ZNALECKÝ POSUDEK. č / dle Usnesení č.j. 067 EX 12606/17-49

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 12606/17-49 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 12606/17-49 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 27 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady...3 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených...20 C REKAPITULACE...21 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...23 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 12606/ Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na nemovitých věcech: Příslušenství: zděné oplocení, vjezdová dřevěná vrata a branka, opěrné kamenné zdi, zpevněné plochy. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka do veřejné kanalizace. Součástí pozemku parc.č. St. 45 je rostlinstvo: ovocný strom, okrasné keře a stromy. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníka nemovitých věcí. Povinná si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzala - viz vratka dopisu v příloze posudku. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 201, k.ú. Přišimasy, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 067 EX 12606/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů 3

4 - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4

5 2 OCENĚNÍ Popis: Rodinný dům je půdorysně postaven ve tvaru písmene "L", je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém terénu. Na dům navazovala stavba, která byla odstraněna, zůstala pouze obvodová část zdi z ulice s dřevěnými vraty. Okolní zástavbu tvoří hlavně rodinné domy, dále mateřská školka a naproti obecní úřad. Stavba se nachází v širším centru obce Přišimasy, do Kolína je vzdálenost 31 km, do Prahy je vzdálenost 14 km. Přístup ke stavbě je možný přes vjezdová vrata a branku, zděné oplocení je provedeno včetně zahrady. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 2: Doba výstavby: Počet podlaží: dle odborného odhadu před cca 45 lety provedena přestavba vč. přístavby vstupní části; v posledních letech postupná rekonstrukce a obnova; údržba: zanedbaná 2 nadzemní podlaží Základy: betonové a kamenné pasy; u přístavby s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné v tl. 30 a 45 cm, z cihel, tvárnic a kamene; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy: dřevěné trámové; s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí Střecha: plochá střecha (s pultovým sklonem) Krytina střechy: plechová Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety; z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni Vnější povrchy: brizolit, místy opadané nebo chybí Schody: nosná část železobetonová; povrch stupňů: keramický obklad, madlo dřevěné Dveře: hladké plné a částečně prosklené s kovovými zárubněmi; vstupní jsou plastové částečně prosklené Vrata: nejsou Okna: plastová s dvojitým izolačním zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina Vytápění: ústřední do plechových radiátorů, kotel je na tuhá paliva Ohřev teplé vody: zajišťován lokálním el. ohřívačem; zásobníkovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: 2x WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, vana 5

6 Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na PB lahve) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: vstup, veranda, chodba, schodišťový prostor, WC, komora, obývací pokoj, kuchyně, pokoj 2.NP: chodba, schodišťový prostor, koupelna, WC, 2x pokoj, kuchyně; 2x lodžie Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům č.p ,68 160,36 Pozemek po zaokrouhlení Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem některé prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již jsou se zvýšeným opotřebením, nebo ve fázi nedokončené rekonstrukce. Původní vybavení interiéru: podlahy, omítky, rozvody instalací el a ZTI, jsou již pravděpodobně za hranicí životnosti nebo z části stavebně nedokončeny. Fasáda domu je necelistvého vzhledu: místy opravovaná, v části zvlhlá a opadaná, nebo úplně chybí. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů, popřípadě dokončení obkladů a dlažeb. Původní hospodářská stavba navazující na rodinný dům, je zbourána, zůstala pouze stěna z ulice s vraty, která není nijak ukončena, čímž dochází k vlhnutí cihelného zdiva a možnému postupnému rozpadání. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 201 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Upozorňujeme na existenci věcného břemene, ocenění je provedeno níže v samostatné kapitole. 6

7 Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Mírová, Poříčany Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 207 m2 Užitná plocha: 96 m2 Plocha pozemku: 596 m2 Garáž: Ano Rok kolaudace: 1920 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: Stavba domu se sedlovou střechou, dispozice 3+1 s verandou a garáží s plochou střechou o výměře 18 m2. Celkový užitný prostor domu je 96 m2. Podkroví je přístupné z venku ze dvora. Na dvoře další dvě stavby, které slouží ke skladování, zastavěná plocha je 68 m2. Topení a sporák plyn, odpad je sveden do kanalizace. K dispozici je v přístupovém chodníku vodovodní přípojka, do domu je však dovedena voda z vlastní 16 m hluboké studny. WC a koupelna byly zrekonstruovány po roce Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Pražská, Kolín 7

8 2) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: U Parku, Poříčany Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 150 m2 Užitná plocha: 130 m2 Plocha podlahová: 120 m2 Plocha pozemku: 458 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Popis: Samostatně stojící rodinný dům s dispozicí 3+1. Dům je napojen na elektřinu a plyn, voda je z vlastní studny (možnost připojení na veřejný vodovod), kanalizace obecní. Vytápění plynový kotel, voda je ohřívána elektrickým bojlerem. V domě byla započata částečná rekonstrukce. Na pozemku, který je celý oplocený, se nachází menší garáž, kůlna a studna. Vzdálenosti: do Prahy 30 km, Český Brod 6 km, Kolín 30 km. Zdroj: Realitní kancelář ERA All in one Ostrovského 3167/36a, Praha - Smíchov 8

9 3) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Hradešín, okres Kolín Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 288 m2 Plocha podlahová: 180 m2 Plocha pozemku: 1149 m2 Garáž: Ano Rok kolaudace: 1928 Rok rekonstrukce: 1970 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Popis: RD 4+1, přízemí s obytným podkrovím, částečně podsklepený. V přízemí jsou pokoje a kuchyně, komora, koupelna s vanou a WC, v podkroví dvě místnosti. Vytápění ústřední - kotel na tuhá paliva, el. bojler. Vodovod, jímka, studna s užitkovou vodou. Zděná garáž s dílnou a zavedenou elektřinou 230V /400V. Na zahradě zděná kůlna a ovocné stromy. Zdroj: Realitní kancelář SYNORGA, spol. s r.o. Janského 2252/41, Praha - Stodůlky Tel.:

10 4) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Černé Voděrady, okres Praha-východ Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 78 m2 Užitná plocha: 152 m2 Plocha pozemku: 342 m2 Rok rekonstrukce: 2003 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, elektrické Odpad: Septik Elektřina: 230V Popis: Rodinný dům má dva byty se samostatnými vchody. Přízemí i 1. patro je dispozičně stejné, tedy 2x 4+1 o podlahové ploše 76 m2. Vytápění řešeno kotlem na tuhá paliva nebo elektrokotel. Dům je napojen na veřejný vodovod (dále vlastní studna), kanalizace je do septiku. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, Praha - Nové Město Tel.:

11 5) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Úvalská, Doubravčice Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2. nadzemni Užitná plocha: 237 m2 Plocha pozemku: 1368 m2 Popis: Rodinný dům 4+kk, z roku 1963, v roce 2004 začala rekonstrukce, která nebyla dokončena. Rodinný dům je řešen jako samostatně stojící, přízemní, s částečným podsklepením do 1/2 zastavěné plochy, s podkrovím nad 2/3 zastavěné plochy I.NP. Svislé nosné konstrukce zděné o tl. zdiva 45 cm, střecha je sedlová, střešní krytina tašková. Půdní vestavba celkově dokončena a obsahuje pokoj s vestavěnou skříní, ložnici, koupelnu se sprchovým koutem a WC. Podlahy v patře a schodiště do přízemí dřevo masiv. V přízemí domu je zádveří, chodba, obývací pokoj s kuchyňským koutem a francouzským oknem na zahradu, prostor nezařízené koupelny, WC, ložnice. V podsklepené části domu je místnost, ve které je umístěn elektro kotel s rozvodem do radiátorů, rozvody topení v mědi. V domě jsou nová okna, elektroinstalace. Přízemí domu není stavebně dokončeno: plovoucí podlaha, dlažba, lino, beton. Na pozemku je dále zděná stavba. Dům je napojen na žumpu a vlastní studnu. Zdroj: Realitní kancelář TRAFICON REALITY BUSINESS, s.r.o. České mládeže 1096/1096, Liberec VI-Rochlice 11

12 6) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Kounice, okres Nymburk Stavba: Cihlová Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 152 m2 Užitná plocha: 186 m2 Plocha pozemku: 976 m2 Rok rekonstrukce: 2005 Popis: Dvougenerační rodinný dům o dvou bytech s dispozicí 3+1 a 2+1. Každý byt má vlastní kuchyni a koupelnu. Jedná se o nepodsklepený samostatně stojící dům, dvoupodlažní. Konstrukce je z cihelného zdiva, strop v přízemí je tvořeno z části železobetonovou deskou, z části cihelnými klenbami osazenými do ocelových nosníků. Sedlová střecha s navazujícími pultovými částmi. Krytina pálené tašky, na zbývajících částech střechy je vlnitá osinkocementová krytina. Dům je napojen na studnu na pozemku, kanalizace obecní. Topení ústřední s kotlem na TP a plynový kotel. Ohřev vody bojler. Nová plastová okna. Zdroj: Realitní kancelář České spořitelny / REGION REAL Jiráskovo náměstí 1486/1486, Kolín V 12

13 7) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Semice, okres Nymburk Stavba: Smíšená Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 448 m2 Plocha podlahová: 170 m2 Plocha pozemku: 834 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Septik Popis: Rodinný dům, dispozice 6+1/B, na dům navazuje kotelna a kůlna. Na pozemku se nachází hospodářská stavba s garáží a dvě dílny. Přízemí 3+1: vstupní předsíň, chodba se schodištěm do patra, 3 pokoje, kuchyně, komora, koupelna s vanou, WC. 1.NP (3+0) sestává se z chodby s stupem na půdu, komory, 2 pokoje, menší pokoj s balkónem. Podlahové krytiny: parkety, dlažba. Kotelna s vytápěním na tuhá paliva (kotel odstraněn). Vlastní studna, septik (lze připojit na obecní kanalizaci), přípojka plynu na hranici pozemku. Zdroj: Realitní server Sreality.cz 13

14 8) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Černíky, okres Nymburk Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Podlaží: 1. nadzemní Plocha zastavěná: 163 m2 Užitná plocha: 143 m2 Plocha pozemku: 979 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Topení: Ústřední elektrické Popis: Rodinný dům, dispozice: vstupní veranda a chodba, z které jsou vstupy do obývacího pokoje, koupelny s WC, průchozí kuchyně s jídelnou ze které je vstup do ložnice a pokoje pro hosty. Součástí domu je garáž. Dále na pozemku samostatně stojící zahradní domek. Zdroj: Realitní kancelář Reality 11 Home Kouřimská 115/115, Kolín I 14

15 9) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Říčany - Strašín, okres Praha-východ Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2. nadzemní Plocha zastavěná: 80 m2 Užitná plocha: 150 m2 Plocha pozemku: 1000 m2 Sklep: Ano Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V Popis: Rodinný dům balkon v obci Říčany, část Strašín. Dům je zděný, z větší části podsklepený, patrový s pěti pokoji, kuchyní, koupelnou, toaletou, předsíní a halou, venkovní terasou a balkónem. Pozemek je oplocený, osázený ovocnými dřevinami a jehličnatými keři. Dům má studnu a jímku. Nemovitost je před kolaudací. Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY Jiráskova 656/656, Úvaly Tel.:

16 10) Rodinný dům Nabídková cena: Kč Lokalita: Sportovní, Kostelec nad Černými lesy Stavba: Cihlová Poloha domu: Samostatný Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 119 m2 Plocha podlahová: 210 m2 Plocha pozemku: 681 m2 Sklep: Ano Garáž: 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: Rodinný dům z 80. let 20. stol. po částečné rekonstrukci. Dům je cihlový s betonovými stropy a je kompletně podsklepený. V přízemí je kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna, WC a spíž. Z obývacího pokoje je přímý vstup na terasu. V podkroví domu se nachází byt o stejné dispozici a uspořádání. Na podlahách je dlažba, plovoucí podlahy a PVC. V přízemí domu: obývací pokoj a ložnice - parkety. Objekt je vytápěný ústředním topením - kotel na pevná paliva. Dům je napojený na městský vodovod a kanalizaci. Na zahradě vlastní studna. Dvě garáže v 1.PP domu, dále - sušárna, prádelna, vinotéka, sklep a kotelna. Na zahradě jsou ovocné stromy a skleník. Zdroj: Realitní kancelář FORTUNA REALITY, s.r.o. E. Beneše 677/29, České Budějovice

17 Lokalizace srovnávacích nemovitostí: 17

18 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní Upravená cena [Kč] SN ,90 0,95 1,15 0,95 1, SN ,90 0,95 1,10 1,00 1, SN ,90 1,00 0,90 1,15 1, SN ,90 1,10 1,00 0,85 1, SN ,90 1,00 0,90 0,95 1, SN ,90 0,95 0,85 0,90 1, SN ,90 1,00 0,85 1,10 1, SN ,90 1,05 0,90 0,90 1, SN ,90 0,90 0,85 0,80 1, SN ,90 0,85 0,90 1,05 1, n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Spoluvlastnický podíl: 1 / Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

19 Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 19

20 3 OCENĚNÍ JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITÝMI VĚCMI SPOJENÝCH Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 201 existuje omezení vlastnického práva. Jedná se o věcné břemeno: Vzorec pro výpočet trvalého věcného břemene bez možnosti přesného určení ztráty: Ocenění se provádí ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb., resp. dle vyhlášky č. 443/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů: 16b odst. 5) zákona: Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou ,- Kč. Ztrátová hodnota věcného břemene činí: ,- Kč Ztrátová hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na věcném břemeni činí: ,- Kč 1/6 = ,67 Kč, po zaokrouhlení = ,- Kč 20

21 C REKAPITULACE Obvyklou cenu nemovitých věcí: včetně příslušenství, bez započítání ztrátové hodnoty věcného břemene, indikujeme ke dni ocenění na: ,- Kč Ztrátovou hodnotu věcného břemene: indikujeme ke dni ocenění na: ,- Kč 21

22 Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/6 na nemovitých věcech: včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění ve výši: ,- Kč slovy: Dvěstěpadesátčtyřitisícepětset korun českých 22

23 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 23

24 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

25

26

27

28 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 27 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.