ZNALECKÝ POSUDEK. č. 387/5837/2012

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 387/5837/2012 o obvyklé ceně podílu ve výši 1/2 na rodinném domě č.p. 16 včetně příslušenství a pozemcích čís. parcel St. 48, St. 123, 561/4, k.ú. Svojšovice, obec Strančice, okres Praha - východ, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 387/5837/2012 LV no.: 121 Name of subject / Předmět ocenění Předmětem ocenění jsou následující nemovitosti: podíl ve výši 1/2 na rodinném domě č.p. 16 včetně příslušenství a pozemcích čís. parcel St. 48, St. 123, 561/4 (dle LV č. 121), k.ú. Svojšovice, obec Strančice, okres Praha - východ, Středočeský kraj Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Kč Není stanovena Kč (vztaženo k celku 1/1) Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 + garáž (dle KN stavba bez LV) LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. podíl 1/2: St. 48, St. 123, 561/ Kč Kč nestanoveno Kč Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky IS, oplocení, vrata, zpevněné plochy, studna, skleník a pravděpodobně kanalizační jímka náves části obce Svojšovice v části obce Svojšovice není, základní v obci Strančice (cca 1,5 km), úplná ve městě Říčany (cca 5 km) a v Hlavním městě Praha (cca 25 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (obytná): Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: smíšené zdivo cca 73,00 m 2 cca 152,00 m 2 cca 521,00 m 3 nebyl zjištěn, cca % Kč/m 2 Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Resident area: Bytové plochy: Storage area: Skladové a ostatní plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: Celková výměra všech pozemků 503 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada Kč/m 2 152,00 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 121 ze dne jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví následujících osob: SJM Znamenáček Antonín a Znamenáčková Jiřina, Svojšovice 16, Strančice podíl 1/2 Znamenáček Tomáš, Svojšovice 16, Strančice podíl ½ Předmětem ocenění je podíl ½, který je ve vlastnictví pana Tomáše Znamenáčka. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 121 ze dne bylo zjištěno věcné břemeno užívání ve prospěch pana Antonína Znamenáčka, dále bylo zjištěno věcné břemeno užívání ve prospěch paní Jiřiny Znamenáčkové. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Poznámka: Podle části D listu vlastnictví č. 121 je k oceňovaným nemovitostem podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 121 ze dne bylo zjištěno věcné břemeno ve prospěch pana Antonína Znamenáčka a paní Jiřiny Znamenáčkové, a to věcné břemeno doživotního bezplatného užívání celého přízemí rodinného domu č.p. 16, sestávajícího z 1 kuchyně, 2 pokojů, 1 chodby a sociálního zařízení, spíše a vstupu do domu, dále věcné břemeno spočívá v neomezeném bezplatném užívání celku všech vedlejších staveb ( kolna na palivo a nářadí ), venkovních úprav ( zejména přípojek, oplocení apod. ) a všech pozemků náležejících k rodinnému domu jakož i plodů trvalých porostů náležejících k rodinnému domu a pozemkům v plném rozsahu, tak jak bylo užíváno před Uvedený rozsah věcného břemene byl převzat z nabývacího titulu, tj. darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene č. V-5133/ ze dne Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 121 ze dne nebyla zjištěna žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 16 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití k bydlení. Podle zjištění při místním šetření je stavba užívána jako rodinný dům s veškerým příslušenstvím, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - předmětem ocenění je na hlavních nemovitostech pouze podíl 1/2, tzn. snížená prodejnost - předmětné nemovitosti jsou omezeny věcným břemenem užívání bytové jednotky v 1.NP včetně příslušenství rodinného domu a pozemků ve prospěch fyzických osob - absence občanské vybavenosti v části obce Svojšovice Strong points / silné stránky: - oceňované nemovitosti tvoří funkční celek - dobrá dopravní dostupnost města Říčany a Hlavního města Prahy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 121 pro k.ú. Svojšovice a obec Strančice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Svojšovice vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ nabývací titul - darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene č. V-5133/ ze dne d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě písemného oznámení od společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na , 10:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor nemovitosti. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálníhoúzemí Název katastrálního území : Svojšovice Kód obce : Název obce : Strančice Počet obyvatel obce : 1986 ( obec Strančice ) Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0209 Název okresu : Praha-východ Název kraje : Středočeský Poloha v obci : Centrum obce Infrastructure / Infrastruktura: Část obce Strančice - Svojšovice patří se svými méně než 300 obyvateli k malým obcím okresu Praha-východ, jedná se o část obce Strančice, která je vzdálena 1,5 km jihovýchodním směrem. Strančice je obec lokálního významu. V části obce Svojšovice je absence veškeré občanské vybavenosti. V obci Strančice je základní občanská vybavenost (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, restaurace). S rozšířenou a úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Říčany (cca 5 km) a na Hlavní město Praha ( cca 25 km). Po dopravní stránce je obec dobře dostupná po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu navazují na dálnici D1, po které je velmi dobře dostupné Hlavní město Praha. V obci je zavedena autobusová doprava. Nejbližší železniční stanice od oceňované nemovitosti je vzdálená cca 1,5 km v obci Strančice. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaná nemovitost je situována na návsi části obce Strančice - Svojšovice, okolní zástavba je tvořena zejména rodinnými domy a původními hospodářskými usedlostmi. Short description property / stručný popis majetku: RODINNÝ DŮM Č.P. 16: Budova č.p. 16 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 48, k.ú. Svojšovice. Dispoziční řešení: Budova je situována jako samostatně stojící s půdorysem přibližně obdélníkovým, pravděpodobně zcela podsklepená, s jedním nadzemním podlažím a obytným podkrovím ve střeše sedlového tvaru. V 1.NP se nachází bytová jednotka 2+1, v obytném podkroví se nachází pravděpodobně další bytová jednotka s dispozicí pravděpodobně 2+1. Podrobná vnitřní dispozice rodinného domu není známa, a to z důvodu, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce ze smíšeného zdiva, základy jsou předpokládané zděné z kamene bez izolací proti zemní vlhkosti, stropy jsou předpokládané nespalné do I profilů, schodiště je předpokládáno dřevěné, střecha je dřevěné konstrukce, sedlového tvaru, střešní krytina je tvořena taškovou pálenou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou předpokládané betonové, cihelné a dřevěné, v obytné části s předpokládanými běžnými povrchy (keramická dlažba, PVC, textilní krytina). Okna jsou nová s izolačním dvojsklem. Dveře jsou předpokládány plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou předpokládány hladké, v sociálním zázemí v obytné části doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou hladké. Budova má předpokládané vnitřní rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Vytápění je předpokládáno ústřední případně na zemní plyn nebo pevná paliva. Zdroj teplé vody je předpokládán elektrický zásobníkový ohřívač. Sociální zázemí jsou pravděpodobně vybavena běžnými zařizovacími předměty (splachovací WC, vana případně sprchový kout, umývadlo). Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří nebyly zjištěny, podle dostupných informací byl původní objekt postaven přibližně v 20. letech 20. století. Jeho stáří ke dni ocenění je tedy přibližně 90 let. Za dobu své existence byla stavba průběžně stavebně upravována až do současné podoby. Na budově nejsou patrné žádné statické, či jiná závažná narušení. Celkový technický stav lze hodnotit jako poměrně dobrý s prováděnou řádnou údržbou

5 Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází další stavby, tzv. vnější zařízení, která tvoří zejména příslušenství rodinného domu. V řešeném případě se jedná zejména o samostatně stojící zděnou garáž na pozemku St. 123, jedná se o stavbu s vraty orientovanými do veřejné komunikace p.č. 638/1 ve vlastnictví obce Strančice, se zastavěnou plochou 32 m2, s pultovou střechou s krytinou z vlnitého eternitu. Stavba garáže na pozemku St. 123 není dle evidence v KN zapsána na LV. Dále příslušenství tvoří přípojky IS, oplocení, vrata, studna, skleník a pravděpodobně kanalizační jímka. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemky: Předmětem ocenění je podíl ve výši 1/2 na následujících pozemcích v k.ú. Svojšovice. Pozemek čís. parcely St. 48, k.ú. Svojšovice Jedná se o pozemek o výměře 180 m2, který je z části zastavěn objektem bydlení č.p. 16, dále tvoří nádvoří, je součástí funkčního celku pod společným oplocením. Pozemek čís. parcely St. 123, k.ú. Svojšovice Jedná se o pozemek o výměře 32 m2, který tvoří zatravněnou plochu mezi objekty. Je ve funkčním celku oceňovaného souboru nemovitostí. Pozemek čís. parcely 561/4, k.ú. Svojšovice Jedná se o pozemek o výměře 291 m2. Je ve funkčním celku oceňovaného souboru nemovitostí. Tvoří zahradu oceňované nemovitosti. Podrobné situování a uspořádání jednotlivých pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Stavební pozemek je napojen podle dostupných informací na elektrický proud a zemní plyn. Zásobování vodou je zajištěno pravděpodobně z vlastní studny nebo veřejného řadu, odkanalizování nebylo přesně zjištěno (pravděpodobně je řešeno do vlastní jímky). Přístup k pozemkům je veden po zpevněné komunikaci, pozemku čís. parcely 641/1 (ostatní plocha/ostatní komunikace ve vlastnictví obce Strančice ), který tvoří jednu z hlavních průjezdních komunikací obcí. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový

6 OCENĚNÍ PRÁV A ZÁVAD SPOJENÝCH S NEMOVITOSTÍ Podle části C listu vlastnictví č. 121 je vlastnické právo k rodinnému domu č.p. 16 omezeno věcným břemenem užívání, podle darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene č. V-5133/ ze dne , a to v rozsahu doživotního bezplatného užívání celého přízemí rodinného domu č.p. 16, sestávajícího z 1 kuchyně, 2 pokojů, 1 chodby a sociálního zařízení, spíše a vstupu do domu, dále věcné břemeno spočívá v neomezeném bezplatném užívání celku všech vedlejších staveb ( kolna na palivo a nářadí ), venkovních úprav ( zejména přípojek, oplocení apod. ) a všech pozemků náležejících k rodinnému domu jakož i plodů trvalých porostů náležejících k rodinnému domu a pozemkům v plném rozsahu, tak jak bylo užíváno před Uvedený rozsah věcného břemene byl převzat z nabývacího titulu, tj. darovací smlouva a smlouva o zřízení věcného břemene č. V-5133/ ze dne Ocenění výše uvedeného věcného břemene je provedeno výpočtem obecné ceny věcného břemene jako užitku oprávněného. Výpočet ceny věcného břemene ukazuje následující tabulka: Dosažitelné jednotkové nájemné za byt v 1.NP v rodinném domě č.p. 16 Kč/m 2 /rok 950,00 Výměra bytu v rodinném domě č.p. 16 ( odvozeno ze zastavěné plochy ) m 2 59,00 Dosažitelné roční nájemné celkem Kč/rok ,00 Roční užitek oprávněného z věcného břemene U Kč/rok ,00 Stáří oprávněného roků 61 Počet let užívání práva uvažovaný pro výpočet (předpokládaná doba dalšího života do 99 roků) n roků 38 Uvažovaná míra kapitalizace % 5,00 Uvažovaná míra kapitalizace setinná i 0,05 Úročitel q 1,05 Vzorec použitý pro výpočet (součet diskontovaných konstantních příjmů po určitou dobu) U (q n 1) / (q n i) Cena věcného břemene Kč ,40 Cena věcného břemene evidovaného na LV č. 121 (zaokrouhleno na desetitisíce) Kč ,00 Jiná ocenitelná práva, závady a rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. Poznámka: Podle části D listu vlastnictví č. 121 je k oceňovaným nemovitostem podán návrh na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva

7 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 16 včetně příslušenství a pozemcích čís. parcel St. 48, St. 123, 561/4 (dle LV č. 121), k.ú. Svojšovice, obec Strančice, okres Praha - východ, Středočeský kraj. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitostech, budou předmětné nemovitosti oceněny jako celek, z této ceny bude odečtena cena věcného břemene zjištěná v předcházející části posudku, poté bude cena spoluvlastnického podílu na předmětných nemovitostech zjištěna jako podíl z ceny předmětných nemovitostí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitost, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovitosti jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny předmětných nemovitostí velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 60 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitostech. Výpočet výsledné obvyklé ceny nemovitostí ukazují následující tabulky: Obvyklá cena rodinného domu č.p. 16 včetně příslušenství a pozemcích čís. parcel St. 48, St. 123, 561/4 (dle LV č. 121), k.ú. Svojšovice, obec Strančice, okres Prahavýchod, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Obvyklá cena rodinného domu č.p. 16 včetně příslušenství a pozemcích čís. parcel St. 48, St. 123, 561/4 (dle LV č. 121), k.ú. Svojšovice, obec Strančice, okres Prahavýchod, Středočeský kraj, po odečtení ceny věcného břemene bytu Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny rodinného domu č.p. 16 včetně příslušenství a pozemcích čís. parcel St. 48, St. 123, 561/4 (dle LV č. 121), k.ú. Svojšovice, obec Strančice, okres Praha-východ, Středočeský kraj, po odečtení ceny věcného břemen bytu Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na rodinném domě č.p. 16 včetně příslušenství a pozemcích čís. parcel St. 48, St. 123, 561/4 (dle LV č. 121), k.ú. Svojšovice, obec Strančice, okres Praha - východ, Středočeský kraj se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitostech a se zohledněním věcného břemene evidovaného na listu vlastnictví č Kč = Kč x 1/2 = Kč x 60 % = Kč - 7 -

8 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) podílu ve výši 1/2 na rodinném domě č.p. 16 včetně příslušenství a pozemcích čís. parcel St. 48, St. 123, 561/4 (dle LV č. 121), k.ú. Svojšovice, obec Strančice, okres Praha východ, Středočeský kraj se zohledněním věcného břemene evidovaného na listu vlastnictví č. 121, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 7. srpna 2012 ( po zaokrouhlení ) Slovy: Dvěstěčtyřicettisíc Kč ,- Kč ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 387/5837/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 9. srpna