Znalecký posudek. 2042/2010

Transkript

1 Znalecký posudek. 2042/2010 o cen nemovitosti - bytové jednotky. 374/9 v dom.p. 374 (LV 1976) umíst ném na pozemku. parc. St. 518 v kat. úz. Benešov nad Plou nicí, obec Benešov nad Plou nicí, okres D ín v etn spoluvlastnického podílu 423/3605 na spole ných ástech domu a pozemku. Bytová jednotka je ve spole ném jm ní manžel Horvátových. Objednatel posudku: Ú el posudku: JUDr. Ond ej Mareš Exekutorský ú ad Litom ice Novobranská Litom ice Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. Ex 7543/07-29 prodejem nemovitosti. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu v etn titulního listu a 5 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek na nemovitost zapsanou na LV. 2005, vedené Katastrálním ú adem pro Ústecký kraj, Katastrální pracovišt D ín, k.ú. Benešov nad Plou nicí, obec Benešov nad Plou nicí se stanovením ceny obvyklé v míst a ase. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka. 374/9 eskolipská 374, Benešov nad Plou nicí Region: Ústecký Okres: D ín Katastrální území: Benešov nad Plou nicí 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti: áste ná prohlídka nemovitosti byla provedena dne za p ítomnosti spolumajitelky bytové jednotky. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV. 2005, kat. úz. Benešov nad Plou nicí, Katastrální ú ad pro Ústecký kraj, KP D ín - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. D ín 6-5/42, m ítko 1:1000, kat. úz. Benešov nad Plou nicí - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 7543/07-29 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 7543/07-41 ze dne kopie kupní smlouvy ze dne kopie smlouvy o z ízení bezúplatného v cného b emene ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od spoluvlastníka nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém 5. Vlastnické a eviden ní údaje: Dle listu vlastnictví. 246, k.ú. He manice v Podješt dí, obec Jablonné v Podješt dí ze dne , oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem p edm tu ocen ní je : SJM Horvát Ladislav a Horvátová Monika, eskolipská 374, Benešov nad Plou nicí oddíl B - nemovitosti: - 374/9 byt v budov.p. 374, LV 1976, bydlení na parcele. St. 518 parcely. St zastav ná plocha a nádvo í o vým e 549 m 2 2

3 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v D ín.j. 17Nc-3700/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v D ín.j. 17Nc-3189/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v D ín.j. 21Nc-3980/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v D ín.j. 8Nc-4264/ ze dne Usnesení soudu o na ízení exekuce Okresního soudu v D ín.j. 7Nc-4201/ ze dne Smlouva kupní, o z ízení v cného p edkupního práva, o z ízení zástavního práva podle ob.z. ze dne Právní ú inky vkladu práva ke dni Smlouva o z ízení v cného b emene - bezúplatná ze dne Právní ú inky vkladu práva ke dni Ohlášení p echodu oprávn ní (zákon. 670/2004 Sb., l. II) v cných b emen dle 151p odst.4 zák..40/1964 Sb. a dle 25, 25a zák..458/2000 Sb. ze dne Exeku ní p íkaz k prodeji nemovitých v cí Exekutorského ú adu Litom ice - JUDr. Ond ej Mareš.j. 124EX-7543/ ze dne Právní moc ke dni Exeku ní p íkaz o z ízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského ú adu Litom ice - JUDr. Ond ej Mareš.j. 124EX-7543/ ze dne Právní moc ke dni oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu 6. Dokumentace a skute nost: K nemovitosti byla p edložena kopie kupní smlouvy, p i zpracování znaleckého posudku bylo vycházeno z této smlouvy a z údaj sd lených spoluvlastníkem bytové jednotky. V kupní smlouv je i uvedeno zástavní a p edkupní právo pro m sto Benešov nad Plou nicí. Na listu vlastnictví je uvedeno v cné b emeno - právo umíst ní a provozování distribu ní soustavy k pozemku St. parc v rozsahu geometrického plánu /2004. Smlouva je bezúplatná ze dne Celkový popis nemovitosti: Oce ovaná nemovitost - bytová jednotka. 374/9 se nachází v dom.p. 374, ulice eskolipská v kat. úz. Benešov nad Plou nicí, obec Benešov nad Plou nicí, okres D ín. Bytový d m stojí u frekventované silnice. 262 mezi m sty Františkov nad Plou nicí a Benešov nad Plou nicí. Nad domem vede železni ní tra. Benešov nad Plou nicí má velmi dobrou ob anskou vybavenost, veškerá se nachází v D ín (cca 12km). Bytový d m je podsklepený, dvoupodlažní s p dou. Svislé nosné konstrukce jsou zd né, st echa sedlová. Okna špaletová, dve e d ev né. D m je napojen na elektro rozvod, vodovod a kanalizaci. 3

4 8. Obsah posudku: Ocen ní byt porovnávacím zp sobem 1) Bytová jednotka 374/9 Byty a nebytové prostory ocen né nákladovým zp sobem 1) Bytová jednotka. 374/9 P íslušenství byt a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek 9. Popis objekt a pozemk : Popis byt ocen ných porovnávacím zp sobem 1) Bytová jednotka 374/9 Oce ovaná bytová jednotka. 374/9 se nachází ve 2. nadzemním podlaží domu.p. 374, v ulic eskolipská, obec Benešov nad Plou nicí. Byt se skládá z pokoje o vým e 14,76 m 2, p edsín o vým e 4,32 m 2, kuchyn o vým e 18,04 m 2 a koupelny s WC o vým e 5,20 m 2. Vytáp ní lokální na tuhá paliva. Popis p íslušenství byt a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek B. Posudek Vým ry, hodnocení a ocen ní objekt : Ocen ní byt porovnávacím zp sobem 1) Bytová jednotka 374/9-25 Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Ústecký kraj - nad do obyvatel Stá í stavby: 60 rok Základní cena ZC (p íloha. 19): ,- K /m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: = 14,76 m 2 p edsí : = 4,32 m 2 kuchyn : = 18,04 m 2 koupelna + WC: = 5,20 m 2 Podlahová plocha bytu: = 42,32 m 2 Zapo ítaná podlahová plocha bytu: = 42,32 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 42,32 m 2 4

5 Výpo et indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku. V i 1. Typ stavby - Budova - zd ná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Spole né ásti domu - Kolárna, ko árkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. P íslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umíst ní bytu v dom - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke sv tovým stranám - Ostatní sv tové strany - II 0,00 áste ný výhled 6. Základní p íslušenství bytu - P íslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytáp ní bytu - Lokální na tuhá paliva I -0,10 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou (p edpoklad III 0,85 provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stá í 60 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,70 = 0,577 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v tšího významu I 0,00 2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop. m stský ú ad se stavebním ú adem nebo II 0,02 banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti v obci - samoty, osady mimo souvisle zast. území obce I -0,03 (odlehlá poloha) 4. Okolní zástavba a životní prost edí - pr myslové výrobní objekty s I -0,07 negativními vlivy na okolí, (nap. sousedství dálnic, železnic, skládek, lom, objekt zem d l. výroby) 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod a II 0,00 služeb, pohostinské a pop ípad kulturní za ízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní za ízení III 0,04 7. Zdravotnické za ízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické III 0,05 pé e 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak III 0,00 ty mi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - konfliktní skupiny v okolních bytech nebo sousedních I -0,40 rodinných domech (RD) nebo v okolí 10. Nezam stnanost v obci a okolí - odpovídá pr m ru v kraji II 0, Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní zm ny II -0, Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,560 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztah na prodejnost - bez vlivu II 0,00 5

6 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 3 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,577 * 0,560 * 1,000 = 0,323 Ocen ní: Základní cena upravená ZCU = ZC * I = ,- K /m 2 * 0,323 = 4 353,72 K /m 2 Cena zjišt ná porovnávacím zp sobem CP = ZCU * PP = 4 353,72 K /m 2 * 42,32 m 2 = ,43 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = ,43 K Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjišt ná cena pozemku: ,87 K Spoluvlastnický podíl: 423 / Hodnota spoluvlast. podílu: ,87 K * 423 / = ,59 K Bytová jednotka 374/9 - zjišt ná cena = ,02 K Bytová jednotka 374/9 - cena po zaokrouhlení = ,- K Rekapitulace ocen ní byt a nebytových prostor v etn opot ebení a) Bytová jednotka 374/9 = ,- K Cena byt a nebytových prostor iní celkem ,- K Porovnávací metoda Ocen ní byt a nebytových prostor nákladovým zp sobem a 1 ) Bytová jednotka. 374/9 Popis porovnávaných objekt : Jednotka: 1+1 Množství jednotek oce ované stavby: 42,00 1) Tato garsonka je v celku p kném m ste ku Benešov nad Plou nicí, kde je veškerá ob anská vybavenost, v etn škol, školek. Zajíždí sem kyvadlová doprava a je zde p kný zámek. Tento byt se nachází v celkem klidné ásti Benešova za nádražím. Garsoniéra je ve staré zástavb v inžovním dom a to v p ízemí. D m je klidný a všechny byty jsou v osobním vlastnictví. Byt je po áste né rekonstrukci, nové omítky, zánovní kotel pro oh ev vody a áste n nová dlažba. Skláda se z jedné místnosti a koupelny která je spole ná s WC. K bytu je odkládací prostor p ed domem, místo sklepu. 2) Nabízíme k prodeji byt 2+1 v Benešov n.pl., Žižkova ulice. Byt se samostatným vchodem se nachází v 1.NP t ípodlažního cihlového domu nedaleko centra, v klidné vedlejší ulici. V roce 2005 prošel byt celkovou rekonstrukcí. Byly instalovány nové rozvody elektro (m ), vody a odpad (plast), osazena plastová okna s výjimkou okna na elní st n domu, kde je plánována vým na u všech byt z FO. Dále byl byt vybaven novou kuchy skou linkou a elektrickým sporákem se sklo keramickou deskou, novou koupelnou a WC. Rovn ž byly provedeny nové rozvody úst edního 6

7 topení (v m di) s plochými radiátory a elektro kotlem. Podlahy v pokojích jsou betonové, kryté linoleem, v kuchyni, koupeln, na WC a v p edsíni je dlažba. V obývacím pokoji jsou stropní podhledy. K bytu pat í spole ný pozemek dvora na n mž je možné parkovat a zd ná kolna. Na pozemku jsou k využití rovn ž d ev né kolny. Ve vzdálenosti cca 5 minut ch ze od domu je k dispozici veškerá ob anská vybavenost. 3) Nabízíme prodej bytu 1+kk v cihlovém dom s p kným výhledem, p ímo v centru Benešova, na nám stí. Byt se nachází ve 3NP domu a prošel celkovou rekonstrukcí. V byt je nová kuchy, patro na spaní, krbová kamna, plovoucí podlaha, nová koupelna s rohovou vanou, nové rozvody vody, odpadu, elekt iny. K bytu náleží sklep a k lna na dvo e. Dv r je spole ný. Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] 1) BJ 1+0, Benešov ,- K 1,00 1,00 0,95 0,85 1,00 1,00 17, ,50 nad Plou nicí 2) BJ 2+1, Benešov nad Plou nicí ,- K 1,00 0,90 0,80 0,80 1,00 1,00 55, ,27 3) BJ 1+kk, Benešov ,- K 1,00 0,90 0,70 0,80 0,75 1,00 30, ,00 nad Plou nicí Sou et: ,77 K /jedn. / 3 Pr m rná jednotková cena: 6 661,92 K /jedn. Minimální jednotková cena: 6 231,27 K /jedn. Maximální jednotková cena: 6 887,50 K /jedn. Základní cena: 6 661,92 K 42,00 á 6 661,92 K / = ,64 K Bytová jednotka. 374/9 - výsledná cena = ,64 K Bytová jednotka. 374/9 - cena po zaokrouhlení = ,- K Rekapitulace ocen ní byt a nebytových prostor v etn opot ebení a) Bytová jednotka. 374/9 = ,- K Cena byt a nebytových prostor iní celkem ,- K Ocen ní p íslušenství byt a nebytových prostor 7

8 Administrativní cena (vyhláška 460/2009 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St ,00 57, ,29 Sou et ,29 Úprava ceny p íloha. 21: 2.6. negativní ú inky okolí -10 % Úprava ceny celkem -10 % ,83 Mezisou et ,46 Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití): * 0,5240 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): * 2,1620 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,87 Pozemek - zjišt ná cena = ,87 K Rekapitulace ocen ní pozemk a) Pozemek = ,- K Cena pozemk iní celkem ,- K C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objekt : Administrativní cena celkem: ,- K ,- K Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: ,- K ,- K 8

9 Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami - k prodeji nemovitostí tohoto rozsahu a v této lokalit dochází v minimálním po tu b) parametry povyšující cenu - nezjišt ny c) parametry ponižující cenu - umíst ní u frekventované silnice - železni ní tra za domem - docházková vzdálenost centra m sta - lokální vytáp ní na tuhá paliva Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši ,- K. Obvyklá cena: ,- K slovy: dv st osmdesát tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 2042/2010 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. 9

10 Vypracovala spole nost B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , která je oprávn na na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne P edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik. Ocen ní bylo zapsáno pod po.. 300/2010 deníku. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10