Základní datová karta Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 242 / 2011

Transkript

1 Základní datová karta Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / 242 / 2011 Typ nemovitosti : Rodinný dům dokončený Předmět ocenění : Rodinný dům čp. 110 v Náchodě na parc.č. 95/2, 96 v k.ú. Náchod u Tábora, obec Tábor Kraj : Jihočeský kraj Město/obec: Tábor Poč. obyv.: Kat. území : Náchod u Tábora Ulice : Lhotecká č.p. : 110 L.V.č. : 5251 Objednatel: Exekutorský úřad Jindřichův Hradec - čj. 153 EX 241/11 Zpracováno pro exekutora Mgr. Jenerál Vlastník: Krajčík Aleš - 1/2, Krajčík Miroslav - 1/2 podíl každý 1/2 Fotodokumentace: Rizika * nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) * stavba je umístěna na vlastním pozemku * k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup * nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva - nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS - nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. * stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost * nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu * stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům * stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční * nemovitost je užívána v souladu s právním stavem * zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora Mgr. Jenerál * stavba je dokončena REET: ANO Komentář k rizikům Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní pro Waldviertler Sparkasse von 1842 AG, dále je nemovitost zatížena věcným břemenem bytu v domu čp. 110 pro Krajčíka Miroslava st., Krajčíkovou Ivanu, věcné břemeno užívání domu čp. 110 pro Krajčíka Miroslava st., Krajčíkovou Ivanu, Mareše Františka, Marešovou Marii Věcná břemena bytu a užívání mají zásadní vliv na obvyklou cenu nemovitosti Věcná břemena bytu a užívání prodejem v dražbě nezaniknou. Obvyklá cena současná (bez omezení): Obvyklá cena současná (s omezením věcnými břemeny): Cena minimální v rekonstrukci: Kč Kč Kč nestanovena

2 Vyhodnocení trhu V dané lokalitě je poptávka po rodinných domech vyšší než nabídka. Porovnávací ceny obdobných domů se v dané lokalitě pohybují v cenovém rozpětí od tis.kč do tis. Kč. Porovnávací ceny vztažené k podlahové (užitné) ploše jsou v rozpětí do do Kč/m2. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o nabízené reality, je provedena úprava porovnávací ceny ve výši -20%: Porovnávací cena upravená je potom : od Kč do Kč/m2 podl. plochy V Táboře jsou v současné době nabízeny na trhu obdobné nemovitosti: 1/ RD v okrajové části Tábora RD dvoupodlažní s obytným podkrovím, v domu jsou 3 byty (3+1 a 2x 2+1), zastavěná plocha domu 135 m2, podlahová plocha je celkem 439 m2, pozemek o výměře 404 m2. Dům je po celkové revitalizaci. Navržená prodejní cena: Kč, porovnávací cena / m2 podlahové plochy Kč/m2 2/ RD v Táboře ul. Čsl. Armády dům přízemní zcela podsklepený a s vestavěným obytným podkrovím, v 1.np je byt 4+1, v podkroví byt 2+kk, celková podlahová plocha 208 m2, výměra pozemku 314 m2. Celková přestavba domu dokončena v r Navržená prodejní cena: Kč, porovnávací cena / m2 podlahové plochy Kč/m2 3/ RD v Táboře, část Klokoty dům přízemní a s vestavěným obytným podkrovím, v 1.np jsou 2 kanceláře se zázemím, v podkroví jsou byty 2+kk, 1+kk, podlahová plocha 218 m2. Celková přestavba a modernizace domu dokončena v r Navrhovaná prodejní cena: tis. Kč, porovnávací cena / m2 podlahové plochy Kč/m2 4/ RD v Táboře dům přízemní částečně podsklepený a s vestavěným obytným podkrovím, v domu jsou 2 byty 3+kk, zastavěná plocha 142 m2, užitná plocha 280 m2. Pozemek o výměře 402 m2. Dům je po celkové přestavbě a rekonstrukci v r Navržená prodejní cena: Kč, porovnávací cena / m2 podlahové plochy Kč/m2 Porovnávací cena oceňovaného domu: Vzhledem k nadstandardnímu vybavení domu, jeho stavu a stáří je porovnávací cena určena v horní polovině cenového rozpětí ve výši Kč/m2 užitné plochy. Porovnávací cena: podl. plocha 368 m2, 369 x = Kč, zaokr tis. Kč

3 Stanovení obvyklé ceny bez omezení a s omezením Obvyklá cena je stanovena v souladu s 2 zákona č. 151/1997 Sb. na základě porovnávací hodnoty. Na základě vyhodnocení realitního trhu v Táboře je obvyklá cena oceňovaného domu RD čp. 110 v Náchodě, obec Tábor včetně pozemků p.č. 95/2 a 896, dále včetně jeho příslušenství, které tvoří pergola se zahradním grilem, zapuštěným bazénem se zastřešením, venkovními úpravami, jako jsou ploty, zpevněné plochy, vrty tepelného čerpadla, přípojky IS v současném stavu bez zohlednění omezení (věcná břemena, zástavní práva) ve výši: Kč, tj. slovy: pětmilionydevětsettisíc Kč Na dané oceňované nemovitosti váznou věcná břemena bytu v domu čp. 110 pro Krajčíka Miroslava st., Krajčíkovou Ivanu, věcná břemena užívání domu čp. 110 pro Krajčíka Miroslava st., Krajčíkovou Ivanu, Mareše Františka, Marešovou Marii. Tato věcná břemena bytu a užívání mají zásadní vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Z pohledu trhu se jeví tato nabízená nemovitost zatížená věcnými břemeny pro 4 fyzické osoby (ročníky 1967, 1966, 1938, 1942) zcela neprodejná. Případný investor musí počítat s omezením užívání 4 osob až do jejich smrti. Z tohoto pohledu se jeví obvyklá cena jako cena stanovená z obvyklé ceny bez omezení upravená koeficientem 0,25: x 0,25 = Kč, zaokr Kč Obvyklá cena oceňovaného domu RD čp. 110 v Náchodě, obec Tábor včetně pozemků p.č. 95/2 a 896, dále včetně jeho příslušenství, které tvoří pergola se zahradním grilem, zapuštěným bazénem se zastřešením, venkovními úpravami, jako jsou ploty, zpevněné plochy, vrty tepelného čerpadla, přípojky IS v současném stavu se zohledněním omezení (věcná břemena, zástavní práva) ve výši: Kč, tj. slovy: jednemilionpětsettisíc Kč Přílohy : Výpis z katastru nem. LV č. Vypracoval : 5251, snímek z katastrální mapy ze dne Ing.Milan Belšán, licence č ( ) Dne : ACONS verze 10.26, platná od Příloha - budova Podklady pro ocenění Výpis z KN LV č pro k.ú. Náchod u Tábora ze dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Náchod u Tábora ze den Usnesení Exekutorského úřadu J.Hradec čj. 153 EX 241/11 ze dne Znalecký posudek č /06 ze dne znalce Jaroslava Vorlíčka Údaje zjištěné při místním šetření konaném dne za účasti p. Miroslava Krajčíka st. Datum předání kompletních podkladů: Umístění v lokalitě Město Tábor se nachází v severním okraji kraje Jihočeského. Město má základní infrastrukturu i občanskou vybavenost. Dopravní dostupnost je autobusem nebo vlakem, v místě je MHD (autobus), nejbližší zastávka je ve vzdálenosti m. Oceňovaný dům je umístěn v místní části Náchod, situované severně od vlastního města Tábor. Popis oceňované nemovitosti Oceňovaný RD čp. 110 v Náchodě, obec Tábor je přízemní stavba zcela podsklepená a s vestavěným obytným podkrovím. Dům byl dokončen v r. 2006, stáří 5 roků. Oceňovaná nemovitost je nadstandardně vybavená: vytápění je řešeno tepelným čerpadlem - systém voda-voda, kde je tepelná energie získávána ze tří hloubkových vrtů (86 m), teplo je z tepelného čerpadla předáváno do podlahové vytápění a do radiátorů v domě. Teplá a užitková voda je rovněž připravována pomocí tepelného čerpadla. V domu jsou celkem 4 koupelny - v 1.pp (vana,sprcha, 2 umyvadlo, závěsné WC), 1.np (vana, sprcha, umyvadlo, závěsné WC), podkroví 2x (vana 1x, sprcha 2x, umyvadla 2x, závěsné WC 2x), v kuchyni v 1.pp je linka na míru bez spotřebičů, v kuchyni v 1.np je linka na míru, sklokeramická deska, digestoř, myčka nádobí, vnitřní schody jsou betonové s keramických povrchem, v domu je zřízeno zabezpečovací zařízení, instalovány kamery v domu i u vstupu do domu, vnitřní rozvod telefonu, kabelový systém, rozvod centrálního vysavače se splachem do kanalizace. Použité stavební

4 materiály jsou převážně nadstandardní. U domu je umístěn zapuštěný bazén se zastřešením z polykarbonátu, v rohu pozemku je umístěna pergola s sezením, zahradní gril s udírnou. Pojistná hodnota O.P m3 Cena/ m Kč/m3 CELKEM Kč Základní informace Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví : 1 CELKEM : 3 Rozestavěnost % Zast. pl. 1.NP : 170 m2 Počet bytových jednotek : 1 Z toho obsazených : 1 Počet garáží : 0 Výměra nebyt. ploch : 0 m2 Radon: nezjištěn Mimořádná výbava: dům je nadstandardně vybaven, příslušenství tvoří bazén se zastřešením, pergola se zahradním grilem Technický stav: výborný (1) Stáří: 5 roků Rekonstrukce Stáří: 0 roků Výměra pozemku : 445 m2 Cena pozemku: Kč/m2 Cena pozemku celkem Kč Napojení na inženýrské sítě : elektro, voda, kanalizace Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč. základy izol. proti zem. vlhk. sv. nosné konstrukce stropy krov z prostého betonu s izolací vodorovnou i svislou zděné keramické Miako sedlový konstrukce střešní krytina obvodové stěny vnější úpr. povrchů vnitřní úpr. stěn schodiště % dokonč. Provedení betonové tašky KM Beta cihelného zdiva v tl. do 45 cm tenkovrstvé omítky vápenná omítka štuková betonové se stupni keramickými Popis vybavení % dokonč. Provedení okna dveře podlahy obyt. místn. % dokonč. Provedení plastová s dvojsklem Sapeli s obložkami laminátové plovoucí, ker.dlažba podlahy nebyt. místn. keramická dlažba rozvod vody rozvod plynu zdroj teplé vody studené a teplé chybí teplené čerpadlo 0 vybav. kuchyně vytápění vybav. koupelny vybav. WC kuchyňská linka, varná deska s troubou, myčka nádobí, digestoř vana-3x, sprchový kout-4x, umyvadlo-4x závěsné WC-4x elektro tepelné čerpadlo, podlahové a s radiátory světelný a motorový rozvod Výčet místností 1.PP 1.NP chodba fitnes kuchyňský kout sklad koupelna s WC sklep sklad kotelna hobby místnost vstup na vnější schody vnitřní schodiště Celkem Užitná plocha celkem: chodba vnitřní schodiště prádelna koupelna WC ložnice obývací pokoj kuchyňský kout terasa 119 m2 Celkem Cena za m2 užitné plochy vč. DPH podkroví chodba ložnice pracovna pracovna pracovna ložnice koupelna s WC koupelna s WC balkon 138 m2 Celkem 112 m2 369 m Kč/m2

5 A-Consult plus, spol. s r.o., se sídlem v Praze 1, Palladium, Na Poříčí 3a, IČ Veškerá autorská práva k software ACONS jsou vyhrazena, jakékoliv použití software ACONS je možné výlučně na základě platné písemné licenční smlouvy, bez písemného souhlasu vlastníka A-Consult plus, spol. s r.o. je zakázána výroba kopií, užití, půjčování či jiné šíření software ACONS.

6 Další fotodokumentace Další fotodokumentace

7 Další fotodokumentace

8 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím

9 Krajského soudu v Českých Budějovicích č.j.2108/90 ze dne pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo Ing.Milan Belšán Sady 193/I Jindřichův Hradec licence znaleckého ústavu A-Consult plus číslo 0460 Jindř. Hradci dne

10

11

12

13

14

15 umístění Tábora v Jihočeském kraji