ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /08

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /08 o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 100 včetně příslušenství a pozemku parc.č. st. 127 v k.ú. a obci Běchary, okres Jičín, kraj Královéhradecký. Posudek byl vypracován v 5 vyhotoveních, z nichž 4 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 14 stran textu a 7 stran příloh. V Praze, dne 10.června 2008

2 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /08 o obvyklé ceně nemovitosti - rodinného domu čp. 100 včetně příslušenství a pozemku parc.č. st. 127 v k.ú. a obci Běchary, okres Jičín, kraj Královéhradecký. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 6 č.j.: 025 Ex 5498/07-20 Bělohorská Praha 6 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení Oceněno ke dni: 14.května 2008 Posudek vypracoval: Ing. Tomáš Janda Kaplická 861 Praha 4-2 -

3 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Tento znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení vydaného soudním exekutorem Exekutorského úřadu Praha 6 JUDr. J. Grosamem dne pro exekuční řízení čj.: 025 Ex 5498/ Úkolem tohoto znaleckého posudku je stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitosti - rodinného domu včetně příslušenství a pozemku. Nemovitost se nachází na jižním okraji obce Běchary nedaleko silnice směrem na Židovice v postranní uličce. Jedná se o bývalou menší zemědělskou usedlost přestavěnou na rodinný dům. Na obdelníkovém pozemku je za čelním plotem a malou předzahrádkou na pravé straně postaven přízemní nepodsklepený objekt se šikmou sedlovou střechou bez využitého podkroví, který splňuje podmínky pro rodinný dům. Za tímto domem v zadní části pozemku je postavena vedlejší stavba užívaná jako stodola. Před domem je malá zahrádka, na které jsou provedeny některé venkovní úpravy a vysázeny trvalé porosty. Dům je napojený na elektrickou energii a veřejný vodovod, odpadní vody jsou svedeny do jímky. Přístup k domu je po nezpevněné komunikaci. Obec Běchary má asi 240 obyvatel a leží 3,0 km východně od obce Kopidlno. V místě je mateřská škola, škola tř., kulturní dům, prodejna smíšeného zboží, koupaliště. Dle sdělení vlastníka nemovitosti a ověřením na místě bylo zjištěno, že nemovitost užívá pan Jaroslav Nájemník, bývalý tchán vlastníka nemovitosti údajně podle nájemní smlouvy na dobu života. Smlouva o nájmu nebyla předložena. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Běchary, list vlastnictví č. 15, vyhotovený dálkovým přístupem k údajům z Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Jičín dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Běchary vyhotovená pomocí nahlížení do katastru nemovitostí dne v měřítku 1:1000. Znalecký posudek o ceně nemovitosti vypracovaný znalcem ing. M. Horčičkou dne Vyhláška Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) ze dne s účinností od Údaje sdělené vlastníkem nemovitosti a zjištěné znalcem na úřadech a na internetu. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 15 pro k.ú. a obec Běchary zapsán David Seidenglanz Jičíněves Jičíněves - 3 -

4 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Vedlejší stavba stodola 3) Venkovní úpravy 4) Stavební pozemek 5) Ovocné a okrasné dřeviny 1.5 Základní pojmy 1) Administrativní cena - cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem, v současné době podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb. ze dne 1. ledna 2008, o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) s účinností od 1. února Administrativní cena se v praxi používá pro zjištění nejmenšího základu pro vyměření daně z převodu nemovitostí (darovaní, dědictví a konkurzní a vyrovnávací řízení). 2) Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Používá se v praxi v účetnictví. 3) Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným položkovým rozpočtem nebo pomocí technickohospodářských ukazatelů. 4) Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku je snížena o náklady na opravy závažných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota se nejčastěji určuje těmito způsoby : a) jako reprodukční cena b) jako administrativní cena c) jako technická cena - jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 5) Výnosová hodnota - je uvažována jako jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 6) Tržní hodnota - (podle právního názvosloví obecná cena věci ), je cena za kterou je možno danou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou je třeba použít náhradní metodiku. 1.6 Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích

5 - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů nutných na pořízení věci v současných cenách a určení opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) - metoda výnosová ( příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Typ hodnocené nemovitosti (resp. ploch), se v dané lokalitě takřka nepronajímá, navíc je nemovitost dle vyjádření jejího vlastníka obsazena, proto v tomto případě pro nedostatek podkladů není výnosová metoda použita. Údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod technické a srovnávací. 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Technické ohodnocení Věcná hodnota nemovitosti je stanovena jako administrativní cena podle platného oceňovacího předpisu (vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb. ze dne 1. ledna 2008, o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška) s účinností od 1. února 2008 bez uvažovaní vlivu koeficientu prodejnosti nemovitosti Kp Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 5, přílohy č.6/1 vyhlášky Popis Dům čp. 100 je přízemní nepodsklepený objekt podlouhlého tvaru se šikmou sedlovou střechou bez využitého podkroví. V domě je předsíň, koupelna, pokoj, kuchyň a zadní pokoj přestavěný v 70. letech z dřívějšího chléva. Objekt je oceněný jako rodinný dům. Základy jsou kamenné bez izolace proti zemní vlhkosti, stěny jsou zděné z pálených cihel a z kamene a částečně také z nepálených cihel, tzv. buchet, stropy jsou s rovným podhledem a částečně s viditelnými trámy, krov je dřevěný sedlový, krytina je tašková, vnitřní omítky jsou vápenné štukové, vnější jsou hladké a na zadní straně hrubé, vnitřní obklady jsou keramické běžné, dveře jsou hladké plné a prosklené, okna jsou dřevěná špaletová a zdvojená, na podlahách jsou koberce, PVC a dlažby, vytápění je lokální kamny na pevná paliva, je provedena elektroinstalace s přívodem vrchním vedením, jsou provedeny rozvody vody a kanalizace, v koupelně je vana a umyvadlo a elektrický bojler. V objektu jsou podstandardní základy bez izolace proti zemní vlhkosti, částečně stěny zděné z nepálených cihel, částečně stropy s viditelnými trámy, vnější fasáda hrubá a hladká - 5 -

6 štuková, vytápění kamny na tuhá paliva, ze standardního vybavení zcela chybí klempířské konstrukce, vnější obklady, schodiště, bleskosvod, rozvod plynu, záchod a ostatní vybavení. Vzhledem k většímu počtu chybějících a podstandardních konstrukcí vychází koeficient vybavení pod hranici 0,80, ale je ponechán ve vypočtené výši, neboť vystihuje skutečný stav objektu. Objekt byl postavený patrně kolem roku stáří je 93 let. V sedmdesátých letech proběhla větší rekonstrukce, byla vybudována koupelna a pokoj v zadní části objektu. Na objektu se vyskytují některé větší poruchy, hlavně zemní vlhkost a tím opadané omítky, popraskané stropy a většina konstrukcí již dosti opotřebovaná. Údržba je zhoršená a celkový stav je špatný Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 18,0 * 5,50 * (2,50 + 0,75) = m 3 Zastřešení 18,0 * 5,50 * 2,75/2 = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n) celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Svislé konstrukce podstandard % Stropy podstandard % Fasádní omítky podstandard % Vnější obklady chybí % * Schody chybí % -0.01* Vytápění podstandard % Bleskosvod chybí % * Instalace plynu chybí % * Vybavení kuchyní podstandard % Záchod chybí % *1.852

7 26. Ostatní chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % % 2. Svislé konstrukce % % % % 3. Stropy % % % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % % 6. Klempířské konstrukce % % 7. Vnitřní omítky % 2.987% % % 8. Fasádní omítky % % 10. Vnitřní obklady % % 12. Dveře % % 13. Okna % % % 2.209% 14. Podlahy obytných místností % % 15. Podlahy ostatních místností % % 16. Vytápění % % 17. Elektroinstalace % % - 7 -

8 19. Rozvod vody % 3.399% 20. Zdroj teplé vody % % 22. Kanalizace % % 23. Vybavení kuchyní % % 24. Vnitřní hygienické vybavení % % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = % Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.070,96 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,16 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,16 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,70 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,46 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč , Vedlejší stavba - stodola Oceněno podle 7, přílohy č.8/1 vyhlášky Popis V zadní části pozemku je postavena vedlejší stavba, která byla dříve užívána jako stodola, dnes slouží jako dřevník. Jedná se o přízemní nepodsklepený objekt se šikmou sedlovou střechou, který umožňuje zřídit podkroví. Základy jsou kamenné, stěny jsou ze zděných sloupků a dřevěné výplně, krov je dřevěný sedlový, krytina je tašková, na podlaze je částečně cihelná dlažba, vrata jsou dřevěná svlaková. Ostatní konstrukce a vybavení chybí. Objekt byl postavený dle sdělení v roce stáří je 80 let. Opotřebení je stanoveno lineárně při uvažované životnosti 100 let. Údržba je zanedbaná, celkový stav je špatný Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: E1 - nepodsklepená - 8 -

9 Druh konstrukce: Dřevěná jednostranně obíjená Obestavěný prostor Vrchní stavba 7,20 * 5,0 * 2,0 + 2,30 * 7,20 * 1,80/2 = m 3 Zastřešení (7,20 * 5,0 + 2,30 * 7,20) * 2,90/2 = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n) celkem = m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 3. Stropy chybí % * Klempířské konstrukce chybí % * Úprava povrchů chybí % * Schodiště chybí % * Okna chybí % * Podlahy chybí % * Elektroinstalace chybí % *1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 80 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 80% Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 970,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 985,78 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,43

10 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,43 Snížení ceny za opotřebení 80% - Kč ,34 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,09 Vedlejší stavba - stodola Cena celkem Kč , Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle 10 vyhlášky Popis Venkovní úpravy v okolí rodinného domu jsou stanoveny zjednodušeným způsobem procentní sazbou z ceny objektů. Vzhledem k rozsahu venkovních úprav je stanovena sazba 3,50% Jedná se o přípojku vody z veřejného vodovodu, přípojku kanalizace do jímku, betonovou jímku, zpevněnou plochu z betonové mazaniny, čelní oplocení z drátěného pletiva v rámech na ocelové sloupky s podezdívkou, boční oplocení z drátěného pletiva na ocelové sloupky s podezdívkou a ocelová vrata a vrátka v čelním plotu Zjištěná cena staveb Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům se šikmou střechou Vedlejší stavba stodola Celkem zjištěná cena staveb Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč ,- 3,5% ze zjištěné ceny = Kč 8.934,66 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Cena celkem Kč 8.935, Stavební pozemek Oceněno podle 28 vyhlášky Popis Pozemek parc.č. st. 127 je v katastru nemovitostí vedený jako zastavěná plocha a jako stavební je také oceněn. Pozemek je mírně svažitý, přístup k němu je po nezpevněné komunikaci, v místě není možnost napojení na obecní kanalizace. Pozemek se nachází na okraji obce a částečně je zastavěný. Základní cena pro stavební pozemky v obcích do 1000 obyvatel činí 35,- Kč/m Výměra stavebního pozemku m

11 Úprava ceny pozemku Přístup po nezpevněné komunikaci -10% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení % srážek = Kč 29,05 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 59,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,24 Stavební pozemek Cena celkem Kč , Ovocné a okrasné dřeviny Oceněno podle 41 vyhlášky Ovocné dřeviny, zahrádkový typ výsadby (příloha č.34) Název Počet MJ Věk Cena/MJ Úprava Uprav.cena Celková cena Třešeň vysokokmen, polokmen 1.00 ks % = Kč 864,80 Meruňka 1.00 ks = Kč 408, ks % = Kč 667,20 Celkem = Kč 1.940, Okrasné rostliny (příloha č.37) Název Počet MJ Věk CenaMJ Úprava Poloha Upr.cena Celková cena List.keře I - běžné základní druhy 1.00 ks % = Kč 490,50 Celkem = Kč 490, Výpočet ceny porostů ( 41 vyhlášky) Základní cena porostů = Kč 2.430,50 Kp: koeficient prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.430,50 Ovocné a okrasné dřeviny Cena celkem Kč 2.431,

12 2.1.6 Rekapitulace stanovení věcné hodnoty 1) Rodinný dům se šikmou střechou Kč ,- 2) Vedlejší stavba - stodola Kč ,- 3) Venkovní úpravy Kč 8.935,- 4) Stavební pozemek Kč ,- 5) Ovocné a okrasné dřeviny Kč 2.431,- Součet Kč ,- Věcná hodnota zaokrouhleně celkem Kč ,- 2.2 Ohodnocení metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší 2 roků. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. U nemovitostí uvedeného typu, uvedené velikosti a stavu v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka je s poptávkou v rovnováze. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti a způsobu možného využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Podle použitých databází realizovaných cen byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, obchodovány nemovitosti, jejichž charakteristika by se s oceňovanou nemovitostí dala srovnat. Po vyhodnocení dostupných informací o prodejích srovnatelných nemovitostí za poslední dobu lze považovat uvedenou nemovitost za obchodovatelnou v cenovém rozpětí ,- Kč. Srovnávací hodnota celkem Kč ,- 3. SHRNUTÍ 3.1 Věcná hodnota nemovitosti ,- Kč 3.2 Srovnávací hodnota nemovitosti ,- Kč

13 Při oceňování podobných nemovitostí je možné za cenu v místě a čase obvyklou (cenu tržní) považovat cenu stanovenou jako vážený průměr z hodnoty věcné a srovnávací. Věcné hodnotě je přiřazena váha 1,0 a srovnávací hodnotě váha 3,0. Stanovení tržní hodnoty nemovitosti : 4. ZÁVĚR 1,00 * = ,00 * = : 4,00 = ,- Kč Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti i k jejímu stavu určuji obvyklou cenu nemovitosti v červnu 2008 na částku Slovy: Třistasedmdesátpěttisíc Kč ,- Kč Cena závad spojených s nemovitostí: Dle sdělení vlastníka nemovitosti i podle ověření na místě bylo zjištěno, že nemovitost užívá na dobu života dle údajné nájemní smlouvy, která nebyla předložena, pan Jaroslav Nájemník, Běchary 100, Kopidlno. V případě, že by tato nájemní smlouva byla platná, je ocenění provedeno jako ocenění práva věcného břemene užívání nemovitosti na dobu života, tj. uvažuje se 10 let. Vzhledem ke stavu nemovitosti bylo stanoveno obvyklé měsíční čisté nájemné za užívání nemovitosti na částku 2.000,- Kč. Roční nájemné: Nájemné za 10 let: 12 x 2.000,- = ,- Kč 10 x ,- = ,- Kč Cena nájemní smlouvy na užívání nemovitosti na doživotí: ,- Kč Výsledná cena v případě platnosti nájemní smlouvy: , ,- = ,- Kč Slovy: Jednostotřicetpěttisíc Kč

14 Oceňovaná nemovitost je prosta dalších práv a závad, které by měli vliv na její cenu a které nejsou uvedeny ve znaleckém posudku. Prohlašuji, že při provedení posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 10.června vypracoval ing. Tomáš Janda Kaplická 861 Praha 4 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 1844/91, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. ing. Tomáš Janda