ZNALECKÝ POSUDEK. č. 22/7772/2017

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 22/7772/2017 o obvyklé ceně podílu ve výši 1/8 na pozemcích čís. parcely St. 71 s rodinným domem č.p. 76 s příslušenstvím a čís. parcely 337, k.ú. Nová Ves v Horách, obec Nová Ves v Horách, okres Most, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 22/7772/2017 LV no.: 397 Name of subject / Předmět ocenění: Podíl ve výši 1/8 na pozemcích čís. parcely St. 71 s rodinným domem č.p. 76 s příslušenstvím a čís. parcely 337, k.ú. Nová Ves v Horách, obec Nová Ves v Horách, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Nová Ves v Horách č.p. 76, Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena nebyla stanovena Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/8 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/8 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: 1 LAND / POZEMEK rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 71, 337 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy a další venkovní úpravy západní část základní občanská vybavenost MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year : Rok pořízení: Wear : Znehodnocení : zděný cca 130 m 2 nestanovena m 2 cca 1000 m 3 nestanovena / m 3 nezjištěn 70 % Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: Resident area: Bytové plochy: Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: celkem 633 m 2 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 200 /m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 % - 2 -

3 NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 397 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví Zdeňka Repčáka, bytem Nová Ves v Horách č.p (podíl 1/8), Vladimíra Smrčka, bytem nám. Dr. Eduarda Beneše 85, Klášterec n. Ohří - (podíl 1/8), Václava Vítka, bytem Sokolovská 49, Louka u Litvínova - (podíl 1/8), Václava Vítka, bytem Vinohradská 968, Horní Litvínov - (podíl 1/8) a ve SJM Václava a Aranky Zajíčkových, oba bytem Nová Ves v Horách č.p (podíl 1/2). Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 397 jsou evidována následující omezení: - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k ½ spoluvlastnického podílu ve výši ,- s příslušenstvím, s oprávněním pro APOLLO LEASING spol. s r.o. - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu ve výši ,- s příslušenstvím k ½ spoluvlastnického podílu, s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k ½ spoluvlastnického podílu ve výši ,49 s příslušenstvím, s oprávněním pro Home Credit a.s. Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 397 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 397 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 397 jsou evidována následující zástavní práva: - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k ½ spoluvlastnického podílu ve výši ,- s příslušenstvím, s oprávněním pro APOLLO LEASING spol. s r.o. - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu ve výši ,- s příslušenstvím k ½ spoluvlastnického podílu, s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. - zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu k ½ spoluvlastnického podílu ve výši ,49 s příslušenstvím, s oprávněním pro Home Credit a.s. Další zástavní práva jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 397 v příloze tohoto posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č Jiná zástavní práva nebyla zjištěna. Legal and structural state / stavebně právní stav: Oceňovaný dům č.p. 76 je v katastru nemovitostí evidován jako budova s č.p./č.e. se způsobem využití rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných při prohlídce na místě je dům delší dobu neužíván, zároveň nebyla umožněna prohlídka interiéru domu, nelze proto jednoznačně říci, že je dům v obyvatelném stavu. Lze proto předpokládat, že je nutná rekonstrukce, aby bylo možné dům užívat v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí, tj. jako rodinný dům. Weak points / slabé stránky: - podprůměrný stavebně-technický stav domu - zhoršený příjezd k domu v zimních měsících Strong points / silné stránky: - klidná lokalita - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 397 pro k.ú. a obec Nová Ves v Horách, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Nová Ves v Horách, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla na základě oznámení společností Dražbyprost s.r.o., svolána na V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyl přítomen žádný ze spoluvlastníků oceňovaných nemovitých věcí a nebylo umožněno zaměření a provedení prohlídky vnitřních prostorů rodinného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

5 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Nová Ves v Horách Kód obce: Název obce: Nová Ves v Horách Počet obyvatel obce: 471 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0425 Název okresu: Most Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Západní část obce Infrastructure / infrastruktura: Obec Nová Ves v Horách se nachází 13 km západně od města Litvínov a cca 20 km severozápadně od bývalého okresního města Most, v blízkosti hranic se SRN. K Nové Vsi patří osady jihozápadně ležící Lesná a severovýchodně ležící Mníšek. Obcí prochází silnice III. třídy č. 2546, nachází se zde autobusová zastávka, železniční doprava v obci není. Nová Ves v Horách disponuje základní občanskou vybaveností v obci se nachází obecní úřad, pošta, knihovna, kino, kostel, obchod se základním sortimentem, hotel s restaurací a praktického lékaře. V obci jsou inženýrské sítě elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v západní části obce Nová Ves v Horách, zhruba 400 m od hraničního přechodu do SRN. Jde o klidnou lokalitu, okolní řídkou zástavbu tvoří převážně rodinné domy. V lokalitě jsou inženýrské sítě elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Prohlídka vnitřních prostorů domu nebyla umožněna. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Rodinný dům č.p. 76: Rodinný dům č.p. 76 je stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 71, k.ú. Nový Ves v Horách. Dispoziční řešení: Jedná se o samostatně stojící podsklepený rodinný dům, se dvěma nadzemními podlažími, a půdním prostorem. Podle dostupných informací z RÚIAN (Registr územní identifikace nemovitostí) se v domě nachází dva byty. Půdní prostor je bez využití. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva, střešní konstrukce je sedlová, střešní konstrukce je dřevěná trámová, krytina zřejmě tvoří pálené tašky, klempířské konstrukce plechové, vstupní dveře dřevěné, okna dřevěná s jednoduchým zasklením, vnější omítky jsou břízolitové. Podle informací z RÚIAN je oceňovaný rodinný dům napojen na inženýrské sítě obecního vodovodu, elektrického proudu, plynu a kanalizace. Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu se nepodařilo zjistit. Podle užitých konstrukcí a dispozice, lze stáří domu odhadovat na více než 80 let. Stavebně-technický stav je podprůměrný, je zřejmá chybějící údržba. Při prohlídce nebylo možné ověřit technický stav střešní krytiny kvůli sněhové pokrývce. Průměrné opotřebení bylo stanoveno odhadem na 70 %. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 71, k.ú. Nová Ves v Horách, o výměře 279 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu pozemku jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je z větší části zastavěn stavbou č.p. 76. Pozemek čís. parcely 337, k.ú. Nová Ves v Horách, o výměře 354 m2 je v katastru nemovitostí evidovaný v druhu pozemku jako zahrada, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že pozemek slouží jako zahrada ve funkčním celku se stavbou rodinného domu č.p. 76. Podle informací z nahlížení do katastru nemovitostí lze předpokládat, že se pozemku se nachází drobná stavba pravděpodobně sklad nářadí

6 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 60 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/8 na pozemcích čís. parcely podílu ve výši 1/8 na pozemcích čís. parcely St. 71 s rodinným domem č.p. 76 s příslušenstvím a čís. parcely 337, k.ú. Nová Ves v Horách, obec Nová Ves v Horách, okres Most, Ústecký kraj, ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/8 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/8 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech (zaokrouhleno na desetitisíce) x 1/8 = x 60 % =

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá podílu ve výši 1/8 na pozemcích čís. parcely St. 71 s rodinným domem č.p. 76 s příslušenstvím a čís. parcely 337, k.ú. Nová Ves v Horách, obec Nová Ves v Horách, okres Most, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 397 pro k.ú. Nová Ves v Horách, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18. ledna 2017 Slovy: Čtyřicesttisíc ,- Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi. Výpis části práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 397 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky, další práva a závady jsou uvedena v přiloženém listu vlastnictví. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č V části C listu vlastnictví č. 397 nejsou evidována žádná věcná břemena. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 22/7772/2017. Vypracoval: Bc. Jan Stejskal Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 21. ledna

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 22/7772/2017 LV no.: 397 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 /m 3 m 2 /m 2 % 1 rodinný dům č.p , příslušenství Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Druh pozemku Pol.č. Parcelní číslo Výměra Cena Cekem m 2 /m 2 1 St. 71 zastavěná plocha a nádvoří zahrada Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 /m 2 /year/rok /year/rok % % Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty Komentář cenové úpravy m 3 m 2 /m 2 mil. mil. 1 Rodinný dům v obci Nová Ves v Horách, okr. Most , nestanoven ,00 0,80 nabídka RK *1), objemově menší RD s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem, v domě byt o dispozici 4+1, stavebně-technický stav předpokládám obdobný s domem oceňovaným, stejná lokalita 2 Rodinný dům ve Výsluní, okr. Chomutov , nestanoven ,00 1,00 realizovaná dražba *2), RD s dvěma nadzemními podlažími a půdním prostorem, v, stavebnětechnický stav předpokládm obdobný jako u domu oceňovaného, obdobná lokalita 3 Rodinný dům v obci Lom u Mostu, okr. Most , nestanoven ,00 0,85 realizovaná dražba *3), RD s dvěma nadzemními podlažími, v domě byt o dispozici 7+1, stavebnětechnický stav mírně lepší než u domu oceňovaného, obdobná lokalita 1) nabídka realitní kanceláře M&M reality 2) dražební server 3) dražební server Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 1,390 mil. nebyla stanovena 0,518 mil. 0,520 mil.

9 Mapa širších vztahů rodinný dům č.p. 76, obec Nová Ves v Horách, okres Most, Ústecký kraj Situace lokality Situace oblasti

10

11 Fotodokumentace rodinný dům č.p. 76, obec Nová Ves v Horách, okres Most, Ústecký kraj Příjezd k domu č.p. 76 Pohled na dům č.p. 76 Pohled na dům č.p. 76 Pohled na dům č.p. 76 Pohled na dům č.p. 76 Poz. čís. par. St. 71