ZNALECKÝ POSUDEK /2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK. 3389/2012 O cen nemovitosti - 1/2 domu.p. 23 na pozemku parc.. 11 a 1/2 pozemku tvo eného parcelami.. 11 a 12, a 1/4 pozemku parc.. 2/2 v kat. úz. Újezd u Kunštátu, obec Kuštát, okres Blansko, ve vlastnictví Josefa Ková e. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský ú ad Litom ice, JUDr. Ond ej Mareš Novobranská Litom ice-m sto Ú el znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce.j. 124 Ex 7507/11-30, 31 prodejem nemovitostí. Dle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb. a. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF R. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb.,. 364/2010 Sb. a. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. MONTEKALA, spol. s r.o. Hole kova 657 Hálova Praha 5 Koší e Praha 9 Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu v etn titulního listu a v etn 9 stran p íloh. Objednateli se p edává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/2 domu.p. 23 na pozemku parc.. 11 a 1/2 pozemku tvo eného parcelami.. 11 a 12, a 1/4 pozemku parc.. 2/2 v kat. úz. Újezd u Kunštátu, obec Kunštát, okres Blansko, zapsáno na LV. 109 a 986. Ú elem tohoto ocen ní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocen ní pro pot eby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní p edpisy v oblasti cen, financování, ú etnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je ur ena pro pot eby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: 1/2 domu.p. 23 s pozemky na LV. 109 a 1/4 pozemku parc.. 2/2 na LV. 986 Adresa nemovitosti: Újezd 23 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Kunštát Jihomoravský Blansko Kunštát Újezd u Kunštátu Po et obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) x 0, = 47,8336 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 47,83 K /m 2 3. Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne za p ítomnosti spolumajitele nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV. 109, kat. úz. Újezd u Kunštátu, Katastrální ú ad pro Jihomoravský kraj, KP Boskovice - kopie mapy katastrální ze dne , mapový list. Boskovice 9-2/34, m ítko 1:1000, kat. úz. Újezd u Kunštátu - exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 7507/11-30 ze dne exeku ní p íkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 7507/11-31 ze dne usnesení o ustanovení znalce.j. 124 EX 7507/11-48 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od spoluvlastníka nemovitosti - informace z KN - informace z realitního trhu - skute nosti zjišt né na míst samém - 2 -

3 5. Vlastnické a eviden ní údaje Vlastníci stavby.p. Josef Ková, Újezd 23, Kunštát, vlastnictví: podílové, vlastnický 23 : podíl: 1 / 2 Hana Ková ová, Hliníky 406, Kunštát, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku parc.. 11 a 12: Vlastníci pozemku parc.. 2/2: Josef Ková, Újezd 23, Kunštát, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Hana Ková ová, Hliníky 406, Kunštát, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Josef Ková, Újezd 23, Kunštát, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Hana Ková ová, Hliníky 406, Kunštát, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Andrea Tajovská, Kpt.Jaroše 157/5, Boskovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skute nost P i výpo tu použitých ve znaleckém posudku bylo vycházeno z informací sd lených spolumajitelem nemovitosti a z místního šet ení. 7. Celkový popis nemovitosti M ste ko Kunštát je za len na územn pod okres Blansko a náleží pod Jihomoravský kraj. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je m sto Boskovice. Obec Kunštát se rozkládá asi 20 km severozápadn od Blanska a 12 km západn od m sta Boskovice. Osídlení tohoto malého m sta dosahuje zhruba po tu 2640 obyvatel. V obci je základní ob anská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i ve ejný vodovod. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocen ní staveb 1.1. D m.p Ocen ní pozemk 2.1. Pozemky 2.2. Pozemek parc.. 2/2-3 -

4 B. Znalecký posudek Popisy objekt, vým ra, hodnocení Ocen ní nemovitosti je provedeno podle zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku ve zn ní zákon. 121/2000 Sb.,. 237/2004 Sb.,. 257/2004 Sb.,. 296/2007 Sb. a. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF R. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb.,. 460/2009 Sb.,. 364/2010 Sb. a. 387/2011 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb. 1. Ocen ní staveb 1.1. D m.p. 23 Popis: Oce ovaný d m.p. 23 je situován v okrajové ásti osady (kat. úz.) Újezd, obec Kunštát, okres Blansko. D m je samostatn stojící na vlastním pozemku parc Pozemek je rovinný, až svažitý východním sm rem. D m je nepravidelného p dorysu, dvoupodlažní s p dou. V 1.NP se nachází sklepní prostory. Vstup do domu je zajišt n p es zpevn ný oplocený dvorek betonovým schodišt m. Z dvorku p ístup i do sklepní ásti. Ve 2.NP domu je vstupní chodba, t i pokoje, kuchy, koupelna s vanou, samostatné WC za koupelnou. Základy domu jsou kamenné, svislé konstrukce zd né, stropy d ev né. Krov d ev ný vaznicový, st echa sedlová a áste n valbová. St ešní krytina betonové tašky. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Fasádní omítky štukové. Okna a dve e d ev né. Vytáp ní je lokální kamny na tuhá paliva. Oh ev vody el. bojlerem v koupeln. Odpady svedeny do septiku s p epadem do kanalizace. Napojeno na el. rozvod a vodovod. Plyn odpojen. Zat íd ní pro pot eby ocen ní: Typ objektu: Rodinný d m 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, nad do obyvatel Stá í stavby: 80 let Indexovaná pr m rná cena IPC (p íloha. 20a): K /m 3 Zastav né plochy a výšky podlaží: 1.NP: 8,8x9,2 = 80,96 m 2 2.NP: 9,0x12,0+8,8x4,2 = 144,96 m 2 p da: 9,0x12,0 = 108,00 m 2 Název podlaží Zastav ná plocha Konstruk ní výška 1.NP: 80,96 m 2 2,00 m 2.NP: 144,96 m 2 2,70 m p da: 108,00 m 2 3,00 m Obestav ný prostor: 1.NP: (8,8x9,2)x(2,90) = 234,78 m 3 2.NP: (9,0x12,0)x(3,00)+73,92 = 397,92 m 3 p da: (9,0x12,0)x(3,00) 2+18,17 = 180,17 m 3 Obestav ný prostor - celkem: = 812,87 m 3-4 -

5 Podlažnost: Zastav ná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 80,96 m 2 Zastav ná plocha všech podlaží: ZP = 333,92 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 4,12 Výpo et indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku. V i 0. Typ stavby - Podsklepený - se šikmou nebo strmou st echou III typ D 1. Druh stavby - Samostatný rodinný d m III 0,00 2. Provedení obvodových st n - Na bázi d evní hmoty nezateplené I -0,08 nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tlouš ka obvod. st n - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota v tší než 2 I 0,00 5. Napojení na sít (p ípojky) - P ípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Zp sob vytáp ní stavby - Lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. p íslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvo ící p íslušenství k RD - Bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastav né ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funk ním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebn - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (p edpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stá í 80 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) x V 13 x 0,70 = 0,524 i = 1 Index polohy: Název znaku. P i 1. Význam obce - bez v tšího významu I 0,00 2. Ú ady v obci - obecní ú ad, pop. m stský ú ad se stavebním II 0,02 ú adem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prost edí - p evažující objekty pro III 0,00 bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní sí obchod II 0,00 a služeb, pohostinské a pop ípad kulturní za ízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 za ízení 7. Zdravotní za ízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické pé e 8. Ve ejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak ty mi pravidelnými denními spoji III 0,00-5 -

6 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezam stnanost v obci - nižší než je pr m r v kraji III 0, Zm ny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,140 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku. T i 1. Situace na díl ím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztah na prodejnost - negativní - P edm tem ocen ní je spoluvlastnický podíl 1/2. I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V x I P x I T = 0,524 x 1,140 x 0,950 = 0,567 Ocen ní: Cena upravená CU = IPC x I = K /m 3 x 0,567 = 1 879,04 K /m 3 CP = CU x OP = 1 879,04 K /m 3 x 812,87 m 3 = ,24 K Cena stanovená porovnávacím zp sobem = ,24 K = ,24 K Výpo et vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 2 D m.p zjišt ná cena = ,62 K 2. Ocen ní pozemk 2.1. Pozemky Popis: Pozemek tvo ený parcelami. 11 a 12 je nepravidelného tvaru, rovinný až svažitý východním sm rem. Pozemek parc.. 11 je zastav n domem.p. 23. Pozemek parc.. 12 je v KN veden jako zahrada. Na pozemku jsou op rné zdi, pozemek je oplocen drát ným pletivem. Na pozemku jsou vzrostlé ovocné d eviny

7 Ocen ní: Stavební pozemky ocen né dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - p íloha tabulka 1: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití) 1,1020 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): 2,1550 P ehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk : Zat íd ní Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastav ná plocha a nádvo í 28 odst. 1 a 2 47,83 1,00 2,1550 1, ,00 124, odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funk ním celku 28 odstavec 5 47,83 0,40 2,1550 1, ,00 49,978 Typ Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena Cena [K ] 28 odst. 1 a 2 zastav ná plocha a ,00 124, ,93 nádvo í 28 odstavec 5 zahrada ,00 49, ,48 Stavební pozemky - celkem ,41 = ,41 K Výpo et vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 2 Pozemky - zjišt ná cena = ,21 K 2.2. Pozemek parc.. 2/2 Popis: Oce ovaný pozemek parc.. 2/2 se nachází nad zahradou parc Pozemek má nepravidelný tvar a je svažitý jižním sm rem. Ocen ní: Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti K p (p íl dle obce a ú elu užití) 1,1020 Koeficient zm ny cen staveb K i (p íl dle hlavní stavby): 2,1550 P ehled použitých jednotkových cen stavebních pozemk : Zat íd ní Zákl. cena Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funk ním celku 28 odstavec 5 47,83 0,40 2,1550 1, ,435 Typ Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena Cena [K ] - 7 -

8 28 odstavec 5 ostatní plocha 2/2 124,00 45, ,94 Stavební pozemek - celkem 5 633,94 = 5 633,94 K Výpo et vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem x 1 4 Pozemek parc.. 2/2 - zjišt ná cena = 1 408,49 K Porovnávací metoda a) Hlavní stavby a 1 ) D m.p. 23 Popis porovnávaných objekt : Jednotka: Množství jednotek oce ované stavby: 130,00 1) Nabízíme prodej p ízemního rodinného domu v krásné lokalit Kunštát. P vodní venkovské stavení prošlo v roce 2007 velmi zda ilou a rozsáhlou rekonstrukcí. Celková plocha pozemku 1490 m2 je rozd lena na okrasnou zahradu o velikosti 865 m2 a zastav nou plochu s nádvo ím 625 m2. Vjezd na pozemek je možný jak ze strany hlavní silnice, tak i z bo ní ulice. D m má dv garáže. Zahrada je od nádvo í odd lena velkou otev enou kamennou stodolou.poloha pozemku zajiš uje p íjemné soukromí a relaxaci. Obytná ást domu je situována v p ízemí. Dispozi n je d m ešen jako 4+1 s obývacím pokojem 35 m2, samostatnou kuchyní, a t emi ložnicemi. Koupelna s rohovou vanou a WC má podlahové vytáp ní. V kuchyni je kuchy ská linka se zna kovými spot ebi i. P ístup na p du je možný po schodišti vedeném z chodby a je zde možno vybudovat další obytné místnosti. Vytáp ní domu je zajiš ováno plynovým kotlem, oh ev vody samostatným plynovým kotlem. Je zde i kotel na tuhá paliva a v obývacím pokoji krbová kamna. Nemovitost disponuje veškerými inženýrskými sít mi, má p ípojku na pevnou linku, internet. Obec má velmi dobrou ob anskou vybavenost, p ístup na IDS je nedaleko domu. Boskovice jsou vzdáleny 10 km. Na dom nevázne žádná právní vada. 2) Samostatn stojící d m dispozice 5+1, podsklepený, podlahová plocha 140 m2, po rekonstrukci v roce D m je p kný, suchý a proslun ný, jižní orientace do zahrady je ideální. P i rekonstrukci byly provedeny podlahy, okna, odpady, kuchy, nový kotel na plyn. Vytáp ní je zárove možné krbovými kamny. D m je napojen na sít krom kanalizace, u domu je septik. Vedle domu je vybudováno zasklené posezení s grilem použitelné celoro n. U domu je velká zahrada, pak jsou již louky a lesy, krásné klidné prost edí na procházky. V Kunštát je základní vybavenost, do Brna je to jen 40 km, 30 minut. Doporu uji pro rodinu s d tmi, krásné místo pro život

9 3) Nabízíme Vám exkluzivn k prodeji RD o CP 1379m2 v obci Nýrov, vesnice ležící na východních výb žcích eskomoravské vrchoviny, funguje zde jednot ídní škola,obchod s potravinami a hospoda, obec je vzdálena 47 km od Brna s dobrou dopravní dostupností. D m je vhodný k rekonstrukci, st echa domu je sedlová, zdivo je z cihel, okna jsou d ev ná, v dom jsou veškeré IS - vodovod, el.energie, kanalizace. Rozvody v dom jsou nové a to elekt iny, možnost p dní vestavby. 4) Nabízíme k prodeji rodinný d m v reziden ní ásti obce Rozse nad Kunštátem, p ibližn 8km od dopravní tepny E43 Brno Svitavy. D m je kompletn podsklepený, se dv ma nadzemními podlažími. V podzemním podlaží se nachází garáž, sklad, prádelna a spíž. V prvním nadzemním podlaží je pak p edsí, kuchyn s jídelnou, v tší a menší pokoj s krbem, wc a koupelna. V druhém pat e, v podkrovní ásti, se nachází t i pokoje, balkon, terasa a sociální za ízení s wc a sprchovým koutem. D m je v dobrém stavu, udržovaný, obývaný. Napojený na veškeré sít. Vytáp ní plynovým kotlem, elektrikou i na tuhá paliva. Celková plocha pozemku je 1061m2, z toho zahrada 981m2 a zastav ná plocha 80m2. Na zahrad ovocné stromy, plot z t jí, posezení u krbu. Možnost parkování na pozemku p ed garáží pro další auta. Obec Rozse nad Kunštátem je nevelká obec v podh í eskomoravské vrchoviny, rozkládající se v oblasti les a chrán ného zemí Louky pod Kulíškem. Dobrá ob anská vybavenost je v nedalekém Kunštát. Seznam porovnávaných objekt : Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [K /jedn.] 1) RD Kunštát ,- K 0,98 0,85 0,70 0,70 0,80 1,00 100, ,56 2) RD Újezd ,- K 1,00 1,00 0,80 0,80 1,00 1,00 140, ,14 3) RD Nýrov ,- K 0,90 1,00 1,00 0,80 0,80 1,00 125, ,59 4) RD Rozse nad ,- K 0,95 0,85 0,85 0,85 1,00 1,00 135, ,73 Kunštátem Sou et: ,03 K /jedn. / 4 Pr m rná jednotková cena: 9 014,51 K /jedn. Minimální jednotková cena: 4 142,59 K /jedn. Maximální jednotková cena: ,56 K /jedn. Základní cena: 9 014,51 K 130,00 á 9 014,51 K / = ,30 K D m.p výsledná cena = ,30 K Rekapitulace ocen ní objekt v etn opot ebení a) D m.p. 23 = ,- K Cena objekt iní celkem ,- K - 9 -

10 C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocen ní staveb 1.1. D m.p ,60 K 1. Ocen ní staveb celkem ,60 K 2. Ocen ní pozemk 2.1. Pozemky ,20 K 2.2. Pozemek parc.. 2/ ,50 K 2. Ocen ní pozemk celkem ,70 K Celkem ,30 K Rekapitulace výsledných cen, celkem K Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: Porovnávací cena: Porovnávací cena objekt : Porovnávací cena celkem: K ,- K ,- K Stanovisko znalce: P i stanovení výsledné obecné ceny je nutno p ihlédnout nejenom k výsledk m jednotlivých oce ovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspekt m vztaženým k oce ovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodá ská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oce ovaného souboru nemovitostí - bylo t eba vzít úvahu tyto základní skute nosti a ovliv ující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných rodinných dom je na realitním trhu v míst a okolí na st ední úrovni b) parametry povyšující cenu: samostatn stojící d m v klidné ásti obce, v obci dobrá ob anská vybavenost c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/2 na LV. 109 a spoluvlastnický podíl 1/4 na LV. 986, investice do modernizace domu

11 Na základ zjišt ných hodnot, výše uvedených skute ností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu uvedených nemovitostí ve výši ,- K. Obvyklá cena ½ domu.p. 23 s pozemky a ¼ pozemku parc.. 2/2: ,- K slovy: p t set osmdesát šest tisíc K V Praze dne MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spole ností s ru ením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost p i Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumo nících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve zn ní pozd jších p edpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ní pro oce ování nemovitostí, motorových vozidel a jiných v cí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro ú etnictví. Znalecký úkon je zapsán pod po adovým íslem 3389/2012 znaleckého deníku. Odpov dná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spole nosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se spole ností B plus B, spol. s r.o., Hole kova 657, Praha 5 - Koší e, I O: , p edm t podnikání: Oce ování majetku pro v ci movité, v ci nemovité, nehmotný majetek, finan ní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem ú adu m stské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , která sou asn zajistila a zpracovala podklady pod po.. 142/2012. E. Seznam p íloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí