ZNALECKÝ POSUDEK. č. 4872/55/2014 Dodatek č.2

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 4872/55/2014 Dodatek č.2 o ceně pozemku parc. č jehož součástí je areál prádelny v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: JUDr. Antonín J a n á k správce konkursní podstaty úpadce Profes Sedlčanydružstvo, Na Červeném Hrádku 763 náměstí T.G.Masaryka Příbram I Zjištění obvyklé ceny pro dražbu Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Petr Lázinka Klaudova Příbram IV telefon: petr.lazinka@seznam.cz Počet stran: 14 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Příbrami

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně pozemku parc. č. 2366, jehož součástí je areál prádelny v kat. území i obci Sedlčany, okres Příbram, který si vyžádal JUDr. Antonín Janák, správce konkursní podstaty úpadce Profes Sedlčany-družstvo, Sedlčany Na Červeném Hrádku 763, za účelem zjištění obvyklé ceny pro dražbu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Areál prádelny Adresa předmětu ocenění: Červený Hrádek Sedlčany Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Sedlčany Katastrální území: Sedlčany Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 380,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0, a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn - V této části obce Červený Hrádek není možnost napojení na plyn. O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 719,87 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.6., a za přítomnosti objednavatele. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem pro účel ověření výstupu z informačního systému veřejné správy ze dne kopie katastrální mapy Sedlčany - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje V části A listu vlastnického č pro kat. území Sedlčany jsou uvedeni jako vlastníci: Soběslavský Václav Ing., Petra Bezruče 423, Sedlčany (390923/073) - 1/3, - 2 -

3 Šmídová Hana, Strojírenská 791, Sedlčany (665412/1540) - 1/3, Zemanová Marie Ing., Žerotínova 1273/43, Praha - Žižkov (585901/1796) - 1/3. 6. Dokumentace a skutečnost V KN je oceňovaný pozemek parc. č veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Ve skutečnosti je tento pozemek zastavěný objekty prádelny a nádvořím. Objekt prádelny byl postaven na základě stavebního povolení vydaného Odborem výstavby a životního prostředí Městského úřadu v Sedlčanech dne pod čj. VYST-703/94/Ja. Kolaudace byla provedena dne pod čj. VYST-797/97/Ja. Objekt skladu prádelenské techniky byl postaven na základě stavebního povolení vydaného dne pod čj. VÝST-7/99/Ja. K dnešnímu dni není objekt úplně dokončený, chybí provést fasádu. 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaný pozemek se nachází jižně od říčky Mastník při bývalém mlýnu na Červeném Hrádku, který je součástí obce Sedlčany, ale s obcí není stavebně srostlý. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) - V roce 2013 došlo po přívalových deštích ke vzdutí hladiny říčky Mastník a k lokální záplavě území s pozemky a stavbami prádelny. II 0,80 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,752 5 i = 1-3 -

4 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,40 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo IV 0,00 bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze I 0,00 napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,400 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění pozemků 7 i = Pozemek parc. č Pozemek parc. č je stavební pozemek, který je zastavěný objekty prádelny. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,752 Index polohy pozemku I P = 0,400 6 i = 1-4 -

5 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,752 * 1,000 * 0,400 = 0,301 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,87 0, ,68 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří ,00 216, ,24 Stavební pozemek - celkem 1 368,00 m ,24 Pozemek parc. č zjištěná cena = ,24 Kč Ocenění staveb na pozemcích dle 31 vyhl. Kombinací nákladového a výnosového způsobu se oceňuje stavba, jejíž cena se určí nákladovým způsobem podle 12, pokud k datu ocenění a) je celá stavba pronajatá, b) je částečně pronajatá, jde-li o stavbu, nebo její převažující část, typu H podle přílohy č. 8 k této vyhlášce, c) není stavba pronajatá, ale jde o stavbu typu H (budovy pro obchod a služby) podle přílohy č. 8 k této vyhlášce a její stavebně technický stav pronajmutí umožňuje. Ocenění staveb nákladovým způsobem Prádelna Jednopodlažní objekt s částečným II.NP, který je určen pro služby - prádelnu. Střecha nad nižší částí je sedlová, nad vyšší částí stanová, krytina z tašek Bramac, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, bleskosvody. Základy s izolací proti zemní vlhkosti a s protiradonnovým opatřením. Svislé konstrukce zděné, stropy s izolovanými podhledy z plechů KOB. Fasáda i vnitřní omítky štukové. Obklady stěn na sociálních zařízeních a v části provozu jsou standardní. Zařizovací předměty sanity standardní. Vytápění el. přímotopy. Teplá voda z el. bojleru. Podlahy z keramické dlažby. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné. Elektroinstalace světelná i motorová. Dispoziční řešení: I.NP - chodba, příjem špinavého prádla, sklad, komunální prádlo, prádelna, sklad, šatna, záchody, umývárna, II.NP - strojovna vzduchotechniky. Stáří 1997 = 18 let. Objekt je opuštěný a od roku 2012 není v provozu. V roce 2013 byl po přívalových deštích zatopen rozvodněným Mastníkem, vykazuje technické znaky poškození. Z tohoto důvodu jsem celkové opotřebení stanovil analytickou metodou podle stáří a opotřebení - 5 -

6 jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí. Okna poškozená, dveře zkroucené vlivem záplavy. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.NP 11,72 * 9,41 + (9, ,46)/2 * 9,30 = 201,70 II.NP 11,72 * 3,50 = 41,02 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška I.NP 201,70 m 2 3,70 m 746,29 II.NP 41,02 m 2 3,90 m 159,98 Součet 242,72 m 2 906,27 Průměrná výška podlaží: PVP = 906,27 / 242,72 = 3,73 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 242,72 / 2 = 121,36 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor vrchní stavba (11,72 * 9,41 * 7,60 + (9, ,46)/2 * 9,30 * 4,00) zastřešení 11,72 * 9,41 * 3,95/4 + (9, ,46)/2 * 9,30 * 2,20/2 = 1 203,84 m 3 = 209,47 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor vrchní stavba NP 1 203,84 m 3 zastřešení Z 209,47 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 413,31 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací S Svislé konstrukce S Stropy S Krov, střecha S

7 5. Krytiny střech S Klempířské konstrukce S Úprava vnitřních povrchů S Úprava vnějších povrchů S Vnitřní obklady keramické S Schody S Dveře S Vrata X Okna S Povrchy podlah S Vytápění el. přímotopy - odcizené P Elektroinstalace S Bleskosvod S Vnitřní vodovod S Vnitřní kanalizace S Vnitřní plynovod C Ohřev teplé vody bojler P Vybavení kuchyní C Vnitřní hygienické vyb. S Výtahy C Ostatní S Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,30 3. Stropy S 8, ,00 8,10 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 3, ,00 3, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění P 4, ,46 2, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody P 2, ,46 0, Vybavení kuchyní C 1, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 4, ,00 4,20-7 -

8 24. Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní S 4, ,00 4, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 92,73 Koeficient vybavení K 4 : 0,9273 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100,00 1,00 6,10 6, ,00 1, Svislé konstrukce S 15,30 100,00 1,00 15,30 16, ,00 2, Stropy S 8,10 100,00 1,00 8,10 8, ,00 1, Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 6, ,00 1, Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 3, ,50 0, Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0, ,43 0, Úprava vnitřních povrchů S 7,30 80,00 1,00 5,84 6, ,00 1, Úprava vnitřních povrchů S 7,30 20,00 1,00 1,46 1, ,00 1, Úprava vnějších povrchů S 3,30 90,00 1,00 2,97 3, ,00 1, Úprava vnějších povrchů S 3,30 10,00 1,00 0,33 0, ,00 0, Vnitřní obklady keramické S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,00 1, Schody S 2,70 100,00 1,00 2,70 2, ,50 0, Dveře S 3,70 100,00 1,00 3,70 3, ,00 3, Okna S 5,80 100,00 1,00 5,80 6, ,00 2, Povrchy podlah S 3,30 100,00 1,00 3,30 3, ,00 1, Vytápění P 4,80 100,00 0,46 2,21 2, ,00 2, Elektroinstalace S 5,90 100,00 1,00 5,90 6, ,00 2, Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,00 1, Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,00 1, Ohřev teplé vody P 2,00 100,00 0,46 0,92 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100,00 1,00 4,20 4, ,43 2, Ostatní S 4,40 100,00 1,00 4,40 4, ,00 4,2660 Opotřebení: 39,2 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9744 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,8630 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9273 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1100 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 123,49 Plná cena: 1 413,31 m 3 * 4 123,49 Kč/m 3 = ,65 Kč Koeficient opotřebení: (1-39,2 % /100) * 0,608 Prádelna - zjištěná cena = ,95 Kč - 8 -

9 Sklad prádel. techniky (mandl a sušičky) Jednopodlažní objekt, který ze své východní strany navazuje na objekt prádelny a jižní stranou je přistavěný k objektu bývalého mlýnu, který se nachází na pozemku parc. č Střecha vazníková (1/2 sedlové) s krytinou taškovou KM Beta, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Základy s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce zděné, stropy s rovným izolovaným podhledem. Bez fasády, vnitřní omítky štukové. Podlahy z keramické dlažby. Okna dřevěná zdvojená, dveře dřevěné plné. Elektroinstalace světelná i motorová. Dispoziční řešení: I.NP - skladovací prostory se sušičkami a mandly. Stáří 2000 = 15 let, stavebně nedokončeno - bez fasády. Objekt je od roku 2012 uzavřen - bez provozu. V roce 2013 byl zatopen rozvodněným Mastníkem po přívalových deštích, vykazuje technické znaky poškození. Z tohoto důvodu jsem celkové opotřebení stanovil analytickou metodou podle stáří a opotřebení jednotlivých stavebních prvků a konstrukcí. Poškozená okna a zkroucené dveře v důsledku záplavy. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] I.NP 22,00 * 9,05 = 199,10 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška I.NP 199,10 m 2 4,40 m 876,04 Součet 199,10 m 2 876,04 Průměrná výška podlaží: PVP = 876,04 / 199,10 = 4,40 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 199,10 / 1 = 199,10 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor I.NP (22,00 * 9,05 )*(4,40) = 876,04 m 3 zastřešení (22,00 * 9,05 )*(1,50) = 298,65 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor I.NP NP 876,04 m 3 zastřešení Z 298,65 m 3-9 -

10 Obestavěný prostor - celkem: 1 174,69 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6, ,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15, ,00 15,30 3. Stropy S 8, ,00 8,10 4. Krov, střecha S 6, ,00 6,20 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 7, ,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů C 3, ,00 0,00 9. Vnitřní obklady keramické C 3, ,00 0, Schody C 2, ,00 0, Dveře P 3, ,46 1, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 3, ,00 3, Vytápění C 4, ,00 0, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod P 3, ,46 1, Vnitřní kanalizace P 3, ,46 1, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody C 2, ,00 0, Vybavení kuchyní C 1, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. C 4, ,00 0, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 4, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 66,10 Koeficient vybavení K 4 : 0,6610 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100,00 1,00 6,10 9, ,00 1, Svislé konstrukce S 15,30 100,00 1,00 15,30 23, ,75 4, Stropy S 8,10 100,00 1,00 8,10 12, ,75 2, Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 9, ,75 1, Krytiny střech S 2,90 100,00 1,00 2,90 4, ,75 0, Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0, ,86 0,3900

11 7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 80,00 1,00 5,84 8, ,00 2, Úprava vnitřních povrchů S 7,30 20,00 1,00 1,46 2, ,00 2, Dveře P 3,70 100,00 0,46 1,70 2, ,00 2, Okna S 5,80 100,00 1,00 5,80 8, ,00 4, Povrchy podlah S 3,30 100,00 1,00 3,30 4, ,50 1, Elektroinstalace S 5,90 100,00 1,00 5,90 8, ,86 3, Vnitřní vodovod P 3,20 100,00 0,46 1,47 2, ,00 0, Vnitřní kanalizace P 3,10 100,00 0,46 1,43 2, ,50 0,8100 Opotřebení: 30,0 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9531 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,7773 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6610 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1100 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 589,56 Plná cena: 1 174,69 m 3 * 2 589,56 Kč/m 3 = ,24 Kč Koeficient opotřebení: (1-30,0 % /100) * 0,700 Sklad prádel. techniky (mandl a sušičky) - zjištěná cena = ,17 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Prádelna Sklad prádel. techniky (mandl a sušičky) ,95 Kč ,17 Kč ,12 Kč Nákladové ceny - celkem = ,12 Kč Ocenění výnosovým způsobem Výnos z uvažovaného nájemného Po prohlídce oceňovaného, povodněmi poškozeného a neužívaného objektu, bez řádné údržby, uvažuji s fiktivním pronájmem I.NP prádelny za sazbu 500,- Kč/m2/rok. V této navržené sazbě jsou již promítnuty nutné stavební úpravy (vybourání základů pod zničenými pračkami včetně jejich odstranění z objektu). Vnitřní prohlídka nemovitosti včetně zaměření podlahových ploch pro možný pronájem byla provedena za účasti objednavatele posudku. Obvyklé nájemné (sazby) bylo stanoveno na základě vlastních zkušeností s pronájmy skladovacích prostorů v Sedlčanech a blízkém okolí a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu. Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Ostatní nemovitosti Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle 31 odst. 2: 0,0 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 8,00 %

12 Výnosy z nepronajatých částí Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] I.NP - prádelna 136,00 500, , ,- I.NP - sklad techniky - 176,00 500, , ,- mandl a sušičky Výnosy celkem ,- Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = ,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: ,24 Kč - výměra stavebního pozemku: 1 368,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 400,80 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: ,34 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: ,27 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: ,00 * 40 % ,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = ,73 Kč Míra kapitalizace 8,00 % / 8,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = ,60 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny D): Jedná se o stabilizovanou oblast, ve které není uvažováno ze zásadními změnami využití. Ocenění nákladovým způsobem CN = ,12 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = ,60 Kč Rozdíl R = ,52 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny D): CV R = ,95 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = ,95 Kč Pozemek parc. č zjištěná cena = ,00 Kč

13 C. REKAPITULACE 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek parc. č ,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetšedesátsedmtisícosmsettřicet Kč Odhad obvyklé ceny: V období posledních 12-ti měsíců nebyl zjištěn žádný prodej obdobných pozemků včetně nemovitých věcí v obci Sedlčany a ani v blízkém okolí a to jak vyhodnocením nabídek z internetu Sreality.cz, tak i šetřením u realitních kanceláří v regionu. Ve vzdálenosti do 10-ti km se pozemky včetně staveb převážně pro zemědělské využití nabízejí na internetu následovně: Nabídka Dublovice montovaná hala dílen na okraji obce. Užitná plocha o celkové výměře 300 m2 za ,- Kč, což činí 8 967,- Kč/m 2. Tato cena je podle mého názoru značně nadhodnocená. Nabídka Svatý Jan - Drážkov na okraji části obce Drážkov je zemědělský areál (výrobně skladový kravín, odchovna prasat a další objekty) bývalého ZD. Celková výměra užitné plochy m 2 za ,- Kč, což činí 679,- Kč/m 2. Podle mého názoru se jedná o neprodejný areál jako celek. Nabídka Kosova Hora areál bývalých Staviv přízemní halový zděný objekt na okraji obce. Hala o zastavěné ploše 408 m 2 za ,- Kč, což činí 6 397,- Kč/m 2. Prodej je včetně okolních pozemků o výměře m 2. Nabízená cena je neúměrně vysoká s ohledem na velmi špatný stav objektu. Tyto nabídky jsou uvedené pouze pro informaci o cenách těchto nabízených pozemků včetně nemovitých věcí stavebních objektů, které nelze využít pro srovnání s oceňovaným areálem prádelny. Z tohoto důvodu nemůže být použito srovnávací metody při zjištění ceny v místě a čase obvyklé. Po zvážení všech okolností a po konzultaci s realitními kancelářemi v regionu stanovuji obvyklou cenu podle jediného možného způsobu a to podle vyhl. č. 199/2014 Sb

14 v celkové výši ,- Kč V Příbrami Petr Lázinka Klaudova Příbram IV telefon: petr.lazinka@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku a to ve smyslu 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, v platném znění. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne číslo jednací Spr. 951 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4872/55/2014 Dodatek č.2 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4872/55/2014 Dodatek č

15 Severozápadní pohled na prádelnu Západní pohled na průčelí prádelny Severozápadní pohled na sklad prádelenské techniky