Znalecký posudek. 2154/2011

Transkript

1 Znalecký posudek. 2154/2011 o cen nemovitosti - stavby bez.p. (zahr. chata) na pozemku. parc. 5388/18 (pozemek jiného vlastníka), v kat. úz. Litom ice, obec Litom ice, okres Litom ice. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad Litom ice Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. Ex 481/07-28 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 8 stran textu v etn titulního listu a 6 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek na nemovitost zapsanou na LV. 2862, vedené Katastrálním ú adem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt Litom ice, k.ú. Litom ice, obec Litom ice se stanovením ceny obvyklé v míst a ase. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: stavba bez.p. (zahr. chata) Litom ice Region: Ústecký Okres: Litom ice Katastrální území: Litom ice 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV. 2862, kat. úz. Litom ice, Katastrální ú ad pro Ústecký kraj, KP Litom ice - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. Litom ice 3-4/4, m ítko 1:2000, kat. úz. Litom ice - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 481/07-28 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 481/07-86 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je však eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí LV. 2862, kde je uvedeno: A - vlastnické právo: Toutová Št pánka, Družstevní 1756/25, P edm stí, Litom ice 1 B - nemovitosti: - stavba bez.p. na pozemku. parc. 5388/18 (pozemek jiného vlastníka) C - omezení vlastnických práv: Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Litom icích 13 Nc-5468/ ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz Exekutorského ú adu Litom ice 124 EX-481/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Litom icích 13 Nc-5034/ ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz Exekutorského ú adu Plze -jih 16 Ex-1949/2008 ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Litom icích 13 Nc-5354/ ze dne

3 Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Litom icích 13 Nc-5355/ ze dne Exeku ní p íkaz Exekutorského ú adu Plze -sever 064 EX-302/ ze dne Exeku ní p íkaz Exekutorského ú adu Plze -sever 064 EX-306/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Litom icích 13 Nc-5187/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Litom icích 13 Nc-5391/ ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz Exekutorského ú adu Kladno 088 EX-2549/ ze dne Exeku ní p íkaz Exekutorského ú adu P erov 103 Ex-22954/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Litom icích 13Nc-5672/ ze dne Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského ú adu Prachatice 40 Ex-17170/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v Litom icích 18 EXE-6131/ ze dne D - Jiné zápisy Bez zápisu E - Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Smlouva kupní ze dne Právní ú inky vkladu práva ke dni Dokumentace a skute nost: K nemovitosti nebyla p edložena žádná výkresová dokumentace. U výpo t použitých ve znaleckém posudku bylo vycházeno z vým r zjišt ných fyzickým m ením na míst samém. 7. Celkový popis nemovitosti: Oce ovaná nemovitost - stavba bez.p. (zahr. chata) se nachází v chatové osad. 19 Kamýcká v severozápadní ásti obce Litom ice, kat. úz. Litom ice. M sto Litom ice má veškerou ob anskou vybavenost. Doprava autobusy a vlakem. Zahradní chata je samostatn stojící v zá ezu východního svahu na pozemku. parc. 5388/18 (pozemek jiného vlastníka), podsklepená, jednopodlažní s pultovou st echou. Okolní pozemek je oplocený a tvo í uzav enou zahradu se sousední chatou. Na pozemku se nachází op rné zdi, zpevn né cesty okolo chaty, udírna, nádrž na užitkovou vodu, ovocné a okrasné d eviny. Pozemek je svažitý východním sm rem. IS - voda Pozemky pod a v okolí chaty jsou v majetku s. zahr. svazu. Celá osada je uzamykatelná, klí e vlastní majitelé chat. 3

4 8. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Zahrádká ská chata 9. Popis objekt a pozemk : a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a1) Zahrádká ská chata Oce ovaná zahradní chata je situována v severozápadní ásti Litom ic, v chatové osad. 19 Kamýcká. Chata je samostatn stojící na pozemku jiného vlastníka. parc. 5388/18. Chata je pravd podobn áste n podsklepená, jednopodlažní s pultovou st echou. P ístup do sklepa je z venku, do chaty je vstup ešen p es verandu. V chat je jedna obytná místnost. Chata je obdélníkového p dorysu, svislé konstrukce jsou zd né. St ešní krytina eternit. Fasádní omítky jsou vápenné. Okna d ev ná, dve e do sklepa plechové, do obytné ásti d ev né. B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a1) Zahrádká ská chata - 26 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Chata Poloha objektu: Litom ice Stá í stavby: 30 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 20): 2 128,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.PP: 4,00*4,00 = 16,00 m 2 1.NP: 4,00*4,00 = 16,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.PP: 16,00 m 2 2,10 m 1.NP: 16,00 m 2 2,50 m Obestav ný prostor: 1.PP: (4,00*4,00)*(2,10) = 33,60 m 3 1.NP: (4,00*4,00)*(2,50)+(5,00*5,50/2)*(1,00) = 53,75 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 87,35 m 3 Výpo et indexu cenového porovnání: 4

5 Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Podsklepená - bez podkroví nebo do 1/2 zastav né plochy III typ B 1.NP 1. Druh stavby - Zahrádká ská chata I 0,02 2. Svislé konstrukce - Zd né tl. více jak 30 cm V 0,05 3. St ešní konstrukce - Krov neumož ující z ízení podkroví I -0,01 4. Napojení stavby na sít - Žádné napojení nebo pouze vlastní zdroj el. I -0,06 energie 5. Vybavení - Pouze WC suché nebo i mino stavbu II -0,06 6. Vytáp ní stavby - Bez vytáp ní I -0,06 7. P íslušenství stavby (venk. úpravy a vedl. stavby do celk. ZP 25 m2 v.) - III 0,00 P íslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Vým ra pozemk užívané se stavbou - Pouze zastav ný stavbou I -0,05 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav - Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stá í 30 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,90 = 0,784 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Životní prost edí a atraktivita okolí - vhodná k rekreaci III 0,00 2. P írodní lokalita - les nebo vodní plocha je v míst (docházková III 0,00 vzdálenost) 3. Poloha v zástavb - bez vlivu, samoty II 0,00 4. Dopravní dostupnost - problematický p íjezd k hranici pozemku II -0,01 5. Hromadná doprava - špatná dostupnost I -0,02 6. Parkovací možnosti - špatné I -0,02 7. Obchod a služby v okolí - obchody a služby (léka ) III 0,01 8. Sportovišt - žádné I 0,00 9. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0, Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,960 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,784 * 0,960 * 0,950 = 0,715 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 2 128,- K /m 3 * 0,715 = 1 521,52 K /m 3 5

6 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 1 521,52 K /m 3 * 87,35 m 3 = ,77 K Zahrádká ská chata - zjišt ná cena = ,77 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Zahrádká ská chata = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Zahradní chatka Popis porovnávaných objekt : Množství jednotek oce ované stavby: 16,00 1) Našim zákazník m bychom cht li nabídnout zajímavý prodej zahradní chatky umíst né na pozemku o rozloze 380 m2. Zahrada se nachází na okraji okresního m sta Litom ice, nedaleko silnice z Litom ic na Kamýk, lokalita tzv. "Bídnice". D ev ná p ízemní chatka o p dorysu 4x4 m je áste n podsklepená a tvo í jí jedná místnost a suché WC.Vodovodní p ípojka v dosahu 5 m, elektrické p ípojky se budou realizovat již v letošním roce. Zahrada je situována na tém rovinatém pozemku, jižní svah v krásném a klidném prost edí, s nádherným výhledem na Litom ice a celou Polabskou nížinu. Je osázena staršími ovocnými stromy r zných odr d. M žeme doporu it jako ideální místo pro odpo inek a to jak aktivní, tak pasivní. 2) Nabízíme k prodeji chatu se zahradou v zahrádká ské kolonii, v osobním vlastnictví. Chata se zahradou se nachází v Litom icích sm rem na Radobýl. Zahrada je mírn do kopce, terasovitého typu. Chata je o jedné místnosti, se sklepem a p dou. Voda užitková, elektrika. P íjezd autem až k zahrad. Krásné klidné prost edí s hezkým výhledem. Vhodné k odpo inku. Právní servis zdarma Spojení: autobusové spojení, vlakové spojení 3) Zd ná patrová chata s udržovaným pozemkem p ed obcí Úšt k. Celková plocha 364 m2, voda, elekt ina, kuchy ská linka s PB sporákem. V cen je vybavení interieru. Chata je podsklepena. P ístavba pro ná adí a WC. Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] 1) Chata - Litom ice ,- K 1,00 1,00 0,80 1,05 1,00 1,00 16, ,00 2) Chata - Litom ice ,- K 1,00 1,00 0,80 0,90 1,00 1,00 16, ,00 3) Chata - Zimo ,- K 0,90 1,00 0,75 0,95 1,00 1,00 25, ,50 Sou et: ,50 K /jedn. / 3 Pr m rná jednotková cena: 9 544,50 K /jedn. Minimální jednotková cena: 7 875,- K /jedn. Maximální jednotková cena: ,- K /jedn. Základní cena: 9 544,50 K 16,00 á 9 544,50 K / = ,- K 6

7 Zahradní chatka - výsledná cena = ,- K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Zahradní chatka = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí je na realitním trhu na st ední úrovni b) parametry povyšující cenu - klidná oblast vhodná k rekreaci - veškerá ob anská vybavenost v dosahu c) parametry ponižující cenu - bez vlastních pozemk - omezené parkovací možnosti 7

8 Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji cenu obvyklou ve výši ,- K. Obvyklá cena: ,- K slovy: jedno sto padesát tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2154/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Vypracovala spole nost B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , která je oprávn na na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne P edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik. Ocen ní bylo zapsáno pod po.. 60/2011 deníku. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 8

9 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 8 listů, se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Ověřující osoba: Michaela Němcová Vystavil: Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. dne Tato doložka byla vyhotovena aplikací zákona č. 300/2008 Sb. a dle vyhlášky č. 193/2009 Sb. prostřednictvím elektronické aplikace systému kontaktních míst veřejné správy přístupné způsobem umožňujícím dálkový přístup. Tuto skutečnost můžete ověřit v úložišti ověřovacích doložek (