Znalecký posudek. 2156/2011

Transkript

1 Znalecký posudek. 2156/2011 o cen obvyklé - bytové jednotky. 551/2 v dom.p. 551 a 552 umíst ném na pozemku. parc a. parc v kat. úz. Bukov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem v etn spoluvlastnického podílu 508/13511 na spole ných ástech domu a pozemku; ve vlastnictví Srby Rudolfa. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad v Litom icích Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 7042/08-4 prodejem nemovitosti. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákona. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb. a. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 540/2002 Sb. ve zn ní vyhlášky. 364/2010 podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 6 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v míst a ase nemovitosti zapsané na LV. 2828, vedené Katastrálním ú adem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt Ústí nad Labem, kat. úz. Bukov, obec Ústí nad Labem. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka Dukelských hrdin Ústí nad Labem Region: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Katastrální území: Bukov 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne bez p ítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 2828, kat. úz. Bukov, Katastrální ú ad pro Ústecký kraj, KP Ústí nad Labem, vyhotoven dálkovým p ístupem - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. Ústí nad Labem 5-6/23, m ítko 1:1000, kat. úz. Bukov - kopie prohlášení vlastníka ze dne , právní ú inky vkladu ke dni exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 7042/08-4 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 7042/08-69 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skute nosti a vým ry zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Vlastnictví k oce ovaným nemovitostem nebylo doloženo nabývacími listinami, ale je eviden n vyzna eno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví. 2828, kat. úz. Bukov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, ze dne oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je: Srba Ladislav, Dukelských hrdin 551/6, Ústí n.l. - Bukov, 1/6 Srba Rudolf, Burianova 2766/12, Severní Terasa, Ústí nad Labem 11 1/6 Srbová Mária, Dukelských hrdin 551/6, Ústí n.l. - Bukov, 2/3 2

3 oddíl B - nemovitosti: bytová jednotka. 551/2 v budov.p. 551 a 552, LV 1616, bytový d m na pozemku parc a parc podíl na spole ných ástech domu a pozemku 508/13511 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Usnesení soudu o na ízení exekuce,okresní soud v Ústí nad Labem.j. 42 Nc-8672/ ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí, Exekutorský ú ad Litom ice.j. 124EX-7042/ ze dne Právní moc ke dni Rozhodnutí správce dan o z ízení zástavního práva ( 72 zák..337/1992 Sb.), Finan ní ú ad v Ústí nad Labem j /2009 / ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí, Exekutorský ú ad Zlín.j. 77 Ex-7312/ ze dne Usnesení soudu o na ízení výkonu rozhod. z ízením soud. zástavního práva, Okresní soud v Ústí nad Labem.j. 51 E-88/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o na ízení exekuce, Okresní soud v Ústí nad Labem.j. 54 EXE-1166/ ze dne Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí, Exekutorský ú ad D ín.j. 112 EX-3894/ ze dne oddíl D - jiné zápisy: - Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti, Exekutorský ú ad D ín.j. 112 EX-3894/ ze dne oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Usnesení soudu o schválení d dické dohody, Okresní soud v Ústí nad Labem.j. D-570/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o schválení d dické dohody, o vypo ádání SJM p i zániku manželství smrtí, Okresní soud v Ústí nad Labem.j. D-570/ ze dne Právní moc ke dni Dokumentace a skute nost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla p edložena. U výpo t použitých ve znaleckém posudku vycházel znalec z vým r uvedených v kopii prohlášení vlastníka. 7. Celkový popis nemovitosti: Oce ovaná bytová jednotka 551/2 je umíst na v 1. NP zatepleného bytového domu.p. 551 a 552 v kat. úz. Bukov, obec Ústí nad Labem. V obci je kompletní ob anská vybavenost, doprava zajišt na autobusy, vlaky a MHD. Bytový d m je situován do severozápadní ásti obce, okolní zástavbu tvo í obytné domy. P ístup do domu je od západu po zpevn né komunikaci. Pozemek je obdélníkového tvaru s napojením na veškeré IS. 3

4 8. Obsah posudku: Ocen ní byt porovnávacím zp sobem 1) Bytová jednotka. 551/2 P íslušenství byt a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky 9. Popis objekt a pozemk : Popis byt ocen ných porovnávacím zp sobem 1) Bytová jednotka. 551/2 Oce ovaná bytová jednotka 2+1 je umíst na v 1.NP panelového domu. Bytový d m se nachází v severozápadní ásti obce, je zateplen, má plastová okna. D m je bez výtahu, napojen na veškeré IS. K bytové jednotce náleží právo užívat sklep. Vzhledem k nesou innosti majitele bytu, vycházel znalec z dostupné dokumentace a skute ností zjišt ných místním šet ením. Dle prohlášení vlastníka je jednotka vybavena kuchy skou linkou, sporákem, vestav nými sk ín mi, vanou, topnými t lesy a WC mísou s nádrží. Stá í stanoveno odhadem Popis p íslušenství byt a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky Pozemky. parc a. parc se nachází v katastrálním území Bukov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, jsou rovinné, nepravidelných tvar, zastav ny bytovým domem, p ístupné ze západu po zpevn né místní komunikaci, s možností napojení na veškeré IS. B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) Ocen ní byt porovnávacím zp sobem 1) Bytová jednotka. 551/2-25 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústí nad Labem Stá í stavby: 50 rok Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 19): ,- K /m 2 Podlahové plochy bytu: kuchy : = 9,50 m 2 pokoj: = 15,00 m 2 4

5 pokoj: = 17,30 m 2 p edsí : = 3,60 m 2 koupelna: = 2,10 m 2 WC: = 0,90 m 2 Podlahová plocha bytu: = 48,40 m 2 Podlahové plochy sklep a p d, ne místnosti: sklep: = 2,40 m 2 Podlahové plochy sklep a p d, ne místnosti - celkem: = 2,40 m 2 Zapo ítaná podlahová plocha bytu: = 48,40 m 2 Zapo ítaná podlahová plocha sklep a p d, ne místnosti: 2,40 m 2 * 0,10 = 0,24 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 48,64 m 2 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Spole né ásti domu - Kolárna, ko árkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. P íslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umíst ní bytu v dom - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke sv tovým stranám - Ostatní sv tové strany - II 0,00 áste ný výhled 6. Základní p íslušenství bytu - P íslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytáp ní bytu - Dálkové, úst ední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stá í 50 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,840 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastav né území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - preferované III 0,02 3. Okolní zástavba a životní prost edí - p evažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce III 0,00 5

6 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,04 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,960 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,840 * 1,020 * 0,960 = 0,823 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC * I = ,- K /m 2 * 0,823 = ,68 K /m 2 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = CU * PP = ,68 K /m 2 * 48,64 m 2 = ,92 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = ,92 K Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjišt ná cena pozemku: ,49 K Spoluvlastnický podíl: 508 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,49 K * 508 / = ,49 K ,41 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 6 Bytová jednotka. 551/2 - zjišt ná cena = ,90 K Bytová jednotka. 551/2 - cena po zaokrouhlení = ,- K Rekapitulace ocen ní byt a nebytových prostor v etn opot ebení a) Bytová jednotka. 551/2 = ,- K Cena byt a nebytových prostor iní celkem ,- K Porovnávací metoda a) Bytová jednotka Popis porovnávaných objekt : Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oce ované stavby: 50,80 První srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o rozloze 54 m 2 v ul. Dukelských hrdin, Ústí nad Labem. Jednotka po kompletní rekonstrukci je v druhém podlaží zatepleného domu. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za 1, K. Druhá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o rozloze 54 m 2 v ul. Dukelských hrdin, Ústí nad Labem. Jednotka je 2.NP ty patrového zatepleného domu. Byt má plastová okna, zd nou koupelnu i WC a náleží k n mu balkon. Nemovitost je nabízena k prodeji za K. 6

7 T etí srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o rozloze 65 m 2 v ul. Dukelských hrdin, Ústí nad Labem. Jednotka je v 2.NP ty podlažního bytového domu, prošla áste nou rekonstrukcí. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za K. tvrtá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o rozloze 56 m 2 v ul. Dukelských hrdin, Ústí nad Labem. Jednotka je ve t etím pat e panelového domu, napojen na veškeré IS. Nemovitost je nabízena k prodeji za 1, K. Pátá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o rozloze 51 m 2 v ul. Náv trná, Ústí nad Labem. Byt je v 3. podlaží panelového bytového domu s vyzdívkou, napojen na veškeré IS. K jednotce náleží sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za K. Šestá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o rozloze 53 m 2 v ul. Školní, Ústí nad Labem. Jednotka je v 2. NP, napojena na veškeré IS, náleží k ní balkon, lodžie, parkování a sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prost ednictvím realitní kancelá e za K. Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [K /jedn.] BJ Ústí n. L ,- K 1,00 0,98 1,00 0,97 0,93 1,00 54, ,87 BJ Ústí n. L ,- K 1,00 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 54, ,74 BJ Ústí n. L ,- K 1,00 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 65, ,85 BJ Ústí n. L ,- K 1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 56, ,50 BJ Ústí n. L ,- K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 51, ,96 BJ Ústí n. L ,- K 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 53, ,34 Sou et: ,26 K /jedn. / 6 Pr m rná jednotková cena: ,71 K /jedn. Minimální jednotková cena: ,85 K /jedn. Maximální jednotková cena: ,87 K /jedn. Základní cena: ,71 K 50,80 á ,71 K / = ,87 K - výsledná cena = ,87 K Rekapitulace ocen ní p íslušenství byt a nebytových prostor a) bytová jednotka = ,- K Cena p íslušenství byt a nebytových prostor iní celkem ,- K 7

8 Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í ,00 800, ,- zastav ná plocha a nádvo í ,00 800, ,- Sou et ,- Úprava ceny p íloha. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska ú elu užití stavby 30 % Úprava ceny celkem 30 % ,- Mezisou et , pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % ,- Mezisou et ,- Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 1,1630 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2 - celkem , ,91 K Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 6 Pozemky - zjišt ná cena = ,49 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemky = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K C. Rekapitulace Administrativní cena 1/6 nemovitosti: Administrativní cena objekt : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K 8

9 Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m, vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. P i stanovení obvyklé ceny oce ované nemovitosti, bylo t eba vzít v úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka nemovitosti na trhu s realitami v této lokalit je st ední b) parametry povyšující cenu: nízkopodlažní bytový d m, klidná a vyhledávaná lokalita, kompletní vybavenost obce c) parametry ponižující cenu: nezjišt ny Na základ zjišt ných hodnot výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/6 nemovitosti ve výši K. Obvyklá cena 1/6 nemovitosti: ,- K slovy: jedno sto dvacet dev t tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2156/2011 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. 9

10 Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 72/2011. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10