Znalecký posudek č. 4104/2013

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4104/2013 O ceně nemovitosti - rodinný dům čp. 146 v Srbské Kamenici stanovení obvyklé ceny (Ipserová Ivana) Objednatel posudku: Účel posudku: Ing. Aleš Klaudy Masarykovo nám. 191/ Děčín I vystavil: insolvenční správce Stanovení obvyklé ceny nemovitosti dle současně platných cenových předpisů pro potřeby insolvenčního správce Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Zdeněk Lukáš Mánesova Česká Kamenice Posudek obsahuje 14 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Česká Kamenice,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu Rodinného domu čp. 146 s příslušenstvím v obci Srbská Kamenice, dle LV č Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Ipserové. 3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí LV č.26 - Snímek pozemkové mapy - Zaměření a prohlídka nemovitosti - fotodokumentace 4. Vlastnické a evidenční údaje LV č. 26 Katastrální území Srbská Kamenice obec Srbská Kamenice, okres Děčín pozemky stavby: st.p.č zastavěná plocha a nádvoří, bydlení, čp m2 p.p.č trvalý travní porost m2 p.p.č. 1324/3..trvalý travní porost...144m2 st.p.č. 161/5...zastavěná plocha a nádvoří...jiná stavba...147m2 5. Dokumentace a skutečnost Skutečnost zjištěná na místě odpovídá stavu zapsaném v evidenci katastrálního úřadu 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem stanovení obvyklé ceny je: Rodinný dům č.p postavený v obci Srbská Kamenice. Jedná se o volně stojící dům v rovinném terénu přístupný po již nezřetelné nezpevněné komunikaci, poblíž říčky Kamenice v rozptýlené zástavbě rod. domů. Dřevostavba domu, stavba se sedlovou střechou, krytina eternitové šablony, klempíř. konstrukce pozink. úplné, omítky vnitřní vápenné, fasáda z větší části chybí (pouze zdivo) a poničena. Stáří stavby přes 80 let.. Součástí nemovitosti jsou minimální venkovní úpravy. Kopaná studna je funkční, zdroj vody. Dům nutno rekonstruovat. Součástí je i kamenný zemní sklep (st.p.č. 161/5), který je umístěn mimo pozemky u RD, a to při komunikaci která zpřístupňuje tuto lokalitu, ve stráni vlevo při příjezdu. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 Podstandardní vybavení domu. Napojen na veř. sítě pouze elektro, voda ze studny, kanalizace do žumpy. V současné době je objekt prakticky neobyvatelný, nutná rekonstrukce. Dům je v záplavové oblasti říčky Kamenice, v roce 2010 byl zaplaven cca do výš 60cm. 7. Obsah posudku Oddíl 1 RD č.p. 146 a) Rodinný dům čp 146 b) Studna kopaná c) Pozemky Oddíl 2 Kamenný sklep s pozemkem č. 161/5 a) Zemní sklep b) Pozemky

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Děčín Počet obyvatel: do obyvatel Oddíl 1 RD č.p. 146 RD č.p. 146 s pozemky č. 160, 1318 a 1324/3 a) Rodinný dům čp a Přízemní rodinný dům s obytným podkrovím, nepodsklepen, sedlová střecha s krytinou cement. taškovou. Dřevěná srubovina na kamenných základech bez vodotěsné izolace, schody dřevěné bez podstupnic, omítky vnitřní vápenné, venkovní nátěry již nefunkční. Dřevěné stropy trámové s viditel. trámy. Okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné náplňové, podlahy dřevěné a PVC, dlažby keramické. Vnitřní obklady koupelny, WC, kuchyň plyn. sporák (PB), vytápění lokální na pevná paliva, bez bleskosvodu, splaškové vody do septiku. Dům je potřeba rekonstruovat, podlahy dožilé obvodové stěny napadené plísní, do objektu zatéká, koupelna a kuchyň nefunkční. Po povodních nutno provést důkladou opravu sruboviny. Objekt a okolí jsou již delší dobu bez údržby. Stáří přes 80 let. Venkovní úpravy v minimálním rozsahu rozsahu (ploty nejsou, žumpa). Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.NP 3,05 m 9,9 6,3 = 62,37 m 2 1.NP 2,80 m 3,8 2,25+5,3 3,25 = 25,78 m 2 1.NP 2,25 m 1,9 2,6 = 4,94 m 2 Součet: 8,10 m 93,09 m 2 Podlažnost: 93,09 / 62,37 = 1,49 Obestavěný prostor (OP): 1.NP 3,05 9,9 6,3 = 190,23 m 3 1.NP 2,80 (3,8 2,25+5,3 3,25) = 72,17 m 3 1.NP 2,25 1,9 2,6 = 11,11 m 3 zastřešení 9,9 6,3 3,8/2 = 118,50 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 392,01 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký

5 5 Obec: Srbská Kamenice Počet obyvatel: 232 Indexovaná prům. cena (IPC): 3 287, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Pozemky a stavba v záplavovém území říčky Kamenice. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci II. Pouze obchod se základním sortimentem 0,00 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení II. Pouze ordinace praktického lékaře 0,00 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji 0,06 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené I. Vlivy snižující cenu 0,01 11 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,900 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě I. Žádné nebo pouze přípojka elektr. energie 0,10 (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 0,05

6 6 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) 0,40 * * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,6 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,178 i=1 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 1,000 0,900 0,178 = 0,160 Cena upravená (CU = IPC I): 3 287, 0,160 = 525,92 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 392,01 525,92 = ,90 Kč Rodinný dům čp 146 zjištěná cena: ,90 Kč b) Studna kopaná 9 Hloubka 3m. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 3,00 m Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,313 Koeficient prodejnosti: 1,431 (Rodinné domy) Ocenění: 3,00 m á 1 950, Kč/m , Kč Základní cena: = 5 850, Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3130 Koeficient prodejnosti K p : 1,4310 Cena studny: = ,49 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 50 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků Opotřebení: / ( ) = 83,333 % Odpočet opotřebení: ,49 Kč 83,333 % ,35 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 2 743,14 Kč

7 7 Studna kopaná zjištěná cena: 2 743,14 Kč c) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 232 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Není kanalizace, není vodovod, CHKO, záplavové území, nezpevněná komunikace. Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 10 % Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Chráněná krajinná oblast 3 % Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 25 % Úprava celkem: 50 % 0,500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,431 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] stavební , 53, ,77 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Není kanalizace, není vodovod, CHKO, záplavové území, nezpevněná komunikace. Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Přístup po nezpevněné komunikaci 10 % Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Chráněná krajinná oblast 3 % Zátopové území obce stanovené vodohospodářským orgánem 25 % Úprava celkem: 50 % 0,500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,431 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] TTP , 21, ,52 TTP 1324/ , 21, ,50 Součet: ,02 Součet cen všech typů pozemků: = ,79 Kč

8 8 Pozemky zjištěná cena: ,79 Kč Oddíl 2 Kamenný sklep s pozemkem č. 161/5 a) Zemní sklep 10 Kamenný zemní sklep zapuštěný do svahu při místní obslužné komunikaci, pískovcové kvádry, klenbový strop, vstup z místní komunikace, svlakové dveře. Stáří přes 100 let. 6*6m výška 2,2m, OP 81m3 Zatřídění pro potřeby ocenění 15. Zemní sklep: 81,00 m 3 OP Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 242 Ostatní inženýrská díla j. n. Kód standardní klasifikace produkce: Stavební díla jinde neuvedená Koeficient změny ceny stavby: 2,318 Koeficient prodejnosti: 0,697 (Inženýrské stavby) Ocenění Základní cena: 81,00 m 3 OP 1 800, Kč/m 3 OP , Kč Korekce základní ceny: Polohový koeficient K 5 : 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,3180 Koeficient prodejnosti K p : 0,6970 Cena stavby: = ,01 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: / ( ) = 83,333 % Odpočet opotřebení: ,01 Kč 83,333 % ,17 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,84 Kč Zemní sklep zjištěná cena: ,84 Kč b) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 232 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Není vodovod, není kanalizace, svažitý pozemek, CHKO. Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Není možnost napojení na veřejný vodovod 5 % Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci 7 % Svažitý pozemek orientovaný na SV, S a SZ 4 %

9 9 Chráněná krajinná oblast 3 % Úprava celkem: 19 % 0,810 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,431 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] stavební 161/ , 87, ,94 Pozemky zjištěná cena: ,94 Kč

10 10 C. Rekapitulace Oddíl 1 RD č.p. 146 Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Rodinný dům čp ,90 Kč b) Studna kopaná ,49 Kč c) Pozemky ,79 Kč Oddíl 1 RD č.p. 146 cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,18 Kč Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Rodinný dům čp ,90 Kč b) Studna kopaná 2 743,14 Kč c) Pozemky ,79 Kč Oddíl 1 RD č.p. 146 výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: ,83 Kč Oddíl 2 Kamenný sklep s pozemkem č. 161/5 Ceny bez odpočtu opotřebení: a) Zemní sklep ,01 Kč b) Pozemky ,94 Kč Oddíl 2 Kamenný sklep s pozemkem č. 161/5 cena bez odpočtu opotřebení činí celkem: ,95 Kč Výsledné ceny včetně opotřebení: a) Zemní sklep ,84 Kč b) Pozemky ,94 Kč Oddíl 2 Kamenný sklep s pozemkem č. 161/5 výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: ,78 Kč Součet cen nemovitosti Ceny bez odpočtu opotřebení: Cena po zaokrouhlení podle 46: Výsledné ceny včetně opotřebení: Cena po zaokrouhlení podle 46: ,13 Kč , Kč ,61 Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: třistašesttisícdevětsetdvacet Kč

11 11 D. Stanovení obvyklé ceny 1) Obvyklá cena RD č.p. 146 s pozemky č. 160, 1318 a 1324/3 se stanovuje... na ,-Kč (Slovy: třistatisíc Kč) Rodinný dům postaven v Srbské Kamenici, obci, která leží v CHKO Labské Pískovce. Atraktivní lokalita pro rekreaci. Obec má prodejnu potravin, ordinaci lékaře, zázemí v restauracích, krásné prostředí. Dům je postaven v záplavovém území (dvakrát byl zaplaven v letech 2002 a 2010). Objekt je v dosti špatném stavebně technickém stavu. Do objketu zatéká, přízemí poničeno povodní, nefunkční studna, dožívající přístavby domu, krytina a nefunkční soc. zařízení. Potřeba nákladné rekonstrukce. Přilehlé pozemky nudržované, zarostlé travinami. Pro stanovení obvyklé ceny je použita porovnávací metoda. Porovnáním cen prodávaných a nabízených podobných objektů na trhu s nemovitostmi v podobných lokalitách. viz přílohy: - RD Lobendava, ZP 100m2, podobný objekt, ale funkční po částečné rekonstrukci, horší lokalita...cena ,-Kč - RD Studánka, ZP 75m2, podobný objekt, horší lokalita, funkční,.. dům je před rekonstrukcí...cena ,-Kč - RD Heřmanov, ZP 74m2, funkční podobný objekt po rekonstrukci, horší lokalita...cena ,-Kč Průměrná cena za 1m ZP uvedených nemovitostí je 7 990,-Kč, což pro oceňovanou nemovitost představuje obvyklou cenu ,-Kč, ale za předpokladu funkční nemovitosti. V současné době je oceňovaná nemovitost nefunkční a rekonstrukce a zprovoznění včetně znovuuvedení přístupové cesty do použitelného stavu představuje vysoké náklady, stanovuji obvyklou cenu ve výši ,- Kč. Obvyklá cena se tak přibližuje k ceně stanovené vyhláškou. Srovnání cen: Nákladová cena: ,-Kč Porovnávací cena: ,-Kč Obvyklá cena: ,-Kč 2) Obvyklá cena zemního sklepa na st.p.č. 161/5 včetně pozemku se stanovuje na ,-Kč (Slovy: padesáttisíc Kč) Zemní sklep je přístupný z místní obslužné komunikace, zapuštěn do přilehlého svahu. Při stanovení obvyklé ceny této nemovitosti vycházel znalec z vyhláškové ceny (46 170,-Kč). Pozemek je svažitý, zemní sklep jako stavba je přestárlý, sice je ho možno využívat pro skladování, ale pro další záměry je tato nemovitost obtížně využitelná.

12 12 E. Obecné předpoklady Obvyklá cena je zpracována v souladu s těmito předpoklady a omezujícími podmínkami : 1) Nebyla prováděna žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podklady pro zpracování obvyklé ceny. Odhadce proto vycházel pouze z předložených podkladů a nepodílí se tudíž zejména : a) za pravost a platnost vlastnických a jiných věcných práv k oceňovaným nemovitým věcem b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence má, nebo by mohla mít vliv na stanovení obvyklé ceny. 2) Odhadce vychází z toho, že informace získané z jiných zdrojů, které sloužily jako další podklad pro zpracování obvyklé ceny jsou věrohodné a nebyly tedy ve všech případech z hlediska jejich přesnoti a úplnosti ověřovány. 3) Odhadce stanovil obvyklou cenu podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případané změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. 4) Obvyklá cena stanovená tímto oceněním respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platné v době ocenění.

13 13 F. Osvědčení Já, níže podepsaný, tímto o s v ě d č u j i, že 1) v současné době ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného stanovení obvyklé ceny 2) zpracovaná obvyklá cena zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty 3) při zpracování obvyklé ceny byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny 4) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné

14 14 G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem rozhodnutím Spr. 2714/77 ze dne 6. září 1977 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, special. nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4104/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4104/2013 podle připojené likvidace. Česká Kamenice, Seznam příloh: - Výpis z katastru nemovitostí - Snímek pozemkové mapy - Mapové podklady - širší souvislosti - Fotodokumentace Zdeněk Lukáš Mánesova Česká Kamenice