ZNALECKÝ POSUDEK č /2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 o ceně obvyklé - nemovitosti rodinného domu č.p. 39 na pozemku st.č. 26 včetně příslušenství a pozemku st.č. 26 zapsaných na LV č nemovitosti pozemku st.č. 30/1 se zeměd. stavbou bez č.p. na st.č. 30/1 a pozemku st.č. 30/3 se zeměd. stavbou bez č.p. na st.č. 30/3, zapsaných na LV č. 266 vše kú Olbramkostel, v obci Olbramkostel, okr. Znojmo Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Vít Novozámský Exekutorský úřad Brno-město Bratislavská Brno 056 EX 4278/12 ocenění nemovitosti ve věci exekuce Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha Znojmo Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních (z toho jeden v elektron. podobě). Ve Znojmě

2 2 Nález 1. Znalecký úkol 1) stanovit obvyklou ( tržní ) cenu nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na LV č. 391 a cenu podílu id. 1/16 nemovitostí zapsaných na LV č ) stanovit cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům, pozemky Adresa nemovitosti: Olbramkostel 39 Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Olbramkostel Katastrální území: Olbramkostel Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Místní šetření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti povinné Zdeňky Kawulokové a bez přítomnosti Josefa Kawuloka, kteří se nedostavili na šetření a neumožnily prohlídku nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování posudku 4.1 Výpis z KN LV č. 391 kú Olbramkostel z vyhotovený dálkovým přístupem 4.2 Výpis z KN LV č. 266 kú Olbramkostel z vyhotovený dálkovým přístupem 4.3 Kopie katastrální mapy z Usnesení vydané JUDr. Vítem Novozámským, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno-město ze dne č.j. : 056 EX 4278/ Exekuční příkaz č.j.: 056 EX 4278/12-52 ze dne , nabytí právní moci dne Zákon 151/1997 Sb. a vyhl.č. 443/2016 Sb. 4.7 Údaje a informace zjištěné při místním šetření dne , na OÚ Olbramkostel, na KÚ Znojmo, údaje z real. kanceláří, vlastní databáze 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitosti dle LV č. 391 SJM Kawulok Josef a Kawuloková Zdeňka, č.p. 39, Olbramkostel Vlastník nemovitosti dle LV č. 266 mimo jiné Kawuloková Zdeňka, č.p. 39, Olbramkostel podíl 1/16

3 3 6. Celkový popis nemovitosti LV č. 391 Nemovitost rodinného domu č.p. 39 se nachází v jižní zastavěné části obce Olbramkostel po levé straně výjezdové silnice vedoucí na Citonice. Obec leží v západní části okresu Znojmo asi 12 km severozápadně od Znojma na silnici I. tř. Znojmo-Jihlava. Je menší obcí se základní vybaveností, dobrou dopravní obslužností a s rozvody všech sítí. V obci je mateřská škola, obchod, pohostinství, kulturní a sportovní zařízení. Dům je postavený na pozemku st.č. 26 hřebenem kolmo k silnici, je přístupný přímo z uvedené silnice. Po pravé straně domu jsou plechová vrata vjezdu a vstupu na dvůr, kde po jeho levé straně stojí rod. dům, na který směrem do dvora navazuje hospod. objekt. Na konci dvora je malý přístřešek. Vstup do domu je ze zmíněného dvora nebo ze severní boční strany. Nemovitost je napojena pravděpodobně na el.en., veř. vodovod, kanalizaci. Rodinný dům č.p. 39 Popis vlastního objektu je proveden na základě obhlídky a informací získaných od sousedů a na obecním úřadu. Z tohoto důvodu je zastavěná plocha, celkový obestavěný prostor i užitná plocha stanovena odhadem. Je přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví. Postavený je jako samostatně stojící. Je obdélníkového půdorysu. Je velikosti asi 2+1. Zdivo domu je smíšené tl cm, základy jsou bez izolací, stropy jsou rovné, krytina střechy je tašková. Klempířské konstrukce neúplné z pozink. plechu. Fasáda je vápenná hladká a hrubá, vnitřní omítky jsou hladké, obklady předpoklad standardní, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře náplňové, podlahy betonové, koberce, dlažba. Dům má rozvod elektroinstalace, vody a kanalizace, vytápění ústřední na pevná paliva, předpoklad existence standardní koupelny a WC. Stáří se odhaduje na 100 let, údržba se předpokládá průměrná. Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.np: 12,10*5,70 = 68,97 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.np: 68,97 m 2 0,00 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: 12,10*5,70*2,80 = 193,12 m 3 zastřešení: 12,10*5,70*2,50*0,5 = 86,21 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 279,33 m 3 Pozemek st.č m 2 Je zastavěný rod. domem a vedlejšími stavbami. Dle KN je vedený jako zastavěná plocha a nádvoří, je svažitý k jihozápadů, nepravidelného tvaru, má možnost napojení na veškeré sítě.

4 4 LV č. 266 Jedná se o dva stavební pozemky situované v jižní části obce vlevo od výjezdové komunikace na Citonice. Nacházejí se za nemovitostí rod. domu č.p. 39. Přístupné jsou z místní komunikace pozemku p.č. 210/2, mají možnost napojení na veškeré sítě, od sebe vzájemně jsou odděleny dřevěným plotem. Pozemek st.č. 30/1 75 m2 Je lichoběžníkového tvaru, mírně svažitý, v zadní části je zastavěný stavbou zděné kůlny. Ze strany komunikace je ohraničen zděným plotem s dřevěnými vrátky. Dle KN je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Uvedená stavba je přízemní, zděná, zastřešená půltovou střechou s taškovou krytinou, je pravděpodobně bez instalací. Je zchátralá, bez jakékoliv údržby. Nemá vliv na cenu obvyklou. Pozemek st.č. 30/3 60 m2 Je lichoběžníkového tvaru, mírně svažitý, v zadní části je zastavěný stavbou zděné kůlny. Ze strany komunikace je ohraničen zděným plotem s dřevěnými vrátky. Dle KN je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Uvedená stavba je přízemní, zděná, zastřešená půltovou střechou s taškovou krytinou, je pravděpodobně bez instalací. Je zchátralá, bez jakékoliv údržby. Nemá vliv na cenu obvyklou. 7. Obsah posudku a) Obvyklá cena a 1 ) Porovnávací metoda a 2 ) Stanovení ceny obvyklé b) Cena práv a závad Přílohy : výpis z KN LV č listy výpis z KN LV č listy kopie katastrální mapy - 1 list fotodokumentace - 1 list POSUDEK a) Obvyklá cena Na základě požadavku je zpracován odhad obvyklé ceny nemovitosti a to pomocí porovnávací metody a 1 ) Porovnávací metoda Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi.

5 5 Jedná se o porovnání oceňované nemovitosti se stejnými nebo obdobnými srovnatelnými nemovitostmi na trhu a cenami sjednanými při jejich prodejích na základě různých hledisek jako velikosti, umístění s projevy okolí, charakteru, využitelnosti atd. Toto porovnání vychází z důležitých podkladů jako je vlastní průzkum trhu nemovitostí vlastní databáze, informace z odborného tisku, realitních kanceláří a pod. Závěrem šetření je odhadovaná prodejní cena nemovitosti. K posuzování nemovitostí jsou použita jednotlivá kritéria jako poloha nemovitosti, velikost obytné plochy, technický stav, vybavení, existence balkonu, sklepa, pramen ceny atd. Při rovnosti porovnatelné a oceňované nemovitosti je hodnota dílčího koef. rovna hodnotě 1,00. Jeli oceňovaná nemovitost lepší, hodnota dílčího koef. je pod 1,00, v opačném případě nad hodnotou 1,00. Celkový koeficient KC upravující jednotkovou cenu je potom součinem koeficientu pramene ceny a převrácenou hodnotou součinu ostatních koeficientů. Na základě zkušeností, je možno hodnotu koeficientu KC i odhadnout. Uvedené údaje byly získány z kupních smluv, vlastní databáze, inzerce a pod. Oceňovaná nemovitost LV č. 391 Rodinný dům Olbramkostel č.p. 39 Samostatně stojící dům, přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví. Standardní vybavení, ústřední topení, okna dřevěná, dveře náplňové, všechny rozvody instalací mimo plyn, běžně udržovaný, velikost 2+1 Užitná podlahová plocha : 55 m 2 Plocha pozemků celkem : 214 m 2

6 6 Porovnatelné nemovitosti 1. Rodinný dům Olbramkostel č.p. 122 V roce 2016 byl v téže obci prodán rodinný dům velikosti 3+1 za 340 tisíc Kč. Je koncový řadový, přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví. Dům je podstandardně vybaven, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře náplňové, podlahy v obyt. místnostech prkenné, ostatní beton. Dům má lokální vytápění, rozvod světelné elinstalace, rozvod studené vody. Stáří domu se odhaduje na 100 let, jeho údržba je zanedbaná, technický stav vyžaduje rozsáhlejší rekonstrukci. Užitná podlahová plocha : 80 m 2 Plocha pozemků : 797 m 2 JC - cena za užitnou plochu : 4 250,- Kč/m 2 KC koef. upravující cenu : 0,93 JCU cena za užitnou plochu upravená koef. KC : 3 953,- Kč/m 2 Poloha je lepší, velikostně je větší, vybavení horší, celkový stav je podobný, má větší pozemek, nemá garáž. Na základě porovnání uvažuji hodnotu koef. KC=0, Rodinný dům Olbramkostel č.p. 154 V roce 2015 byl v téže obci prodán rodinný dům velikosti 2+1 s průjezdem za 1,00 mil. Kč. Je samostatně stojící, přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví. Dům je podstandardně vybaven, nemá koupelnu, WC, okna jsou plastová, dveře náplňové, podlahy betonové. Je bez vytápění, má rozvod světelné elinstalace, rozvod studené vody, přípojku na plyn. Na domu zahájena rekonstrukce, oprava krovu, nová krytina a klemp. konstrukce, nové příčky pro koupelnu a WC, plast. okna. Stáří domu se odhaduje na 100 let, technický stav dobrý, ve dvoře hospod. objekt.

7 7 Užitná podlahová plocha : 70 m 2 Plocha pozemků : m 2 JC - cena za užitnou plochu : ,- Kč/m 2 KC koef. upravující cenu : 0,68 JCU cena za užitnou plochu upravená koef. KC : 9 714,- Kč/m 2 Lokalita je stejná, vlastní poloha lepší, velikostně je větší, vybavení je horší, celkový stav je lepší plastová okna, nová krytina, průjezd s možností garážování, má výrazně větší pozemek. Na základě porovnání uvažuji hodnotu koef. KC=0, Rodinný dům Citonice RE/MAX Profi Reality náměstí Svobody 1519/6, Znojmo nabízí v obci Citonice vzdálené 8 km od Znojma k prodeji rodinný dům za 780 tisíc Kč. Je samostatný, přízemní, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou bez podkroví. Dům má koupelnu, WC, ústřední topení na tuhá paliva, okna jsou plastová, dveře náplňové, podlahy beton. Na domu zahájena rekonstrukce nová střecha, okna. Dům vyžaduje rekonstrukci. Užitná podlahová plocha : 100 m 2 Plocha pozemků : 225 m 2 JC - cena za užitnou plochu : 7 800,- Kč/m 2 KC koef. upravující cenu : 0,73 JCU cena za užitnou plochu upravená koef. KC : 5 694,- Kč/m 2 Lokalita je lepší, velikostně je větší, vybavení je srovnatelné, celkový stav je lepší, velikost pozemků srovnatelná, nemá garáž. Porovnáním s ohledem na inzerci uvažuji hodnotu koef.kc=0,73. Průměrná jednotková cena za užitnou plochu : 6 454,- Kč/m 2 Užitná plocha oceňovaného domu : 55,00 m 2 Porovnávací cena Za užitnou plochu : 55,00 * 6 454,00 = ,00 Kč

8 8 LV č. 266 Na oceňovaných pozemcích st.č. 30/1 a 30/3 se nacházejí vedlejší stavby nemající s ohledem na špatný stav vliv na cenu obvyklou. Pro stanovení ceny obvyklé budou pozemky oceněny jako stavební a porovnány s prodeji podobných pozemků Porovnatelné nemovitosti 1. Pozemek p.č. 58, 59 kú Milíčovice Ve střední části obce byly prodány kupní smlouvou V 4009/2017 pozemky zastavěná plocha a nádvoří a zahrada o výměře 402 m2 a 518 m2 celkem 920 m2 za cenu Kč tj. 228,26 Kč/m2. Jsou přístupné ze zpevněné komunikace, mají možnost napojení na sítě, jsou lichoběžníkového tvaru, téměř rovinaté, tvoří funkční celek. Poloha je podobná, velikost je větší, přístup po zpevněné komunikaci je podobný, možnost napojení na sítě je stejná, možnost zastavění obyt. stavbami je lepší. Pro větší velikost a lepší možnost zastavění stanovuji koef. KC = 0,84. JC - cena za plochu : 228,26,- Kč/m 2 KC koef. upravující cenu : 0,84 JCU cena za plochu upravená koef. KC : 191,74,- Kč/m 2 2. Pozemek p.č. 264/1, 264/2 kú Bezkov V roce 2016 byly prodány kupní smlouvou V-4117/2016 pozemky zahrady o výměře 2 x 1225 m2 celkem 2450 m2 za cenu Kč tj. 163,26 Kč/m2. Situované jsou v jižní okrajové části obce pří zpevněné komunikaci. Velikostně jsou výrazně větší, poloha je horší, přístup je stejný po zpevněné komunikaci, jsou určeny k zastavění obytnou stavbou, možnost napojení na sítě podobná. Z důvodu horší plohy, lepší velikosti a možnosti zástavby porovnatelných pozemků stanovuji koef. KC = 0,89. JC - cena za plochu : 163,26,- Kč/m 2 KC koef. upravující cenu : 0,89 JCU cena za plochu upravená koef. KC : 145,30,- Kč/m 2 3. Pozemek p.č. 119 kú Olbramkostel V roce 2016 byl prodán kupní smlouvou V-2005/2016 v sousední obci Olbramkostel pozemek zahrady o celkové výměře 1102 m2 za 176,95 Kč/m2. Pozemek je situovaný ve střední části obce, přístupný z veř. komunikace, určený je k zastavění rod. domem. Je obdélníkového půdorysu, rovinatý, má možnost napojení na veškeré sítě. Poloha, přístup i vybavenost jsou podobné, možnost zastavění a velikost je lepší. Porovnáním stanovuji koef. KC = 0,87. JC - cena za plochu : 176,95,- Kč/m 2 KC koef. upravující cenu : 0,87 JCU cena za plochu upravená koef. KC : 153,95,- Kč/m 2 Průměrná jednotková cena za plochu : 163,66,- Kč/m 2

9 9 a 2 ) Stanovení obvyklé ceny LV č. 391 Cena obvyklá byla stanovena na základě porovnávací metody, kdy byly pro porovnání použity prodeje obdobných nemovitostí i z okolních lokalit z důvodu malé obchodovatelnosti v dané obci. S ohledem na dostupnost informací o dané nemovitosti odhaduji obvyklou cenu na Kč. LV č. 266 Pozemky st.č. 30/1, 30/3 Stavební pozemky se v obci příliš neobchodují. V okolních obcích se pohybují prodejní ceny stavebních pozemků určených pro bytovou výstavbu okolo 200 Kč/m2. Vzhledem k velikosti pozemků a problematickou možností zástavby vůči této velikosti odhaduji jejich cenu obvyklou na 160,- Kč/m2. Pro účely exekuce stanovuji obvyklou cenu nemovitostí pozemků včetně příslušenství takto : st.č. 30/1 : 75 m2*160,- Kč/m2 = ,- Kč st.č : 60 m2*160,- Kč/m2 = 9 600,- Kč pozemky celkem ,- Kč cena id. 1/16 nemovitostí celkem *1/16 = 1 350,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv Na základě poskytnutých podkladů, místního šetření, ale i jiných informací není znalci známo, že by na daných nemovitostech vázly závady typu věcného břemene či nájemní práva. Cena závad ,00 Kč Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Obvyklá cena LV č. 391 Rodinný dům ,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv celkem ,00 Kč Cena nemovitosti celkem ,00 Kč Pro účely dražby stanovuji obvyklou cenu nemovitosti rodinného domu č.p. 39 včetně příslušenství a pozemku st.č. 26 kú Olbramkostel, v obci Olbramkostel, okr. Znojmo ,00 Kč slovy: třistapadesáttisíc Kč

10 10 LV č. 266 id. 1/16 pozemků ,00 Kč b) Cena práv, závad a nájemních práv celkem ,00 Kč Cena nemovitosti celkem 1 350,00 Kč Pro účely dražby stanovuji obvyklou cenu podílu id. 1/16 nemovitostí pozemku st.č. 30/1 a st.č. 30/3 včetně příslušenství kú Olbramkostel, v obci Olbramkostel, okr. Znojmo ,00 Kč slovy: tisíctřistapadesát Kč Ve Znojmě, Ing. Jaromír Novotný Svatopluka Čecha Znojmo D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně, ze dne , č. j. Spr. 17/90 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20 Fotodokumentace RD č.p. 39 dvůr boční vstup Pozemek st.č. 30/1 pozemek + kůlna vnější oplocení Pozemek st.č. 30/3 pozemek + kůlna vnější oplocení