně řešen tak, že ze středové chodby jsou samostatné vstupy do dvou obytných místností, koupelny, samostatného WC, dále do kuchyně, ze které je vstup do třetí obytné místnosti. Vnitřní chodba v bytě je ukončena komorou. Při obytném pokoji s JZ orientací je zasklená lodžie. V suterénu k bytu náleží jeden sklepní box. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace ul.josefa Brabce ve vlastnictví obce Popis nemovitosti Byt se nachází v 8.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Orientace oken jihozápad Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo chybí k datu prohlídky Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu velmi dobrý Stáří stavby [roky] 46 Podle sdělení zadavatele před cca 5 roky proběhla revitalizace spočívající v zateplení,výměně plastových oken,rekonstrukci a zasklení lodžií,vstupů do budovy. Technický stav jednotky dobrý Opotřebení odhadem % 45 Před 5 roky v bytě proběhla částečná rekonstrukce. Minulé rekonstrukce Budova po celkové rekonstrukci Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Vnitřní omítky v celém bytě, keramické obklady a část SDK podhledů 2008 bytové jádro původní, provedeno obložení SDK Okna plastová

3 Dveře dýhované a zasouvací do obložkových zárubní 2008 Podlahy keramické dlažby,plovoucí laminátové podlahy 2008 Instalace nové rozvody ZT,elektro 2008 Vnitřní vybavení Nové vnitřní vybavení koupelny a WC 2008 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní s izolací vodorovnou i svislou vlhkosti svislé nosné železobetonový montovaný skelet stropy betonové montované konstrukce krov plochá střecha střešní krytina těžké izolační pásy obvodové stěny z železobetonového sendvič. panelu v vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací systém tl. do 25 cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková, částečné schodiště betonové se stupni terasovými stropní podhledy okna plastová s dvojsklem dveře hladké dýhované do obl.zárubní, zasouvací do obyt.pokoje podlahy obytných místn. laminátové plovoucí, vlysy podlahy nebytových místn. keramická dlažba, laminátové plovoucí vytápění dálkové, žebrové litinové radiátory elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu je proveden zdroj teplé vody dálkový ohřev 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně m m 2 obývací pokoj m m 2 pokoj m m 2 pokoj m m 2 předsíň m m 2 koupelna 2.50 m m 2 WC 1.00 m m 2 sklep 1.30 m m 2 lodžie 4.20 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2-3 -

4 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 02/2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 1.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 79.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Moravská Ostrava,Hornická č.p Panelový bytový dům po revitalitzaci, byt 4+1 s lodžií a sklepem, neudržovaný původní stav bytu. Výhodou oceňovaného bytu je jeho technický stav a umístění v podlaží. Nevýhodou oceňovaného bytu je oproti srovnávanému bytu jeho velikost. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 03/2013 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 13 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 65.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Moravská Ostrava, Hornopolní č.p Byt 3+1 s balkonem. Bytový dům po revitalizaci, byt s provedenou částečnou rekonstrukcí z roku 2005 a Výhodou oceňovaného bytu je větší plošná výměra, rekonstrukce bytu většího rozsahu a umístění v osmipodlažním bytovém domě

5 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace databáze prodejů vlastní, datum prodeje 06/2012 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 12.NP Počet NP domu celkem 17 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 76.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Moravská Ostrava,ul.30.Dubna č.p Bytový dům po revitalizaci. Byt po rekonstrukci před 10 roky Výhodou oceňovaného bytu je jeho umístění v osmipodlažním bytovém domě. Nevýhodou oceňovaného bytu je poloha umístění. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: RK MM reality Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 8 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu Výtah Ano Podlahová plocha 76.0 m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 5 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabídka prodeje bytu 3+1 s lodžii na stejné ulici Josefa Brabce o celkové výměře 78 m2. Byt v původním udržovaném stavu. Revitalizace budovy je provedena-zateplení, výměna plastových oken, nový výtah. Výhodou oceňovaného bytu je technický stav bytu. V rámci ocenění nutno zvážit se jedná o nabídku

6 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Ve všech případech srovnání se jedná o byt 3+1 ve vlastnictví fyzických osob, které jsou umístěny v revitalizovaných bytových domech v sídlištní zástavbě širšího centra města Ostrava. V rámci ocenění byl proveden průzkum nabídkového trhu se srovnatelnými velkoplošnými byty v předmětné lokalitě v blízkosti centra města. Je nutno konstatovat dlouhodobý převis nabídky nad poptávkou, když převážná část nabídky se týká družstevních bytů. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0251 Ing. Mička Jiří Loučky 2267/ Ostrava - Poruba podpis - 6 -

7 Fotodokumentace ze dne pokoj pokoj pokoj pokoj u kuchyně kuchyně koupelna - 7 -

8 lodžie společná chodba s novým výtahem - 8 -