ZNALECKÝ POSUDEK. č / dle Usnesení č.j. 067 EX 15077/16-39

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č / 2018 dle Usnesení č.j. 067 EX 15077/16-39 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, Praha 6 IČ: Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/ Hradec Králové IČ: Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 067 EX 15077/16-39 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Jurajem Podkonickým, Ph.D. dne Posudek obsahuje: 27 stran včetně příloh Posudek se předává: v jednom vyhotovení Výtisk číslo: 1 Zpracováno:

2 Obsah posudku strana A NÁLEZ Úkol a předmět ocenění Místní šetření Den ocenění Podklady...3 B POSUDEK Aplikovaná metoda ocenění Ocenění...5 C REKAPITULACE...19 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...20 PŘÍLOHY

3 A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě pokynu objednavatele posudku. Znalecký úkol je dán usnesením č.j. 067 EX 15077/ Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: Součásti: vedlejší stavba - dílna (součástí pozemku parc.č. St. 942), zpevněné plochy. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka, přípojka plynovodu a plynoměrný pilířek. Součástí pozemků je také rostlinstvo: pozemky parc.č. 5107/1,5107/2, 5108 a 5109: ovocné stromy. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzal - viz vratka dopisu v příloze posudku. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne , což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 589, k.ú. Růžďka, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 067 EX 15077/ barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření 3

4 - záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. - vyhláška č. 457/2017 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, Brno; ročníky 1996 až odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, Praha 1; ročníky 2003 až Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2010, 2012, 2014, 2015, 2016, 2017 B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 4

5 2 OCENĚNÍ Popis: Dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na svažitém terénu na okraji obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Centrum obce Růžďka je ve vzdálenosti 900 m, do Vsetína je vzdálenost 17 km. Přístup ke stavbě je možný po zpevněné cestě, oplocení souvisejících pozemků není provedeno. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 327: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 40-50ti lety Počet podlaží: podsklepeno, 2 nadzemní podlaží Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti místy neúčinnou Nosné konstrukce: zděné z cihel, tvárnic, kamene; podezdívka kamenná, nezatepleno Stropy: typu Hurdis s rovným podhledem Střecha: tvar sedlový - křížový, krov je dřevěný Krytina střechy: osinkocement (šablony) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů původně z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry, částečně zkorodováno nezjištěno Vnější povrchy: brizolit Schody: nosná část železobetonová Dveře: vstupní jsou dřevěné Vrata: nejsou Okna: Povrch podlah: dřevěná špaletová, na verandě dřevěná s jednoduchým zasklením, v suterénu jsou kovová s jednoduchým zasklením nezjištěno Vytápění: (kotel ve stavbě) Ohřev teplé vody: nezjištěno Vnitřní vodovod: nezjištěno Hygienické vybavení: nezjištěno Vnitřní kanalizace: nezjištěno Vnitřní plynovod: rozvod je proveden 5

6 Elektroinstalace: nezjištěno, bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou (jednopodlažní stavba) Vybavení kuchyní: nezjištěno Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.PP: schodišťový prostor, technické a skladové místnosti 1.NP: vstup, veranda, chodba, schodišťový prostor, kuchyně, 2 místnosti, WC, koupelna 2.NP: chodba, schodišťový prostor, 3 místnosti, balkón Konstrukční řešení a technické vybavení dílny: Budova dílny je postavena za rodinným domem na pozemku parc.č. St Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní stavbu s využitým podkrovím pro skladování. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel, vnější omítky brizolitové. Střecha je sedlová s dřevěným krovem, krytinu tvoří osinkocementové šablony (neúplné). Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu opatřeného nátěry, částečně zkorodované. Dveře dřevěné, okno kovové s jednoduchým zasklením. Vrata dřevěná, dvoukřídlá. Jinak je stavba bez jakéhokoliv technického vybavení. Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům č.o Dílna Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení, způsobeného zejména vlivem dlouhodobé absence alespoň základní údržby. To se projevuje na většině kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také dosti nefunkční. Pokud nedojde k opravě uvedených závad, bude zkrácena celková životnost stavby. Jinak je stavba bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a absenci údržby. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na 6

7 rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 589 existuje soubor omezení vlastnického práva (exekuční příkaz k prodeji, zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rodinný dům, Trnava, okres Zlín Rodinný dům o velikosti 6+1 v obci Trnava u Slušovic. Dům je vhodný k rekonstrukci. Nachází se v klidné lokalitě v blízkosti lesa. Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 90 m 2 Plocha pozemku: 471 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Reality bez-starostí ulice Dlouhá Zlín Tel.:

8 2) Rodinný dům, Leskovec, okres Vsetín Rodinný dům v obci Leskovec. Nemovitost je v původním stavu a je vhodná k rekonstrukci. Dům je dispozičně řešen jako 3+1 s možností dobudování až 3 dalších pokojů. K domu je rovinatý pozemek. Dům je napojen na obecní vodu. Dále se na pozemku nachází plynová přípojka a kanalizace. Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 95 m 2 Plocha pozemku: 500 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář STING ulice Dolní Jasenka Vsetín Tel.:

9 3) Rodinný dům, Zubří Rodinný dům v Zubří. Jedná se o cihlový dům, k domu náleží zděná dílna a oplocená zahrada. Dům je podsklepený, velké podkrovní prostory s připravenou podlahou, na které vede schodiště. V přízemí se nachází prosklená veranda, dva pokoje, kuchyně, koupelna a komora. Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 142 m 2 Plocha pozemku: 410 m 2 Plocha zahrady: 267 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář M&M reality ulice Krakovská 583/ Praha - část obce Nové Město Tel.:

10 4) Rodinný dům, Trnava, okres Zlín Zděný rodinný dům o velikosti 5+1 s příslušenstvím v obci Trnava. Dispoziční řešení domu: přízemí vstupní hala, špajz, koupelna (sprchový kout, vana, umyvadlo, WC), kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, technická místnost (topení ústřední, tepelné čerpadlo - voda x voda). 1.NP hala, schodiště, terasa, tři pokoje, malá půda. Dům má přípojku plynu, vlastní studnu a jímku s přepadem. Zahrada u domu je oplocená, na pozemku je zastřešení parkovací stání pro dvě auta. Stavba: Cihlová Stav objektu :Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Užitná plocha: 133 m 2 Plocha pozemku: 850 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Jímka Elektřina: 230V Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Reality HUBERT ulice náměstí Míru Zlín Tel.:

11 5) Rodinný dům, Valašská Bystřice, okres Vsetín Rodinný dům na okraji obce. Příjezd po obecní asfaltové cestě. Stavba je třípodlažní, zděná, střešní krytina eternit. Nový rozvod elektřiny, plastová okna, v podkroví sádrokarton. V suterénu se nachází garáž, kotelna, sklad, společenská místnost s východem. V přízemí tři pokoje, kuchyň, koupelna, komora, WC. V podkroví tři místnosti a prostor pro sociální zařízení. Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 138 m 2 Plocha pozemku: 668 m 2 Plocha zahrady: 530 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář JK Finance a Reality, s.r.o. 28. října 1851/ Ostrava - Moravská Ostrava Tel.:

12 6) Rodinný dům, Veselá, okres Vsetín Rodinný dům s garáží v klidné části obce Veselá. Dům je v původním udržovaném stavu. V 1.NP - vstupní hala, WC, koupelna, kuchyně, ložnice a dva průchozí pokoje, ve 2.NP jídelna průchozí do obývacího pokoje a ložnice, kuchyně a koupelna, WC. Vytápění je řešeno plynovým kotlem a nebo kotlem na tuhá paliva, rozvod do ústředního topení. Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 228 m 2 Plocha pozemku: m 2 Topení: Lokální plynové, Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář M&M reality ulice Krakovská 583/ Praha - část obce Nové Město Tel.:

13 7) Rodinný dům, Zubří, okres Vsetín Dvoupodlažní rodinný dům s garáží a loukou o velikosti 2+1 v obci Zubří. Jedná se o rodinný dům se sedlovou střechou. Do domu se vstupuje zastřešenou verandou, v I.NP je zádveří, kuchyň, obývací pokoj a koupelna s toaletou. Do druhého nadzemního podlaží, kde se nachází ložnice, se vstupuje schodištěm ze zádveří. K dispozici je garáž, dílna. K domu přiléhá malá zahrádka a skalka se schody na velkou zahradu s ovocnými stromy, na niž navazuje louka o rozloze m 2. Dům je napojen na elektřinu, plynovod, obecní vodovod i kanalizaci, na pozemku jsou tři studny využívané na splachování a zalévání zahrady, vytápění zajištěno plynovým kotlem. Dům je v původním udržovaném stavu s kastlovými okny. Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 153 m 2 Plocha pozemku: m 2 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář BONA ELECTA, s.r.o. ulice Křižná 32/ Valašské Meziříčí - Krásno nad Bečvou Tel.:

14 8) Rodinný dům, Zašová, okres Vsetín Rodinný dům v centru obce Zašová. Jedná se o zděnou stavbu. Dům je dvoupodlažní s možností dvou bytových jednotek. Napojení na obecní vodovod, plyn, kanalizaci a elektro 220/380V. Vytápění plynovým kotlem popřípadě kotlem na TP. V domě jsou nová dřevěná okna, nová střešní krytina. Proběhla zde výměna otopných těles v patře. Ostatní v původním stavu. Příjezd po obecní, celoročně udržované komunikaci. K dispozici oplocená zahrada. Na pozemku dále zděná stavba zahradní domek. Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 130 m 2 Plocha pozemku: 514 m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Reality Kocourek Palackého Rožnov pod Radhoštěm Tel.:

15 9) Rodinný dům, Valašské Meziříčí, okres Vsetín Rodinný dům o dispozici 6+2 se zahradou v klidné části obce Choryně. Dispozice: přízemí se zádveřím, chodbou, třemi pokoji, kuchyní s jídelnou, koupelnou a samostatným WC, v 1. patře jsou tři pokoje, kuchyně s jídelnou, koupelna a samostatné WC. Dům je podsklepený, napojený na obecní vodovod, topení ústřední plynovým kotlem a druhým kotlem na tuhá paliva. Odpady svedeny do jímky na vyvážení. Sklep s kotelnou, technickými místnostmi a garáží. Na zahradě se nachází zahradní domek. Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 115 m 2 Plocha pozemku: 800 m 2 Plocha zahrady: 685 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Reality Martinka ulice Poláškova 36/ Valašské Meziříčí Tel.:

16 10) Rodinný dům, Valašská Bystřice, okres Vsetín Rodinný dům s pozemky v obci Valašská Bystřice. Dvoupodlažní stavba z 60tých let je vhodná k celkové rekonstrukci. Po výměně pouze okna a z části elektroinstalace. Podsklepení ze 2/3. Dům sestává ze tří pokojů, kuchyně, koupelny, WC a zádveří. V patře možnost vybudovat další obytné prostory. Napojení na elektřinu a vodu z vlastní studny. Vytápění TP. Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Plocha zastavěná: 97 m 2 Plocha pozemku: m 2 Cena nabídková: ,- Kč Zdroj: Real,8itní kancelář Reality Kocourek Palackého 2205, Rožnov pod Radhoštěm Tel.: Lokalizace srovnávacích nemovitostí: 16

17 Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník na str Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN , strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha Index odlišnosti I O velikost stavby velikost pozemků tech. stav a vybavenost ostatní Upravená cena [Kč] SN ,90 1,05 1,00 1,20 1,00 1, SN ,90 1,05 1,00 1,20 1,00 1, SN ,90 1,00 0,90 1,20 1,00 1, SN ,90 1,05 0,90 1,20 0,80 1, SN ,90 1,05 0,90 1,20 1,00 1, SN ,90 1,00 0,80 1,00 0,80 1, SN ,90 1,00 0,90 0,80 0,90 1, SN ,90 1,00 0,90 1,20 0,80 1, SN ,90 0,80 1,00 1,20 0,90 1, SN ,90 1,05 1,00 0,50 1,00 1, n: počet srovnávacích nemovitostí 10 Obvyklá cena: Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] Minimální hodnota AP - SO Aritmetický průměr [AP] AP + SO Maximální hodnota Spoluvlastnický podíl: 1 / Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení:

18 Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 18

19 C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: indikujeme ke dni ocenění ve výši: ,- Kč slovy: Čtyřistatřicetdevěttisícsedmset korun českých 19

20 D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem / 2018 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/ Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Snímek katastrální mapy 3. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 20

21 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

22 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

23 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

24 Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace

25

26

27

28 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, se shoduje s obsahem dokumentu, jehož převedením vznikl. Vstup v listinné podobě se skládá z 27 listů (stránek textu). Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy. Ověřující osoba: JUDr. Juraj Podkonický, Ph.D., soudní exekutor dne Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek ( ) Autorizovanou konverzí dokumentu se nepotvrzuje správnost a pravdivost údajů obsažených v dokumentu a jejich soulad s právními předpisy.