ZNALECKÝ POSUDEK. č. 53/7803/2017

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 53/7803/2017 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 300 s rodinným domem č.p. 250 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 112/12, k.ú. Vědomice, v ulici Dlouhá ve Vědomicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 53/7803/2017 LV no.: 183 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 300 s rodinným domem č.p. 250 s příslušenstvím a pozemek čís. parcely 112/12, k.ú. Vědomice, v ulici Dlouhá ve Vědomicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Dlouhá 250, Vědomice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: Kč nebyla stanovena Kč Market value : Tržní hodnota: Common price: Obvyklá cena: Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr Kč Kč nestanoveno Kč St. 300, 112/12 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: kolna, bazén, přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy a další venkovní úpravy severovýchodní část obce základní občanská vybavenost MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost: Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM celkem 800 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, orná půda 1000 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year : Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : zděný Whole property: Celá nemovitá věc: 85 m 2 Resident area: Bytové plochy: 160 m 2 Storage area: Skladové plochy: 634 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Kč/ m 3 Income: Příjem: % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, Praha 8. Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 183 jsou oceňované nemovité věci v podílovém spoluvlastnictví manželů Gabriely a Štefana Tóthových, oba bytem Dlouhá 250, Vědomice. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 183 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do , s oprávněním pro Českou spořitelnu, listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši ,-Kč dle návrhu doručeného soudu ze dne , s oprávněním pro OSSZ Litoměřice, listina - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresního soudu v Litoměřicích 18 E-50/ ze dne Právní moc ke dni zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši ,-Kč dle návrhu doručeného soudu ze dne , s oprávněním pro OSSZ Litoměřice, listina - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresního soudu v Litoměicích 18 E-42/ ze dne Právní moc ke dni zástavní právo z rozhodnutí právního orgánu pro pohledávku ve výši ,- Kč, s oprávněním pro Českou republiku, vykonává Finanční úřad pro Ústecký kraj, listina - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák.č.337/1992 Sb.) č.j / ze dne Právní moc ke dni Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 183 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 183 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 183 jsou evidována následující zástavní práva: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo ve výši ,-Kč a na budoucí pohledávky do výše ,-Kč, vzniklé do , s oprávněním pro Českou spořitelnu, listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši ,-Kč dle návrhu doručeného soudu ze dne , s oprávněním pro OSSZ Litoměřice, listina - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresního soudu v Litoměřicích 18 E-50/ ze dne Právní moc ke dni zástavní právo soudcovské pohledávka ve výši ,-Kč dle návrhu doručeného soudu ze dne , s oprávněním pro OSSZ Litoměřice, listina - Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva Okresního soudu v Litoměicích 18 E-42/ ze dne Právní moc ke dni zástavní právo z rozhodnutí právního orgánu pro pohledávku ve výši ,- Kč, s oprávněním pro Českou republiku, vykonává Finanční úřad pro Ústecký kraj, listina - Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva ( 72 zák.č.337/1992 Sb.) č.j / ze dne Právní moc ke dni Další zástavní práva jsou uvedena v části C listu vlastnictví č. 183 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaný dům č.p. 250 je v katastru nemovitostí evidován jako budova s č.p./č.e. se způsobem využití rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných při prohlídce na místě je dům užíván k bydlení, tedy v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - část stavebních konstrukcí krátkodobé životnosti a vybavení vykazuje vyšší technické a morální opotřebení - 3 -

4 Strong points / silné stránky: - klidná lokalita - umístění v blízkosti města Roudnice nad Labem - ve vzdálenosti cca 6 km se lze napojit na dálnici D8 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 183 pro k.ú. a obec Vědomice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Vědomice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí proběhla dne za účasti manželů Tóthových

5 B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Vědomice Kód obce: Název obce: Vědomice Počet obyvatel obce: 861 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Severní část Infrastructure / infrastruktura: Obec Vědomice se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice. Patří mezi menší obce Ústeckého kraje (počet obyvatel je 861) a nachází se v jeho východní části. Město je vzdáleno zhruba 20 km jihovýchodně od bývalého okresního města Litoměřic, v blízkosti (cca 2 km) se rozkládá město Roudnice nad Labem, vzdálenost od Prahy je zhruba 45 km. Obec je velmi dobře napojena na silniční síť. V těsné blízkosti obce prochází silnice II. třídy č. 240 Polepy Roudnice nad Labem. Tato silnice se napojuje na dálnici D8 ve vzdálenosti zhruba 6 km od Vědomic. V místě není železniční doprava. V obci se nachází základní občanská vybavenost včetně obecního úřadu, mateřské školy, knihovny, obchodů a restaurací, v obci působí několik zájmových spolků. Rozšířenou občanskou vybavenost lze nalézt v blízké Roudnici nad Labem. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v severovýchodní části obce Vědomice v ulici Dlouhá, v lokalitě s původní i novou zástavbou rodinných domů. V lokalitě jsou dostupné všechny inženýrské sítě obce (elektřina, vody, kanalizace a plyn). Jde o klidnou lokalitu. Oceňované nemovité věci jsou přístupné z pozemku čís. par. 112/2 ve vlastnictví obce Vědomice. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 250: Rodinný dům č.p. 250 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 300, k.ú. Vědomice. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům, se dvěma nadzemními podlažími, bez půdního prostoru. V domě se nachází jeden byt o dispozici 4+1 s garáž. 1. nadzemní podlaží (přízemí) sestává z předsíně, vstupní haly, chodby, pracovny, technické místnosti, kotelny, koupelny, WC a garáže. 2. nadzemní podlaží (1. patro) sestává z galerie nad schodištěm, chodby, ložnice, pokoje, obývacího pokoje, kuchyně, komory, koupelny a WC. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům (varianta typového domu Šumperák ), svislé nosné konstrukce jsou zděné, střešní konstrukce je pultová, krytinu tvoří svařované asfaltové pasy, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vstupní dveře dřevěné, vnitřní dveře dřevěné plné i prosklené, okna dřevěná s dvojitým zasklením, podlahy betonové, krytinu tvoří převážně dlažba, vnitřní omítky hladké štukované, vnější omítky jsou štukované, 1. NP zvnějšku obloženo kabřincem. Vytápění domu je ústřední, zdrojem je kotel na dřevoplyn (podle sdělení v současné době nefunkční) a kotel na plyn. Rodinný dům je napojen na inženýrské sítě obecního vodovodu, elektrického proudu, plynu a kanalizace (přepad do obecní kanalizace ze septiku na vlastním pozemku). Stáří a stavební stav: Podle informací od spolumajitele oceňovaných nemovitých věcí pana Štefana Tótha, byl rodinný dům postaven zhruba v roce Pro účely ocenění lze tedy uvažovat se stářím domu 41 let. Stavebně-technický stav je dobrý. Podle informací od spolumajitele byla v roce 2007 provedena rekonstrukce střechy zateplení a položení nové střešní krytiny. Rodinný dům je běžně udržován, průměrné opotřebení bylo stanoveno odhadem na 50 %. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 300, k.ú. Vědomice, o výměře 176 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je z části zastavěn oceňovaným rodinným domem č.p

6 Pozemek čís. parcely 112/12, k.ú. Vědomice, o výměře 624 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu orná půda se způsobem ochrany zemědělský půdní fond. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že pozemek slouží jako zahrada v jednotném funkčním celku s oceňovaným rodinným domem č.p Na pozemku se nachází kolna, bazén a další venkovní úpravy

7 C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemku čís. parcely St. 300 s rodinným domem č.p. 250 s příslušenstvím a pozemku čís. parcely 112/12, k.ú. Vědomice, v ulici Dlouhá ve Vědomicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 183 pro k.ú. Vědomice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 2. března 2017 Slovy: Jedenmilionpětsesttisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi. Výpis části práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 183 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky, další práva a závady jsou uvedena v přiloženém listu vlastnictví. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č V části C listu vlastnictví č. 183 nejsou evidována žádná věcná břemena. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 53/7803/2017. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 5. března

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 53/7803/2017 LV no.: 183 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , příslušenství Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 300 zastavěná plocha a nádvoří /12 orná půda Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty Komentář cenové úpravy Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč 1 Rodinný dům v ul. Třebízského, Roudnice n. Labem, okr. Litoměřice , nestanoven ,00 0,80 nabídka RK *1), rodinný dům s dvěma nadzemními podlažímí, s jedním bytem o dispozici 5+1, obdobný stavebně-technický stav, prodej v insolv. řízení, blízká lokalita 2 Rodinný dům v Roudnici n. Labem - Předoníně, okr. Litoměřice , nestanoven ,00 0,75 nabídka RK *2), RD s dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem, stavebnětechnický stav obdobný jako u domu oceňovaného, obdobná lokalita, 3 km od Roudnice nad Labem 3 Rodinný dům v Bechlíně, okr. Litoměřice , nestanoven ,00 0,75 nabídka RK *3), RD s dvěma nadzemními podlažími, v domě byt o dispozici 4+1 s možností půdní vestavby, stavebnětechnický stav obdobný jako u domu oceňovaného, obdobná lokalita 1) nabídka realitní kanceláře Prague innovation, s.r.o. 2) nabídka realitní kanceláře Podřipská realitní, a.s. 3) nabídka realitní kanceláře Roudnická realitní kancelář Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 2,166 mil.kč nebyla stanovena 1,497 mil.kč 1,500 mil.kč

9 Mapa širších vztahů RD č.p. 250 v ul. Dlouhá, obec Vědomice, okres Litoměřice, Ústecký kraj Situace lokality Situace regionu

10

11 Fotodokumentace -RD.p. 250 vul.dlouhá,obec V domice, okreslitom ice,ústecký kraj

12

13

14