ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3460/17/2017. Objednatel znaleckého posudku: Insolvency Project, v.o.s. IČ: Dukelská Hradec Králové

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3460/17/2017 O ceně obvyklé stavební parcely č. parc. 351 jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 306 a zahrada č. parc v obci a katastrálním území Libáň Objednatel znaleckého posudku: Insolvency Project, v.o.s. IČ: Dukelská Hradec Králové Účel znaleckého posudku: stanovení ceny obvyklé za účelem zpeněžení insolvenčním správcem Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 telefon: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává v ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé rodinného domu čp.306, stavební parcely č. parc. 351 a zahrady č. parc v obci a katastrálním území Libáň za účelem zpeněžení insolvenčním správcem. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům s provozovnou čp. 306 postavený na stavební parcele č. parc. 351, stavební parcela č. parc. 351 a zahrada č. parc Adresa předmětu ocenění: Míru Libáň Kraj: Královéhradecký Okres: Jičín Obec: Libáň Katastrální území: Libáň Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 093,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: obyvatel III 0,70 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci: Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 342,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pánů Daniela Doušy a Davida Králíka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, KP Jičín LV č Snímek pozemkové mapy k.ú.libáň Místní šetření uskutečněné znalcem Informace poskytnuté pány Danielem Doušou a Davidem Králíkem Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí v okolí Fotodokumentace pořízená znalcem 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č Alexandra Doušová, bytem Míru 306, Libáň k 1/2 z celku Leona Mašková, bytem Míru 306, Libáň - 2 -

3 k 1/4 z celku Petr Pelc, bytem Míru 306, Libáň k 1/4 z celku Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č ze dne Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedena neměl znalec k dispozici. Nemovitost znalec navštívil dne Nemovitost byla znalci zpřístupněna částečně pány Doušou a Králíkem a znalci poskytnuty relevantní informace k ocenění nemovitosti. Nemovitosti se nacházejí v obci a katastrálním území Libáň v blízkosti centra města. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena s ohledem na polohu, možnosti přístupu, využití nemovitosti a v neposlední řadě dle stavu nabídky a poptávky na trhu s nemovitostmi. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi. 7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika obce: Město Libáň s počtem obyvatel patří mezi malá města na podmínky ČR. Má vybudovánu přiměřenou infrastrukturu k počtu obyvatel spočívající v zabezpečení základních potřeb občanů. Jedná se o MŠ, ZŠ 1-9, zdravotní péči základní spočívající v ordinacích praktického lékaře, dětského lékaře, stomatologa a lékárny v rozšířené péči je město odkázáno na město Jičín. Totéž platí o úřady státní správy do města Jičína a Hořic, kromě místní samosprávy. Základní sportoviště jsou v obci vybudovány. Město má vybudovány veškeré inženýrské sítě - veřejný vodovod, kanalizaci, elektrickou síť a plynovodní řad. Obchodní příležitosti jsou dostatečné vzhledem k velikosti města v rozšířené obchodní infrastruktuře je obec odkázána na okolní města. Obec je napojena na autobusovou a železniční dopravu. Vzdálenost od města Jičína je do 14 km. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří je konstatováno, že souměřitelná nemovitost s oceňovanou nemovitostí není na realitním trhu a to vzhledem k její specifičnosti. Nemovitosti, které znalec zařadil do posudku jsou pouze vodítkem pro znalce, neb jsou jiné velikosti jak stavba tak pozemek, ale nacházejí se v dané oblasti. Na základě výše uvedeného znalec použil též platný právní předpis pro ocenění nemovitostí za účelem dalšího porovnání. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Rodinný dům čp Stavební pozemek a zahrada - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,756 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00-4 -

5 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Jiné vlivy se neprojevují II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,786 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1, Rodinný dům čp. 306 Rodinný dům se třemi bytovými jednotkami a provozovnou. Původně pravděpodobně dva rodinné domy po roce 1948 spojené do jednoho komplexu a v pravé části využitého jako dílna a napojeného na vedlejší objekt. Stavba dlouhodobě sloužila jako kanceláře a dílna. V posledních dvaceti letech kanceláře částečně předělány zpět na bydlení a dílna nevyužívána v devastovaném stavu! Dům je postaven na základových pasech bez izolací proti zemní vlhkosti která se projevuje v obvodových konstrukcích. Obvodové nosné konstrukce cihelné, zděné na tl. 45 a více cm. Stropní konstrukce rovné trámové s podbitím a záklopem. Zastřešení je provedeno sedlovým dřevěným krovem vaznicové soustavy pokrytým v části taškovou krytinou a v části osinkocementovými šablonami. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu částečně korodované bez funkce. venkovní omítky břizolitové škrabané v části uliční, ostatní strany poškozené opadané. Soklová část uliční obložena kabřincem. Okna osazena dřevěná špaletová částečně poškozená, vnitřní dveře do ocelových zárubní hladké a prosklené. Podlahové konstrukce v kombinaci parketových podlah v obytných místnostech ostatní prostory keramické dlažby a betonové potěry. Schody do suterénu a podkroví betonové z běžným povrchem. vytápění objektu - jednotlivých bytů kamny na tuhá paliva, ohřev teplé užitkové vody el. boilery. Elektroinstalace zavedena 230/400 V, hromosvod na objektu instalovaný. Dům je částečně podsklepený cca 25 m 2. V přízemí se nacházejí dva byty levý užívaný panem Pelcem, pravý užívaný paní Doušovou a byt v podkroví je užíván paní Maškovou. Dům obsahuje: suterén - jeden sklad, přízemí - vstupní chodbu se zázemím - byt levý - kuchyň, dva pokoje, chodbu, WC a lázeň, byt pravý - chodbu, WC. lázeň, kuchyň a dva pokoje, dílna je přístupná pouze ze zahrady a obsahuje jeden prostor, schodiště do podkroví - podkroví - chodbu, kuchyň, dva pokoje, WC, lázeň. Celkový stav objektu svědčí o spatné údržbě. Stavba vyžaduje zásadní investice co se týče střešního - 5 -

6 pláště, klempířských konstrukcí, opravu krovu, fasád a vnitřního vybavení! Prostor dílny je devastován k nepoužívání. Opotřebení je uvažováno maximální. Vedlejší stavby nacházející se za rodinným domem ve velmi špatném stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ B Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví do 1/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] suterén 25 = 25,00 přízemí 28,75*12,30 = 353,63 podkroví 10,20*12,30 = 125,46 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha suterén 25,00 m 2 2,10 m přízemí 353,63 m 2 2,90 m podkroví 125,46 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] suterén 25,00*2,50 = 62,50 m 3 přízemí 353,63*3,20 = 1 131,62 m 3 podkroví a střešní pláš t 353,63*4,50/2 = 795,67 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor suterén PP 62,50 m 3 přízemí NP 1 131,62 m 3 podkroví a střešní pláš t Z 795,67 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 1 989,79 m 3-6 -

7 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy izolace nefunkční P Zdivo zděné tl. 45 cm cm P Stropy dřevěné S Střecha dřevěný vázaný poškozený zatékáním P Krytina osinkocementové čablony P Krytina pálená taška S Klempířské konstrukce pozink plech S Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky S Fasádní omítky břízolitové škrabané S Fasádní omítky zchátralé opadané C Vnější obklady sokl obložený S Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody železobetonové monolitické s běžným S 100 povrchem 12. Dveře hladké do ocel. zárubní a obložkové S Okna dřevěná špaletová S Podlahy obytných místností parkety, prkna, keramicka S Podlahy ostatních místností bet mazanina, ker. dlažby S Vytápění kamna na tuhá paliva P Elektroinstalace světelná třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Rozvod vody běžné rozvody teplé a studené vody S Zdroj teplé vody bojler S Instalace plynu chybí C Kanalizace běžné potrubí S Vybavení kuchyně běžné vybavení S Vnitřní vybavení běžné zařizovací předměty S Záchod běžná WC S Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7, ,46 3,27 2. Zdivo P 22, ,46 10,26 3. Stropy S 8, ,00 8,40 4. Střecha P 5, ,46 2,39 5. Krytina P 3, ,46 1,03 5. Krytina S 3, ,00 0,96 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6, ,00 6,20 8. Fasádní omítky S 3, ,00 2,17 8. Fasádní omítky C 3, ,00 0,00 9. Vnější obklady S 0, ,00 0,12-7 -

8 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody S 2, ,00 2, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění P 4, ,46 2, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 2, ,00 2, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 5, ,00 5, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 72,42 Koeficient vybavení K 4 : 0,7242 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 1 975,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,0400 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7242 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1400 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 183,26 Plná cena: 1 989,79 m 3 * 3 183,26 Kč/m 3 = ,92 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 87 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 87 / 100 = 87,0 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1-85 %/ 100) * 0,150 Nákladová cena stavby CS N = ,84 Kč Koeficient pp * 1,040 Cena stavby CS = ,95 Kč Rodinný dům čp zjištěná cena = ,95 Kč 2. Stavební pozemek a zahrada Stavební parcela a zahrada, které tvoří jeden funkční celek v obci a katastrálním území Libáň. Stavební pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu s provozovnou. Přístup na pozemek stavební je ze zpevněné komunikace místního významu přes chodníkové těleso. V přilehlé komunikaci jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě a tyto jsou na pozemek zavedeny kromě plynovodního řadu. Pozemky jsou prakticky rovinaté, bez negativních vlivů

9 Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp = 1 622,00 m 2 R = ( ,8 * vp) / vp R = ( ,8 * 1 622,00) / 1 622,00 = 0,923 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,040 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - jiné vlivy se nevyskytují II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,040 = 1,040 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,67 1, ,30 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,923 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a ,00 328, ,70 nádvoří 4 odst. 1 zahrada ,00 328, ,90 Stavební pozemky - celkem 1 622, ,60 Stavební pozemek a zahrada - zjištěná cena = ,60 Kč - 9 -

10 C. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota - cena předmětné nemovitosti je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou cenou - hodnotou se předpokládá cena, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. Předmětná nemovitost byla porovnána s nemovitostmi obchodovanými na současném trhu a dále s nemovitostmi, které má znalec ve své databázi. Vzhledem k tomu, že každá nemovitost má svá specifika je brán zřetel na skutečnost, že jednotlivé nemovitosti ať již nabízené na realitním trhu, nebo nemovitosti v databázi znalce jsou brány jako orientační vodítko na jehož základě znalec stanovuje obvyklou hodnotu předmětné nemovitosti. Na základě výše uvedených skutečností, po prozkoumání trhu s nemovitostmi, jejich porovnáním, zkušeností znalce a vyhodnocení všech faktorů ovlivňujících kvalitu posuzované nemovitosti navrhuji obvyklou hodnotu takto: pozemkové parcely č. parc. 351 a č. parc tvoří jeden funkční celek o celkové výměře m 2 a jejich hodnotu stanovuji na 350Kč/m 2. Obestavěný prostor čp. 306 činí m 3 a za jeden metr krychlový stanovuji hodnotu 500,- Kč/m 3. pozemkové parcely o celkové výměře m 2 * 350,- = ,- Kč RD čp. 306 o obestavěném prostoru m 3 * 500,- = ,- Kč součet ,- Kč zaokrouhleně ,- Kč Obvyklou hodnotu výše uvedených pozemkových parcel a stavby rodinného domu čp. 306 stanovuji na ,- Kč Slovy: jedenmilionpětsetšedesáttřitisícekorunčeských. Jedna polovina nemovitosti ,- Kč Slovy: sedmsetosmdesátjedentisícpětsetkorunčeských. Jedna čtvrtina nemovitosti ,- Kč Slovy: třistadevadesáttisícsedmsetpadesátkorunčeských. V Hradci Králové Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové

11 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3460/17/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3460/17/

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 - 24 -

25 - 25 -

26 - 26 -

27 - 27 -

28 - 28 -

29 - 29 -

30 - 30 -

31 - 31 -

32 - 32 -