Znalecký posudek. č

Transkript

1 Znalecký posudek č Předmětem ocenění je: bytová jednotka č. 600/4, která se nachází v bytovém domě č. p. 600, s příslušenstvím a pozemkem č. 1763, v katastrálním území Střešovice, obec Praha, Hlavní město Praha. Objednatel posudku: JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad, Praha 4 K Beránku Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz EX 70/ Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2013 Sb. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí. Posudek obsahuje 26 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Střešovice, Praha 6. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním Střešovice, Praha 6, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2013Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2

3 Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 600/4 Střešovická 600/30 600/7 Praha Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 6 Katastrální území: Střešovice 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne i bez přítomnosti majitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č ze dne Kopie katastrální mapy Usnesení č. 115 Ex 70/12-048, ze dne

4 Exekuční příkaz č. 115 Ex 70/12-020, ze dne Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace zjištěné mimo majitele nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č. 2352, ze dne Vlastník: Hercoková Petra, Nám. 30. Června 508, Mladá, Milovice nad Labem 1 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 600/4, která se nachází v bytovém domě č. p. 600, s příslušenstvím a pozemkem č. 1763, v katastrálním území Střešovice, obec Praha, Hlavní město Praha. Jednotka č. 600/4 o celkové podlahové ploše 27,38 m 2, situovaná v 1. nadzemním podlaží budovy č.p. 600 stojící na pozemku parc. č zastavěná plocha a nádvoří a spoluvlastnický podíl o velikosti ideálních 2738/49627 na společných částech budovy č.p. 600 a na pozemku parc. č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 302 m 2 to vše v katastrálním území Střešovice obec Praha, okres hl. m. Praha. Dispoziční řešení: I. Nadzemní podlaží: pokoj, koupelna, WC, předsíň. Pokoj 16,30 m 2 Koupelna 3,41 m 2 WC 0,83 m 2 4

5 Předsíň 6,84 m 2 C E L K E M 27,38 m 2 Jednotka je dlouhodobě neužívaná. 7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 600/4 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 600/4 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek č B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 5

6 364/2010Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 600/4 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek č Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa Zastavěná plocha , , ,- Ostatní stavební pozemek - celkem ,- = ,- Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * / Pozemek č zjištěná cena = ,19 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

7 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 4,5930 Úprava koeficientu prodejnosti o: -30,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 3,2151 Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 600/4: 16,30+3,41+0,83+6,84 = 27,38 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 27,38 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6, ,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18, ,00 18,80 3. Stropy: S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2, ,00 2, Schody: S 3, ,00 3, Dveře: S 3, ,00 3, Vrata: X 0, ,00 0, Okna: S 5, ,00 5, Povrchy podlah: S 3, ,00 3, Vytápění: S 4, ,00 4, Elektroinstalace: S 5, ,00 5, Bleskosvod: S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod: S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3, ,00 3,20 7

8 20. Vnitřní plynovod: S 0, ,00 0, Ohřev vody: S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní: S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3, ,00 3, Výtahy: C 1, ,00 0, Ostatní: C 5, ,00 0, Instalační prefabrikovaná jádra: X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 93,10 Koeficient vybavení K 4 : 0,9310 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy včetně zemních S 6,00 100,00 1,00 6,00 6, ,00 2,3184 prací: 2. Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 20, ,00 9, Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 8, ,00 3, Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5, ,27 3, Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 2,58 75,00 1, Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,75 75,00 0, Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 7, ,92 7, Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,33 75,00 2, Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,26 75,00 1, Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 3, ,00 1, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,92 3, Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5, ,92 5, Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,33 85,00 2, Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 5,05 85,00 4, Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5, ,62 1, Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,43 70,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,54 80,00 2, Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,44 75,00 2, Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,00 0, Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,26 90,00 2, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,93 95,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 4,08 95,00 3,8760 Opotřebení: 64,7774 8

9 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m 2 ] = 9 630,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9310 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1500 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 3,2151 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,20 Plná cena: 27,38 m 2 * ,20 Kč/m 2 = ,64 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 64,7774 % Úprava ceny za opotřebení ,54 Kč Bytová jednotka č. 600/4 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,10 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: ,19 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hodnota spoluvlastnického podílu: ,19 Kč * 1 / ,19 Bytová jednotka č. 600/4 - zjištěná cena = ,29Kč Porovnávací metoda a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 600/4 9

10 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 6 Stáří stavby: 63 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 600/4: 16,30+3,41+0,83+6,84 = 27,38 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 27,38 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever I -0,01 nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 63 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,70 = 0,469 i = 1 10

11 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované - a III 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02 výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,469 * 1,000 * 0,900 = 0,422 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,422 = ,41 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,41 Kč/m 2 * 27,38 m 2 = ,27 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,27 Kč 11

12 b) Ocenění pozemků Ocenění: b 1 ) Pozemek Ostatní stavební pozemek: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a , , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem ,- = ,- Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * / Pozemek - zjištěná cena = ,19 Kč C. Rekapitulace a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.1 1 ) Bytová jednotka č. 600/ ,30 Kč a) Ocenění staveb celkem ,30 Kč b) Ocenění pozemků b 1 ) Pozemek ,20 Kč b) Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč 12

13 Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 600/4 Jednotkové množství: Jednotka: m2 celkem: = 27,38 m2 Jednotkové množství celkem: = 27,38 m2 Ocenění: Základní cena: ,- Kč/m2 27,38 m2 * ,- Kč/m2 = ,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 65,000 % ,- Kč Bytová jednotka č. 600/4 - výsledná cena = ,- Kč Bytová jednotka č. 600/4 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 600/4 13

14 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, byt 1+1, 32 m² Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Bělohorská, Břevnov Datum aktualizace: Včera ID zakázky: B55094 Budova: Cihlová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Typ domu: Patrový Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 32 m 2 Plocha podlahová: 33 m 2 Topení: Lokální elektrické Popis: Slunný byt se nachází ve 2. patře zrenovovaného cihlového domu v atraktivní lokalitě Prahy 6 - ve čtvrti zvané Marjánka. Byt i dům jsou po kompletní rekonstrukci. Celková rozloha jednotky činí 33m2. Okna jsou orientována jižním směrem do klidného, tichého vnitrobloku. V kuchyni byla osazena nová linka, v předsíni je vestavěná skříň na míru. V bytě jsou nové podlahy, rozvody vody i 14

15 elektřiny, okna, v koupelně sprchový kout. Dům má nový výtah, střechu, fasádu, stoupačky, vstup, interiéry. K bytu náleží sklep 2m2. V rámci ceny je možné ponechat veškeré zařízení. Osobní vlastnictví. Možnost financování z hypotéčního úvěru, který Vám v případě zájmu rádi pomůžeme vyřídit. Při kontaktu s RK prosím uvádějte evidenční číslo Prodej, byt 1+kk, 32 m² Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Cena uvedena bez provize a právního servisu Adresa: Patočkova, Praha Datum aktualizace: ID zakázky: N02621 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 32 m 2 Plocha podlahová: 32 m 2 Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V 15

16 Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Popis: Byt 1+kk, 32m2, který se nachází v přízemí cihlového domu v Praze 6 Střešovice. Byt v krásném domě ze 40. let v udržovaném stavu, kousek od Pražského hradu. Orientace oken do klidné části. Byt po úpravách-plastová okna, stoupačky v plastu, zděné jádro, koupelna s vanou, kuchyňská linka. V bytě je komora a náleží k němu sklep. Výborná dopravní dostupnost, tram, bus, 5min. metro A, zastávka Hradčanská. Vynikající občanská vybavenost. OV-možnost čerpat hypotéku, kterou zdarma vyřídíme. Prodej, byt 1+kk, 25 m² Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Poznámka k ceně: Nyní úvěr za 0,99 % nebo SLEVA z kupní ceny. Adresa: Za Hládkovem, Střešovice Datum aktualizace: ID zakázky: ZHD06a Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 25 m 2 Plocha podlahová: 22 m 2 Sklep: 3 m 2 Voda: Dálkový vodovod 16

17 Topení: Ústřední dálkové Telekomunikace: Telefon Elektřina: 230V Doprava: Silnice, MHD Popis: K prodeji do osobního vlastnictví Vám jako přímí majitelé nabízíme byt 1+kk, v příjemné lokalitě Prahy 6 Střešovice, v ul. Za Hládkovem. Byt je po kompletní rekonstrukci. Orientace bytu je na jižní stranu. Celková výměra bytu je 24,9 m2, vč. sklepa 3,3 m2. Byt je umístěn v 1. patře 5.patrového cihlového domu. K bytu je možné přikoupení nebytového prostoru za zvýhodněnou cenu. Nedaleko domu je koupaliště Petynka, Strahovská zahrada či Pražský hrad. Dostupnost je výborná (zastávka tramvaje i autobusu) a veškerá občanská vybavenost je samozřejmostí (obchody, restaurace, muzeum). Parkování je možné u domu či v jeho okolí. Průkazy energetické náročnosti k dispozici v kanceláři. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] ,- Kč 1,00 0,60 0,60 1,00 1,00 1,00 1, , ,- Kč 1,00 0,80 0,65 1,00 1,00 1,00 1, , ,- Kč 1,00 0,80 0,60 1,00 1,00 1,00 1, ,00 Součet: ,- Kč/jedn. / 3 Průměrná jednotková cena: Minimální jednotková cena: Maximální jednotková cena: Základní cena: ,33 Kč ,33 Kč/jedn ,- Kč/jedn ,- Kč/jedn. 1,00 á ,33 Kč/ = ,33 Kč Bytová jednotka č. 600/4 - výsledná cena = ,33 Kč Bytová jednotka č. 600/4 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč 17

18 Srovnávací hodnota Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 600/4 Popis oceňované stavby: Jednotka: m2 Jednotkové množství: celkem: = 27,38 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 27,38 jedn. Ocenění: Základní cena: ,- Kč/jedn. 27,38 m 3 á ,- Kč/m 3 = ,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = ,- Kč Výpočet cenových koeficientů: Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: ,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: ,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,385 C B = 0,401 C C = 0,417 C D = 0,433 C E = 0,450 18

19 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 1,925 Orientace ke světovým stranám: C 5 2,085 Konfigurace terénu: E 3 1,350 Poloha vzhledem k centru obce: D 5 2,165 Převládající zástavba: E 5 2,250 Inženýrské sítě: C 5 2,085 Doprava: D 5 2,165 Obchod a služby: D 5 2,165 Školství: D 5 2,165 Zdravotnictví: D 5 2,165 Kultura, sport, ubytování: D 5 2,165 Úřady: D 2 0,866 Pracovní možnosti: D 5 2,165 Životní prostředí: C 5 2,085 Přírodní lokalita: C 5 2,085 Změna v zástavbě: C 5 2,085 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,417 Typ stavby: C 5 2,085 Možnost dalšího rozšíření: A 1 0,385 Obyvatelstvo: D 5 2,165 Názor znalce: B 5 2, ,028 Koeficient k = 39,028 / 92 = 0,4242 Korekce ceny * 0,4242 Bytová jednotka č. 600/4 - výsledná cena = ,74 Kč Bytová jednotka č. 600/4 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč 19

20 Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek č Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha , , ,- Pozemek oceněný dle cenové mapy celkem , ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * / Pozemek č zjištěná cena = ,19 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Metoda tříd polohy a) Pozemky a 1 ) Pozemek č Pozemek oceněný metodou tříd polohy. 20

21 Název: zastavěná plocha parcelní číslo: 1763 výměra: 302 m 2 Výměra pozemku celkem = 302 m 2 Výpočet věcné ceny pozemků metodou tříd polohy: Reprodukční cena stavby: ,- Kč Zastavěná plocha hlavním objektem: 27 m 2 Tabulka tříd polohy: Název znaku Třída polohy Všeobecná situace: Třída 8 Intenzita využití pozemku: Třída 8 Dopravní relace k velkoměstu: Třída 8 Obytný sektor: Třída 8 Řemesla, průmysl, administrativa, obchod: Třída 8 Průměrná třída polohy: 8,00 Povyšující faktory: 0,00 Redukující faktory: 0,00 Výsledná třída polohy: 8,00 Podíl ceny stavebního pozemku: 45,00 % Výpočet ceny: Základní cena pozemku: ( ,- Kč * 45,00 %) / (100,0-45,00 %) = ,18 Kč Jednotková cena stavebního pozemku: ,18 Kč / (3 * 27 m 2 ) = ,77 Kč/m 2 Cena stavební části pozemku: ,77 Kč/m 2 * 81 m 2 = ,18 Kč Jednotková cena ostatních pozemků: ,77 Kč/m 2 * 0,15 = 2 696,52 Kč/m 2 Cena ostatních pozemků: 2 696,52 Kč/m 2 * 221,00 m 2 = ,92 Kč Průměrná jednotková cena pozemku: 6 794,86 Kč/m 2 Výsledná cena pozemku: ,10 Kč = ,10 Kč Úprava ceny: spoluvl.podíl 2738/49627 * 0,055 Pozemek č výsledná cena = ,79 Kč 21

22 Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemek č Výchozí cena: = 2 250,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,20 B - typ stavebního pozemku: * 1,50 C - třída velikosti obce: * 1,30 D - typ polohy: * 1,30 E - územní připravenost, infrastruktura: * 1,10 F - speciální charakteristiky: * 1,10 Výchozí cena upravená = 8 281,85 Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 8 281,85 Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha p.č m 2 Výměra stavebních pozemků: 302 m 2 302,00 m 2 á 8 281,85 Kč/m 2 = ,70 Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = ,70 Kč = ,70 Kč Úprava ceny: spoluvl.podíl 2738/49627 * 0,055 Pozemek č výsledná cena = ,67 Kč 22

23 Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Metoda cenových map a) Pozemky a 1 ) Pozemek č Pozemek oceněný dle cenových map zastavěná plocha p.č m 2 á 8 690,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemek oceněný dle cenových map - celkem = ,- Kč = ,- Kč Úprava ceny: spoluvl.podíl 2738/49627 * 0,055 Pozemek č výsledná cena = ,19 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 23

24 Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek č Seznam porovnávaných pozemků: Realiz. cena Výměra Jedn.cena K p Váha Upravená jedn. Název [Kč] [m 2 ] [Kč/m 2 ] cena [Kč/m 2 ] Reál 9 000, ,00 1,00 1, , ,- / 1,000 Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha p.č m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 302 m 2 302,00 m 2 á 9 000,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,- Kč = ,- Kč Úprava ceny: spoluvl.podíl 2738/49627 * 0,055 Pozemek č výsledná cena = ,35 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 24

25 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Administrativní cena objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Cena metodou tříd polohy: Administrativní cena pozemků: Cena indexovou metodou: Porovnávací cena pozemků: Cena určená z cenových map: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: osmsetpadesáttisíc Kč 25

26 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne Jiří K o p e c k ý Meinlinova P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: Mobil: odhadynemo@volny.cz 26