ZNALECKÝ POSUDEK. č. 404/6484/2013

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 404/6484/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 183 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 220, k.ú. Brozany nad Ohří, v ulici Mikulova v Brozanech nad Ohří, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 404/6484/2013 LV no.: 3209 Name of subject / Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 183 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 220, k.ú. Brozany nad Ohří, v ulici Mikulova v Brozanech nad Ohří, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Mikulova č.p. 183, Brozany nad Ohří GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 2 (rodinný dům, vedlejší stavba) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 220 Appurtenances: Příslušenství: vedlejší stavba, přípojky IS, zpevněné plochy, oplocení apod. Size: Velikost 360 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: jihozápadní okraj městyse Brozany nad Ohří odpovídající velikosti městyse (úřad městyse, pošta, škola, mateřská školka, lékaři, obchody, pohostinství) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří 300 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: 140 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: nezjištěna Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: odhad 560 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: odhad 85 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví Tomáše Peera, bytem Doksany č.p. 108, Doksany. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č je evidováno následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo ve výši ,- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ ). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č není vlastnické právo k nemovitostem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č je evidováno toto zástavní právo: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo ve výši ,- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ ). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě není dům v současné době užívaný, jeho dřívější užívání bylo pravděpodobně pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - z exteriéru domu je patrné, že dům je ve špatném stavebně technickém stavu, a že je delší dobu neužívaný - malá výměra pozemku Strong points / silné stránky: - městys leží v blízkosti dálnice D8 (Praha - Ústí nad Labem) Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. a obec Brozany nad Ohří, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Brozany nad Ohří, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ informace sdělené obyvateli lokality d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitostí byla na základě oznámení společností EURODRAŽBY.CZ ze dne svolána na , 10:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitostí nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky nemovitostí. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Na místě byli přítomni uživatelé vedlejší nemovitosti, kteří umožnili vstup na nádvoří u oceňovaného rodinného domu

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Brozany nad Ohří Kód obce: Název obce: Brozany nad Ohří Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: jihozápadní okraj Infrastructure / infrastruktura: Městys Brozany nad Ohří se nalézá v Ústeckém kraji, v okrese Litoměřice, přibližně 10 km jižně od města Litoměřice a přibližně 55 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2012 ČSÚ má městys Brozany nad Ohří obyvatel. Městys má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (úřad městyse, pošta, škola, mateřská školka, lékaři, obchody, pohostinství). Po dopravní stránce je městys dobře dostupný, v blízkosti městyse prochází dálnice D8 (Praha - Ústí nad Labem). Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situované v lokalitě zastavěné převážně objekty k bydlení, nacházející se na jihozápadním okraji městyse Brozany nad Ohří, v ulici Mikulova, z níž jsou nemovitosti přístupné. Podle sdělení místních obyvatel se v lokalitě nachází rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 183: Rodinný dům č.p. 183 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 183, k.ú. Brozany nad Ohří. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění provedení prohlídky nebyla zjištěna dispozice rodinného domu. Zda je rodinný dům podsklepený se nepodařilo zjistit, z vnější obhlídky domu je patrné, že dům má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a pravděpodobně půdní prostor v zastřešení sedlovou střechou, a že směrem do dvora byla k původní části domu provedena pravděpodobně jednopodlažní přístavba ve tvaru "L". Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z pálených cihel, se založením na základových pasech pravděpodobně zděných z kamene, střecha původní části domu je sedlová s krytinou z pálených tašek, střechy přístavby jsou pultové s krytinou z vlnitých osinkocementových nebo plechových desek, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná, vnější povrchy tvoří hrubá fasádní omítka. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor domu nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří rodinného domu nebylo zjištěno, podle konstrukce a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že stáří domu činí pravděpodobně více než 80 roků. Z vnější obhlídky domu je patrné, že dům je delší dobu neužívaný a je ve velmi špatném stavebně technickém stavu, z pohledu z ulice jsou na obvodovém zdivu původní části domu patrné trhliny. Stavební stav vnitřních prostor domu nebyl z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěn. Další stavby: V příslušenství rodinného domu je zděná vedlejší stavba. Vedlejší stavba je velmi špatném stavebně technickém stavu, na jejím obvodovém zdivu jsou patrné trhliny. Další příslušenství rodinného domu tvoří venkovní úpravy (přípojky inženýrských sítí, oplocení, zpevněné plochy apod.). Výše uvedené stavby v příslušenství rodinného domu jsou oceněny věcnou hodnotou procentním podílem na ceně hlavní stavby, v obvyklé ceně jsou zohledněny jako příslušenství

5 Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 220, k.ú. Brozany nad Ohří, o výměře 360 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 183 a vedlejší stavbou v příslušenství rodinného domu, nezastavěná část pozemku tvoří nádvoří. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. Oceňované nemovitosti jsou přístupné z pozemku čís. parcely 1112/1 (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník: Městys Brozany nad Ohří)

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p. 183 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 220, k.ú. Brozany nad Ohří, v ulici Mikulova v Brozanech nad Ohří, okres Litoměřice, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 25. října ,- Kč Slovy: Třistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí V části C listu vlastnictví č je evidováno následující omezení: - zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo ve výši ,- Kč, oprávnění pro společnost Česká spořitelna, a.s. (IČ ). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č Jiná rizika v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 404/6484/2013. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 6. listopadu

7 PŘÍLOHY 1 Analýza ocenění 2 Situace širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Snímek katastrální mapy 5 Fotodokumentace

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 404/6484/2013 LV no.: 3209 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , ost. stavby v příslušenství , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavních staveb Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 220 zastavěná plocha a nádvoří Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient cenové úpravy Cena za objekty Komentář 1 Rodinný dům v obci Dolánky nad Ohří, okr. Litoměřice Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč nabídka RK *1), RD ,00 XI-13 nestanoven ,00 0, o dispozici 3+1, dům se zanedbanou údržbou 2 Rodinný dům v obci Brňany, okr. Litoměřice nabídka RK *2), ,00 XI-13 nestanoven ,00 0, RD o dispozici 2+1, dům se zanedbanou údržbou 3 Rodinný dům v části obce Brozany nad Ohří-Hostěnice, okr. Litoměřice nabídka RK *1), ,00 XI-13 nestanoven ,00 0, RD o dispozici 2+1, dům se zanedbanou údržbou 1) nabídka realitní kanceláře Vašák&Partneři REALITY, Benešov 2) nabídka realitní kanceláře KP - real CZ, s.r.o., Litoměřice 3) nabídka realitní kanceláře REALITY DISK s.r.o., Ústí nad Labem Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,521 mil.kč nebyla stanovena 0,304 mil.kč 0,300 mil.kč

9 Situace lokality Mapa oblasti

10 A B B1 C D Okres: Nemovitosti Pozemky Parcela VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 CZ0423 Litoměřice Vlastník, jiný oprávněný Jiná práva Jiné zápisy Výměra[m2] Omezení vlastnického práva Obec: Kat.území: Brozany nad Ohří List vlastnictví: Brozany nad Ohří Identifikátor Vlastnické právo Peer Tomáš, č.p. 108, Doksany /2668 Typ vztahu Oprávnění pro o V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) St. 220 Stavby Typ stavby Část obce, č. budovy Brozany nad Ohří, č.p Bez zápisu Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany Povinnost k Zástavní právo smluvní dle úvěrové smlouvy číslo ve výši ,- Kč Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Parcela: St /62, Krč, Praha, RČ/IČO: Stavba: Brozany nad Ohří, č.p. 183 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-1299/ Bez zápisu 360 zastavěná plocha a nádvoří Způsob využití Způsob ochrany Na parcele bydlení St. 220 V-1299/ V-1299/ Podíl E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina o Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni V-4175/ Pro: Peer Tomáš, č.p. 108, Doksany RČ/IČO: /2668 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám - Bez zápisu Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 1

11 Okres: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :55:02 CZ0423 Litoměřice Obec: Kat.území: Brozany nad Ohří List vlastnictví: Brozany nad Ohří V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno dálkovým přístupem Podpis, razítko: Vyhotoveno: :05:52 Řízení PÚ:... Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Litoměřice, kód: 506. strana 2

12

13 Rodinný dům č.p. 183 v ulici Mikulova v Brozanech nad Ohří, okr. Litoměřice Jihozápadní pohled ulicí Severovýchodní pohled ulicí Jižní pohled Východní pohled Severní pohled Část přístavby rodinného domu

14 Vedlejší stavba - pohled 1 Vedlejší stavba - pohled 2