Znalecký posudek. č /2012

Transkript

1 o obvyklé ceně: Znalecký posudek č /2012 rodinného domu č. p. 81, v obci Hrabětice, v k.ú. Hrabětice (kód ), na pozemku p. č. KN 287, a pozemku p.č. KN 287 zastavěná plocha a nádvoří a pozemku p.č. KN orná půda, vše v k. ú. Hrabětice (kód ), LV 189 Vlastník nemovitostí: Monika Horváthová, Dukelská Třída 317/55, Brno-Husovice, LV 189 Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé pro exekuční řízení Exekutorského úřadu Brno - město, Minská 54, Brno ve věci oprávněného: Česká spořitelna, a.s., IČ: , se sídlem Olbrachtova 1929/62, Praha proti povinnému: Monice Horváthové, Dukelská Třída 317/55, Brno-Husovice, na základě usnesení Městského soudu v Brně ze dne , č.j. 64 EXE 4041/ Objednatel posudku: Exekutorský úřad v Brně - městě, JUDr. Karel Urban, Minská 54, Brno, č. spisu: 97EX 14345/11 Posudek vypracoval: Ing. Jitka Koluchová, znalec, bytem Martina Benky 13, Hodonín Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Hodoníně dne Tento znalecký posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních. 1

2 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 189 A: Vlastník : Horváthová Monika, Dukelská Třída 317/55, Brno-Husovice B: Nemovitosti-pozemky: p.č. st. 287, výměra 605 m 2, zastavěná plocha a nádvoří, p.č , výměra 5000 m 2, orná půda Stavby: Hrabětice, č.p. 81, způsob využití bydlení na parcele st. 287 B1: Jiná práva - bez zápisu C: Omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní (V-702/ ) zástavní právo soudcovské (Z-7469/ nařízení exekuce (Z-32958/ ) zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky (Z-16562/ ) nařízení exekuce (Z-1738/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-1084/ ) exekuční příkaz k prodeji nemovitosti (Z-6332/ ) D: Jiné zápisy: změna číslování parcel (Z-20069/ ) E: Nabývací tituly: Smlouva kupní ze dne , (účinnost vkladu ). V-206/ pro: Horváthová Monika F: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek k parcelám parcela 10702, BPEJ 00501, výměra 2271 m 2, BPEJ 00100, výměra 2729 m Kopie katastrální mapy z ze dne Kopie knihovní vložky z KÚ Znojmo Výsledky místního šetření dne Zákon č.151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), vyhláška MF ČR č. 3/2003 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb Popis oceňovaných objektů Dopisem ze dne byla vyzvána znalcem povinná, paní Monika Horváthová, k umožnění prohlídky a zaměření nemovitosti rodinného domu, č.p. 81 v Hraběticích a k předložení dokladů od nemovitosti (stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, projektová dokumentace, jiné doklady o nemovitosti). Dopis se vrátil znalci zpět se sdělením zástupce České pošty, že adresát nemá domovní schránku. Dotazem znalce na České poště byla tato skutečnost potvrzena. Informace o nemovitosti rodinném domu č.p byly zjišťovány také na Katastrálním úřadu ve Znojmě a na Městském úřadu v Hrušovanech nad Jevišovkou. Na Katastrálním úřadu ve Znojmě byla nalezena pouze informace v knihovní vložce z roku 1901 o existenci původní stavby. Na Městském úřadě v Hrušovanech byla v archivu nalezena pouze dokumentace pro stavební povolení vodovodní přípojky z roku Při šetření na místě samém bylo zjištěno, že nemovitost je neobydlena se známkami neoprávněných násilných vstupů. K součinnosti při zjišťování údajů o nemovitosti znalec vyzval i Obec Hrabětice. Zástupcem Obce Hrabětice bylo sděleno, že nemovitost je neobydlena více než 5 let a občasně navštěvována problémovými skupinami obyvatel. Zaměření nemovitosti a vizuální prohlídka byla tedy uskutečněna pouze z vnější strany nemovitosti tak, jak to bylo možné. Stav vnitřních konstrukcí a vybavení je v posudku stanoven pouze na základě vnějších znaků nebo odhadem. Jiné podklady týkající se nemovitosti nebyly předloženy ani zjištěny. Znalec nepřebírá odpovědnost za odlišnost a takové rozdíly, které by mohly mít vliv na celkovou obvyklou cenu nemovitosti. Administrativní cena v tomto posudku je zjištěna na základě dostupných (neúplných) údajů a slouží pouze jako jeden z podkladů pro stanovení ceny obvyklé. Nelze ji využít k jiným účelům. Posudek je rozdělen na část A a část B. Část A zahrnuje rodinný dům č.p. 81 na pozemku p.č. KN 287 zastavěná plocha nádvoří, v obci Hrabětice s pozemkem a příslušenstvím, vše na LV 189, v k.ú. Hrabětice (kód ). Část B zahrnuje zemědělský pozemek p.č. KN orná půda, zapsaný na LV 189, v k.ú. Hrabětice, v extravilánu obce. 2

3 Část A: Rodinný dům č. p. 81 se nachází na pozemku parcelní číslo KN 287, v katastrálním území Hrabětice (kód ). Pozemek p.č. KN 287 je veden v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Hrabětice jsou obec s 915 obyvateli. V obci se nachází prodejny se smíšeným zbožím, ovocem a zeleninou, pohostinství, zábavní podniky, mateřská, základní škola (pouze I. až V. třída), je zde obecní úřad, knihovna, pošta, ze sportovních zařízení sportovní hřiště. V obci chybí základní lékařská péče a lékárna. Obec se nachází na jihovýchodě okresu Znojmo, při hranicích s Rakouskem, jižně od Hrušovan nad Jevišovkou. Obec je obklopena vinicemi a poli. Oceňované nemovitosti (rodinný dům s pozemkem a příslušenstvím) se nachází v obytné zóně, ve vnitřní části obce. Přístup k pozemku p.č. KN 287 je po zpevněné místní komunikaci. V místě je možnost napojení na rozvod elektřiny, veřejný vodovod, plynovod, kanalizaci. Zastávka veřejné autobusové dopravy je ve vzdálenosti cca 250 m. Zastávka ČD je vzdálena cca 1000m. Dům je řadový, vnitřní, jednopodlažní, se sedlovou střechou. Přístup k domu, hlavnímu vchodu, umožňuje zpevněná místní komunikace. Do domu se vchází dveřmi z uliční části, nebo vraty přes zastavěný průjezd do dvorní části. Ve dvorní části je po levé straně přístavba k rodinnému domu. Dům je napojen přípojkami na veřejnou vodovodní, kanalizační, plynovodní síť a na zdroj nízkého napětí. Dle výpisu z katastru není nemovitost zatížena věcnými břemeny. Část B: V extravilánu obce Hrabětice, v k. ú. Hrabětice (kód ), se nachází zemědělský pozemek p.č. KN orná půda. Pozemek je zapsán na LV 189. Nachází se severně od obce Hrabětice, v lokalitě Nad vinohrady, v lánu, u silnice II. třídy č. 415, mezi obcemi Hrabětice a Hrušovany nad Jevišovkou. Pozemek je ke dni ocenění zemědělsky obděláván bez nájemní smlouvy. Dle výpisu z katastru není nemovitost zatížena věcnými břemeny. 2. POSUDEK Posudek je rozdělen na části: 2.1 Ocenění dle cenového předpisu část A - zahrnuje stavbu rodinného domu č.p. 81 na pozemku p.č. KN 287 zastavěná plocha a nádvoří v obci Hrabětice, k.ú. Hrabětice (kód ), vše na LV 189 část B - zahrnuje zemědělský pozemek p.č. KN orná půda, zapsaný na LV 189, v k.ú. Hrabětice (kód ) 2.2 Stanovení ceny obvyklé Zjištění věcné hodnoty část A - zahrnuje stavbu rodinného domu č.p. 81 na pozemku p.č. KN 287 zastavěná plocha a nádvoří v obci Hrabětice, k.ú. Hrabětice (kód ), vše na LV Zjištění výnosové hodnoty část A - zahrnuje stavbu rodinného domu č.p. 81 na pozemku p.č. KN 287 zastavěná plocha a nádvoří v obci Hrabětice, k.ú. Hrabětice (kód ), vše na LV Zjištění ceny srovnávací metodou část A - zahrnuje stavbu rodinného domu č.p. 81 na pozemku p.č. KN 287 zastavěná plocha a nádvoří v obci Hrabětice, k.ú. Hrabětice (kód ), vše na LV 189 část B - zahrnuje zemědělský pozemek p.č. KN orná půda, zapsaný na LV 189, v k.ú. Hrabětice (kód ) 3

4 2.3 Vyhodnocení stanovení ceny obvyklé část A - zahrnuje stavbu rodinného domu č.p. 81 na pozemku p.č. KN 287 zastavěná plocha a nádvoří v obci Hrabětice, k.ú. Hrabětice (kód ), vše na LV 189 část B - zahrnuje zemědělský pozemek p.č. KN orná půda, zapsaný na LV 189, v k.ú. Hrabětice (kód ) 2.1 Ocenění podle cenového přepisu a to : zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., 364/2010 Sb. a 387/2011 Sb.. Část A rodinný dům v obci Hrabětice s pozemkem a příslušenstvím, LV Rodinný dům - 26a Popis Dům je řadový, jednopodlažní, se sedlovou střechou, s půdním prostorem stavebně neupraveným pro účelové využití. Půdorys domu je nepravidelný, má přibližně tvar L. Dům není obydlený, znalci nebyla předložena výkresová dokumentace ani stavební, nebo kolaudační rozhodnutí. Původní část domu byla postavena a uvedena do trvalého užívání, dle dostupných údajů a informací, v roce 1935, postupně byly prováděny další stavební úpravy. Hlavní vstup do domu je dveřmi z uliční části, nebo vraty přes zastavěný průjezd do dvorní části. Ve dvorní části navazuje na hlavní budovu po levé straně přístavba obytné a hospodářské části. Před vstupy do obytné části budovy z dvorní části je přístřešek, nebo přístavek. Rozbitým sklem ve vstupních dveřích je vidět, že za hlavními vstupními dveřmi z ulice je chodba, kterou se prochází do dvorní části. Po levé straně chodby jsou dveře vedoucí pravděpodobně do průchozí obytné místnosti. Dle dostupných informací jsou v domě čtyři obytné místnosti, dvě do ulice a dvě ve dvorní části, kuchyně, koupelna a WC. Okna z obytných místností jsou orientována na jihozápad, do ulice a na jihovýchod, do dvora. Konstrukce a vybavení Vzhledem k tomu, že od domu nebyla předložena projektová dokumentace, předpokládá se, že základy jsou běžného provedení, bez izolace proti zemní vlhkosti. Obvodové zdivo je z cihel, tloušťky 300mm a 450mm. Stropy jsou pravděpodobně s rovným podhledem. Střecha je sedlová, se dřevěným krovem. Krytina nad sedlovou střechou je z cihelných tašek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu včetně parapetů. Povrchy vnitřních stěn a stropů jsou pravděpodobně vápenné hladké, opatřeny malbou. Fasádní omítka je vápenná štuková. Vrata v průjezdu jsou plechová. Okna do ulice dvojitá dřevěná. Podlahy v obytných místnostech jsou pravděpodobně běžného provedení. Elektroinstalace je světelná a motorová. Dům není opatřen bleskosvodem. V domě je proveden rozvod vody. Informace, jak byl dům vytápěn, jak byl zajištěn ohřev vody a zda jsou zde ještě dnes zařizovací předměty vana, sprchový kout, umyvadla, WC a vybavení kuchyně nebylo možno zjistit. Zjištěné závady: Dle dostupných informací je od roku 2007 dům neobydlen a bez jakékoli údržby. Vzhledem k tomu, že na vstupních dveřích a vratech jsou viditelné známky neoprávněného vniknutí a na základě informací, že dům navštěvovaly cizí osoby, je možno předpokládat, že vnitřní vybavení bylo odstraněno Výměry pro ocenění: Měření je provedeno pouze na základě vnějších měřitelných rozměrů, ostatní potřebné, ale neměřitelné rozměry, byly stanoveny odborným odhadem. Obestavěný prostor stavby (OP) se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby (Os), vrchní stavby (Ov) a zastřešení (Oz). Obestavěný prostor základů se neuvažuje: OP = Os + Ov + Oz 4

5 Délka domu uliční část 11,80m, šířka domu 8,00m, výška domu 2,90m, výška půdního prostoru je stanovena odhadem 2,50m, přístavba ve dvoře: šířka 4,20, délka 11,80m (míry odečteny z katastrální mapy), výška domu je stanovena odhadem 2,90m, výška půdního prostoru je stanovena odhadem 2,10m Obestavěný prostor: a) Obestavěný prostor spodní stavby (Os) Os = 0 m 3 b) Obestavěný prostor vrchní stavby (Ov) Ov =(11,80mx8,00mx2,90m)+(4,20mx11,80mx2,90m) = 417,48 m 3 c) Obestavěný prostor zastřešení (Oz) Oz = (11,80mx8,00mx2,50m/2)+(4,20mx11,80mx2,10/2) = 170,04 m 3 Obestavěný prostorcelkem: OP c = Os+Ov + Oz = ( , ,04)m 3 = 587,52 m 3 Zastavěná plocha: 11,80mx8,00m+4,20mx11,80m = 143,96m Zjištění charakteru objektu Objekt je s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem stavebně neupraveným pro účely jeho využití, konstrukce zděná. Dům nemá žádné provozní místnosti, má jeden samostatný byt. Jedná se o typ A, SKP , CZ-CC 111 Ocenění dokončeného rodinného domu porovnávacím způsobem podle 26a a příloh č. 20a a 18a vyhlášky Obec Hraběticece Malý lexikon obcí ČR 2012 Počet obyvatel obce 915 Kraj Jihomorav. Index.průměr. cena příloha č. 20a, tab. 1 Kč/m Index trhu: IT - příloha č. 18a, tabulka č. 1 Znak č. Název znaku Pásmo Popis pásma Hodnota Ti 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi II. Poptávka výrazně nižší než nabídka -0,10 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku 0,00 3 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 0,00 Index trhu: IT = 1 + T1-3 0,900 Index polohy pro stavby určené k trvalému bydlení: Ip - příloha č. 18a, tabulka č. 4 Znak č. Název znaku Pásmo Popis pásma Hodnota Pi 1 Význam obce z hlediska zeměpisného, kult., hosp. I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti v obci II. Okrajová území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti II. Objekty pro bydlení 0,00 4 Obchod, služby, kultura v obci III. Pohostinství, více obchodů 0,03 5 Školství a sport v obci II. Základní škola 0,00 6 Zdravotní zařízení v obci I. Žádné zdravotnické zařízení -0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo I. Konfliktní skupiny v sousedním RD -0,02 9 Nezaměstnanost v obci a okolí I. Vyšší než je průměr v kraji -0,06 10 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti III. Bez vlivu 0,00 11 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy pro stavby k trvalému bydlení: IP= 1 + P ,920 5

6 Index konstrukce a vybavení: Iv - příloha č. 20a, tabulka č. 2 Znak č. Název znaku Pásmo Popis pásma Hodnota Vi 0 Typ stavby I. Nepodsklepený, 1 NP, se šikmou střechou A 1 Druh stavby II. Dům řadový -0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Typ 3 - cihelné a tvárnicové zdivo 0,00 3 Tloušťka obvodových stěn II 45 cm 0,00 4 Podlažnost III. Hodnota 1 0,02 5 Napojení na veřejné sítě V. Příp.elektro, plynu, kanalizace, vody 0,08 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední 0,00 7 Základní příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu -0,05 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD I. Snižující hodnotu RD -0,02 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou II. Od 300do 800m3 0,00 12 Kriterium jinde neuvedené II. Dům je neobydlen -0,05-0, Stavebně-technický stav V. Stavba je ve špatném stavu 0,40 s D nad 50 let do 80 let 0,70 Index konstrukce a vybavení: I v = ( 1 + V 1-12 ) x V 13 0,272 Koef. cenového porovnání I dle 26a, odst. 2: I = I T x I P x I V 0,225 Index. prům. cena upravená: ZCU = ZC x I Kč/m3 730,58 Obestavěný prostor rodinného domu m3 587,52 Cena rodinného domu ( vč.ev. příslušenství) bez pozemku Kč ,42 Zaokrouhleno dle 46 Kč ,00 Cena rodinného domu na pozemku p. č. KN 287 činí ke dni odhadu Kč Pozemky 28 Přehled pozemků : Katastrální území Hrabětice (646431), pozemek p.č. KN 287. Počet obyvatel dle malého lexikonu obcí pro rok 2012 : Pozemek p.č. KN 287 o výměře 605m 2, zastavěná plocha a nádvoří - 28 Pozemek je veden v Katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se k dnešnímu dni nachází stavba objekt bydlení č.p. 81. Obec Hrabětice nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Pozemek bude oceněn podle 28, odstavec (1)k), (2). Základní cena ZC ZC = C p x 1,00 = (35 + (a ) x 0,007414) x1,00 = (35 + ( ) x 0,007414) x 1,00 = 35,00Kč/m 2 Přirážky a srážky dle přílohy č. 21, tabulky č. 1 Výhodnost polohy pozemku na území obce pro stavbu rodinného domu není nijak významná. Přirážka ani srážka nebude použita. Přirážky a srážky dle přílohy č. 21, tabulky č. 2 Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, rozvod elektřiny, plynu. Zastávka veřejné dopravy je ve vzdálenosti cca 250m. Pozemek není svažitý, nemá ztížené základové podmínky, není omezeno užívání pozemku. Přirážky možnost napojení na plyn +5% +1,75Kč/m 2 K i dle přílohy č. 38 = 2,155 (CZ-CC 111, kód SKP ) K p dle přílohy č. 39 = 0,888 (RD) Upravená cena pozemku ZCU = (35,00 + 1,75)Kč/m 2 x 2,155 x 0,888 = 70,33Kč/m 2 6

7 Cena pozemku p. č. KN 287: 605 m 2 x 70,33 Kč/m 2 = ,65Kč Zaokrouhleno dle Kč Cena pozemku p.č. KN 287 o výměře 605 m 2 činí ke dni odhadu Kč Porosty 41 Vzhledem k tomu, že nebyl umožněn vstup do nemovitosti, nebylo možno zjistit, jaké porosty se na pozemku p.č. KN 287 vyskytují, a proto nejsou v posudku oceněny Rekapitulace ceny nemovitostí Rodinný dům, 26a Kč Pozemky, Kč Cena celkem zjištěná Kč Část B pozemek v extravilánu obce Hrabětice, LV Pozemek p.č. KN o výměře 5000m 2, orná půda - 29 Pozemek p.č. KN orná půda, BPEJ 00501, výměra 2271m 2, BPEJ 00100, výměra 2729m 2 Pozemek se nachází na sever od obce Hrabětice, v lokalitě Nad vinohrady. Od nejbližšího místa souvisle zastavěné části obce je vzdálen přibližně 600 m. K pozemku je umožněn přístup po zpevněné komunikaci, je přístupný také po polní cestě přes zemědělské pozemky jiných vlastníků. Pozemek je v současné době zemědělsky obděláván. Nenachází se na něm žádné trvalé porosty. Dle územního plánu obce Hrabětice není určen k zastavění. Jedná se o ornou půdu s přiděleným kódem BPEJ a Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí jako orná půda se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ), které jsou uvedeny v příloze č. 22 vyhlášky. Základní cena se upraví přirážkami a srážkami o další vlivy podle přílohy č. 23 a vynásobí se koeficientem K p z přílohy č. 39. Základní cena pro BPEJ ZC = 8,00Kč/m 2 Základní cena pro BPEJ ZC = 14,62Kč/m 2 Srážky se nevyužijí. Přirážky sousední největší obcí jsou Hrušovany nad Jevišovkou s počtem obyvatel (malý lexikon obcí obyvatel), uplatní se přirážka + 20% K p = 1,00 Výpočet ceny pozemku: a)základní cena ZC = 8,00Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = ZC x K p = (8,00Kč/m 2 + 0,20 x 8,00Kč/m 2 ) x 1,00 = 9,60Kč/m 2 b) Základní cena ZC = 14,62Kč/m 2 Upravená základní cena pozemku ZCU ZCU = ZC x K p = (14,62Kč/m 2 + 0,20 x 14,62Kč/m 2 ) x 1,00 = 17,54Kč/m 2 Cena orné půdy: 9,60Kč/m 2 x 2271m ,54Kč/m 2 x 2729m 2 = ,26Kč Zaokrouhleno dle Kč Cena pozemku p.č. KN činí Kč Rekapitulace ceny nemovitostí: cena části A, LV 189 a části B, LV 189 celkem: Kč Kč = Kč Cena nemovitosti zjištěná dle zákona č 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky činí celkem Kč slovy: pětsetčtyřicetjedentisícčtyřistapadesátkorun V Hodoníně dne Ing. Jitka Koluchová 7

8 2.2 Stanovení ceny obvyklé Zjištění věcné hodnoty Ke zjištění věcné hodnoty byl použit nákladový způsob oceňování staveb dle vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. bez koeficientu prodejnosti Kp. Část A rodinný dům v obci Hrabětice s pozemky a příslušenstvím Rodinný dům, 5 Popis a výměry viz ocenění podle cenového předpisu 2.1, část A Stáří a opotřebení Kolaudační rozhodnutí nebylo doloženo. Dle dostupných informací pochází původní stavba z roku Stáří je určeno odhadem. Stáří: Stáří objektu: S = = 77let Opotřebení se vypočte dle přílohy č. 15, lineární metodou. Předpokládaná životnost je 100 let. Opotřebení A = 100% x S/Z = 100% x 77/100 = 77,00% Vzhledem k tomu, že dům je neobývaný již 5 let a k jeho špatnému technickému stavu zvyšuji opotřebení na 85% Opotřebení rodinného domu ke dni odhadu činí 85,00%. Výpočet ceny Cena rodinného domu obytné části - se zjistí vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou v příloze č. 6, v závislosti na druhu konstrukce a upravenou podle odst. 2 koeficienty K 4, K 5, K i, K p. Rodinný dům podle 5 a přílohy č.6 vyhlášky typ A (nepodsklepený+1 NP, šikmá střecha, zděný) Pol.č. Konstrukce Provedení Standard Podíl Podíl a vybavení (příloha upravený č.15) 1 Základy pasy z prostého betonu P 0,0820 0,03772 bez izolace 2 Svislé konstrukce zdivo tl.450mm S 0,2120 0, Stropy s rovným podhledem S 0,0790 0, Zastřešení dřevěný krov S 0,0730 0, Krytina střechy taška cihelná pálená S 0,0340 0, Klempířské konstr. úplné z pozinkovaného plechu S 0,0090 0, Vnitřní omítky vápenné štukové S 0,0580 0, Fasádní omítky vápenné štukové S 0,0280 0, Vnější obklady nejsou CH 0,0050 0, Vnitřní obklady koupelna S 0,0230 0, Schody nejsou CH 0,0100 0, Dveře hladké plné a prosklené S 0,0160 0,01600 chybí CH 0,0160 0, Okna dřevěná dvojitá S 0,0520 0, Podlahy obyt. místn. standard S 0,0220 0, Podlahy ostat. místn. betonové P 0,0100 0, Vytápění kotel na plyn S 0,0520 0, Elektroinstalace světel. a motor. proud, pojistk. S 0,0430 0, Bleskosvod ne CH 0,0060 0, Rozvod vody je S 0,0320 0, Zdroj teplé vody je S 0,0190 0,

9 21 Instalace plynu je S 0,0050 0, Kanalizace kuchyně, koupelna, WC S 0,0310 0, Vybavení kuchyně je S 0,0050 0, Vnitřní vybavení vana P 0,0410 0, Záchod je S 0,0030 0, Ostatní není CH 0,0340 0,00000 Celkem 1,0000 0,85718 Koeficient vybavení stavby K4 0,85718 a) K 5... koeficient polohový dle přílohy č. 14 pro obec Hrabětice činí 0,85 K 5 = 0,85 b) K i... koeficient změn cen staveb dle přílohy č. 38 SKP (CZ-CC 111) budovy jednobytové K i = 2,155 c) K p... koeficient prodejnosti dle přílohy č. 39 K p = 0,888 (podle stavby hlavní) Cena rodinného domu Obytná část Zákl. cena domu ZC činí dle přílohy č.6 pro typ IA : ZC = 2 290,00 Kč ZCU = ZC x K 4 x K 5 x K i x K p = Kč x 0,85718 x 0,85 x 2,155 x 0,888 = 3 192,91Kč/m 3 Cena domu 3192,91Kč/m 3 x 587,52m ,48Kč Odpočet opotřebení A = 85% ,71Kč Cena domu ke dni odhadu ,77Kč zaokrouhleno dle Kč Cena rodinného domu ke dni odhadu činí Kč. Venkovní úpravy, 10 Jako venkovní úpravy jsou oceněny kanalizační přípojka, vodovodní přípojka, zpevněné plochy ve dvorní části, oplocení. Cena venkovních úprav, které jsou ve funkčním celku se stavbou oceněnou podle 5, tvoří příslušenství této stavby a jsou společně se stavbou užívány je určena zjednodušeným způsobem ve výši 3,5% ze součtu cen stavby oceňované dle 5 a staveb oceňovaných dle Kč x 0,035 = 9 850Kč Venkovní úpravy celkem Kč Pozemky 28 Popis a výpočet viz ocenění podle cenového předpisu 2.1, část A. Výsledná cena je převzata z části posudku 2.1, části A. Pozemky celkem Kč Rekapitulace: název položky cena nákladová dle vyhl. v Kč cena dle vyhl. bez kp v Kč Rodinný dům Venkovní úpravy Stavby celkem Pozemky Cena celkem Věcná hodnota celkem Kč 9

10 2.2.2 Zjištění výnosové hodnoty Část A rodinný dům v obci Hrabětice s pozemky a příslušenstvím Vzhledem ke špatnému stavebně-technickému stavu rodinného domu nelze předpokládat jeho pronajímání, proto ke zjištění obvyklé ceny nebude výnosová metoda použita Zjištění ceny srovnávací metodou Část A rodinný dům v obci Hrabětice s pozemky a příslušenstvím 1. Hrabětice Plocha pozemku celkem 600m 2, zastavěná plocha 100m 2 Dům řadový, rohový, jednopodlažní, nepodsklepený, se sedlovou střechou, 3+1. Ve dvorní části je přístřešek s posezením. Parkování je možné v průjezdu. Vytápění je elektrické podlahové. Od roku 2005 je dům opravován a rekonstruován. Dům je napojen na rozvod nn, rozvod vody, možno využít i vlastní studnu. Kanalizace je svedena do septiku Kč Objekt má srovnatelný charakter, pozemek. Oproti srovnávané nemovitosti má menší velikost a menší opotřebení. 2. Pravice Plocha pozemku celkem 848m 2, zastavěná plocha 140m 2, plocha zahrady 662m 2 Dům samostatný, jednopodlažní, podsklepený, se sedlovou střechou, 3+1. Parkování je možné v průjezdu. Nutná rekonstrukce. Dům je napojen na rozvod nn, rozvod vody Kč Objekt má srovnatelný charakter, velikost, opotřebení. Oproti srovnávané nemovitosti má větší pozemek. 3. Hrušovany nad Jevišovkou Plocha pozemku celkem 283m 2, zastavěná plocha 80m 2 Dům řadový, jednopodlažní, nepodsklepený, se sedlovou střechou, 3+1. Parkování je možné v průjezdu. Nutná rekonstrukce Kč Objekt má srovnatelný charakter, opotřebení. Oproti srovnávané nemovitosti je menší a má menší pozemek. 4. Šanov Plocha pozemku celkem 467m 2, zastavěná plocha a nádvoří 321m 2, zahrada 146m 2 Dům samostatný, jednopodlažní, částečně podsklepený, se sedlovou střechou, 3+1. Ve dvoře je hospodářská budova se skladem a dílnou. Nutná rekonstrukce. Vytápění je ústřední plynové. Dům je napojen na vodovodní, plynovodní a el. síť. Odkanalizování je do jímky Kč Objekt má srovnatelný charakter. Oproti srovnávané nemovitosti je menší a má menší pozemek a menší opotřebení. 10

11 5. Božice Plocha pozemku celkem 1715m 2, zastavěná plocha 317m 2, zahrada 289m 2 Dům samostatný, jednopodlažní, nepodsklepený, se sedlovou střechou, 2+1. Má nově provedenou střechu a stavebně upravené podkroví. Vytápění je lokální na tuhá paliva. Dům má vlastní zdroj vody, odkanalizování je do jímky. Je napojen na el. síť. Možnost napojení na vodovodní a plynovodní síť Kč Objekt má srovnatelný charakter. Oproti srovnávané nemovitosti je menší a má větší pozemek a menší opotřebení. 6. Hrádek u Znojma Plocha pozemku celkem 280m 2, zastavěná plocha 280m 2 Dům samostatný, jednopodlažní, nepodsklepený, se sedlovou střechou, 3+1. Částečně zrekonstruovaný (plastová okna, dveře, venkovní omítky, vnitřní omítky). Vytápění je ústřední kotlem na plyn i tuhá paliva. Ohřev vody zajištěn bojlerem. Dům má vlastní zdroj vody, odkanalizování je do septiku. Je napojen na el. a plynovodní síť Kč Objekt má srovnatelný charakter. Oproti srovnávané nemovitosti je menší, má menší pozemek a menší opotřebení. 7. Božice u Znojma Plocha pozemku celkem 810m 2, zastavěná plocha 160m 2 Dům samostatný, jednopodlažní, nepodsklepený, se sedlovou střechou, 4+1. K domu patří garáž, dvůr a zahrada. Je určen k rekonstrukci. Dům je napojen na vodovodní, el. a plynovodní síť, kanalizace svedena do septiku, obecní kanalizace je před domem Kč Objekt má srovnatelný charakter, opotřebení. Oproti srovnávané nemovitosti je větší, má větší pozemek. 8. Dyjákovice Plocha pozemku celkem 1133m 2, zastavěná plocha 180m 2, zahrada 511m 2 Dům řadový rohový, jednopodlažní, nepodsklepený, se sedlovou střechou, 5+kk. K domu patří dvůr a zahrada. Dům je po částečné rekonstrukci (plastová okna, rozvody elektřiny, vody, odpad, dlažby, snížené stropy). Dům je napojen na vodovodní, el. a plynovodní síť, kanalizace svedena do septiku Kč Objekt má srovnatelný charakter. Oproti srovnávané nemovitosti je větší, má větší pozemek, menší opotřebení. Informace byly získány z realitních kanceláří. minimum : Kč maximum : Kč průměr : Kč 11

12 Nabízená nemovitost č. 2 (č Kč) má stejnou velikost, stejné opotřebení, oproti srovnávané nemovitosti má větší pozemek a nachází v menší obci. Nemovitosti č. 3, 7 (č Kč, č Kč) jsou srovnatelné co do opotřebení, č. 3 je menší, č. 7 větší, č. 3 má menší pozemek, č. 7 má větší pozemek, obě se nacházejí ve větších obcích. Nemovitosti č. 1, 4, 5, 6 ( Kč, č Kč, č Kč, č Kč) mají menší velikost, menší opotřebení, nemovitost č. 1 je srovnatelná co do velikosti pozemku, č. 4 a č. 6 mají pozemek menší, č. 5 má pozemek větší. Nemovitosti č. 1, 2 se nacházejí ve srovnatelných obcích (č. 1 se nachází přímo v Hraběticích), nemovitosti č. 4, 5 se nacházejí ve větších obcích. Nemovitost č. 8 (č Kč) má oproti srovnávané nemovitosti větší velikost, menší opotřebení, větší pozemek a nachází se v menší obci. Cena zjištěná srovnávací metodou Cp = Kč (0,15 x ( )) Kč = Kč Část B pozemek v extravilánu obce Hrabětice 1. Nový Šaldov Zemědělský pozemek orná půda o výměře m 2, v klidné části obce, bez inženýrských sítí. K pozemku vede zpevněná komunikace. Nabídka: Kč, tj. 17Kč/m 2 2. Únanov Zemědělský pozemek orná půda o výměře m 2, bez inženýrských sítí. K pozemku vede zpevněná komunikace. Nabídka: Kč, tj. 16Kč/m 2 3. Žerotice Zemědělský pozemek orná půda o celkové výměře 5 337m 2. Příjezd k pozemku po zpevněné komunikaci Kč, tj. 20Kč/m 2 4. Únanov Zemědělský pozemek orná půda o celkové výměře m 2. Příjezd k pozemku po zpevněné komunikaci Kč, tj. 24Kč/m 2 Informace byly získány z realitních kanceláří. minimum : 16 Kč/m 2 maximum : 24 Kč/m 2 průměr : 20 Kč/m 2 Cena zjištěná srovnávací metodou Cp = 20 Kč/m 2 x m 2 (0,15 x (24 Kč/m 2 x m 2 16 Kč/m 2 x m 2 )) Kč = Kč Nabídka na prodej zemědělských pozemků v oblasti Znojemska se pohybuje v rozmezí 9Kč/m 2 až 800Kč/m 2, a to za ornou půdu bez trvalých porostů v rozmezí 9 24Kč/m 2, s trvalými porosty v rozmezí Kč/m 2, u pozemků, kde se předpokládá budoucí zástavba, ať již bytová nebo průmyslová a v dosahu těchto pozemků jsou inženýrské sítě - v rozmezí Kč/m 2. Poptávka v místě ocenění je spíše po pozemcích, které by mohly sloužit k výstavbě rodinných domů, případně průmyslových a jiných komerčních objektů. Oceňovaný zemědělský pozemek však není schváleným územním plánem pro obec Hrabětice určen pro zástavbu a navíc se nachází v lánu, v extravilánu obce, mimo dosah inženýrských sítí. Na základě průzkumu současného trhu se zemědělskými pozemky v dané lokalitě, jak v realitních kancelářích, tak mezi majiteli srovnatelných nemovitostí, na obecním úřadě a na Katastrálním úřadě vyplývá, že poptávka po zemědělských pozemcích, určených pouze pro rostlinnou výrobu, v dané oblasti je menší. 12