Znalec: Ing. Viliam Berešík, Antona Bielka 58, Žilina, evidenčné číslo: , č. t ZNALECKÝ POSUDOK.

Transkript

1 , Antona Bielka 58, Žilina, evidenčné číslo: , č. t Zadávateľ: LICITOR group, a.s. (dražobník) Sládkovičova, Žilina, IČO: Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 33/2015 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty nebytového priestoru č. 1, vo vchode č. 155, na 1. poschodí, v bytovom dome s. č. 155 postaveného na parcele číslo 3291/42 a podiel priestoru 4742/ na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a pozemku, k. ú. Čadca, obec Čadca, okres Čadca pre účel zriadenia záložného práva a uzatvorenia záložnej zmluvy Dátum vyhotovenia: 25. mája 2015 Počet listov (z toho príloh): 25 ( z toho 11 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 4+CD

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Na základe objednávky zo dňa úlohou súdneho znalca je stanovenia všeobecnej hodnoty nebytového priestoru č. 1, vo vchode č. 155, na 1. poschodí, v bytovom dome s. č. 155 postaveného na parcele číslo 3291/42 a podiel priestoru 4742/ na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a pozemku, k. ú. Čadca, obec Čadca, okres Čadca. Účelom znaleckého posudku je stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností pre účely dražby podľa zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov na základe návrhu: BYTY Čadca, s.r.o., IČO: , so sídlom Májová 1107, Čadca zastúpený Mgr. Michal Duraj, advokát, advokátska kancelária, so sídlom Sládkovičova 1700, Čadca, IČO: Dátum vyžiadania posudku: 9. marca Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): 22. máj Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: 25. máj Podklady na vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: * Objednávka zo dňa na vypracovanie znaleckého posudku. 5.2 Získané znalcom: * Čiastočný výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 4025, k. ú. Čadca, obec Čadca, okres Čadca zo dňa vytvorený cez katastrálny portál ÚGKK SR. * Informatívna kópia z katastrálnej mapy na parcelu číslo 3291/42, k. ú. Čadca, obec Čadca, okres Čadca zo dňa vytvorená cez katastrálny portál ÚGKK SR. * Potvrdenie o veku bytového domu s.č. 155, blok č. 27 na ul. Chalupkova v Čadci zo dňa * Zameranie a zakreslenie skutkového stavu nebytového priestoru č. 1, vo vchode č. 155, na 1. posch., v bytovom dome s. č. 155, blok č. 27 na ul. Chalupkova v Čadci. * Fotografie nehnuteľností na pozemku C KN parc. č. 3291/42, k. ú. Čadca, obec Čadca, okres Čadca. 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007, 605/2008 Z. z., 47/2009 Z. z. a 254/2010 Z. z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z. z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v platnom znení. STN Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v platnom znení. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z. z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v platnom znení. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z. z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Strana 2

3 Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Nie sú známe. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Uzatvorenie záložnej zmluvy s následným zápisom do katastra nehnuteľností. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Pri ohodnotení nehnuteľnosti boli použité metodické postupy uvedené v prílohe č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v platnom znení. Zdôvodnenie výberu použitej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty: Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože nehnuteľnosť nebude dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použité sú rozpočtové ukazovatele publikované v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Pri tvorbe rozpočtových ukazovateľov sú zohľadnené koeficienty konštrukcie, vybavenia, výšky podlaží, zastavanej plochy, polohy, príslušenstva bytového domu, súčasného technického stavu, trhu s bytmi v danej lokalite - sídlisku a predajnosť bytov, občianskej a technickej vybavenosti v okolí bytového domu, dostupnosť, kvalita životného prostredia a cenovej úrovne. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 1. štvrťrok 2015 b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č v k. ú. Čadca, obec Čadca, okres Čadca. V znaleckom posudku v prílohe č. 2 je čiastočný výpis z listu vlastníctva č zo dňa vytvorený cez katastrálny portál ÚGKK SR. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne: A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape: Parcelné číslo 3291/42 zastavané plochy a nádvoria o výmere 1080 m2. Stavby: Obytný dom s. č. 155 na parcele číslo 3291/42. Byty a nebytové priestory: Nebytový priestor: Priestor č. 1, vchod: č. 155, 1. poschodie Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach a spoluvlastnícky podiel k pozemku:: 4742/ B. Vlastníci: 56. B.S.A.S., s.r.o., Rieka 817, Čadca, SR Spoluvlastnícky podiel: 1/ 1 Strana 3

4 Nebytový priestor: Ostatní vlastníci a priestory nevyžiadané. Poznámka: Upovedomenie o začatí exekúcie č. EX 778/14 predajom nehnuteĺností, vydal súdny exekútor JUDr. Peter Stano, Michalská 7, Trnava, v prospech oprávneného Všeobecná zdravotná poisťovňa Bratislava a. s., pobočka Čadca, ( na nebytový priestor vo vlastníctve B.S.A.S., s.r.o. ) - 942/2014. Oznámenie o začatí výkonu záložného na nebytový priestor na 1. poschodí formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 524/2002 Z. z., Návrhovateľ: BYTY Čadca, s.r.o., dražobník: LICITOR group, a. s., Žilina - 417/2015. Titul nadobudnutia: Kúpna zmluva č. V - 912/2005 zo dňa /05. Rozhodnutie SK Čadca č.j.: X - 98/2011/leg. zo dňa /2011. C. Ťarchy: Por. č.: 56. Ako sú zapísané na LV na účastníka právneho vzťahu č. 56 Iné údaje: 13. Žiadosť o zmenu adresy zo dňa / Žiadosť o zmenu adresy zo dňa / Návrh na zmenu adresy - 737/ Návrh na zmenu adresy / Návrh na zmenu priezviska a adresy - 737/2011. Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením bola vykonaná dňa , a Podklady k predmetným nehnuteľnostiam boli získané súdnym znalcom. Dňa a vlastník alebo jeho poverený zástupca nebol prítomný na mieste samom. Zameranie nebytového priestoru bolo vykonané dňa Fotografie nehnuteľnosti boli vyhotovené v čase obhliadky. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom: Zadávateľom nebola poskytnutá projektová dokumentácia stavby bytového domu s. č. 155 a nebytové priestoru č. 1. Skutkový stav bol zistený meraním a nákres tvorí prílohu znaleckého posudku. Stavba bytového domu s. č. 155 sa nachádza na sidlísku Kyčerka, ul. Chalúpkova v Čadci. Bytový dom je postavený na pozemku C KN parc. č. 3291/42, v k. ú. Čadca. Prístup k nebytovému priestoru č. 1, vo vchode č. 155 je po pozemku parcelné číslo 1391/4, ktorý nie je vo vlastníctve vlastníkov bytového domu. Bytový dom bol postavený a je užívaný od roku Nebytový priestor č. 1 je užívaný ako predajňa a k tomu účelu sú miestností upravené od roku e) Údaje katastra nehnuteľností, porovnanie popisných a geodetických údajov so skutkovým stavom: Znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené rozdiely v popisných a geodetických údajoch katastra. Stavba bytového domu s. č. 155 na parcele CKN číslo 3291/42 a nebytový priestor č. 1, vo vchode č. 155, na 1. poschodí sú evidované v popisných údajoch katastra na LV č Parcela číslo 3291/42 registra C je evidovaná na katastrálnej mape v k. ú. Čadca. Podiel priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a spoluvlastnícky podiel k pozemku je 4742/ je evidovaný v popisných údajoch katastra na LV č Stavba podľa účelu využitia má uvedený správny druh stavby ako bytový dom. Strana 4

5 Vlastník nebytového priestoru č.1 má uvedenú správnu adresu v popisných údajoch katastra. Titul nadobudnutia nehnuteľností je uvedený v popisných údajoch katastra. Nehnuteľností sú zaťažené ťarchami tak, ako sú zapísané na liste vlastníctva. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Nebytový priestor č. 1, vo vchode č. 155, na 1. poschodí v bytovom dome s. č. 155 na parcele CKN číslo 3291/42, k. ú. Čadca, obec Čadca a podiel priestoru 4742/ na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu Pozemky: Spoluvlastnícky podiel 4742/ k pozemku C KN parc. č. 3291/42, k. ú. Čadca, obec Čadca, okres Čadca. g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Ostatné časti bytového domu s. č. 155, ostatné podiely priestoru na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu a ostatné spoluvlastnícke podiely k pozemku C KN parc. č. 3291/42, k. ú. Čadca, obec Čadca, okres Čadca. 2. Výpočet všeobecnej hodnoty 2.1 NEBYTOVÉ PRIESTORY Nebytový priestor č. 1: Popis obytného domu: Bytový dom je postavený v obytnom súbore mesta Čadca, na sídlisku Kyčerka, na ulici Chalupkova. Budova má deväť podlaží a päť samostatných vchodov. Obytné domy na sídlisku sú postavené na svahovitom teréne, sídlisko má dobudovanú potrebnú infraštruktúru a občiansku vybavenosť. Prístup k obytnému domu je po spevnených miestnych komunikáciách a chodníkoch, parkovacie plochy a oddychové plochy sa nachádzajú medzi jednotlivými budovami. K jednotlivým obytným domom sú zriadené prípojky vody, elektrické prípojky VN a NN, teplovodné prípojky zo sídliskovej kotolne, kanalizačné prípojky, plynové prípojky, prípojky káblovej televízie, telefónne prípojky. Bytový dom bol daný do užívania v roku Dispozičné riešenie: Bytový dom má deväť podlaží, z ktorých 1. podlažie je čiastočne zapustené pod terénom. Bytový dom je typizovaný, panelový. Konštrukčný systém stavby je zo železobetónových, prefabrikovaných zvislých a vodorovných plošných prvkov - panelov vzájomne pospájaných na stavbe. Strecha je rovná a jednoplášťová. Niektoré byty majú balkóny. Bytový dom má na 1.n.p. miestností technickej vybavenosti, kočikárne, sušiarne, mangľovne a práčovne, miestností s pivničnými kobkami, chodby, schodiská, výťahy a nebytový priestor č. 1 využívaný ako predajňa potravín. Na 2. až 9. n. p. je vo vchode č bytov. Orientácia miestností je východným a západným smerom. V každom vchode sú vonkajšie schody, vchod so zádverím, chodba, schodište a výťah. Na 2.n.p.až 9.n.p. sa nachádza spojovacia chodba, schody, výťah, elektrické istiace a meracie skrine, požiarny hydrant a byty. Na 9. n. p. je zo spojovacej chodby výstup na strechu, kde sa nachádza strojovňa výťahu. Technický popis spoločných častí a spoločných zariadení: Spoločnými časťami bytového domu sú: základy, obvodové múry, vchody, schodišťa, chodby, priečelia, strecha, vodorovné a zvislé konštrukcie, izolačné konštrukcie. Spoločnými zariadeniami bytového domu sú: bleskozvody, vodovodné, kanalizačné, elektrické a teplonosné a plynové prípojky a rozvody s uzavieracími ventilmi, šachty na technické zariadenie budov, odpadové potrubia vrátane odbočiek, elektrické rozvody do skríň merania po ističe, osvetlenie spoločných priestorov, elektrický vrátnik vrátane rozvodov, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, miestnosť na meranie spotreby vody a elektriny, WC, miestnosť pre upratovačku, sušiareň, mangľovňa, práčovňa. Bytový dom bol daný do užívania v roku Je bežne udržiavaný, v roku 2010 boli vymenené niektoré okná na spoločných častiach bytového domu a vstupné dvere na vchodoch do domu. Strana 5

6 Základy - železobetónové základové pásy so železobetónovou, základovou doskou s vodorovnou izoláciou proti vode a zemnej vlhkosti, štrkopieskové vankúše. Podmurovka - iba v menšej časti stavby, železobetónová, monolitická. Zvislé a vodorovné nosné konštrukcie - plošné, železobetónové, sendvičové panely vzájomne pospájané a zmonolitnené betónovou zálievkou. Hrúbka stien 350 mm. Schodišťové ramená sú prefabrikáty vzájomne spojené s podestou a medzipodestou, ktoré sú monolitické, železobetónové. Deliace konštrukcie - priečky sú z montovaných prefabrikovaných panelov hr. 200,150, 125, 115 mm. Vodorovné konštrukcie - prefabrikované, železobetónové stropné panely vzájomne pospájané na stavbe. Strecha - rovná, jednoplášťová. Krytina strechy - izolačné pasy z ťažkej lepenky vzájomne zvarané. Oprava strešnej krytiny v roku Klampiarske konštrukcie sú z pozinkovaného plechu opravené v roku Schodiská - prefabrikáty železobetónové. Stupne sú betónové, nalepené PVC, na podestách je keramická dlažba. Na 1.n.p. až po vstupy je PVC. Vnútorná úprava povrchov - vápennocementové, hladké omietky Vonkajšia úprava povrchov - vápennocementová omietka s vodovzdorným náterom, škárovanie medzi panelmi je izolačným tmelom. Sokel je omietnutý. Okná - na spoločných priestoroch a na pivniciach sú drevené okná opravené a natrené. Okná sú drevené, zdvojené. Parapetné dosky vonkajšie sú z pozinkovaného plechu s náterom. Dvere - vonkajšie sú kovové, čiastočne, presklené, vymenené v roku Ostatné dvere vnútorné sú pôvodné. Na spoločných priestoroch sú plné, hladké v oceľovej zárubni alebo plechové. Podlahy - v spoločných priestoroch sú položené PVC, na chodbách PVC, dlaždice. V bytoch sú podlahy podľa výberu vlastníka bytu, na balkónoch je položená keramická dlažba. Vykurovanie - nízkotlakové, nútené, napojené na centrálnu sídliskovú kotolňu, vykurovacie telesá sú plechové alebo radiátory, rozvodové potrubie je z oceľových rúr, izolovaných. Elektroinštalácia - rozvodná sústava 3 NPE a 1 NPE, rozvody pre osvetlenie spoločných priestorov a bytov 230 V, rozvody pre zásuvkový okruh 230 V, rozvod trojfázový k jednotlivým bytom, istenie ELI vývodmi k ističom a poistkovým automatom v hlavnom rozvádzači, ktorý má každý vchod samostatne na prízemí, podružné rozvádzače s elektromermi na jednotlivých podlažiach sú pre jednotlivé byty, elektrické rozvody sú káblami AYKY uloženými na roštoch a v bytoch sú v rúrkach pod omietkou. Bleskozvod - vedenie a zvody sú v prevedení otvorený zvod, na streche je hrebeňová sústava, vedenie v zemi je z pozinkovaného oceľového drôtu a pásoviny, plošné územňovacie pásy sú FeZn. Vnútorný vodovod - vodovodná prípojka je napojená ne hlavný, sídliskový rozvod a zaústená do jednotlivých vchodov, vodorovné rozvody vody teplej a studenej sú na 1. n. p. pod stropom, stúpacie rozvody sú v šachtách TZB na jednotlivé podlažia a odbočkami s vodomermi ku zariaďovacím predmetom jednotlivých bytov a ku nebytovému priestoru. Rúry sú oceľové, izolované. Zdroj teplej vody je centrálna mestská kotolňa. Požiarny rozvod vody je samostatne vedený na jednotlivé podlažia ukončený stenovým hydrantom na spojovacej chodbe. Vnútorná kanalizácia - splašková kanalizácia je z jednotlivých bytov a nebytového priestoru do odpadového potrubia v šachte TZB a ležatým rozvodom je napojená na kanalizačný zberač. Dažďová kanalizácia je samostatná zo strešných vpusti a zaústená do kanalizačného zberača dažďovej kanalizácie. Rozvod zemného plynu je k jednotlivým bytom. Meranie plynu je v šachte TZB. Výťah - osobný so strojovňou nad úrovňou strechy. Popis nebytového priestoru č. 1: Priestor sa nachádza vo vchode č. 155, na 1. poschodí ( 1.n.p. ) bytového domu. Vstup je vyriešený priamo z nádvoria samostatným vstupom. nebytový priestor je upravený tak, že je využívaný ako predajňa potravín. V priestore sú predajňa, sklad, chodba, WC a sklad. Priestor je oddelený od spoločných priestorov vnútornými dverami so zárubňou. V priestore chodby je požiarny hydrant a istiaca skriňa s meračmi elektrickej spotreby. Vodomer studenej vody je na rozvodoch vody vo WC. Na podlahách je keramická dlažba. Vnútorné úpravy povrchov sú vápenné hladké omietky, vo WC je keramický obklad do výšky 120 cm, keramický obklad je v sklade iba pri umývadle. V priestore WC je splachovacie WC COMBI. V miestnosti - predajňa sú vstupné dvere presklené, dvojkrídlové s kovovými mrežami. Na podlahe je keramická dlažba, na stenách sú vstavané skrine. Okná sú pôvodné, drevené, zdvojené s kovovými mrežami. Vnútorné dvere sú pôvodné, drevené plné hladké v oceľovej zárubni. Jednotlivé rozvody sú v šachte TZB, ktorá sa nachádza v časti WC. Ku nebytovému priestoru sú vyhotovené rozvody vodovodné, kanalizačné, elektrické a rozvody vykurovania. Na rozvodoch studenej vody je nainštalovaný merače vody. V predajni a v sklade sú plechové radiátory a merač tepla. Nebytový priestor bol daný do užívaní v roku V čase obhliadky predajňa je v prevádzke. Strana 6

7 Vybavenosť nebytového priestoru č. 1: Vnútorná úprava bytu - vápenná omietka, hladená bez maľby. Podlahy - keramické dlažby. Okná - drevené, zdvojené s dvojitým zasklením Dvere - vstupné dvere sú dvojkrídlové, presklené s kovovými mrežami. Vnútorné dvere sú plné, hladké v oceľových zárubniach. Sklad - keramické umývadlo, páková vodovodná batéria. Elektrický prietokový ohrievač. WC - splachovacie WC Combi s umývadlom. Predajňa - vstavané skrine. Vykurovanie - ústredné, vykurovacie telesá sú plechové radiátory. Zvislé rozvody potrubí a merač spotreby vody sú umiestnené v šachte TZB, ktorá je vo WC. Kanalizácia - splašková s odpadom zo skladu a z WC. Elektroinštalácia - svetelný a zásuvkový okruh na 230 V. ZATRIEDENIE STAVBY: JKSO: Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukčnými sústavami panelovými KS: Trojbytové a viacbytové budovy. PODLAHOVÁ PLOCHA: Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Predajňa:4,70*4,05 19,04 Sklad: 4,70*4,05 19,04 Sklad: 1,40*1,60 2,24 WC: 1,40*1,60 2,24 Chodba: 1,10*2,90+1,67*1,00 4,86 Vypočítaná podlahová plocha 47,42 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU: Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 1,037 (montovaná z dielcov betónových plošných) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,010 Počet miestností: 5 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu: Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,20 6,00 6,37 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 19,17 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,50 4 Schody 3,00 1,00 3,00 3,19 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 5,31 6 Krytina strechy 2,00 1,00 2,00 2,12 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,00 1,00 1,06 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 3,19 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 2,12 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 1,00 0,50 0,53 11 Dvere 0,50 1,15 0,58 0,61 12 Okná 5,00 1,20 6,00 6,37 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,53 14 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,66 Strana 7

8 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 2,12 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,06 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 2,12 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 2,12 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,06 20 Výťahy 2,00 1,00 2,00 2,12 21 Ostatné 2,00 1,00 2,00 2,12 Zariadenie nebytového priestoru 22 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 1,00 4,00 4,25 23 Vnútorné keramické obklady 1,00 1,00 1,00 1,06 24 Dvere 2,00 1,10 2,20 2,34 25 Povrchy podláh 2,50 1,20 3,00 3,19 26 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,66 27 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 3,19 28 Vnútorný vodovod 1,00 1,00 1,00 1,06 29 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,00 1,00 1,06 30 Vnútorný plynovod 0,50 0,00 0,00 0,00 31 Ohrev teplej vody 2,00 0,50 1,00 1,06 32 Vybavenie kuchýň 2,00 0,00 0,00 0,00 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane 33 4,00 0,40 1,60 1,70 WC 34 Nebytové jadro bez rozvodov 4,00 0,00 0,00 0,00 35 Ostatné 2,50 1,50 3,75 3,98 Spolu 100,00 94,12 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 94,12 / 100 = 0,9412 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,263 * 1,037 * 0,9412 * 1,01 VH = 725,69 /m 2 TECHNICKÝ STAV: Výpočet opotrebenia analytickou metódou. Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrát. zemných prác 6, ,84 2 Zvislé konštrukcie 19, ,94 3 Stropy 8, ,30 4 Schody 3, ,49 5 Zastrešenie bez krytiny 5, ,98 6 Krytina strechy 2, ,81 7 Klampiarske konštrukcie 1, ,41 8 Úpravy vonkajších povrchov 3, ,47 9 Úpravy vnútorných povrchov 2, ,70 10 Vnútorné keramické obklady 0, ,30 11 Dvere 0, ,18 12 Okná 6, ,49 13 Povrchy podláh 0, ,20 14 Vykurovanie 2, ,53 15 Elektroinštalácia 2, ,22 16 Bleskozvod 1, ,61 Strana 8

9 17 Vnútorný vodovod 2, ,98 18 Vnútorná kanalizácia 2, ,81 19 Vnútorný plynovod 1, ,61 20 Výťahy 2, ,22 21 Ostatné 2, ,22 22 Úpravy vnútorných povrchov 4, ,55 23 Vnútorné keramické obklady 1, ,24 24 Dvere 2, ,30 25 Povrchy podláh 3, ,57 26 Vykurovanie 2, ,53 27 Elektroinštalácia 3, ,83 28 Vnútorný vodovod 1, ,49 29 Vnútorná kanalizácia 1, ,41 30 Vnútorný plynovod 0, ,00 31 Ohrev teplej vody 1, ,48 32 Vybavenie kuchýň 0, ,00 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane 33 1, ,38 WC 34 Nebytové jadro bez rozvodov 0, ,00 35 Ostatné 3, ,19 Opotrebenie 27,28% Technický stav 72,72% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 725,69 /m 2 * 47,42m ,22 Technická hodnota 72,72% z , ,57 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Bytový dom je postavený v obytnom súbore mesta Čadca, na sídlisku Kyčerka, na ulici Chalupkova. Budova má deväť podlaží a päť samostatných vchodov. Obytné domy na sídlisku sú postavené na svahovitom teréne, sídlisko má dobudovanú potrebnú infraštruktúru a občiansku vybavenosť. Prístup k obytnému domu je po spevnených miestnych komunikáciách a chodníkoch, parkovacie plochy a oddychové plochy sa nachádzajú medzi jednotlivými budovami. Vzdialenosť do centra mesta je do 1 km. V blízkosti sa nachádza zástavka MHD. Na sídlisku sú postavené školy, obchody, materská škola, mesto Čadca je sídlom okresných inštitúcii, významným centrom Kysúc a významným dopravným uzlom. V meste je železničná stanica, autobusová stanica, taxislužba, kultúrne strediská, nemocnica, poliklinika, okresné úrady, okresný súd, banky, športoviska. V okolí mesta sú turistické strediská. nezamestnanosť v meste je do 15 %. K jednotlivým obytným domom sú zriadené prípojky vody, elektrické prípojky VN a NN, teplovodné prípojky zo sídliskovej kotolne, kanalizačné prípojky, plynové prípojky, prípojky káblovej televízie, telefónne prípojky. Bytový dom bol daný do užívania v roku b) Analýza využitia nehnuteľností: Bytový dom je určený na bývanie, nebytový priestor č. 1 je využívaný ako predajňa potravín. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou. V mieste, kde sa nehnuteľností nachádzajú nie sú známe žiadne pripravované zmeny v ÚP, nie je plánovaná výstavba žiadnych verejnoprávnych stavieb a cestných komunikácií vyššieho významu. V danej lokalite neboli zistené žiadne priame riziká a okolností obmedzujúce užívanie bytového domu na daný účel. Strana 9

10 Nenachádzajú sa v žiadnom ochrannom pásme, pozemok nie je ohrozovaný náhlymi prírodnými úkazmi ako sú záplavy, zosuvy pôdy, zemetrasenie a pod. Nebytový priestor č.1, ktorého vlastníkom je účastník právneho vzťahu č. 56 zapísaný v katastri nehnuteľností na LV č. 4025, je zaťažený ťarchami tak ako je uvedené vo výpise z katastra nehnuteľností v časti "C". Prístup ku vchodu je z nádvoria, ktorý je na cudzom pozemku. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE NEBYTOVÉ PRIESTORY Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie je vykonaný v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, dopyt po nehnuteľnostiach podobného typu, veľkosť nehnuteľností, kvalitu použitých stavebných materiálov, celkový stav stavieb je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,700 (v danom prípade objektívne vystihuje pomer medzi technickou hodnotou ohodnocovaných stavieb a dosahovanými všeobecnými hodnotami porovnateľných stavieb v danom mieste a čase). Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,700 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,400) 2,100 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,400 III. trieda Priemerný koeficient 0,700 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,385 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,700-0,630) 0,070 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s nebytovými priestormi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,00 2 Poloha bytového domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, ,80 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 2, ,50 5 Príslušenstvo bytového domu práčovňa, sušiareň, kočikáreň, miestnosť pre bicykle, vlastná kotolňa alebo výmenníková stanica, výťah obchody v prízemnej časti 6 Vybavenosť a príslušenstvo nebytového priestoru II. 1, ,40 vykonaná rekonštrukcia nebytového priestoru III. 0, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku vysoká hustota obyvateľstva v sídlisku - obytné domy do 48 bytov III. 0, ,60 III. 0, ,20 Strana 10

11 9 Orientácia hlavných miestností k svetovým stranám orientácia čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná (do ulice i do dvora) 10 Umiestnenie nebytového priestoru v bytovom dome nebytový priestor v 1. NP samostatne prístupný z verejného priestranstva 11 Charakteristika nebytového priestoru III. 0, ,50 I. 2, ,90 obchodné priestory III. 0, ,90 12 Doprava v okolí bytového domu železnica, autobus a miestna doprava - v dosahu do 10 minút II. 1, ,80 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, banka, škola, škôlka, jasle, nemocnica, divadlo, kompletná sieť obchodov a služieb 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu I. 2, ,60 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,80 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí bytového domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1, ,00 16 Názor znalca priemerný nebytový priestor III. 0, ,00 Spolu ,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA NEBYTOVÝCH PRIESTOROV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 147/ 145 1,014 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = ,57 * 1, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Pozemok C KN parc. č. 3291/42, k. ú. Čadca, obec Čadca, okres Čadca Popis: Bytový dom je postavený v obytnom súbore mesta Čadca, na sídlisku Kyčerka, na ulici Chalupkova. Dom má deväť podlaží a päť samostatných vchodov. Obytné domy na sídlisku sú postavené na svahovitom teréne, sídlisko má dobudovanú potrebnú infraštruktúru a občiansku vybavenosť. Prístup k obytnému domu a pozemku je po spevnených miestnych komunikáciách a chodníkoch, parkovacie plochy a oddychové plochy sa nachádzajú medzi jednotlivými budovami. Vzdialenosť do centra mesta je do 1 km. V blízkosti sa nachádza zástavka MHD. Na sídlisku sú postavené školy, obchody, materská škola, mesto Čadca je sídlom okresných inštitúcii, významným centrom Kysúc a významným dopravným uzlom. V meste je železničná stanica, autobusová stanica, taxislužba, kultúrne strediská, nemocnica, poliklinika, okresné úrady, okresný súd, banky, športoviska. V okolí mesta sú turistické strediská. Nezamestnanosť v meste je do 15 %. Ku pozemku sú zriadené prípojky vody, elektrické prípojky VN a NN, teplovodné prípojky zo sídliskovej kotolne, kanalizačné prípojky, plynové prípojky, prípojky káblovej televízie, telefónne prípojky. Hodnotu pozemku kladne ovplyvňuje tvar pozemku, umiestnenie pozemku, dobudovaná infraštruktúra a vybavenosť sídliska, sadové úpravy sídliska, dopravná dostupnosť do centra mesta. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] 3291/42 zastavané plochy a nádvoria 1080, ,00 Výmera Podiel podielu [m 2 ] 4742/ ,09 0 Strana 11

12 Obec: Čadca Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Hodnotenie Hodnota koeficientu 5. centrá miest od do obyvateľov 1,20 3. bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi 1,00 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 2. obchodná poloha a byty 1,40 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40 6. iné faktory (napríklad: tvar pozemku, výmera pozemku, druh možnej zástavby, sadové úpravy pozemku a pod.) 1.nevyskytuje sa 1,00 Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,20 * 1,00 * 1,00 * 1,40 * 1,40 * 1,50 * 1,00 3,5280 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 3, ,14 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 080,00 m 2 * 35,14 /m ,20 VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 4742/ * 37 Všeobecná hodnota podielu pozemku 284,15 951,20 1,00 1,50 III. ZÁVER 1. OTÁZKY A ODPOVEDE Úlohou je stanovenie všeobecnej hodnoty nebytového priestoru č. 1, vo vchode č. 155, na 1. poschodí, v bytovom dome s. č. 155 postaveného na parcele číslo 3291/42 a podiel priestoru 4742/ na spoločných častiach, spoločných zariadeniach a pozemku, k. ú. Čadca, obec Čadca, okres Čadca. Účelom znaleckého posudku je stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností pre účely dražby podľa zákona č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov na základe návrhu: BYTY Čadca, s.r.o., IČO: , so sídlom Májová 1107, Čadca zastúpený Mgr. Michal Duraj, advokát, advokátska kancelária, so sídlom Sládkovičova 1700, Čadca, IČO: VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou (nebytový priestor č. 1) a spoluvlastníckeho podielu: ,91 EUR. Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 284,15 EUR. Strana 12

13 3. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Nebytový priestor č ,91 1/ ,91 Pozemky Pozemok C KN parc. č. 3291/42, k.ú. Čadca, obec Čadca - parc. č. 3291/42 (8,09 m 2 ) , / ,15 Spolu VŠH ,06 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 EUR Slovom: Dvadsaťpäťtisícsedemsto EUR 4. MIMORIADNE RIZIKÁ Rizika spojené s využitím predmetných nehnuteľností sú zapísané ako ťarchy v liste vlastníctva č Žilina dňa 25. mája 2015 Ing. Viliam Berešík IV. PRÍLOHY 1. Objednávka zo dňa na vypracovanie znaleckého posudku. 2. Čiastočný výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 4025, k. ú. Čadca, obec Čadca, okres Čadca zo dňa vytvorený cez katastrálny portál ÚGKK SR. 3. Informatívna kópia z katastrálnej mapy na parcelu číslo 3291/42, k. ú. Čadca, obec Čadca, okres Čadca zo dňa vytvorená cez katastrálny portál ÚGKK SR. 4. Potvrdenie o veku bytového domu s. č. 155, blok č. 27 na ul. Chalupkova v Čadci zo dňa Nákres skutkového stavu nebytového priestoru č. 1, vo vchode č. 155, na 1. posch., v bytovom dome s. č. 155, blok č. 27 na ul. Chalupkova v Čadci. 6. Fotografie nehnuteľností na pozemku C KN parc. č. 3291/42, k. ú. Čadca, obec Čadca, okres Čadca. Strana 13

14 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č zo dňa pre odbor: Stavebníctvo, odvetvie: Pozemné stavby, Poruchy stavieb, Oceňovanie nehnuteľností. Evidenčné číslo znalca: Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 33/2015 znaleckého denníka č. 4. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu č. 33/2015. Žilina dňa 25. mája 2015 Ing. Viliam Berešík Antona Bielka Žilina Strana 14