Znalecký posudek č. 2013/174

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2013/174 o ceně nemovitosti: Spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k nemovitosti zapsané ve prospěch vlastníků na LV č pro katastrální území Drahotuše, parcele č. 180/2 v katastrálním území Drahotuše, obec Hranice, okres Přerov, kraj Olomoucký. Objednatel posudku: Exekutorský úřad Ostrava JUDr. Milan Vlha, soudní exekutor Prokešovo náměstí Ostrava - Moravská Ostrava Účel posudku: Ocenění nemovitosti za účelem provedení exekuce majetku povinného. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ostrava,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Na základě usnesení sp.zn. 102 EX 00258/ ze dne soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy provést: Ocenění nemovitosti povinného. Znaleckým posudkem je stanovena cena nemovitosti dle cenových předpisů, zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění, vyhlášky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb.a vyhlášky č. 450/2012 Sb. a obvyklá, obecná, neboli tržní, cena nemovitosti, to je cena, kterou by bylo možno za nemovitost, jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených. Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování posudku Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00258/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Drahotuše, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Hranice. Kopie katastrální mapy. Zákon č. 151/1997 Sb. ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb. a zákona č. 350/2012 Sb. o oceňování majetku. Vyhláška č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Hranice Katastrální území: Drahotuše (631949) List vlastnictví číslo: 1945 Vlastníci: 1. Podíl: 1/2, I-Město, Podíl: 1/2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3,, Hranice 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 k nemovitosti zapsané ve prospěch vlastníků na LV č pro katastrální území Drahotuše, vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Hranice, parcele č. 180/2 v katastrálním území Drahotuše, obec Hranice, okres Přerov, kraj Olomoucký. Parcela č. 180/2 v katastrálním území Drahotuše je pozemkem o výměře 1173 m 2, evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Jedná se o pozemek tvořící funkční celek se stavbou pro rodinné bydlení č.p. 68 na parcele č. st.46 a pozemkem, parcelou č. st.46, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití. Pozemek se nachází v zastavěném území města Hranice, na území místní části Drahotuše. 6. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 180/2, v k.ú.drahotuše podíl 1/2 b) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Přerov Počet obyvatel: obyvatel Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemek, parc.č. 180/2, v k.ú.drahotuše podíl 1/2 Parcela č. 180/2 v katastrálním území Drahotuše je pozemkem o výměře 1173 m 2, evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrada. Jedná se o pozemek tvořící funkční celek se stavbou pro rodinné bydlení č.p. 68 na parcele č. st.46 a pozemkem, parcelou č. st.46, evidovanou v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, za účelem společného využití. Ocenění nemovitosti povinného a) Pozemky a.1) Vyhláška 450/2012 Sb. a.1.1) Pozemek, parc.č. 180/2, v k.ú.drahotuše podíl 1/2 32 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 167, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 32 odst. 2 Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby + 80 % 1,800 Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,006 Koeficient úpravy dle 32 odst.2: 0,400

5 5 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zahrada 180/ , 285, ,30 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,15 Kč Pozemek, parc.č. 180/2, v k.ú.drahotuše podíl 1/2 zjištěná cena: ,15 Kč b) Ocenění porovnávací metodou Porovnávací cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. Pro stanovení ceny pozemku porovnáním je možno využít údajů získaných na základě zodpovědného srovnání cen již realizovaných prodejů, případně, pokud informace o realizovaných prodejích chybí, nebo jsou nedostupné, porovnání s cenami obdobných pozemků v obci, nebo ve srovnatelných obcích, získanými z inzerce a nabídek realitních kanceláří, při čemž se vychází ze shodného účelu užití, z obdobné polohy, dostupnosti, případně stavebně technické připravenosti pozemku. Závěrem provedeného šetření je odhadovaná porovnávací cena se zohledněním situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti ke dni ocenění. Pro porovnání oceňované nemovitosti jsou použity nabídky srovnatelných nemovitostí nabízené v dané nebo ve srovnatelné lokalitě ve 2.čtvrtletí roku Rozdílnost polohy, přístupu, vybavení (dosažitelností inženýrských sítí) je zohledněna v následující porovnávací tabulce. Vzhledem ke skutečnosti, že u porovnávacích nemovitostí je známa pouze nabídková cena a lze předpokládat, že skutečná cena dosažená při prodeji bude, vzhledem k situaci na trhu s nemovitostmi, i výrazně nižší, je tato nabídková ceny upravena, objektivizována, na pramen ceny koeficientem K pramen. Srovnávací nemovitosti: Nemovitost č.1) Prodej, pozemek pro bydlení, m 2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Cena za m²: 619 Kč za m² Poznámka k ceně: cena vč. provize a kompletního servisu Adresa: Nádražní, Datum aktualizace: ID zakázky: Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: m 2 Plyn: Plynovod Doprava: Silnice Popis: Prodej pozemku, který tvoří dvě parcely o celkové výměře 1778 m 2. Pozemek je celý oplocený, byl vydán souhlas se stavbou RD na hranici pozemku souseda. Přístup po obecní komunikaci. Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Nemovitost č.2) Prodej, pozemek pro bydlení, m 2

6 6 Celková cena: Kč za nemovitost včetně poplatků Cena za m²: 357 Kč za m² Poznámka k ceně: cena vč. poplatků a služeb Adresa: Lipnická, Datum aktualizace: Včera ID zakázky: Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: m 2 Popis: Prodej stavebního pozemku o výměře 2662 m. IS na hranici pozemku. Dobrá dopravní dostupnost. Příjezd po obecní komunikaci. Polovina pozemku pro účely výstavby rodinného domu a druhá část pozemku pro výstavbu průmyslového objektu. Kontaktovat Dumrealit.cz Svornosti 985/8, Praha Nemovitost č.3) Prodej, pozemek pro bydlení, m 2 Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Cena za m : 400 Kč za m² Poznámka k ceně: cena vč. provize a kompletního servisu Adresa: Datum aktualizace: ID zakázky: Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: m 2 Doprava: MHD Popis: Stavební parcela o výměře 1500 m 2, IS na pozemku, parcela je určena podle územního plánu pro zástavbu ploch bydlení a dále navazující pozemek o výměře 3673 m 2 s připravovanou změnou ÚP na stavební pozemek. Cena k jednání za 5173 m 2 pozemku. Kontaktovat M&M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, Praha Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K místa K přístup K vybav. K pramen Jednotková cena Váha (V) (JC) Nemovitost č.1) 619, Kč 1,00 m 2 1,00 1,15 1,05 1,10 466,03 Kč 1,0 Nemovitost č.2) 357, Kč 1,00 m 2 1,00 1,10 1,00 1,10 295,04 Kč 1,0 Nemovitost č.3) 400, Kč 1,00 m 2 0,95 1,15 1,05 1,10 317, Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (K místa K přístup K vybav. K pramen ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 295,04 Kč 359,36 Kč 466,03 Kč

7 7 Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 359,36 Kč Množství: 1 173,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = , Kč Výsledná porovnávací hodnota, podíl 1/2: , Kč

8 8 C. Rekapitulace Cena pozemků podle cenového předpisu - podíl 1/2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem - podíl 1/ , Kč , Kč Na základě provedeného vyhodnocení trhu s obdobnými nemovitostmi je jako obvyklá cena nemovitosti, to je cena, která by byla dosažena při prodeji stejného nebo obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, uvažována cena zjištěná porovnávací metodou po zaokrouhlení. Obvyklá (obecná, tržní) cena spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitosti zapsané na LV č pro katastrální území Drahotuše podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: dvěstědesettisíc Kč Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ke dni ocenění váznou na nemovitosti tato omezení vlastnického práva : Usnesení Okresního soudu v Přerově 32-Nc-797/ o nařízení exekuce ze dne Usnesení Okresního soudu v Přerově 29-EXE-364/ o nařízení exekuce ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava 102 EX-00258/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Kroměříž 122 EX-72/ ze dne o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitost. Právní moc ke dni Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Šumperk 065 EX-03114/ ze dne Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Zlín 77 EX-7045/ ze dne Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Olomouc 057EX-7775/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Olomouc 057EX-400/ ze dne o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitost. Právní moc ke dni Usnesení Okresního soudu v Přerově 28 EXE-2545/ o nařízení exekuce ze dne

9 9 k uspokojení pohledávky ve výši ,66 Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce pro Severomoravská plynárenská a.s., Plynární 6, Moravská Ostrava. Exekuční příkaz exekutorského úřadu Šumperk 065EXE-03114/ ze dne o zřízení exekutorského zástavního práva. Právní moc ke dni k uspokojení pohledávky ve výši ,82 Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce pro Severomoravská plynárenská a.s., Plynární 6, Moravská Ostrava. Exekuční příkaz exekutorského úřadu Šumperk 065EXE-03311/ ze dne o zřízení exekutorského zástavního práva. Právní moc ke dni Usnesení Okresního soudu v Přerově 29 EXE-468/ o nařízení exekuce ze dne k uspokojení pohledávky ve výši ,-- Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce pro Jaromír Rochla, Smetanova 146, Týn nad Bečvou. Exekuční příkaz exekutorského úřadu Olomouc 057EXE-7775/ ze dne o zřízení exekutorského zástavního práva. Právní moc ke dni k uspokojení pohledávky ve výši 9 702,-- Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce pro LIKO ICE, s.r.o., Nádražní 300, Otrokovice. Exekuční příkaz exekutorského úřadu Olomouc 057EXE-400/ ze dne o zřízení exekutorského zástavního práva. Právní moc ke dni k uspokojení pohledávky ve výši 2 532,-- Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce pro Česká kancelář pojistitelů, Na Pankráci 1724/129, Praha. Exekuční příkaz exekutorského úřadu Praha 3, 091EX-01567/ ze dne o zřízení exekutorského zástavního práva. Právní moc ke dni Usnesení Okresního soudu v Přerově 32 EXE-1217/ o nařízení exekuce ze dne Usnesení Okresního soudu v Přerově 32 EXE-1217/ o nařízení exekuce ze dne Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Plzeň-město 134 EX-09340/ ze dne Exekuční příkaz Exekutorského úřadu Plzeň-město 134 EX-04576/ ze dne Usnesení Okresního soudu v Přerově 29EXE-822/ o nařízení exekuce ze dne k uspokojení pohledávky ve výši ,-- Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce pro Napex Limited, Palladium House 1-4, Argyll Streed, London. Exekuční příkaz exekutorského úřadu Břeclav, 123EX-5877/ ze dne o zřízení exekutorského zástavního práva. Právní moc ke dni Usnesení Okresního soudu v Přerově 28 EXE-1511/ o nařízení exekuce ze dne k uspokojení pohledávky ve výši 1 311,-- Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce pro Generali Pojišťovna a.s., Bělehradská 132, Praha, Vinohrady. Exekuční příkaz exekutorského úřadu Praha-východ, 081EX-27339/ JH ze dne o zřízení exekutorského zástavního práva.

10 10 k uspokojení pohledávky ve výši ,-- Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce pro Český inkasní kapitál, a.s., Václavské náměstí 808/66, Praha. Exekuční příkaz exekutorského úřadu Praha-východ, 081EX-34369/ JH ze dne o zřízení exekutorského zástavního práva. Usnesení Okresního soudu v Přerově 32 EXE-1560/ o nařízení exekuce ze dne Ocenění závad, které prodejem z dražby nezaniknou Po prodeji v dražbě nebude na oceňované nemovitosti váznout žádná právní vada. Ostrava, Ing. Pavel Krämer Nováčkova 729/ Ostrava - Výškovice

11 11 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr. 1960/91 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2013/174 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace.

12 12 E. Seznam příloh Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy, se sídlem v Ostravě, Moravské Ostravě, Prokešovo náměstí 5, sp.zn. 102 EX 00258/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí, LV č pro katastrální území Drahotuše, vedený Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrálním pracovištěm Hranice. Kopie katastrální mapy. Ortofotomapa.