Znalecký posudek. 2341/2011

Transkript

1 Znalecký posudek. 2341/2011 o cen obvyklé - domu.p. 13 umíst ném na pozemku parc.. St. 11/1 a pozemku parc.. St. 11/1 v kat. úz. Mil eves, obec Žatec, okres Louny, v SJM Bledyové Marie a Bledyho Milana. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 8910/08 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 364/2010 podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 11 stran textu v etn titulního listu a 5 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 98, vedené Katastrálním ú adem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt Žatec, kat. úz. Mil eves, obec Žatec. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: d m Žatec 13 Region: Ústecký Okres: Louny Katastrální území: Mil eves 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti spolumajitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 98, kat. úz. Mil eves, Katastrální ú ad pro Ústecký kraj, KP Žatec, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. Žatec 1-6/31, m ítko 1:1000, kat. úz. Mil eves - kopie kupní smlouvy ze dne , právní ú inky vkladu exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 75 EX 2209/05-P1 ze dne usnesení OS v Lounech o zm n znalce,.j. Nc 4507/ ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 8910/08-40 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem bylo doloženo nabývacími listinami a je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 98, kat. úz. Mil eves, obec Žatec, okres Louny, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: SJM Bledy Milan a Bledyová Marie, Mil eves 13, Žatec 1 2

3 oddíl B - nemovitosti: d m.p. 13 umíst ný na pozemku parc.. St. 11/1 pozemek parc.. St. 11/1 - zastav ná plocha a nádvo í o vým e 252 m 2 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o na ízení exekuce Nc 4507/ ze dne Exeku ní p íkaz 075-EX 2209/2005 P1 ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce 11-Nc 3735/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce 10-Nc 4140/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce 9Nc 4140/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce 10-Nc 3748/ ze dne Exeku ní p íkaz 064 EX-384/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce 12-Nc 3750/ ze dne Exeku ní p íkaz 037-Ex 5987/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce 36 EXE-3375/ ze dne Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí 112-EX 2152/ ze dne oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Kupní smlouva V /1997 ze dne , právní ú inky vkladu ke dni Dokumentace a skute nost: Vzhledem k tomu, že vlastníkem nebyla p edložena stavební dokumentace, byly veškeré výpo ty uskute n ny z nam ených hodnot a zjišt ných skute ností p i místním šet ení. Zastav ná a užitná plocha byla vypo tena pouze orienta n, proto nemusí vypo tené celkové plochy odpovídat p esn skute nosti. Sou asn byl posouzen stavebn -technický stav jednotlivých konstruk ních prvk, charakter jejich údržby a stanovena jejich p edpokládaná další životnost a stupe opot ebení. 7. Celkový popis nemovitosti: Mil eves leží jižn od Žatce, v okrese Louny. V Mil evsi je minimální ob anská vybavenost, kompletní ob anská vybavenost ve spádovém Žatci (cca 7 km) a okresním m st Louny (cca 27 km). Doprava je zajišt na autobusy. Oce ované nemovitosti se nachází v zastav ném území Mil evsi, p ístupná je ze severu po nezpevn ném prašném pozemku ve vlastnictví m sta Žatce a ze zpevn né komunikace protínající obec. Hranice rovinného pozemku tvo í z v tší ásti obvodové st ny nemovitosti. Nepodsklepený d m je napojen na elektrorozvod a vodovod, odpadní vody svedeny do žumpy, plyn není. 3

4 8. Obsah posudku: a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) D m a 2 ) Garáž b) Pozemky b 1 ) Pozemek 9. Popis objekt a pozemk : a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) D m Oce ovaný d m.p. 13 stojí na pozemku parc.. St. 11/1 v kat. úz. Mil eves, okres Louny. D m se nachází v zastav né ásti obce, je samostatn stojící na rovinném pozemku, nepodsklepen, jednopodlažní s p dními prostory, situován na hranici pozemku do t sné blízkosti komunikace. P ístup je ze západu ze zpevn né komunikaci a p es nezpevn ný pozemek ve vlastnictví m sta Žatec. Základy domu jsou kamenné, svislá konstrukce smíšená, omítka opadávající štuková. St echa je sedlová, krov d ev ný, krytina pálené tašky. Vchodové dve e jsou d ev né, okna d ev ná, klempí ské konstrukce z místy chyb jícího pozink. plechu. Zásobování vodou z vodovodu, odpadní vody svedeny do žumpy, el. p ípojka vzdušným vedením. Dispozi ní ešení domu: 1.NP - vstupní chodba, dva pokoje, kuchy, koupelna (vana a umyvadlo) a WC. Užitná plocha a stá í stanoveno odhadem. a 2 ) Garáž P edm tem ocen ní je i garáž stojící na pozemku parc.. St. 11/1, kat. úz. Mil eves, okr. Louny. Garáž severní ástí navazuje na oce ovaný d m, je jednopodlažní se sedlovou st echou krytou osinkocementovými deskami. Svislá konstrukce je zd ná, omítka místy opadávající štuková, klempí ské konstrukce chybí. Vrata jsou plechová ošet ena nát rem. Garáž pravd podobn není provozn propojena s rodinným domem. Napojení na elektrorozvod se nepoda ilo zjistit. Stá í stanoveno odhadem. b) Pozemky b 1 ) Pozemek Pozemek parc.. St. 11/1 se nachází v kat. úz. Mil eves, obec Žatec, okres Louny. Pozemek je nepravidelného tvaru, zastav n rodinným domem, garáží a vedlejší stavbou, p ístupný ze severu po nezpevn ném prašném pozemku jiného vlastníka a zpevn né komunikaci. Pozemek je rovinný, napojen na elektrorozvod a vodovod. Hranice pozemku tvo í z v tší ásti obvodové st ny nemovitosti. Uzav ený dvore ek je áste n zpevn ný. 4

5 B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Porovnávací hodnota a 1 ) D m - 26a Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m Poloha objektu: Ústecký kraj - nad do obyvatel Stá í stavby: 100 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 20a): 2 901,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,5*14 = 119,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 119,00 m 2 4,00 m Obestav ný prostor: 1.NP: (8,5*14)*(4,00) = 476,00 m 3 zast ešení: = 238,00 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 714,00 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 119,00 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 119,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastav né I typ A plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou st echou 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m III 0,00 2. Provedení obvodových st n - Na bázi d evní hmoty nezateplené nebo zdivo I -0,08 smíšené nebo kamenné 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda a odkanalizování RD III 0,00 do žumpy nebo septiku 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 5

6 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Standardní p íslušenství - III 0,05 vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo pouze zast. I -0,01 stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Mírn zvyšující cenu IV 0, Stavebn - technický stav - Stavba ve špatném stavu (p edpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stá í 100 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V13 * 0,60 = 0,347 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v tšího významu I 0,00 2. Ú ady v obci - obecní ú ad I 0,00 3. Poloha nemovitosti v obci - vnit ní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prost edí - p evažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - žádný obchod nebo pouze se I -0,03 základními potravinami 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola ani sportovní I -0,04 za ízení 7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - žádné zdravotnické za ízení I -0,05 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 500 m IV 0,03 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,20 rodinných domech (RD) nebo v okolí - konfliktní skupiny v okolí 10. Nezam stnanost v obci a okolí - odpovídá pr m ru v kraji II 0, Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - vlivy snižující cenu - v t sné blízkosti komunikace protínající obec I -0,06 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,650 i = 1 12 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,347 * 0,650 * 1,000 = 0,226 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 2 901,- K /m 3 * 0,226 = 655,63 K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 655,63 K /m 3 * 714,00 m 3 = ,82 K D m - zjišt ná cena = ,82 K 6

7 a 2 ) Garáž - 24 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Garáž Poloha objektu: Ústecký kraj - nad do obyvatel Stá í stavby: 55 rok Stavba je p íslušenstvím jiné stavby - d m a od této stavby p ebírá index I T a I P. Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 18): 1 832,- K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 5*4 = 20,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 20,00 m 2 3,00 m Obestav ný prostor: 1.NP: (5*4)*(3,00) = 60,00 m 3 zast ešení: = 10,00 m 3 Obestav ný prostor celkem: = 70,00 m 3 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 20,00 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 20,00 m 2 Podlažnost ZP / ZP1 = 1,00 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Svislé konstrukce zd né nebo železobetonové s plochou II typ B st echou nebo krovem neumož ující z ízení podkroví 1. Druh stavby - samostatn stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo st ny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen p ívod el. nap tí 230 V II -0,02 4. P íslušenství - venkovní úpravy - bez p íslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebn - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - (p edpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stá í 55 let: 0,70 5 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V6 * 0,70 = 0,577 i = 1 Index polohy: P evzatý index polohy I P = 0,650 Index trhu s nemovitostmi: P evzatý index trhu I T = 1,000 7

8 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,577 * 0,650 * 1,000 = 0,375 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = 1 832,- K /m 3 * 0,375 = 687,- K /m 3 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * OP = 687,- K /m 3 * 70,00 m 3 = ,- K Garáž - zjišt ná cena = ,- K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) Ocen ní porovnávacím zp sobem a 1 ) D m = ,- K a 2 ) Garáž = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) rodinný d m Popis porovnávaných objekt : Jednotka: užitná plocha Množství jednotek oce ované stavby: 107,00 První srovnávaná nemovitost - rodinný d m na pozemku o vým e m 2 v Mil evsi, okres Louny. D m se nachází v centru klidné obce, je áste n podsklepen, jednopodlažní s podkrovím, vytáp n kotlem na tuhá paliva, napojen na ve ejný vodovod, odpad sveden do septiku. D m je ze smíšeného zdiva, po áste né rekonstrukci a náleží k n mu bývalé chlévy sloužící jako sklepy, dále sklad na palivo a dílna. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za K. Druhá srovnávaná nemovitost - rodinný d m na pozemku o vým e 400 m 2 v Holed i, okr. Louny. áste n podsklepený dvoupodlažní d m je ur en k vnit ní rekonstrukci. Rodinný d m je napojen na obecní vodovod, odpady svedeny do kanalizace, možnost p ipojení na plyn. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za K. T etí srovnávaná nemovitost - rodinný d m na pozemku o vým e 319 m 2 ve Veleticích, okr. Louny. Cihlový, jednopodlažní d m má novou st echu, p dní prostory vhodné k vestavb. D m je napojen na dálkový vodovod, vytáp ní tuhým palivem. Doprava zajišt na autobusy a vlaky. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za K. tvrtá srovnávaná nemovitost - rodinný d m na pozemku o vým e m 2 v Letov, okr. Louny. Smíšený p ízemní rodinný d m se nachází v centru obce Letov u Podbo an, ve kterém je zapo ata rekonstrukce. P dní prostory vhodné k vestavb. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za K. 8

9 Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] RD Mil eves ,- K 1,00 1,00 0,90 0,97 0,85 1,00 137, ,34 RD Holede ,- K 1,00 1,00 0,97 1,00 1,15 1,00 225, ,10 RD Veletice ,- K 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,95 100, ,00 RD Letov ,- K 0,90 0,97 1,00 1,00 0,65 1,00 60, ,09 Sou et: ,53 K /jedn. / 4 Pr m rná jednotková cena: 5 409,63 K /jedn. Minimální jednotková cena: 2 454,10 K /jedn. Maximální jednotková cena: 7 695,- K /jedn. Základní cena: 5 409,63 K 107,00 á 5 409,63 K / = ,41 K - výsledná cena = ,41 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) rodinný d m = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St. 11/1 252,00 170, ,20 Sou et ,20 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,9620 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,95 Pozemek - zjišt ná cena = ,95 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemek = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K 9

10 C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : Administrativní cena pozemk : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalit je.. nízká, st ední, vysoká.. b) parametry povyšující cenu: p dní prostory umož ující vestavbu, parkování v garáži na pozemku c) parametry ponižující cenu: vybavenost obce, vložení investic do rekonstrukce a modernizace Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši K. Obvyklá cena: ,- K slovy: p t set sedmdesát dev t tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 10

11 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2341/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 195/2011. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 11