ZNALECKÝ POSUDEK. 204 v kat. území Čelina, obec Borotice, okres Příbram, pro účely insolvenčního řízení

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2017 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost, s. r. o. Mírové nám Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pozemků zapsaných na LV 204 v kat. území Čelina, obec Borotice, okres Příbram, pro účely insolvenčního řízení Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemků pč. 260/1, 1010, 1096, 1098, 1455, 1458 zapsaných na LV 204 v katastrálním území Čelina, obec Borotice, okres Příbram, pro účely insolvenčního řízení 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Čelina Borotice LV: 204 Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Borotice Katastrální území: Čelina Počet obyvatel: 363 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 242,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina IV 0,55 O5. Dopravní obslužnost obce: Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci: Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) - Pouze MŠ IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 133,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Obhlídka byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy LV 204 ze dne snímek z katastrální mapy - územní plán obce Borotice - místní šetření dne informace z realitních serverů ( Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje ke dni ocenění: Jarmila Nevrtová, Přeštická 1088/20, Praha 10 Nemovitosti: - pozemek pč. 260/1 ostatní plocha neplodná půda, výměra 742m2 - pozemek pč ostatní plocha jiná plocha, výměra 4.106m2 - pozemek pč lesní pozemek, výměra 767m2-2 -

3 - pozemek pč orná půda, výměra 8.540m2 - pozemek pč lesní pozemek, výměra 19m2 - pozemek pč orná půda, výměra 18m2 zapsané na LV 204 pro kat. území Čelina, obec Borotice, okres Příbram 6. Celkový popis nemovitosti Obec Borotice se nachází poblíž Slapské přehradní nádrže, zhruba 12 km východně od města Dobříš. Obec má omezenou občanskou vybavenost (pouze MŠ), obsluhována je autobusovou dopravou. Místní část Čelina leží ještě 3 km východněji od sídelní části obce Borotice, blíže přehradě. Oceňovaný pozemek pč se nachází mimo zastavěnou část obce poblíž silnice z Čeliny do Libčic. Jde o pozemek podél Čelinského potoka, který je nyní zahrnut do rozsáhlé pastviny, i když podle obhlídky zpoza ohradníků jde o pozemek částečně porostlý nekonzumovatelnými travinami. a na části je stromový porost. Lesní pozemky pč a 1455 leží na okraji většího borového lesního komplexu v těsné blízkosti zastavěné části Čeliny. Pozemek pč vedený v Katastru nemovitostí jako orná půda je ve skutečnosti stejně jako pozemek pč. 260/1, na který navazuje, neplodnou půdou, neboť oba pozemky tvoří ostře svažitou mez mezi zastavěnou částí Čeliny dole a zemědělským pozemkem v horní části. Mez je částečně porostlá náletovými dřevinami. Pozemky jsou neudržované. Pozemek pč vedený jako orná půda je zatravněný neudržovaný pozemek přiléhající k zastavěné části obce Čelina. Přes pozemek vede přístupová cesta (chůze, jízda) k přiléhajícím a navazujícím 13 pozemkům. Vzhledem k poloze pozemku na hranici zastavěného území a jeho částečnému využití jako místní komunikace by mohlo být možné, že by se v budoucnu mohl celý pozemek nebo jeho část stát potenciálně stavebním. Je ale důležité smluvně zabezpečit přístup přes pozemek pč. 248/1. 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), Část první, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo - 3 -

4 službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Cena zjištěná dle cenového předpisu má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 8. Obsah znaleckého posudku I) ocenění dle cenového předpisu 1. Pozemek pč Oceňované pozemky 1.2. Porost 2. Lesní pozemky 2.1. Oceňované pozemky 2.2. Lesní porost 3. Zemědělské pozemky 3.1. Oceňované pozemky 3.2. Věcné břemeno chůze a jízdy II) ocenění srovnávací metodou Pozemky LV 204, kú Čelina - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Pozemek pč pozemky Ocenění Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 5,47 0,25 1,37 Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha ,00 1, ,22 Jiný pozemek - celkem 4 106, , Porost Nelesní porosty: 44. ostatní měkké listnáče (ostatní měkké listnáče) na pozemku p.č.: 1010 stáří S = 30 roků relativní výšková bonita: 3 srovnávací bonita: 3 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) m 2 * 16,63 Kč/m 2 = ,- součinitel srovnávací bonity * 1,15 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 100,00 % Koeficient sadovnického významu K SV : * 3,50 Koeficient typu zeleně K Z : * 0,15 Koeficient vegetační pokryvnosti K VP * 0,80 ostatní měkké listnáče celkem = ,58 Kč Celkem - nelesní porosty dle 44 = ,58 Kč - 5 -

6 Porost - zjištěná cena = ,58 Kč 1.1. Pozemky: 5 625,22 Kč Pozemek pč zjištěná cena = ,80 Kč 2. Lesní pozemky 2.1. pozemky Ocenění Lesní pozemky oceněné dle 7 Název Parcelní číslo SLT Výměra JC Úprava Cena UC [Kč/m2] [m2] [Kč/m2] [%] [Kč] lesní pozemek C1 767,00 2,47 2, ,49 lesní pozemek C1 19,00 2,47 2,47 46,93 Lesní pozemky oceněné dle 7 - celkem 786,00 m , Lesní porost Lesní porosty: Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena borovice lesní na pozemku p.č.: , ,97 19,43 0,878 Ha=[(34,97-19,43)*0,878+19,43]*8,00*100 % = 26,4593 Kč/m ,28 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,685 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 borovice lesní - celkem = ,58 Název Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Stáří Bonita [roků] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Zakmen. Obmýtí [roků] Ba Věkový Opravný hodnot. faktor fuv faktor fa Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(případně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena borovice lesní na pozemku p.č.: , ,97 19,43 0,878 Ha=[(34,97-19,43)*0,878+19,43]*8,00*100 % = 26,4593 Kč/m 2 502,73 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,685 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 borovice lesní - celkem = 344,37 Celkem - lesní porosty = ,95 Kč - 6 -

7 Lesní porost - zjištěná cena = ,95 Kč 2.1. Pozemky: 1 941,42 Kč Lesní pozemky - zjištěná cena = ,37 Kč 3. Zemědělské pozemky 3.1. pozemky Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda ,00 3,90 3, ,20 orná půda ,00 4,62 4, ,04 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 8 540,00 m ,24 Jiné pozemky oceněné dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 5,47 0,25 1,37 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha 260/1 742,00 1, ,54 9 odst. 5 orná půda ,00 1,37 24,66 Jiné pozemky - celkem 760, , Věcné břemeno chůze a jízdy Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: služebnosti - oceněné paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč Ocenění věcného břemene činí = ,- Kč 3.1. Pozemky: ,44 Kč Zemědělské pozemky - zjištěná cena = ,44 Kč - 7 -

8 II) ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. IIa) ocenění pozemků lesních Pro srovnání byly vybrány lesní pozemky v okrese Příbram v okolí Borotic. Popis vybraných srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí č. lokalita typ a rozměry stav poloha ostatní Oceňovaný objekt Borotice -Čelina lesní pozemky, celkem 786m2 borový les, 57 let okraj obce vedle zástavby okraj rozsáhého lesního komplexu 1 Chotilsko - hněvšín lesní pozemky m2 Borovice, bříza, část mýná mimo obec velká část rozsáhlého lesního komlexu 2 Hříměždice lesní pozemky 6.516m2 Borovice, bříza, let mimo obec okraj lesa 3 Borotice - Hubenov lesní pozemky m2 smíšený les mimo obec uprostřed rozsáhlého lesního komplexu 4 Nečín - Skalicce lesní pozemky m2 Borovice, smrk let mimo obec okraj rozsáhlého lesního porostu - 8 -

9 č Cena požadovaná resp. Zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - lokalita K2 - velikost K3 - poloha K4 - stav K5 - ostatní K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena m2 oceňovaného pozemku odvozená ze srovnávacího ,85 10, ,85 11, ,85 16, , , ,85 22, Celkem průměr 15 Minimum 10 Maximum 23 Směrodatná výběrová odchylka - s 6 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 9 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 21 K1 - Koeficient úpravy na lokalitu pozemku K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku - uvažován 1m2 K3 - Koeficient úpravy na polohu a přístup - L3 přístup přes pozemky cizích vlastníků K4 - Koeficient úpravy na celkový stav K5 - Koeficient úpravy K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu 1m2 lesního pozemku na 15,- Kč, a z toho odvozenou cenu lesních pozemků (786m2 * 15) na Kč

10 IIb) ocenění pozemků zemědělských Pro srovnání byly vybrány zemědělské pozemky v okrese Příbram v okolí Borotic. Popis vybraných srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí č. lokalita typ a rozměry stav poloha ostatní Oceňovaný objekt Borotice -Čelina zemědělská půda, celkem 9942m2 neobhospodařovávané, nízká bonita okraj obce vedle zástavby navazuje na zástavbu, potenciálně stavební 1 Nečín TTP celkem 563m2 jako zahrada sekané vedle zástavby mimo obec navazuje na zástavbu, potenciálně stavební 2 Hříměždice orná půda, celkem 2.066m2 travnaté, nesekané na okraji zástavby navazuje na zástavbu, potenciálně stavební 3 Korkyně zemědělská půda, celkem m2 travnaté, sekané mimo obec

11 č Cena požadovaná resp. Zaplacená Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - lokalita K2 - velikost K3 - poloha K4 - stav K5 - ostatní K-6 úvaha odhadce K1 x x K6 Cena m2 oceňovaného pozemku odvozená ze srovnávacího ,85 78, , , ,85 53, ,85 33, ,9 1, , Celkem průměr 50 Minimum 60 Maximum 35 Směrodatná výběrová odchylka - s 13 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 37 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 63 K1 - Koeficient úpravy na lokalitu pozemku K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku - uvažován 1m2 K3 - Koeficient úpravy na polohu a přístup - K4 - Koeficient úpravy na celkový stav - obdělávané K5 - Koeficient úpravy K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu 1m2 zemědělského pozemku přiléhajícím k zastavěné části obce a s věcným břemenem chůze na 50,- Kč, a z toho odvozenou cenu pozemku (8.540m2 * 50) na Kč. Pro ostatní pozemky není možné metodu tržního porovnání využít, protože podobné specifické nemovitosti nejsou běžně obchodovatelné a v daném čase a místě nelze nalézt srovnatelné nemovitosti v požadovaném rozsahu a s dostatečnou vypovídací schopností. Pro stanovení obvyklé ceny zbývajících částí pozemku jsme proto v tomto případě vycházeli z ceny zjištěné dle platného cenového předpisu. Srovnávací hodnota nemovitostí: Lesní pozemky ,- Zemědělský pozemek pč ,- Ostatní pozemky (pč.1010, 260/1, 1455, 1458) po zaokrouhlení ,- Celková cena pozemků LV 204 po zaokrouhlení: ,- Kč

12 C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Pozemek pč ,80 Kč 1.1. Oceňované pozemky 5 625,22 Kč 1.2. Porost ,60 Kč = ,80 Kč 2. Lesní pozemky ,40 Kč 2.1. Oceňované pozemky 1 941,42 Kč 2.2. Lesní porost ,- Kč = ,40 Kč 3. Zemědělské pozemky ,40 Kč 3.1. Oceňované pozemky ,44 Kč 3.2. Věcné břemeno chůze a jízdy ,- Kč = ,40 Kč Zjištěná cena celkem po zaokrouhlení dle ,- Kč II) Rekapitulace cen dle srovnávací metody Srovnávací hodnota pozemků LV ,- Kč

13 Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu pozemků zapsaných na LV 204 v kat. území Čelina, obec Borotice, okres Příbram, ke dni na Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Ing. Jana Petrželová V Praze ,-Kč Slovy: Čtyřistašedesáttisíc Kč D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2017 znaleckého deníku. E. Seznam příloh - výpis z elektronické verze KN - výřez z územního plánu obce Borotice - mapy - fotodokumentace - srovnávané nemovitosti

14 Výpis z elektronické verze KN:

15 Pozemek pč

16 Výřez z územního plánu obce Borotice: Výpis z LHO:

17 Mapy:

18 Fotodokumentace: Pozemek pč.1010 Pozemek pč.1010 Pozemek pč

19 Pozemek pč.1098 Pozemek pč.1098 Pozemek pč

20 Pozemek pč. 260/1 Srovnávané nemovitosti: Les č.1:

21 Les č.2: Les č.3:

22 Les č.4: Pozemek č.1:

23 Pozemek č.2: Pozemek č.3: