Znalecký posudek č /2013

Transkript

1 Znalecký posudek č /2013 ve věci odhadu obvyklé ceny nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na LV č rodinného domu č.p. 188 s příslušenstvím a s pozemky p.č. st a p.č. 268/6, v katastrálním území Polná, obec Polná, okres Jihlava Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Igor Ivanko, Exekutorský úřad Praha 10, IČ: Na Zátorce 590/ Praha 6 Účel posudku: Podklad pro exekuční řízení č.j. 167 EX 6114/12-24 ve prospěch oprávněného Československá obchodní banka, a.s., IČ: Posudek vypracoval: Dolmen servis, s.r.o. Anny Letenské Praha 2 Posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a v elektronické podobě. V Praze,

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Odhad obvyklé ceny nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na LV č rodinného domu č.p. 188 s příslušenstvím a s pozemky p.č. st a p.č. 268/6, v katastrálním území Polná, obec Polná, okres Jihlava, včetně ocenění práv a závad s nemovitostmi spojených, a to ke dni Posudek bude použit jako podklad pro exekuční řízení č.j. 167 EX 6114/12-24 ve prospěch oprávněného Československá obchodní banka, a.s., IČ: Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Rodinný dům č.p. 188 s příslušenstvím a s pozemky Na Podhoře Polná Region: Vysočina Okres: Jihlava Katastrální území: Polná 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti povinného p. Jiřího Vodrážky. 4. Podklady pro vypracování posudku: - usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanka, Exekutorský úřad Praha 10, č.j. 167 EX 6114/12-24 ze dne o ustanovení Dolmen servis, s.r.o., IČ: znalcem v uvedené věci - výpis z katastru nemovitostí LV č. 145 pro katastrální území Polná, obec Polná - informace vlastníka o době pořízení jednotlivých staveb - zákon č.151/97 Sb., o oceňování majetku v platném znění - vyhl. č.3/2008 Sb., ve znění vyhl č.456/2008 Sb., vyhl. č.460/2009 Sb., vyhl. č.364/2010 Sb., vyhl. č.387/2011 Sb. a vyhl. č.450/2012 Sb., (z ní pouze databáze nákladových cen staveb) - fotodokumentace (přílohová část posudku) - informace z realitního trhu (podrobněji viz přílohová část posudku) - prohlídka na místě 5. Použitá literatura: - Teorie oceňování nemovitostí (Prof.Ing. Albert Bradáč, DrSc.) - Oceňování nemovitostí na tržních principech (Ing. Zbyněk Zazvonil, CEDUK 1996) - Výnosová hodnota nemovitostí (Ing. Zbyněk Zazvonil, CEDUK 2004) - Porovnávací hodnota nemovitostí (Ing. Zbyněk Zazvonil, EKOPRESS 2006) - Odhad hodnoty pozemků (Ing. Zbyněk Zazvonil, Oekonomia-Praha 2007)

3 Vyjádření realitních kanceláří: Nabídka č. 1: Uveřejněna: server Pod číslem: ze dne: Stručný popis: Rodinný dům nedaleko středu města Polná, klidné prostředí, před rekonstrukcí, V, E, K, P Pozemek: 430 m 2 Počet měrných jednotek: 1 soubor (nemovitost jako celek) Požadovaná cena: ,- Kč Objektivizační koeficient (max. 0,80): Zohlednění realistické obchodní politiky nabízejícího: K O = 0,95 Cena po objektivizaci: ,00 * 0,95 = ,00 Kč Za měrnou jednotku: ,- Kč Nabídka č. 2: Uveřejněna: Pod číslem: 4491 ze dne Stručný popis: Rodinný dům 2+1 v klidné části města Polná, před rekonstrukcí, E,V, P Pozemek: 93 m 2 Počet měrných jednotek: 1 soubor (nemovitost jako celek) Požadovaná cena: ,- Kč Objektivizační koeficient (max. 0,80): Zohlednění realistické obchodní politiky nabízejícího: K O = 0,95 Cena po objektivizaci: ,00 * 0,95 = ,00 Kč Za měrnou jednotku: ,- Kč Nabídka č. 3: Uveřejněna: Pod číslem: ze dne Stručný popis: Rodinný dům v obci Kamenná, E, V, K, P Pozemek: Celková výměra asi 500 m 2 Počet měrných jednotek: 1 soubor (nemovitost jako celek) Požadovaná cena: ,- Kč Objektivizační koeficient (max. 0,80): Zohlednění realistické obchodní politiky nabízejícího, doba od podání první nabídky: K O = 0,95 Cena po objektivizaci: *0,95= ,00 Kč Za měrnou jednotku: ,- Kč 7. Vlastnické a evidenční údaje: Na listu vlastnictví č.145 pro k.ú. Polná, obec Polná je v části A zapsán vlastník: Vodrážka Jiří - (760615/4358).

4 - 4 - V části B je zapsána budova Polná č.p rodinný dům na pozemku p.č. st a dále pozemky: p.č. st zastavěná plocha a nádvoří o výměře 220 m 2, p.č. 268/6 - zahrada o výměře 528 m 2. Celková výměra areálu: 748 m 2. V části C jsou zapsána četná omezení vlastnických práv, m.j.: - Zástavní prává smluvní ve prospěch Hypoteční banky, a.s. - Zástavní právo exekutorské - Exekuční příkaz k prodeji atd. Podrobně viz přílohová část posudku. 8. Dokumentace a skutečnost: Žádná výkresová dokumentace předložena nebyla. Nemovitost je co do účelu užívána v souladu s právním stavem. K datu ocenění není pronajata. 9. Celkový popis nemovitosti: I - Všeobecně Předmětem ocenění je volně stojící rodinný dům postavený svépomocí nedaleko centra města Polná, v klidné lokalitě se zahradami, jižně od místní vodoteče. Město Polná má více než 5000 obyvatel, má historické jádro a jeho infrastruktura je na poměrně vysoké úrovni. Přístup k nemovitostí je výhradně přes lávku spojující oba břehy potoka, území však není evidováno jako zátopová oblast. Hlavní štítovou stranou je dům orientován k severu. Je postaven (spolu s vedlejší stavbou) na obdélníkové protáhlé rovinaté stavební parcele, na niž z jižní strany navazuje zahrada. I tento pozemek má velmi nevhodný protáhlý půdorysný tvar, mírně se jeho povrch zvedá k jižní straně. Na zahradě je další vedlejší staveb, nepoužívaná studna a skleník. Na zahradě jsou neudržované ovocné dřeviny, povrch pozemku je dlouhodobě neupravovaný. Nemovitost nemá dostatečný přístup (není příjezd pro automobily), v místě je možnost připojení ne elektřinu a veřejný vodovod. Kanalizace je svedena do vlastní vybírací jímky, plynovod není přiveden. Účel využití: Trvalé bydlení. Příslušenství: K domu patří i vedlejší stavba (bývalý výměnek postavený těsně za jižní stěnou domu dnes využívaný pouze ke skladování), plechová kůlna a skleník na zahradě, nepoužívaná studna. Z venkovních úprav jsou to přípojky inženýrských sítí (E, V), žumpa, zpevněná plocha, dešťový odpad a uliční a západní oplocení. Pozemek: Koncová stavební parcela zastavěná rodinným domem s navazující zahradou ve funkčním celku. Celý areál má velmi protáhlý obdélníkový půdorys s orientací S-1. Pro velmi úzkou kratší stranu a z důvodů omezeného příjezdu je pro jakoukoli další zástavbu nevyužitelný. Celková výměra: 748 m 2.

5 - 5 - Podrobný popis staveb a pozemků se uvádí níže v rámci jejich ocenění. II -Popis širších vztahů: II.1. Vlastnické a právní vztahy: 1.1. Nemovitosti jsou ve výlučném vlastnictví fyzické osoby 1.2. Na nemovitostech váznou četná omezení vlastnických práv: Zástavní práva, exekuční tituly. Věcná břemena nejsou. Podrobně viz přílohová část posudku. Hodnocení z hlediska ocenění: Právní vztahy působí na tržní hodnotu negativně, jeho zpeněžitelnost na běžném realitním trhu je velmi problematická. Protože je vydán exekuční příkaz k prodeji, je třeba počítat s nižší kupní cenou, i když výše uvedené právní vady spolu s přechodem vlastnictví zaniknou. II 2. Územní vztahy 2.1. Poloha z hlediska účelu využití Nemovitost leží z širšího pohledu v pozitivně hodnoceném území v klidné lokalitě v zahradním prostředí nedaleko historického jádra města. Bezprostřední okolí rodinného domu je však hodnoceno negativně (přístup k domu je pouze pěšky přes málo únosnou lávku nad místním potokem) Dopravní relace Spojení s okresními městy Jihlava a Havlíčkův Brod je zajištěno veřejnými autobusovými spoji. Automobilová doprava bez problémů, návaznost na D1. Parkování: Velmi problematické, za potokem Infrastruktura služeb Všechny služby a nákupní možnosti, stejně jako zdravotní služby a školy v docházkové vzdálenosti Přírodní a kulturní zajímavosti ovlivňující hodnotu majetku Atraktivní oblast Vysočiny (Žďár n. Sázavou, Třebíč, Havlíčkův Brod, Jihlava). Hodnocení z hlediska ocenění: Poloha je pro trvalé bydlení hodnocena jako dobrá. II 3. Technické vztahy 3.1. Pozemek - konfigurace terénu Povrch pozemku má ve své části mírný sklon k severní, má nevhodný půdorysný tvar Inženýrské sítě V místě je připojení na elektrický proud a veřejný vodovod, kanalizace a plynovod nejsou zavedeny.

6 Přístup k nemovitosti Po veřejné zpevněné komunikaci ze severní strany, pouze k lávce přes místní potok. Problematický Technické opotřebení staveb Odpovídá době a způsobu výstavby a vestavby podkroví (svépomoc). Nebyly zjištěny žádné poruchy bránící využívání domu. Údržba je na velmi nízké úrovni. Podrobněji viz Ocenění nákladovým způsobem Příslušenství Vedlejší stavby (kůlny) ve dvoře a na zahradě, nepoužívaná studna bez čerpadla, běžné venkovní úpravy (zpevněná plocha, přípojky inženýrských sítí, oplocení). Bez vlivu na tržní hodnotu. Hodnocení z hlediska ocenění: Technická vybavenost místa je na vyhovující úrovni, stavebně technický stav domu odpovídá nepravidelné údržbě. II 4. Obchodní a ekonomické vztahy 4.1. Trh s nemovitostmi Nabídka a poptávka je u tohoto segmentu trhu (neatraktivní nemovitosti s vysokou mírou morálního opotřebení) v nerovnováze, nabídka nad poptávkou převládá, obchody nejsou četné. Pro stálé bydlení nejsou podobné stavby vyhledávané, svědčí o tom i vesměs nízké cenové nabídky obdobných nemovitostí Výnosový potenciál Nehodnotí se, nejedná se o majetek určený ke generování výnosů z pronájmu Nejvyšší a nejlepší využití K rodinné rekreaci. K datu ocenění je nemovitost užívána nejlepším možným způsobem Využitelnost majetku - možnost rozšíření Další možnosti rozšíření nejsou, nevýhodou je nevhodný půdorysný tvar pozemku. 4.6.Morální opotřebení staveb Na velmi vysoké úrovni, zčásti nevyhovující materiály použité při výstavbě, nevhodná dispozice poplatná postupné bezkoncepční výstavbě. Hodnocení z hlediska ocenění: Zpeněžitelnost majetku (všeobecně) je z hlediska situace na trhu problematická. III - SWOT analýza - silné a slabé stránky majetku z pohledu hodnoty III.1. Silné stránky Blízkost historického jádra města Polná. III.2. Slabé stránky Problematický přístup, nevhodný tvar pozemku, vysoký stupeň morálního opotřebení hlavní stavby, zhoršený technický stav (zejména u vedlejších staveb tvořících příslušenství rodinného domu).

7 - 7 - IV - Přístupy k ocenění IV.1. K obvyklé ceně Zjištění výše obvyklé ceny tak, jak je definována v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, předpokládá nejen znalost tržního prostředí v místě a v době ocenění, ale i existenci dostatečně vypovídajícího souboru údajů o skutečně realizovaných obchodních případech na příslušeném segmentu trhu. U nemovitostí je dále třeba počítat s jejich specifickým charakterem; ten spočívá především v unikátnosti polohy (u staveb i pozemků) a provedení staveb (jejich technického, dispozičního a architektonického řešení).podklady dokládající skutečně realizované kupní ceny při úplatných převodech vlastnictví u nemovitostí, jsou velmi těžko dostupné. I v případě znalosti konkrétní kupní smlouvy, nelze přesně vyhodnotit všechny cenotvorné faktory, které při sjednávání kupní ceny na strany transakce působily. Při tvorbě databází potřebných pro stanovení obvyklé ceny je dále nutno zjištěné údaje přiřadit k určité měrné jednotce staveb (např. m 3 obestavěného prostoru, m 2 zastavěné, podlahové nebo užitné plochy ap.). To se však u velké většiny nemovitostí z dostupných podkladů (kupních smluv) nepodaří zjistit. Až na některé výjimky (prodej bytů v jednom domě a ve stejném podlaží, prodej pozemků nově vzniklých ve stejné lokalitě v rámci developerského projektu) je tak u nemovitostí zjištění obvyklé ceny prakticky nemožné. Pro účely posudků tohoto typu je tedy namísto hledání obvyklé ceny majetku, která pro tento druh majetku v daném místě a čase ve většině případů neexistuje a kterou z podstaty věci nelze vypočítat, třeba zvolit další možné přístupy k ocenění, na něž odkazuje zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - nákladový, výnosový a porovnávací způsob. Tyto výsledky vedou k odhadu tržní hodnoty majetku, již je u většiny nemovitostí možno považovat za substituci ceny obvyklé. K pojmu tržní hodnota Tuto cenovou kategorii definují mezinárodní oceňovací standardy (IVS) v odst. 3.1 jako odhadnutou částku, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění nezávislého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení. Definice je upřesněna řadou vysvětlivek. Nezávažnější z nich kladou důraz na dobu potřebného marketingu a zejména na posuzování nejvyššího a nejlepšího využití nemovitosti, tedy kategorie, která nemusí odpovídat stavu nemovitosti, za jakého je oceňována. Pokud není současný způsob využití posuzovaného majetku možno považovat za nejlepší a nejvyšší, nesplňuje dosažený výsledek definici tržní hodnoty. V takovýchto případech se (opět podle IVS) může jednat o hodnotu pokračujícího využití, případně o hodnotu existujícího využití, případně o investiční hodnotu počítající s individuálním záměrem konkrétního investora či dokonce o zvláštní hodnotu (ta narozdíl od tržní hodnoty zohledňuje i zvláštní vztahy jednotlivých stran transakce k oceňovanému majetku). V daném případě však není splněna podmínka týkající se doby potřebného marketingu (viz výše ad 9.II 1.); to vede k potřebě závěru odhadnout hodnotu investiční. IV.2. K indikaci tržní hodnoty 2.1. Přístup na bázi věcné hodnoty majetku Tento přístup v sobě spojuje principy porovnání a substituce; jde o porovnání nákladů na pořízení obdobných a podobných nemovitostí (převážně v minulosti) s těmi, které jsou oceňovány. Přitom je třeba brát v úvahu, že za normálních podmínek trhu nebude kupující ochoten zaplatit cenu větší, než by odpovídala výši nákladů na vybudování nemovitosti (v optimálním případě) shodného rozsahu, shodných parametrů a shodné míry užitečnosti v době ocenění, a to včetně nákladů na její uvedení do technického a funkčního stavu, který je požadován. V souladu s touto koncepcí je pak věcná

8 - 8 - hodnota nemovitostí většinou definována jako součet věcné hodnoty staveb, snížené o jejich znehodnocení, a hodnoty pozemků (ty jsou pro tyto účely oceněny zpravidla porovnávacím způsobem, a to přímou metodou či s využitím cenových map). Zde je nutno dodržet zásadu, aby náklady na zainvestování pozemku byly promítnuty do věcné hodnoty majetku pouze jednou. V tomto posudku se tento přístup použije, protože jsou k dispozici potřebné technické či cenové údaje. Podpůrně je použito databáze nákladových cen staveb převzaté z cenového předpisu. Při ocenění pozemku jsme vyšli z průměru v přílohách č. 4 a 5 uvedených objektivizovaných nabídek stavebních pozemků v dané lokalitě (asi 610,- Kč/m 2 ) Přístup na bázi výnosové hodnoty majetku Tento přístup se zpravidla využívá pouze u nemovitostí, které jsou svým charakterem a uspořádáním předurčeny ke generování výnosů z pronájmu prostor, např. bytové nájemní domy, administrativní budovy, některé skladové objekty apod. Výnos z nájemného však mohou přinášet i jiné druhy nemovitostí. Jiné výnosy, např. z podnikání, se týkají oblasti oceňování podniků. Postupy při indikaci hodnoty výnosovými metodami jsou podrobně popsány v odborné literatuře a liší se zejména podle doby, po kterou je majetek schopen výnosy přinášet. Důležitou roli má i skutečnost, zda bude majetek po skončení nájmu obnoven, prodán či zlikvidován.podrobně je zvolený konkrétní postup popsán přímo v ocenění. V tomto posudku se tento přístup nepoužije, nejedná se o typ nemovitosti prvotně určený ke generování dlouhodobých výnosů z pronájmu Přístup na bázi porovnání s obdobným majetkem Základním principem je porovnání oceňovaného majetku s obdobnými nemovitostmi prodávanými (či nabízenými) v obdobné lokalitě a ve stejném čase (max. 12 měsíců před dobou ocenění, v naprosté většině případů však v kratším období). Není dostupná databáze uskutečněných prodejů, proto je v tomto případě podpůrně využito nabídek srovnatelného majetku. Tyto nabídky jsou objektivizovány (jde o korekci mnohdy nereálných očekávání nabízejících). V tomto posudku je tohoto přístupu využito. Cenotvorné faktory jsou u jednotlivých vzorků porovnávány přímo s oceňovaným majetkem. IV.3. Závěry posudku odhad investiční hodnoty s pomocí dílčích výsledků získaných odhadem TH Vycházejí ze shora uvedených dílčích výsledků a jsou doplněny komentářem. Výsledek je korigován tak, aby zohledňoval působení shora uvedených širších vztahů pro indikaci investiční hodnoty. 10. Obsah posudku: Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 188 b) Vedlejší stavby b 1 ) Kůlna c) Studny c 1 ) Studna kopaná d) Venkovní úpravy d 1 ) Venkovní úpravy - zjednodušený způsob ocenění

9 - 9 - e) Pozemky e 1 ) Pozemek p.č. st zastavěná plocha a nádvoří e 2 ) Pozemek p.č. 268/6 zahrada Porovnávací hodnota a) Nemovitost jako celek a 1 ) Nemovitost jako celek (soubor) - přímé porovnání 11. Popis staveb a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 188 Volně stojící rodinný dům postavený svépomocí. Je tvořen dvěma křídly zastřešenými sedlovým krovem s vzájemně kolmými osami; v místě jejich spojení je přízemní přístavba s pultovým zastřešením. Vstup je dvorním (východním) průčelím. Objekt je nepodsklepený, přízemní s částečně využitým podkrovím nad jižním křídlem. Podstřešní prostor nad severním křídlem je nevyužitý. Svislá konstrukce domu je zděná z cihel a tvárnic v tl. 30 cm, krov sedlový, zčásti pultový. Dům je připojen na elektrický proud a veřejný vodovodní řad, kanalizace je svedena do vybírací jímky. Plynovod není zaveden. Vytápění domu je ústřední na tuhá paliva, případně kamny na uhlí. Podrobný popis vybavení a konstrukcí stavby se uvádí v rámci výpočtu koeficientu K 4. Vnitřní dispozice: 1.n.p. Předsíň, chodba se schodištěm, obývací pokoj, pracovna, kuchyň, ložnice, dětský pokoj, spíž, koupelna, WC, kotelna. 2.n.p.: Chodba se schodištěm, ložnice Stáří: Původní části od r. 1960, v r modernizace, poslední stavební úpravy v r Technický stav: Odpovídá nepravidelné údržbě a jednoduchému provedení stavby. b) Vedlejší stavby b 1 ) Kůlna Jednoduchý přízemní zděný objekt, zčásti odkrytý, postavený poblíž jižního křídla rodinného domu u vstupu na zahradu. Popis konstrukcí je uveden v rámci výpočtu koeficientu K 4. Míra technického opotřebení je značná, stanoví se na 80%. c) Studny c 1 ) Studna kopaná Je na pozemku p.č.268/6. Je kopaná, bez čerpadla, nepoužívá se, dům je připojený na vodovod.

10 Stáří: 53 roky, je v použitelném stavu. Hloubka: 4,00 m d) Venkovní úpravy d 1 ) Venkovní úpravy - zjednodušený způsob ocenění Jedná se o venkovní úpravy tvořící příslušenství domu č.p Podrobně jsou vyjmenovány v části Celkový popis. V rámci nákladového přístupu se ocení zjednodušeným způsobem. e) Pozemky e 1 ) Pozemek p.č. st zastavěná plocha a nádvoří Koncový stavební pozemek zastavěný rodinným domem a vedlejší stavbou (kůlnou). Není přímo přístupný po veřejné komunikaci, v místě možnost připojení na elektřinu a veřejný vodovod. Výměra: 220 m 2 e 2 ) Pozemek p.č. 268/6 - zahrada Pozemek v jednotném funkčním celku s p.č. st Výměra: 528 m 2 B. Posudek B.1. Věcná hodnota dle THU (technicko-hospodářských ukazatelů) a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. 188 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.n.p.: 11,25*4,35+3,15*11,25+3,45*7,50+1,79 *5,05 = 119,29 m 2 Podkroví: 3,45*7,50 = 25,87 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.n.p.: 119,29 m 2 3,07 m Podkroví: 25,87 m 2 2,85 m Jednotkové množství: Jednotka: m 3 OP 1.n.p.: 11,25*4,35*3,07+3,15*11,25*(2,65+3,07)/2+3, = 402,28 m 3 OP 45*7,50*(4,95+3,70)/2+1,79*5,05*(3,78+4,80)/

11 Zastřešení vč. 4,35*(11,25+13,87)/2*1,53/2+3,45*7,50*1,70/2= 68,40 m 3 OP podkroví: +1,79*5,05*(4,80-3,78)/2 Na základy: 119,29*0,10 = 11,93 m 3 OP Jednotkové množství celkem: = 482,61 m 3 OP Ocenění: Základní cena: 4 175,41 Kč/m 3 OP 482,61 m 3 OP * 4 175,41 Kč/m 3 OP = ,62 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 66,700 % ,11 Kč = ,51 Kč Úprava ceny: Morální opotřebení * 0,900 Rodinný dům č.p výsledná cena = ,86 Kč b) Vedlejší stavby b 1 ) Kůlna Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. n.p.: 3,41*5,60 = 19,10 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. n.p.: 19,10 m 2 2,85 m Jednotkové množství: Jednotka: m 3 OP 1. n.p.: (3,41*5,60)*(2,85+0,10) = 56,33 m 3 OP Zastřešení: 19,10*1,50/2 = 14,33 m 3 OP Jednotkové množství celkem: = 70,66 m 3 OP Ocenění: Základní cena: 2 148,78 Kč/m 3 OP 70,66 m 3 OP * 2 148,78 Kč/m 3 OP = ,79 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 80,000 % ,23 Kč = ,56 Kč

12 Úprava ceny: Morální opotřebení * 0,900 Kůlna - výsledná cena = ,90 Kč c) Studny c 1 ) Studna kopaná Jednotkové množství: Jednotka: soubor soubor: = 1,00 soubor Jednotkové množství celkem: = 1,00 soubor Ocenění: Základní cena: ,40 Kč/soubor 1,00 soubor * ,40 Kč/soubor = ,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 53 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 37 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 53 / 90 = 58,889 % ,33 Kč = 7 449,07 Kč Úprava ceny: Morální opotřebení * 0,900 Studna kopaná - výsledná cena = 6 704,16 Kč d) Venkovní úpravy d 1 ) Venkovní úpravy - zjednodušený způsob ocenění Jednotkové množství: Jednotka: soubor Soubor venkovních úprav: = 1,00 soubor Jednotkové množství celkem: = 1,00 soubor

13 Ocenění: Základní cena: ,65 Kč/soubor 1,00 soubor * ,65 Kč/soubor = ,65 Kč Venkovní úpravy - zjednodušený způsob ocenění - výsledná cena = ,65 Kč Rekapitulace věcné hodnoty staveb včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 188 = ,- Kč b) Kůlna = ,- Kč c) Studna kopaná = 6 700,- Kč d) Venkovní úpravy - zjednodušený způsob ocenění = ,- Kč Věcná hodnota staveb celkem ,- Kč Kalkulace jednotkových cen staveb s využitím databáze cenového předpisu a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód CZ - CC: 111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.n.p.: 11,25*4,35+3,15*11,25+3,45*7,50+1,79 *5,05 = 119,29 m 2 Podkroví: 3,45*7,50 = 25,87 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.n.p.: 119,29 m 2 3,07 m Podkroví: 25,87 m 2 2,85 m

14 Obestavěný prostor: 1.n.p.: 11,25*4,35*3,07+3,15*11,25*(2,65+3,07)/2+3 = 402,28 m 3,45*7,50*(4,95+3,70)/2+1,79*5,05*(3,78+4,80 )/2 Zastřešení vč. 4,35*(11,25+13,87)/2*1,53/2+3,45*7,50*1,70/ = 68,40 m 3 podkroví: 2+1,79*5,05*(4,80-3,78)/2 Na základy: 119,29*0,10 = 11,93 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 482,61 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy: betonové pásy izolované S 100,00 2. Zdivo: smíšené zdivo cm zdivo tvárnicové i P 100,00 cihelné 30 cm 3. Stropy: s rovnými podhledy S 100,00 4. Střecha: krov dřevěný vázaný S 100,00 5. Krytina: pozinkovaný plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce: z pozinkovaného plechu úplné S 100,00 7. Vnitřní omítky: vápenné štukové S 100,00 8. Fasádní omítky: stříkané, vápenné omítky S 100,00 9. Vnější obklady: chybí C 100, Vnitřní obklady: podstandardní P 100, Schody: dřevěné P 100, Dveře: náplňové S 100, Okna: dřevěná zdvojená okna S 100, Podlahy obytných místností: cementový potěr, povlaky volně P 100, Podlahy ostatních místností: běžná keramická dlažba S 100, Vytápění: ústřední na pevná paliva S 100, Elektroinstalace: světelná třífázová S 100, Bleskosvod: chybí C 100, Rozvod vody: rozvody studené i teplé vody S 100, Zdroj teplé vody: boiler S 100, Instalace plynu: chybí C 100, Kanalizace: od všech zařizovacích předmětů S 100, Vybavení kuchyně: běžný elektrický sporák S 100, Vnitřní vybavení: sprcha, umyvadlo S 100, Záchod: standardní splachovací S 100, Ostatní: chybí C 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 2. Zdivo: P 21,20 100,00 0,46 9,75 3. Stropy: S 7,90 100,00 1,00 7,90 4. Střecha: S 7,30 100,00 1,00 7,30 5. Krytina: S 3,40 100,00 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce: S 0,90 100,00 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky: S 5,80 100,00 1,00 5,80 8. Fasádní omítky: S 2,80 100,00 1,00 2,80

15 Vnější obklady: C 0,50 100,00 0,00 0, Vnitřní obklady: P 2,30 100,00 0,46 1, Schody: P 1,00 100,00 0,46 0, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3, Okna: S 5,20 100,00 1,00 5, Podlahy obytných místností: P 2,20 100,00 0,46 1, Podlahy ostatních místností: S 1,00 100,00 1,00 1, Vytápění: S 5,20 100,00 1,00 5, Elektroinstalace: S 4,30 100,00 1,00 4, Bleskosvod: C 0,60 100,00 0,00 0, Rozvod vody: S 3,20 100,00 1,00 3, Zdroj teplé vody: S 1,90 100,00 1,00 1, Instalace plynu: C 0,50 100,00 0,00 0, Kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3, Vybavení kuchyně: S 0,50 100,00 1,00 0, Vnitřní vybavení: S 4,10 100,00 1,00 4, Záchod: S 0,30 100,00 1,00 0, Ostatní: C 3,40 100,00 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů: 80,58 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,8058 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): = 2 290,- Kč/m 3 Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8058 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1550 Základní cena upravená = 4 175,41 Kč/m 3 b) Vedlejší stavby b 1 ) Kůlna - 7 Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ D Svislá nosná konstrukce: dřevěná oboustranně obitá, zdivo tl. do 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód CZ - CC: 1274 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. n.p.: 3,41*5,60 = 19,10 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. n.p.: 19,10 m 2 2,85 m

16 Obestavěný prostor: 1. n.p.: (3,41*5,60)*(2,85+0,10) = 56,33 m 3 Zastřešení: 19,10*1,50/2 = 14,33 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 70,66 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pásy S 100,00 2. Obvodové stěny zdivo tl. 15 cm s pilířky S 100,00 3. Stropy dřevěné S 100,00 4. Krov X 100,00 5. Krytina pozinkovaný plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce žlaby a svody s pozinkovaného plechu S 100,00 7. Úprava povrchů vápenná omítka S 50,00 chybí C 50,00 8. Schodiště X 100,00 9. Dveře dřevěné S 100, Okna jednoduchá S 100, Podlahy betonová S 100, Elektroinstalace motorová S 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 8,00 100,00 1,00 8,00 2. Obvodové stěny S 31,30 100,00 1,00 31,30 3. Stropy S 21,80 100,00 1,00 21,80 5. Krytina S 11,20 100,00 1,00 11,20 6. Klempířské konstrukce S 1,60 100,00 1,00 1,60 7. Úprava povrchů S 6,30 50,00 1,00 3,15 C 6,30 50,00 0,00 0,00 9. Dveře S 3,80 100,00 1,00 3, Okna S 1,30 100,00 1,00 1, Podlahy S 9,70 100,00 1,00 9, Elektroinstalace S 5,00 100,00 1,00 5,00 Součet upravených objemových podílů: 96,85 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9685 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 055,- Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,9685 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1030 Základní cena upravená = 2 148,78 Kč/m 3 Část [%]

17 c) Studny c 1 ) Studna kopaná - 9 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 4,00 m Kód CZ - CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle příl. č. 10: hloubka: 4,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč Základní cena celkem = 7 800,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3230 Plná cena = ,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 53 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 37 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 53 / 90 = 58,889 % ,33 Kč Studna kopaná - zjištěná cena = 7 449,07 Kč d) Venkovní úpravy d 1 ) Venkovní úpravy - zjednodušený způsob ocenění - 10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem procentem z ceny stavby Stanovené procento z ceny staveb: 5,00 % Ceny staveb pro stanovení základu pro výpočet ceny venkovních úprav: Název stavby Cena stavby Rodinný dům č.p ,51 Kč Kůlna ,56 Kč Celkem: ,07 Kč Ocenění: Cena staveb celkem: ,07 Stanovené procento z ceny staveb: * 0,0500 Venkovní úpravy - zjednodušený způsob ocenění - zjištěná cena = ,65 Kč

18 e) Pozemky (pro účely odhadu věcné hodnoty) e 1 ) Pozemek p.č. st zastavěná plocha a nádvoří Pozemek oceněný dle databáze zastavěná plocha a nádvoří p.č. st m 2 á 610,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemek oceněný dle databáze - celkem = ,- Kč = ,- Kč Úprava ceny: Problematický přístup * 0,900 Pozemek p.č. st zastavěná plocha a nádvoří - výsledná cena = ,- Kč e 2 ) Pozemek p.č. 268/6 - zahrada Pozemek oceněný dle databáze zahrada p.č. 268/6 528 m 2 á 610,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemek oceněný dle databáze - celkem = ,- Kč = ,- Kč Úprava ceny: Problematický přístup * 0,900 Pozemek p.č. 268/6 - zahrada - výsledná cena = ,- Kč Rekapitulace ocenění pozemků e) Pozemky e 1 ) Pozemek p.č. st zastavěná plocha a nádvoří = ,- Kč e 2 ) Pozemek p.č. 268/6 - zahrada = ,- Kč Věcná hodnota pozemků celkem ,- Kč

19 Rekapitulace věcné hodnoty nemovitostí Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. 188 = ,- Kč b) Kůlna = ,- Kč c) Studna kopaná = 6 700,- Kč d) Venkovní úpravy - zjednodušený způsob ocenění = ,- Kč Věcná hodnota staveb celkem ,- Kč e) Pozemky = ,- Kč Věcná hodnota nemovitostí celkem Upraveno na: ,- Kč ,- Kč B.2. Porovnávací hodnota Nemovitost jako celek (soubor) - přímé porovnání Přístup k ocenění: K ocenění jsme využili přímého porovnání s nabízenými obdobnými nemovitostmi. Popis porovnávaných nemovitostí (pro přímé porovnání) je uveden: 1) V oddílu Nabídky realitních kanceláří ; nabídky zde uvedené jsou již objektivizovány, t.j. jejich ceny jsou upraveny v souladu s reálnými možnostmi realitního trhu nabízené ceny akceptovat 2) Podrobně jsou uvedeny rovněž v přílohové části posudku. 3) Náplň jednotlivých koeficientů použitých při komparaci (OM = oceňovaný majetek): K m = koeficient místa (zohledňuje význam polohy oceňované nemovitosti oproti porovnávanému vzorku) K c = koeficient zohledňující časovou cenu (používá se pouze u staveb, odpovídá jejich technickému stavu). K v = koeficient vybavení (zohledňuje úroveň technického vybavení místa inženýrskými sítěmi u oceňované nemovitosti oproti porovnávanému vzorku. K 1 = koeficient zohledňující možnosti a účel využití oceňovaných nemovitostí oproti porovnávaným vzorkům K 2 = koeficient zohledňující cenu případných staveb doplňujících užívání pozemků nebo užitnou hodnotu trvalých porostů; porovnává se zde i výměra pozemku

20 K 3 = koeficient určující váhu porovnávaného vzorku (stanoví se podlé míry shody s oceňovaným majetkem) 5) Vyhodnocení jednotlivých nabídek vzhledem k oceňované nemovitosti (OM oceňovaný majetek) 5.1. Nabídka č.1 Rodinný dům nedaleko středu města Polná, klidné prostředí, před rekonstrukcí, V, E, K, P Pozemek: 430 m 2 K m = 1,00 (poloha je shodná jako u OM) K c = 1,25 (technický stav je výrazně horší než u OM - k demolici) K v = 1,05 (oproti OM pouze lokální topení na TP) K 1 = 1,08 (shodně jako u OM, menší obytná plocha=horší než u OM) ) K 2 = 0,945 (příslušenství se shoduje, pozemek výrazně menší než u OM, lepší přístup pro automobily než u OM: 1,00*1,05*0,90=0,945) K 3 = viz níže (přiřazuje váhu podle míry shody) 5.2. Nabídka č. 2 Stručný popis: Rodinný dům 2+1 v klidné části města Polná, před rekonstrukcí, E,V, P Pozemek: 93 m 2 K m = 1,00 (poloha je shodná jako u OM) K c = 1,15 (výrazně horší než u OM, před celkovou rekonstrukcí) K v = 1,05 (jen lokální topení na TP) K 1 = 1,10 (shodně jako u OM, výrazně menší obytná plocha=horší než u OM) ) K 2 = 0,99 (příslušenství se shoduje, malá rozloha pozemku oproti OM, lepší přístup pro automobily než u OM: 1,00*1,10*0,90=0,99) K 3 = viz níže (přiřazuje váhu podle míry shody) 5.3. Nabídka č. 3 Rodinný dům v obci Kamenná, E, V, K, P Pozemek: Celková výměra asi 500 m 2 K m = 1,10 (poloha je výrazně horší než u OM) K c = 0,97 (lepší než u OM - před rekonstrukcí) K v = 1,00 (ústřední topení na tuhá paliva jako u OM) K 1 = 0,97 (shodné možnosti využití jako u OM, větší obytná plocha) K 2 = 0,90 (příslušenství se shoduje, odpovídající rozloha pozemku, lepší přístup pro automobily : 1,00*1,00*0,90=0,90) K 3 = viz níže (přiřazuje váhu podle míry shody) 6) Adjustace Jednotka: soubor Množství jednotek oceňované nemovitosti: 1,00 soubor

21 Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] Nabídka č ,- Kč 1,00 1,25 1,05 1,08 0,95 2,00 1, ,50 Nabídka č ,- Kč 1,00 1,15 1,05 1,10 0,99 3,00 1, ,57 Nabídka č ,- Kč 1,10 0,97 1,00 0,97 0,90 1,00 1, ,45 Součet: ,52 Kč/jedn./6 Vážený cenový průměr: ,59 Kč/jedn. Základní cena: ,59 Kč 1,00 soubor á ,59 Kč/soubor = ,59 Kč Nemovitost jako celek (soubor) - přímé porovnání - výsledná cena = ,- Kč Upraveno na: ,- Kč C. Rekapitulace Věcná hodnota: Porovnávací hodnota: ,- Kč ,- Kč D. Závěr 1. Závěrečný výrokpo zvážení shora uvedených výsledků a s přihlédnutím k očekávanému způsobu zpeněžení oceňovaného majetku (nařízený prodej v rámci exekuce) docházíme k závěru, že definice tržní hodnoty, jež platí za předpokladu nejvyššího a nejlepšího využití majetku a řádného a dostatečného marketingu, není naplněna. V takovém případě uvádíme návrh investiční hodnoty posuzovaných nemovitostí (definice pod čarou), a to ve výši pohybující se přibližně v ⅓ intervalu vymezeného oběma shora uvedenými výsledky, tedy okolo ,- Kč. Tato odhadnutá investiční hodnota je substitucí objednatelem požadovaného výroku o ceně obvyklé (definované v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění), která z výše popsaných důvodů neexistuje. Investiční hodnota *): ,- Kč slovy: OsmsettisícKč

22 *) Hodnota při stávajícím využití (value in use) Při návrhu této kategorie hodnoty se předpokládá pokračování dosavadního způsobu využití oceňovaného aktiva; není splněn požadavek nejlepšího a nejvyššího využití aktiva. Z toho plyne, že v mnoha případech se odhadovaná hodnota bude blížit k hraniční hodnotě prodávajícího, nikoliv k tržní hodnotě.. 2. Ocenění závad váznoucích na majetku: Věcná břemena nejsou v katastru nemovitostí uvedena. Na majetku oceněném v tomto posudku váznou četná zástavní práva a exekuční nároky (jejich podrobná specifikace je uvedena v přílohové části posudku, resp. v oddílu C LV č.145). Spolu s přechodem vlastnictví po realizaci nařízeného prodeje v rámci exekuce tyto závady na majetku váznoucí zaniknou, a proto se neoceňují. 3. Ocenění příslušenství a práv k majetku: Příslušenství ve smyslu ust,. 120, odst. 1 OZ je v rámci odhadu věcné hodnoty podrobně popsáno a samostatně oceněno a v rámci závěrečného výroku je jeho hodnota zcela zohledněna. Jiná ocenitelná práva, spojená s oceňovaným majetkem, nebyla zjištěna. E. Znalecká doložka: Dolmen servis, s.r.o. je na základě rozhodnutí MS ČR ze dne , zn. 189/95-OOD zapsán podle ust. 21 odst. 3 zák. č. 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ust. 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb. ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a kalkulace stavebních prací, ceny nemovitého majetku a podniků Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. V Praze dne Mgr.Tomáš Pomykal jednatel