ZNALECKÝ POSUDEK. č. 810/30/2011 Sp.Zn. 056 EX8916/ na stanovení obvyklé ceny nemovitostí

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 810/30/2011 Sp.Zn. 056 EX8916/08-43 na stanovení obvyklé ceny nemovitostí Rodinného domu č.p. 637, včetně vedlejších staveb, venkovních úprav a trvalých porostů, zapsaných na LV č pro k.ú. Vendryně, obec Vendryně, okres Frýdek-Místek, a stanovit hodnotu práv a závad vázaných na nemovitosti

2 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE k znaleckému posudku č. 810/30/2011 o ceně nemovitostí - Rodinného domu č.p. 637, včetně vedlejších staveb, venkovních úprav a trvalých porostů, zapsaných na LV č pro k.ú. Vendryně, obec Vendryně, okres Frýdek-Místek, a stanovit hodnotu práv a závad vázaných na nemovitosti Objednavatel posudku : Exekutorský úřad Brno - Město JUDr. Vít Novozámský Bratislavská 73, Brno Účel posudku : Posudek vypracoval : Ocenění nemovitostí pro exekuční řízení Sp.Zn. 056 EX8916/08-43 Ing. Zdeněk LOUP Malý Koloredov 2377 Frýdek-Místek tel Posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a předává se ve třech vyhotoveních. Zjištěná cena nemovitostí je stanovena ke dni ocenění, tj. ke dni Ve Frýdku-Místku dne

3 Znalecký posudek Znalecký posudek obsahuje : A - SITUACI B - NÁLEZ C - POPIS a OCENĚNÍ A - S I T U A C E 1. Prohlídka a místní šetření Prohlídka nemovitostí spolu se zaměřením byla provedena dne za účasti p. Machaly. Oceňované nemovitosti se nachází v lokalitě okraje roztroušené obytné zástavby obce Vendryně, část Zaolší, tato část je mimo centrální část obce Vendryně. 2. Podklady pro vypracování posudku Prohlídka Údaje z výpisu z evidence nemovitosti z LV č pro k.ú. Vendryně, vyhotoveného dálkovým přístupem dne Snímek katastrální mapy vyhotovený Katastrálním úřadem Moravskoslezského kraje, katastrální pracoviště Třinec dne Údaje ke stáří poskytnuté vlastníkem Údaje k aktuálně prodávaným nemovitostem, zjištěné v internetových nabídkách realitních kanceláří Literatura - Teorie oceňováni nemovitostí, A. Bradáč, Brno 2009 B - N Á L E Z 1. Dokumentace a skutečnost, zaměření Byla provedena prohlídka na místě samém a identifikovány pozemky v terénu. Nedochovala se projektová dokumentace. Jedná se o stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ½ na oceňovaných nemovitostech. Tato skutečnost má vliv na uskutečnitelnou prodejní cenu, z tohoto důvodu bude u oceňovaných nemovitostí provedena srážka ve výši 10% ceny. 2. Lokalita nemovitostí, přístup Oceňované nemovitosti se nachází v okrajové části obce Vendryně, v okolí se nachází roztroušená zástavba rodinnými domy. Přístup na hranici pozemku je po místní zpevněné komunikaci. 3

4 3. Možnost zástavby, soulad s územním plánem Vzhledem k tomu, že se jedná o stávající objekt s pozemky ve funkčním celku, a vzhledem k tomu, že nemovitosti se nachází v zastavěném území a objekt je k tomuto účelu i užíván není nutno zkoumat možnosti zástavby dle platného ÚP. 4. Obsah ocenění C1. Stanovení ceny objektu rodinného domu č.p. 637, včetně vedlejších staveb, venkovních úprav C2. Stanovení ceny pozemků, včetně trvalých porostů C3. Stanovení ceny práv a závad C4. Rekapitulace C. P O P I S A O C E N Ě N Í C. Stanovení obvyklé ceny Rodinný dům není stavebně dokončen, navíc některé prostory a konstrukce jsou již zničeny. Na trhu nemovitostí není možné najít obdobné rodinné domy pro stanovení ceny porovnávacím způsobem. Vzhledem k dnešnímu stavu není možné rodinný dům ani pronajmout a stanovit tak cenu výnosovým způsobem. Pro stanovení obvyklé ceny RD bude použita metodika porovnávacího způsobu ocenění, která vychází z uskutečněných cen na trhu nemovitostí a obsahuje i zohlednění tržních vlivů na cenu, pro daný objekt se jedná o nejoptimálnější způsob, jak stanovit cenu obvyklou. Cena vedlejších staveb bude stanovena nákladovým způsobem, protože samostatně se s obdobnými nemovitostmi neobchoduje a neexistuje trh. Při ocenění pozemků bude použita porovnávací metoda, kdy se podařilo na trhu nalézt několik porovnatelných pozemků v dané lokalitě 1. Stanovení jednotkové obvyklé ceny stavebního pozemku Analýza trhu 1. MaM Reality Lokalita: Vendryně - Zaolší Aktualizace: v nabídce Plocha pozemku: 2800 m 2 Nabízená cena: Jednotková cena: 230 Kč/m 2 4

5 2. Sting Lokalita: Vendryně Aktualizace: v nabídce Plocha pozemku: m 2 Nabízená cena: Jednotková cena: 330 Kč/m 2 3. Severomoravské reality Lokalita: Bystřice Aktualizace: v nabídce Plocha pozemku: 2374 m 2 Nabízená cena: Jednotková cena: 185 Kč/m 2 Rekapitulace porovnávaných cen Zdroj Jednotková cena (Kč/m 2 ) Typ obchodu koeficient Upravená jednotková cena (Kč/m 2 ) Váha MaM 230 Nabídka 0, Sting 330 Nabídka 0, SM reality 185 Nabídka 0,9 166,5 2 Součet 5 U porovnávaných pozemků se jedná o nabídkové ceny, nikoliv o uskutečněné obchody, proto jsou tyto porovnávané ceny upraveny koeficientem 0,9. U pozemku v nabídce Sting byla použita váha 1 pro nižší shodu s oceňovaným pozemkem, u ostatních byla použita stejná váha 2. Obvyklá jednotková cena zjištěná váženým aritmetickým průměrem: Cpr = (207 x x ,5 x 2) / 5 = 208,80 Kč / m 2 5

6 C1. Stanovení ceny objektu rodinného domu č.p. 637, včetně vedlejších staveb, venkovních úprav 1. RD č.p. 637 Popis Dle údajů vlastníka byl původní objekt postaven jako chata. V 70-tých letech započala přestavba na rodinný dům, která však nebyla nikdy zcela dokončena. V mezidobí skončila životnost některých konstrukcí (např. prohnilé podlahy). Dnes je také z větší části zasypán sklep. Jedná se o jednopodlažní, nepodsklepený objekt se sedlovou a pultovou střechou a nevybaveným podkrovím. Objekt byl původně částečně podsklepen, sklep je však dnes z větší části zasypán a k původnímu účelu je nepoužitelný. Základy objektu by měly být betonovo kamenné, pravděpodobně s neprovedenou nebo již nefunkční izolací proti zemní vlhkosti. Obvodové stěny I.NP jsou zděné z plných cihel o tl. 30 cm. Stropy v objektu jsou dřevěné s rovným omítaným podhledem. Střecha je sedlová a pultová, krytina plechová. Štítové zdivo není dokončeno je zde pouze jednostranné pobití deskami. Odvodnění střechy je provedeno pouze vodorovnými žlaby, vykazuje vady. Venkovní omítky nejsou provedeny. Vnitřní omítky jsou vápenné, zčásti opadané. Okna v objektu jsou dřevěná dvojitá. Objekt není opatřen bleskosvodem. Vnitřní rozvody jsou dnes všechny nefunkční. Od elektřiny je objekt odpojen. Objekt dnes není napojen na zdroj vody voda se donáší. Odkanalizování je provedeno do septiku. Vytápění objektu je pouze lokálním topidlem na tuhá paliva, který však není napojen do komína. Podlahy v objektu jsou deskové, z větší části prohnilé. Na deskách je volně položeno PVC. Dveře jsou typové, staršího data. Dispozice objektu V I.NP se nachází Zádveří, WC, chodba, 3 pokoje a kuchyň (neužívá se), nefunkční koupelna Opotřebení objektu Objekt je v dnešním stavu na konci své životnosti a bez generální opravy není možné jeho další užívání. Vedlejší stavby, venkovní úpravy U objektu se nachází dvě vedlejší stavby, budou oceněny samostatně. V okolí objektu se nachází venkovní úpravy jen minimálního rozsahu. 6

7 1.1.2 Výměry obestavěného prostoru Část Výměra Nadzemní část (13,75x7,48)x(2,57+3,45+4,90+2,94)/4 =356,38 m Základní údaje pro zjištění ceny Stáří nemovitosti: = 41 r. Stavba po celk.rekonstrukci: ne Kraj: Moravskoslezský Oblast/obec/kategorie: obyv Výpočet indexu cenového porovnání Hodnocený znak Pásmo Hodnota 1 Situace na trhu II. -0,05 poptávka nižší než nabídka 2 Vlastnictví nemovitostí II. 0,00 stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů II. 0,00 bez vlivu Index trhu = 1-0,05 = 0,950 1 Význam obce I. 0,00 bez většího významu 2 Úřady v obci I. 0,00 obecní úřad 3 Poloha nemovitosti v obci I. -0,03 samoty,osady mimo souvisle zast. území obce (odlehlá poloha) 4 Okolní zástavba a životní prostředí III. 0,00 převažující objekty pro bydlení 5 Obchod, služby, kultura v okolí I. -0,03 žádný obchod nebo pouze se základními potravinami 6 Školství a sport v okolí I. -0,04 žádná základní škola ani sportovní zařízení 7 Zdravotnické zařízení v okolí I. -0,05 žádné zdravotnické zařízení 8 Veřejná doprava III. 0,00 zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9 Obyvatelstvo II. 0,00 bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost v obci a okolí III. 0,04 nižší než je průměr v kraji 11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. 0,00 bez vlivu 12 Vlivy neuvedené II. 0,00 bez dalších vlivů Index polohy = 1-0,11 = 0,890 7

8 0 Typ stavby I. CH nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 ZP 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. 0,00 samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. 0,00 zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn I. -0,02 méně jak 45 cm 4 Podlažnost II. 0,01 hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě III. 0,00 přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. -0,08 lokální na tuhá paliva 7 Zákl. příslušenství v RD II. -0,05 pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. 0,00 bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy I. -0,05 zanedbatelného rozsahu 10 Vedlejší stavby k RD II. 0,00 bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se stav. II. 0,00 od 300 m2 do 800 m2 celkem 12 Kriterium jinde neuvedené I. -0,10 významně snižující cenu - jedná se o prodej spoluvlastnického podílu 1/2 13 Stavebně-technický stav V. 0,40 stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient s pro kategorii C činí 0,8 Index konstrukce a vybavení = (1-0,29) x 0,40 x 0,8 = 0,227 Index cenového porovnání I = 0,950 x 0,890 x 0,227 = 0, Ocenění Index. průměrná cena IPC (příloha č. 20a) 3.092,00 Kč/m 3 Index cenového porovnání I x 0,192 Cena upravená CU 593,66 Kč/m 3 Výměra obestavěného prostoru x 356,38 m 3 Zjištěná cena - rodinný dům č.p ,55 Kč 8

9 1.2 Hospodářská budova V 70-tých letech byla rozestavěna i hospodářská budova za objektem rodinného domu. I tato stavba nebyla nikdy zcela dokončena, část objektu nemá provedenu střechu. Objekt je zděný z tvárnic. Nejsou zde provedeny žádné rozvody, podlahy. Část objektu se střechou má krytinu z IPy Výměry Obestavěný prostor Spodní stavba 0,00 m 3 Vrchní stavba (8,34x5,50+0,76x4,20)x5,10 = 250,22 m 3 Zastřešení 0,00 m 3 Obestavěný prostor celkem 250,22 m Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: Svislá nosná konstrukce: Velikost podkroví: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP zděná v tl. nad 15 cm střecha-krov neumožňuje zřídit podkroví Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy S 0, ,00 0, Obvodové stěny S 0, ,00 0, Stropy S 0, ,00 0, Stropy Ch 0, ,00 0, Krov S 0, ,00 0, Krytina S 0, ,00 0, Krytina Ch 0, ,00 0, Klempířské konstrukce Ch 0, ,00 0, Úpravy povrchů Ch 0, ,00 0, Schodiště Ch 0, ,00 0, Dveře S 0, ,00 0, Dveře Ch 0, ,00 0, Okna S 0, ,00 0, Okna Ch 0, ,00 0, Podlahy Ch 0, ,00 0, Elektroinstalace Ch 0, ,00 0,00000 Koeficient vybavení stavby K 4 0,613 9

10 1.2.4 Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: = 41 r. Předpokládaná životnost: 50 r. Celkové opotřebení: 100 % / 50 r. x 41 r. = 82,00 % Ocenění Z důvodu prodeje spoluvlastnického podílu ½ je snížen koeficient prodejnosti o 10%. Z důvodu konstrukčního řešení stavby ze zbytkového materiálu, jakož i lokality bylo přistoupeno ke snížení koeficientu prodejnosti o dalších 20%. Typ stavby "B" (příloha č. 8) 1.250,00 Kč/m 3 Koeficient za podkroví - Základní cena ZC 1.250,00 Kč/m 3 Koeficienty: vybavení K 4 x 0,613 poloha K 5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny K i (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,113 prodejnost K p (příloha č. 39, FM 2-5tis, sl.11) 1,193 snížen o -30,0% x 0,835 Základní cena upravená ZCU 1.149,15 Kč/m 3 Obestavěný prostor x 250,22 m 3 Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,31 Kč Snížení o opotřebení 82,00 % ,05 Kč Zjištěná cena - hospodářská budova ,26 Kč 1.3 Kůlna Jedná se o objekt přistavěný k objektu hospodářské budovy. Obvodová konstrukce je dřevěná. Střecha je sedlová, krytina vlnitá azbestová. Objekt je bez rozvodů Výměry Obestavěný prostor Spodní stavba 0,00 m 3 Vrchní stavba (5,5x3,70)x(2,2+5,1)/2 = 74,28 m 3 Zastřešení 0,00 m 3 Obestavěný prostor celkem 74,28 m 3 10

11 1.3.2 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Velikost podkroví: podkroví není zřízeno Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy Ch 0, ,00 0, Obvodové stěny S 0, ,00 0, Stropy S 0, ,00 0, Krov S 0, ,00 0, Krytina S 0, ,00 0, Klempířské konstrukce Ch 0, ,00 0, Úpravy povrchů S 0, ,00 0, Schodiště Ch 0, ,00 0, Dveře S 0, ,00 0, Okna Ch 0, ,00 0, Podlahy Ch 0, ,00 0, Elektroinstalace Ch 0, ,00 0,00000 Koeficient vybavení stavby K 4 0, Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: = 41 r. Předpokládaná životnost: 45 r. Celkové opotřebení: 100 % / 45 r. x 41 r. = 91,11 % Podle přílohy č. 15 může opotřebení činit max. 85,00 % Ocenění Z důvodu prodeje spoluvlastnického podílu ½ je snížen koeficient prodejnosti o 10%. Z důvodu konstrukčního řešení stavby ze zbytkového materiálu, jakož i lokality bylo přistoupeno ke snížení koeficientu prodejnosti o dalších 20%. Typ stavby "E" (příloha č. 8) 970,00 Kč/m 3 Koeficient za podkroví - Základní cena ZC 970,00 Kč/m 3 Koeficienty: vybavení K 4 x 0,735 poloha K 5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny K i (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,113 prodejnost K p (příloha č. 39, FM 2-5tis, sl.11) 1,193 snížen o -30,0% x 0,835 Základní cena upravená ZCU 1.069,21 Kč/m 3 Obestavěný prostor x 74,28 m 3 Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,92 Kč Snížení o opotřebení 85,00 % ,78 Kč Zjištěná cena - kůlna ,14 Kč 11

12 1.4 Dřevník Jedná se o dřevěný přístřešek, přistavěný k objektu kůlny, střecha pultová, krytina plechová, bez rozvodů Výměry Obestavěný prostor Spodní stavba 0,00 m 3 Vrchní stavba (5,5x2,40)x(1,50+2,2)/2 = 24,42 m 3 Zastřešení 0,00 m 3 Obestavěný prostor celkem 24,42 m Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: Svislá nosná konstrukce: Velikost podkroví: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP přístřešek střecha-krov neumožňuje zřídit podkroví Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy Ch 0, ,00 0, Obvodové stěny S 0, ,00 0, Stropy S 0, ,00 0, Krov S 0, ,00 0, Krytina S 0, ,00 0, Klempířské konstrukce Ch 0, ,00 0, Úpravy povrchů S 0, ,00 0, Schodiště Ch 0, ,00 0, Dveře S 0, ,00 0, Okna Ch 0, ,00 0, Podlahy Ch 0, ,00 0, Elektroinstalace Ch 0, ,00 0,00000 Koeficient vybavení stavby K 4 0, Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: = 41 r. Předpokládaná životnost: 45 r. Celkové opotřebení: 100 % / 45 r. x 41 r. = 91,11 % Podle přílohy č. 15 může opotřebení činit max. 85,00 %. 12

13 1.4.5 Ocenění Z důvodu prodeje spoluvlastnického podílu ½ je snížen koeficient prodejnosti o 10%. Z důvodu konstrukčního řešení stavby ze zbytkového materiálu, jakož i lokality bylo přistoupeno ke snížení koeficientu prodejnosti o dalších 20%. Typ stavby "G" (příloha č. 8) 750,00 Kč/m 3 Koeficient za podkroví - Základní cena ZC 750,00 Kč/m 3 Koeficienty: vybavení K 4 x 0,735 poloha K 5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny K i (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,113 prodejnost K p (příloha č. 39, FM 2-5tis, sl.11) 1,193 snížen o -30,0% x 0,835 Základní cena upravená ZCU 826,71 Kč/m 3 Obestavěný prostor x 24,42 m 3 Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,26 Kč Snížení o opotřebení 85,00 % ,02 Kč Zjištěná cena - dřevník 3.028,24 Kč 1.5 RD č.p. 631 Rekapitulace 1.1 Rodinný dům č.p ,55 Kč 1.2 Hospodářská budova ,26 Kč 1.3 Kůlna ,14 Kč 1.4 Dřevník 3.028,24 Kč Zjištěná cena celkem ,19 Kč Spoluvlastnický podíl ½ na RD, včetně příslušenství činí ,60 Kč 13

14 C2. Stanovení ceny pozemků, včetně trvalých porostů Všechny oceňované pozemky tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu, jedná se o pozemek zastavěné plochy a zahrady. Na pozemcích zahrady se nachází několik okrasných a ovocných stromů stáří cca Při ocenění budou trvalé porosty oceňovány jako součást pozemku a nebude stanovena samostatná cena za trvalé porosty. 1. Stanovení ceny pozemků Parcela Výměra Kč/m 2 Zjištěná cena 4196/1 81 m 2 208, ,80 Kč 4196/2 103 m 2 208, ,40 Kč 4197/1 255 m 2 208, ,00 Kč 4197/2 49 m 2 208, ,20 Kč 4197/3 238 m 2 208, ,40 Kč Zjištěná cena - Stavební pozemky ,80 Kč 2. Úprava základní ceny Z důvodu právních vztahů, kdy se jedná o prodej spoluvlastnického podílu ve výši 1/2, bude základní cena snížena o 10% ,80 Kč x 0,9 = ,92 Kč 3. Stanovení obvyklé ceny Hodnota spoluvlastnického podílu ½ Zaokrouhleně ,96 Kč ,00 Kč 14

15 C3. Stanovení ceny práv a závad Na listu vlastnictví s oceňovanými nemovitostmi nejsou evidována žádná práva odpovídající věcným břemenům. Další práva nebo závady nebyly při ocenění zjištěny, ze sdělení vlastníka není známa ani existence jiných práv, např. vyplývajících z nájemních smluv. C4. Celková rekapitulace C1. RD č.p. 637 s příslušenstvím podíl ½ ,60 Kč C2. Pozemky podíl ½ ,96 Kč C3 Ocenění práv a závad podíl ½ 0 Kč Zjištěná cena celkem podíl ½ - zaokr ,00 Kč Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne , č.j. Spr.2909/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 810/30/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu. Ve Frýdku-Místku dne