ZNALECKÝ POSUDEK č /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 O ceně pozemku p.č.st.12, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 472 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.67 v obci Bratronice, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.3 pro k.ú.bratronice u Kladna Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.12, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 472 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.67 v obci Bratronice, včetně příslušenství, vše zapsáno na LV č.3 pro k.ú.bratronice u Kladna 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Bratronice Bratronice Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Bratronice Katastrální území: Bratronice u Kladna Počet obyvatel: 893 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území města III 1,02 Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98-2 -

3 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 585,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a dcery vlastníka, Radky Tancošové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.3 pro k.ú.bratronice u Kladna - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Paní Vladislava Nováková, Bratronice 67, 27363, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Paní Vladislava Nováková, Bratronice 67, 27363, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, nepodsklepený, se dvěma nadzemním podlažím. Je zděný. Má plochou střechu, krytina je z živičných pásů, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, fasáda je zateplená. Vnitřní dveře - 3 -

4 jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z dlažby a koberců. Schody jsou kamenné s povrchem z PVC. V přízemí je byt dispozice 2+1, vybavení kuchyně je s linkou a sporákem, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. V patře je byt dispozice 3+1, WC je splachovací, koupelna s vanou, kuchyňská linka, sporák. Vytápění v domě je ústřední s kotlem na pevná paliva. Teplá voda je z boileru. Stav domu je mírně zhoršený, celkové vybavení je standardní. Dům je z roku 1920, před cca 30 lety byla provedena nástavba patra na původním přízemním domě a rekonstrukce. Před 15 lety byla provedena modernizace. Dům je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, vlastní studnu, kanalizaci a plyn. Na pozemku se nacházejí vedlejší stavby, studna a porosty. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního - 4 -

5 hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rodinným domem - 5 -

6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rodinným domem Ocenění Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,050 5 i = 1-6 -

7 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Národní přírodní rezervace, IV -0,03 národní přírodní památka, přírodní rezervace a přírodní památka 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,970 6 i = 1-7 -

8 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,050 * 0,970 * 1,081 = 1,101 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,09 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st ,00 644, ,48 Stavební pozemek - celkem 472, ,48 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 96 let Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 453,- Kč/m 3-8 -

9 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 10,3*10,6-4,38*1,8+6,95*2,8 = 120,76 m 2 2.NP: 10,3*10,6-4,38*1,8 = 101,30 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 120,76 m 2 3,00 m 2.NP: 101,30 m 2 3,00 m Obestavěný prostor vrchní stavba: (10,3*10,6-4,38*1,8)*6,61+6,95*2,8*2,89+4,3 = 733,64 m 3 5*1,8*1,0 Obestavěný prostor - celkem: = 733,64 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 120,76 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 222,06 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,84 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny II typ B zastavěné plochy 1.NP - s plochou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby IV 0,04 zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01-9 -

10 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stavby 30 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * ( )= 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,875 = 0,915 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,01 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 1,050 5 i =

11 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 453,- Kč/m 3 * 0,915 = 2 244,50 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 733,64 m 3 * 2 244,50 Kč/m 3 * 1,050 * 1,081= ,74 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,74 Kč Cena staveb celkem = ,74 Kč Pozemky - celkem ,48 Kč Pozemek s rodinným domem - zjištěná cena = ,22 Kč

12 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rodinným domem ,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek s rodinným domem ,20 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,20 Kč Celkem ,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Dvamilionyjednostosedmdesáttřitisícpadesát Kč

13 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím, úplatu ve výši ,- Kč a budoucí pohledávky až do výše ,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

14 samostatně stojící, částečně podsklepený rodinný dům s garáží v klidné a lukrativní lokalitě v Kamenných Žehrovicích u Kladna s celkovým pozemkem 845m2 včetně zastavěné plochy a nádvoří. Rodinný dům je dispozičně řešen jako větší (původně to bylo 4+1, ale z dvou pokojů se udělal jeden) 3+1 s možností přístavby na další obytné místnosti. Topení je ústřední na plyn, městská voda, kanalizace. Rodinný dům má plastová okna, jinak je v původním, ale zachovalém stavu s možností se nastěhovat. Jedná se o klidnou starší zástavbu rodinných domů. Veškerá občanská vybavenost v místě, výborné spojení do Prahy. Vhodné pro rodinu s dětmi. Požadovaná cena ,- Kč včetně poplatků RK

15 celoročně obyvatelná podsklepená zděná chalupa 4+1 s balkonem, verandou a venkovním posezením na vlastním pozemku v krásné lokalitě údolí Berounky u Křivoklátu v nezátopové oblasti. Díky vzrostlým stromům a velkému pozemku je zde dostatek klidu a soukromí. V přízemí domu se nachází velký obývací pokoj s krbem a vstupem na balkon, příčkou oddělená kuchyň a koupelna s WC a sprchovým koutem. V patře jsou tři podkrovní ložnice z nichž jedna je průchozí. Mimo obytné prostory je zde celá řada úložných prostor včetně suchého zděného sklepa. Do domu je přivedena elektřina, satelit Skylink, vlastní voda z vrtu na pozemku, topení zajišťuje velký krb a přímotopy. Parkování přímo na pozemku, příjezd po rovné cestě, nádraží cca 300 m od chalupy, v obci je obchod i restaurace. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu. prodej rodinného domu v obci Chyňava o dispozici 5+1 vhodný k rekonstrukci. V přízemí domu se nachází, vstupní chodba, wc, schodiště, kuchyň včetně komory a jídelního koutu, ložnice a pokoj. V místě pro vybudování koupelny, je v současné době zachovaná pec na chleba. V horním patře jsou tři pokoje, komora, a půdní prostor. Vytápění je kamny na tuhá paliva. U domu stojí kůlna, hospodářské stavení, dílna, prádelna, kuchyňka a suché wc. V obci ZŠ A MŠ, lékař, restaurace, obchod, pošta. Vzdálenost od Prahy 30 km, nájezd na R6 cca 15 km. Požadovaná cena Kč za nemovitost, včetně provize

16 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Dvamilionyčtyřistatisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

17 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku

18 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 3 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

19 Fotodokumentace nemovitosti

20 - 20 -

21 Mapa oblasti

22 - 22 -

23 - 23 -