ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně pozemku p.č.st.808, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 136 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.587 v ulici Nová, obec Němčice nad Hanou, včetně příslušenství a pozemku p.č.147/9, zahrada, o velikosti 94 m 2, vše zapsáno na LV č.1095 pro k.ú.němčice nad Hanou Objednatel znaleckého posudku: insolvenční správkyně, Paní Mgr Lívia Straková Riegrova Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 24 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.808, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 136 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.587 v ulici Nová, obec Němčice nad Hanou, včetně příslušenství a pozemku p.č.147/9, zahrada, o velikosti 94 m 2, vše zapsáno na LV č.1095 pro k.ú.němčice nad Hanou 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Nová Němčice nad Hanou Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Němčice nad Hanou Katastrální území: Němčice nad Hanou Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98-2 -

3 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 435,71 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1095 pro k.ú.němčice nad Hanou - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /0881, Pan Richard Kalinay, Nová 587, Němčice nad Hanou, vlastnictví: výhradní /0881, Pan Richard Kalinay, Nová 587, Němčice nad Hanou, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je řadový krajní rodinný dům, podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný, zdivo z cihel a plynosilikátových tvárnic. Má plochou střechu, krytina je z - 3 -

4 živičných pásů se záklopem, ve špatném stavu, střechou zatéká, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, ve zhoršeném stavu s omezenou funkčností, fasáda je břízolitová. Vnitřní dveře jsou náplňové. Podlahy jsou betonové s PVC, dlažba, parkety Schody jsou železobetonové s povrchem z dlažby, a ocelové s dřevěnými nášlapy. V domě je byt dispozice 5+1, bez vybavení kuchyně, pouze torzo linky, WC jsou splachovací, koupelna s vanou, bez baterií. Vytápění v domě je ústřední, avšak nefunkční, bez radiátorů, bez kotle, s popraskanými rozvody v podlaze. Zdroj teplé vody chybí. Elektroinstalace je nefunkční, na několika místech mechanicky poškozená. Stav domu je výrazně zhoršený, delší dobu neužívaný. Mrazem jsou kromě výše uvedeného poškozeny i rozvody vody, a stoupací odpadní potrubí. Celkové vybavení je podstandardní. Kolaudace domu proběhla v roce 1991, údržba je zcela nedostatečná. Dům je napojen na elektřinu (poškozená, nefunkční přípojka NN, s nutností nového vybudování zemního vedení a vedení ve zdi k pojistkové skříni), veřejný vodovod, kanalizaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1-5 -

6 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,081 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,081 = 0, i = 2-6 -

7 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,71 0, ,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 423, ,20 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 147/9 94,00 423, ,30 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,50 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 23 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 516,- Kč/m 3-7 -

8 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 8,4*9,3 = 78,12 m 2 1.NP: 8,4*9,3 = 78,12 m 2 2.NP: 8,4*9,3 = 78,12 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 78,12 m 2 2,60 m 1.NP: 78,12 m 2 2,90 m 2.NP: 78,12 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.PP: (8,4*9,3)*(2,60) = 203,11 m 3 1.NP: (8,4*9,3)*(2,90) = 226,55 m 3 2.NP: (8,4*9,3)*(3,00) = 234,36 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 664,02 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 78,12 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 234,36 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - s plochou střechou IV typ D 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00-8 -

9 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 23 let: s = 1-0,005 * 23 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,885 = 0,518 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03-9 -

10 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 516,- Kč/m 3 * 0,518 = 785,29 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 664,02 m 3 * 785,29 Kč/m 3 * 0,900 * 1,081= ,02 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,02 Kč Cena staveb celkem = ,02 Kč Pozemky s RD - zjištěná cena = ,52 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD ,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD ,50 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Šestsetčtyřitisícosmsettřicet Kč

12 Závěr : Na nemovitosti váznou zástavní práva exekutorská, zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu a zástavní práva smluvní, dále jsou nařízená exekuce a exekuční příkazy k prodeji nemovitosti a dražební vyhláška, vše na přiloženém LV. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

13 rodinný dům 4+1 v centru obce Němčice nad Hanou. V přízemí RD se nachází vstupní hala, kuchyně, obývací pokoj, ložnice a koupelna. Součástí koupelny je i wc. V prvním patře jsou dva pokoje. Z haly je vstup na malý dvorek. Ten je částečně zastřešený a je z něj přístup do malé dílničky, terasa a dvě půdy. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

14 prodej koncového řadového podsklepeného cihlového domu s garáží, Němčice. Zastavěná plocha a nádvoří 254 m2, zahrada 626 m2. Střecha sedlová plech. Kanalizace obecní. Voda vlastní studna, přípojka na obecní vodu v domě. Topení ÚT - plynové, krb. Plastová okna. Parkety, dlažba. 1. NP samostatná koupelna a toaleta, hala, jídelna s krbem. 2. NP - samostatná koupelna a toaleta, šatna, pracovna se vstupem na terasu. V suterénu prostorná prádelna, sušárna, technická místnost. Na upravené zahradě stojí zahradní domek s venkovním posezením a udírnou. Dům je ve výborném stavu. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. řadový rodinný dům o dispozici 4+1 v klidné části obce Němčice nad Hanou. Dům o 2.NP, v přízemí průjezd, kuchyně, koupelna a pokoj.vytápění tuhými palivy, vodovod zaveden. Podlahy jsou dřevěné, beton. K domu náleží zahrada a prostorný dvůr. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

15 prodej samostatně stojícího rodinného domu o dispozici 5+ v obci Němčice nad Hanou. Dům je možno využít jako dvougenerační - v přízemí je vstupní chodba, kuchyň, dva průchozí pokoje, koupelna a samostatné WC. V prvním patře je stejná dispozice. Vytápění ústřední plynové, dům je napojen na městskou kanalizaci, vodovod i plyn. Zastavěná plocha a nádvoří je 350 m², k domu náleží zahrada o výměře 217 m². U domu je k dispozici garáž, dílna a sklad dřeva a nářadí. Požadovaná cena ,- Kč, cena zahrnuje provizi a právní služby. Rodinný dům 4+1 s průjezdem do dvora v Němčicích nad Hanou. V 1.NP kuchyň, pokoj. Ve 2.NP 3x pokoj a vstup na terasu. Dům určen k rekonstrukci - nutno dodělat koupelnu a WC. Plyn, voda, kanalizace na hranici pozemku, elektřina zavedena. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize RK a právních služeb

16 Pozitivně působí poměrně malé stáří nemovitosti. Negativní stránkou je neudržovaný stav s nutností opravy střechy a oken, provedení nových rozvodů NN, vody, odpadů, nutnost vybudování nové přípojky NN (přerušení přívodního kabelu). Dále nutnost provedení nového vytápění, zdroje teplé vody. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

17 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku

18 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti

19 Fotodokumentace nemovitosti

20 - 20 -

21 - 21 -

22 Mapa oblasti

23 - 23 -

24 - 24 -