ZNALECKÝ POSUDEK. č. 401/5851/2012

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 401/5851/2012 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 55 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 9, 53/1, 53/2, k.ú.beřovice, obec Beřovice, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 401/5851/2012 LV no.: 84 Name of subject / Předmět ocenění Rodinný dům č.p. 55 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 9, 53/1, 53/2, k.ú. Beřovice, obec Beřovice, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Beřovice 55, Beřovice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 + garáž LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 9, 53/1, 53/2 Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky IS (voda, elektro, kanalizace), kanalizační jímka, oplocení, opěrné zdi, vrátka, vrata, zpevněné plochy severní okraj obce Beřovice v obci Beřovice základní, rozšířená ve městě Zlonice, úplná ve městě Slaný, případně Statutární město Kladno MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 370 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 500 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný, smíšené zdivo Whole property: Celá nemovitost: 163,00 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha (obytná): Built-up space: Obestavěný prostor: 119,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: 163,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: 812,25 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1900, celková rekonstrukce Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 35 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 84 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví pana Ondřeje Hradce, bytem Nádražní 421/4, Rudná, Rudná u Prahy. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 84 ze dne jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění veškerých pohledávek vyplývajících ze smlouvy o úvěru č ze dne ve výši ,-Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek, které vzniknou do do celkové výše ,- Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu ke dni zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky, včetně příslušenství, vyplývající ze smlouvy o půjčce ze dne ve výši ,-Kč ve prospěch pana Miroslava Krejčího, bytem Praha 17, a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu ke dni Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 84. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 84 ze dne není vlastnické právo k oceňovaným nemovitostem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 84 ze dne jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími zástavními právy: - zástavním právem smluvním k zajištění veškerých pohledávek vyplývajících ze smlouvy o úvěru č ze dne ve výši ,-Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek, které vzniknou do do celkové výše ,- Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu ke dni zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky, včetně příslušenství, vyplývající ze smlouvy o půjčce ze dne ve výši ,-Kč ve prospěch pana Miroslava Krejčího, bytem Praha 17, a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu ke dni Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 55 evidován se způsobem využití k bydlení. Ke dni ocenění je objekt užíván k bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Zakreslení rodinného domu v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti. Stavba garáže na pozemku čís. parcely 53/1 není zapsána v katastru nemovitostí, z hlediska ocenění se jedná o samostatnou garáž. Doporučujme uvést v soulad skutečný stav se stavem evidovaným v katastru nemovitostí, tzn. provedení zápisu a zakreslení stavby garáže a provedení nového zakreslení rodinného domu do katastrální mapy. Weak points / slabé stránky: - v obci pouze základní občanská vybavenost - poměrně malá výměra pozemků Strong points / silné stránky: - rodinný dům po celkové rekonstrukci dobrý technický stav - dostatečná kapacita vnitřních podlahových ploch Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 84 pro k.ú. Beřovice, obec Beřovice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Beřovice vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě - 3 -

4 Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti nevlastní matky vlastníka nemovitosti, paní Martiny Hradcové. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálníhoúzemí Název katastrálního území : Beřovice Kód obce : Název obce : Beřovice Počet obyvatel obce : 383 Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský Poloha v obci : severní okraj obce, obytná zóna Infrastructure / Infrastruktura: Obec Beřovice se svými 383 obyvateli patří k menším obcím okresu Kladno a Středočeského kraje, je situována v dojezdové vzdálenosti Hlavního města Prahy (cca 30 km), města Slaný (5 km severovýchodně) a Zlonice, které je městem s rozšířenou působností a města Kladno (cca 13 km). Obec Beřovice disponuje základní občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, restaurace), s rozšířenou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na města Zlonice, Slaný a město Kladno. Obec Beřovice je dobře dostupná silniční dopravou a autobusovou dopravou. Dobré dopravní spojení je s městy Kladno, Slaný, Zlonice a Velvary, a to po silnicích třetích tříd, které v dalším průběhu navazují zejména na silnice II/16 (Slaný Velvary) a II/118 (Slaný Budyně nad Ohří). Property location / Poloha nemovitostí: Oceňovaná nemovitost je situována na severním okraji obce Beřovice, při hlavní průjezdní komunikaci obcí směrem na město Zlonice, v zástavbě obdobných rodinných domů

5 Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 55: Podle katastru nemovitostí je evidován objekt č.p. 55 na pozemku čís. parcely St. 9, k.ú. Beřovice, se způsobem využití k bydlení. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, nepodsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a podkroví ve střeše sedlového tvaru. Vnitřní dispozice je tvořena jedním bytem o velikosti 3+1 s příslušenstvím. Podrobná vnitřní dispozice: 1.NP zádveří, chodba, kuchyně, schodišťová hala, WC, obývací pokoj, technická místnost Podkroví chodba, koupelna, WC, 2x pokoj Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce kamenné a zděné, základy jsou zděné z kamene, pravděpodobně bez izolace proti zemní vlhkosti a částečně izolované proti zemní vlhkosti, stropy jsou dřevěné trámové, případně betonové nebo keramické, schodiště je dřevěné, střecha je dřevěná sedlového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové, s běžnými povrchy (dlažba, plovoucí podlahy). Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou plastové, vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené, v 1.NP do dřevěných zárubní a v podkroví do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou štukové, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou strukturované, bez zateplení. Rodinný dům má vnitřní rozvody elektrického proudu, vody s napojením na veřejný řad a kanalizace svedené do vlastní jímky. Vytápění je ústřední, elektrokotlem, případně krbovými kamny. Zdroj teplé vody je řešen elektrickým zásobníkovým ohřívačem. Sociální zázemí je vybaveno běžnými zařizovacími předměty (2x splachovací WC, vana, 3x umývadlo). Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, vestavěnými spotřebiči a digestoří. V rodinném domě je proveden rozvod elektronického zabezpečovacího systému. Pokoje v podkroví jsou vybaveny vestavěnými skříněmi. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o původním stáří nebyly zjištěny, původní stavba byla postavena přibližně před 100 lety. V letech byla provedena celková rekonstrukce rodinného. Vzhledem k provedeným rozsáhlým stavebním úpravám lze celkový stavebně technický stav hodnotit jako dobrý. Stav vnitřního vybavení je v běžném novodobém standardu. Na rodinném domě nejsou patrné žádné statické, či jiná závažná narušení. Garáž na pozemku čís. parcely 53/1: Jedná se o samostatně stojící garáž situovanou na pozemku čís. parcely 53/1. Dispoziční řešení: Garáž je samostatně stojící, nepodsklepená, zastřešení je plochou střechou. Vnitřní dispozice je tvořena stáním pro 1 osobní automobil, střecha garáže je přizpůsobena k užívání jako terasy. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, základy jsou betonové, stropní konstrukce je betonová, střecha je plochá, pochozí, střešní krytina je tvořena keramickou dlažbou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové. Vrata jsou výklopná. Vnitřní omítky jsou štukové, vnější omítky jsou strukturované. Stavba má vnitřní rozvody elektrického proudu. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří nebyly zjištěny, stavba garáže byla budována v minulých letech. Celkový stavebně technický stav je dobrý. Na stavbě nejsou patrné žádné statické, či jiná závažná narušení. Další stavby: Na oceňovaných pozemcích se nachází další stavby, tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství rodinného domu. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky IS (voda, elektro, kanalizace do vlastní jímky), kanalizační jímka, oplocení, opěrné zdi, vrátka, vrata, zpevněné plochy, vnější schodiště. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny

6 Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 9, 53/1, 53/2, k.ú. Beřovice, obec Beřovice. Jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek s rodinným domem č.p. 55 a dalšími stavbami v příslušenství. Pozemek čís. parcely St. 9 je z převážné části zastavěn rodinným domem, nezastavěnou část tvoří nádvoří kolem rodinného domu. Pozemky čís. parcel 53/1 a 53/2 tvoří zahradu k rodinnému domu. Jedná se o pozemky, které tvoří funkční celek s rodinným domem. Na části pozemku čís. parcely 53/1 se nachází stavba samostatné garáže. Podrobné situování pozemků je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Pozemky jsou napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, a to veřejný vodovod a elektrický proud. Přístup k pozemkům je z veřejné zpevněné komunikace, která tvoří hlavní průjezdní komunikaci obcí. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání z katastrální mapy v příloze

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p.55 s příslušenstvím a pozemky čís. parcel St. 9, 53/1, 53/2, k.ú. Beřovice, obec Beřovice, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 3. září 2012 (po zaokrouhlení) Slovy: Jedenmilióndevětsetpadesáttisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 84 ze dne jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: - zástavním právem smluvním k zajištění veškerých pohledávek vyplývajících ze smlouvy o úvěru č ze dne ve výši ,-Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek, které vzniknou do do celkové výše ,- Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu ke dni zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky, včetně příslušenství, vyplývající ze smlouvy o půjčce ze dne ve výši ,-Kč ve prospěch pana Miroslava Krejčího, bytem Praha 17, a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne , právní účinky vkladu ke dni Stanovená obvyklá cena nemovitosti nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 84. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 401/5851/2012. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 11. září