ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 Ing. Richard Motyčka, znalec z oboru ekonomika - ceny a odhady nemovitostí, znalec v oboru stavebnictví - stavby obytné a průmyslové, autorizovaný inženýr pro pozemní stavby ČKAIT č , certifikovaný znalec pro vady a poruchy staveb dle EN ISO ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o ceně nemovité věci bytové jednotky č. 1248/1 v objektu bytového domu č.p v k.ú. Holešovice na pozemku parc. č. 901 ul. Dělnická 59 včetně podílu na pozemku a vyjmenovaného příslušenství. Objednavatel znaleckého posudku: JUDr. Libuše Kučerová Notářka - Soudní komisařka JUDr. Helena Juráková Notářská kandidátka Usn. 33D1368/2013 OS ve Zlíně Sadová 6 Účel znaleckého posudku: ocenění pro potřebu jednání podle stavu ke dni Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. s přihlédnutím k textu vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Richard Motyčka Ortenovo nám. 1311/ Praha 7 Vyhotoveno: 3x Znalecký posudek č /2015 Počet stran posudku: 12 V Praze dne Počet příloh: 18 Vyhotovení č.: 1

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc bytovou jednotku s podílem na pozemku a spoluvlastnického podílu na společných prostorách obvyklou cenou. 2. Předmět ocenění - základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 1248/1 Adresa předmětu ocenění: Dělnická 1248/ Praha 7 - Holešovice Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Holešovice Počet obyvatel: Účel posudku Ocenění předmětné věci (dle následující specifikace) pro potřebu likvidace dědictví. 4. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti JUDr. Heleny Jurákové, předsedkyně SVJ Věry Kratochvílové. 5. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - [01] výpis z KN LV 1183 pro č.p vyhotovený KÚ Praha ze dne (informativní výpis z internetu), - [02] výpis z KN LV 2958 vyhotovený KÚ Praha ze dne (informativní výpis z internetu), - [03] výpis z KN LV 1183 pro parc. č. 901 vyhotovený KÚ Praha ze dne (informativní výpis z internetu), - [04] původní výkresová dokumentace (částečná) z roku 1920 schválená při stavebním řízení rozhodnutím Rady města Praha č.j. III-330/20 ze dne , - [05] dílčí výkresová a spisová dokumentace tykající se změn užívání, zřízení etážových topení za období roku , - [06] Projektová dokumentace půdní vestavby a nástavby vyhotovená Ing. Radkem Novotným IČ: z roku 2010, - [07] Kolaudační souhlas pro užívání BJ 16,18,19 a 20 vydaný OV m.č. Praha 7 č.j. P /2011/OVT/Hál ze dne , - [08] informace zjištěné při místním šetření dne [09] zákon č. 151/1997 Sb. O oceňování majektu (v aktuální znění) a s přihlédnutím k vyhl. č. 441/2013 Sb. Ve znění č. 199/2014 Sb. - [10] Oceňování movitého majetku (Doc. Ing. Robert Kledus, Ph.D. VUT Brno ISBN , 2012), - [11] Příkaz č. 2/2010 (Příkaz generálního ředitele ÚZSVM o jednotném postupu při určování a sjednávání cen při nakládání s majetkem v příslušnosti Úřadu) - postupy při oceňování majetku státu Příloha 2b (ÚZSVM ) 2

3 6. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Pan Dalibor Čech, Dělnická 1248/59, Praha 7, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Pan Dalibor Čech, Dělnická 1248/59, Praha 7, vlastnictví: výhradní 7. Dokumentace a skutečnost Dne proběhlo vlastní místní šetření předmětné nemovitosti. Při místním šetření znalec porovnal poskytnuté podklady se skutečností, provedl vizuální průzkum nemovitosti se změřením základních rozměrů předmětu metodou jednoduchého délkového měření a určení konstrukčního a materiálového provedení stavby. Zjištěné rozměrové odchylky nemají podstatný vliv na ocenění. Při vnějším vizuálním šetření nebyly shledány žádné závažné vady či poruchy, které by mohly bránit v užívání nemovitosti k jejímu účelu. Stav byl zaznamenán l fotograficky a podrobná fotodokumentace byla uložena v pracovním archivu znalce. Ocenění je provedeno podle rozsahu, podrobnosti a vypovídací schopnosti poskytnutých podkladů. V rámci šetření nebyly objednatelem doloženy žádné provozní doklady ani žádné revizní zprávy o funkčnosti zařízení objektu. S ohledem na stav předmětu (zařízení a vybavení bytu bylo na mnohých místech potřísněno zvratky, výkaly, zbytky jídla, které znemožňovaly podrobnější šetření) znalec provedl šetření podle dokladů a údajů, které měl k dispozici a s pomocí dalších pomůcek, které si byl schopen zajistit nezávisle. Šetření ve stavebním archivu dne bylo provedeno pro kontrolu, zda neprobíhalo nějaké územní či stavební řízení týkající se vlastnictví předmětné bytové jednotky. 8. Celkový popis nemovitosti Situace: Jedná se o bytovou jednotku č. 1248/1, která se nachází v 1. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 1248/59 v k.ú. Holešovice, ul. Dělnická 59. Předmětem ocenění je i spoluvlastnický podíl na společných částech budovy a pozemku o velikosti 32/1069. Základní charakteristika obce: Obec Praha je hlavním městem České republiky. Předmětná nemovitost je situována v městské části Praha - Holešovice. V obci Praha jsou veškeré funkce a služby v časovém dosažení cca min. Poloha nemovitosti: Předmětná nemovitost se nachází v Praze - Holešovicích, v ulici Dělnická, č.p. 1248/59 na pozemku parc. č Objekt je napojen na sítě (voda, kanalizace, elektřina, plyn, telefon). Součásti nemovitosti: K předmětné bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 32/1069. Druh stavby a účel užití: Předmětná bytová jednotka je užívána pro bydlení. Dispoziční řešení: Bytová jednotka obdélníkového půdorysu s místností orientovanou na jih, v 1. NP. Za vstupem je předsíň, po levé straně WC a sprcha, v čele předsíně stup do pokoje s kuchyňským koutem. 3

4 Konstrukční řešení: Základy plošné, pásové. Zdivo cihelné, masivní, ustupující po jednotlivých podlažích. Stropy částečně ŽB a částečně dřevěné. Krov standardní, dřevěný, sedlová střecha. Střešní krytina tašková. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu s nátěrem. Vnitřní povrchy vápenné hladké, štukové. Vnější omítky do ulice tvrdá, břízolitová, do dvora hladká, štuková s nátěrem. Vnější obklady nejsou. Vnitřní obklady keramické do v.2,0m. Schody kamenné, dvoubarevná žula. Dveře původní rámové, náplňové. Okna plastová zdvojená s vestavěnými mechanicky ovládanými žaluziemi. Povrchy podlah částečně PVC, keramická dlažba a plovoucí podlaha. Elektroinstalace 230 V pod omítkou standard, světelné a zásuvkové rozvody odděleně. Bleskosvod ano. Vnitřní vodovod z plastu. Kanalizace z plastu. Vnitřní plynovod do bytu. Ohřev teplé vody zásobníkový el. ohřívač. Vybavení kuchyní kuch. linka, horní, spodní díl, standard. Vnitřní hygienické vybavení standardní. Z ostatního vybavení - jedna nástěnná souprava klimatizace. Technický stav a stáří: Předmětná bytová jednotka vykazuje ke dni místního šetření podprůměrnou údržbu zejména u prvků střednědobé a krátkodobé životnost. Pro potřebu ocenění je technický stav a stupeň opotřebení posouzen odborným odhadem. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby BJ č. 1248/1 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 3. Ocenění movitých věcí B. Posudek Specifikace úkolu, předmětu a účelu posouzení Z úkolu vyplynulo ocenit majetkovou podstatu obsahující nemovité věci obvyklou cenou ke dni místního šetření, a to jako podklad pro likvidaci dědictví oceněním nemovitých věcí a odděleně oceněním věcí movitých. Znalec pak postupuje kontrolním oceněním podle platného cenového předpisu, dále oceněním podle databáze IRI (Institut regionálních informací) a porovnáním nabídek na internetu (tržní) hodnoty, která je např. uváděna na realitních portálech. Pokud jsou známy uzavřené obchody na srovnatelný majetek, rozumí se obvyklou cenou srovnání s realizovanými cenami evidovanými např. ve sbírce listin na příslušném KÚ. V případě, že nejsou takové informace k dispozici, používá znalec takových pomůcek, které je schopen si zajistit nezávisle porovnáním (tj. realitní inzerce) s použitím stanovených koeficientů zohledňujících objektivní odlišnosti posuzovaných cenotvorných parametrů. V části ocenění movitých věcí provedl znalec alespoň základní členění na soubory : lustry, porcelán, sklo a šperky, dále na obrazy, samostatně nábytek, elektrospotřebiče a ostatní vybavení bytu). Účelem ocenění je posouzení obvyklé ceny s přihlédnutím k okolnostem, za kterých bude 4

5 možné likvidační hodnotu při nuceném prodeji majetku v rámci likvidace dědictví. Znalec postupoval podle metodiky Oceňování movitého majetku (VUT doc. Kledus Brno 2012) také s přihlédnutím k metodice oceňování při prodeji majetku státu [11] (ÚZSVM ). Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. s přihlédnutím ke znění vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Popis předmětu ocenění je uveden v jednotlivých přílohách tohoto posudku. Předpoklady, okolnosti a omezující podmínky: 1. Znalec vycházel z údajů předaných objednatelem a z výsledků místního šetření. Znalec neprováděl žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podklady pro zpracování ceny. 2. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírá znalec žádnou odpovědnost. Nebylo provedeno žádné šetření týkající se závazků vůči oceňovanému majetku. Hodnocení předpokládá, pokud není uvedeno jinak, že nárok vlastníka je právoplatný, majetková práva jsou platná a prodejná a nejsou zatížena žádnými závazky, kterých nemohou být zbaveny běžnými postupy. 3. Při nejlepším vědomí znalce jsou všechny údaje dále uvedené pravdivé a přesné. Ačkoli byly získány ze spolehlivých zdrojů, nepřebírá znalec žádnou odpovědnost za přesnost jakýchkoliv údajů, u kterých je uvedeno, že byly poskytnuty někým jiným, a které byly použity při tvorbě tohoto ocenění. 4. Znalec vychází z předpokladu, že existují, a v budoucnu budou existovat, právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné jako v době zpracování. 5. Hodnota nebo hodnoty prezentované v tomto odhadu jsou založeny na předpokladech zde uvedených a jsou platné pouze pro jmenovaný účel. 6. Datum hodnocení, pro které jsou závěry zpracovány, je uvedeno dále v odhadu. Výsledná hodnota zde stanovená je založena na stavu národní ekonomiky a kupní síle české koruny k tomuto datu. 7. Při ocenění byly použity údaje a informace pro Územní plánování, územně analytické podklady, rozbory udržitelného rozvoje území, dále informace o bydlení, ceny bytů, tržní nájemné, koncepce rozvoje bydlení, tak cenové mapy, hodnotové mapy, podklady pro stanovení nájemného shromažďované IRI (Institut regionální informatiky) zejména pro získání orientačních informací o obvyklých (tržních) cenách nemovitostí (staveb, pozemků bytů apod.) promítnutých do tzv. hodnotové mapy. 8. Znalec se snaží o jednoznačnost ocenění snižováním vlivu subjektivních (či účelových) informací jako hlavního nedostatku současných individuálních tzv. tržních ocenění. Tím je jednoznačnost ocenění do určité míry limitována. Upřesňování ceny probíhá stanovením způsobů ocenění a vhodnou volbou metod, které jsou postaveny na tak významných cenotvorných parametrech, které lze mezi jednotlivými způsoby a metodami transponovat. 9. Přiměřená přesnost ocenění je založena na práci s cenotvornými parametry s max. využitím známých statistik, kde jednotlivé cenotvorné parametry jsou v co nejmenším hodnotovém rozptylu + od 0 10% a pak hodnota výsledné odchylky by měla limitovat k nule. 5

6 Způsoby oceňování: Majetek a služba se oceňují v souladu se zák. č. 151/1997 Sb. obvyklou cenou. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jednotlivé způsoby ocenění nemovitých věcí: a) nákladovým způsobem, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.. Pro potřebu tohoto ocenění byl použit nákladový způsob s přihlédnutím k platnému cenovému předpisu (vyhl. č. 441/2013 Sb. ve znění 199/2014 Sb.) b) výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávacím způsobem, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Jednotlivé způsoby ocenění movitých věcí: Za tímto účelem provedl znalec operativní evidenci předmětů rozdělených na soubory: - lustry, porcelán, sklo a šperky, - obrazy, - nábytek, - elektrospotřebiče a ostatní vybavení bytu. Nejprve znalec konzultoval problematiku oceňování předmětů kulturní hodnoty a dospěl k dílčímu závěru, že žádný z předmětů není charakteru předmětu kulturní hodnoty. Veškeré předměty byly znalcem hodnoceny jako předměty osobního charakteru, pořízené za účelem ozdobení obydlí či pro individuální sběratelské potřeby. Znalec provedl analýzu trhu a zjistil, že drtivá většina nalezených předmětů movitého charakteru je ve stavu použitého zboží (bez záručních listů, bez návodů k užívání, bez zjevného pravidelného servisu a bez možnosti vyzkoušet funkčnost a provozuschopnost). V souboru obrazy bylo zjištěno, že se jedná pouze o reprodukce, kde určitou část hodnoty je třeba uvažovat na zasklení a rámy. Znalec provedl analýzu trhu v nejbližším okolí (Praha 7 je bohatě obsazena provozovnami se starožitnostmi, komisním zbožím, vetešnictvími až po zařízení Armády spásy), kde je možnost podstatnou část předmětů nabídnout do tzv. komisního prodeje. Znalec získal informace, že se na trhu obchoduje se stejnými nebo obdobnými movitými věcmi jako je majetek, který je předmětem ocenění, ale u většiny komodit nabídka výrazně převyšuje poptávku. Znalec provedl přehled cen obdobného zboží, které se v daném místě a čase prodává (viz zboží totožné či obdobné oceňovanému majetku) a pro potřebu ocenění postupoval tak že, : 6

7 - na různých prodejních místech zjišťoval prodejní ceny, - zaevidoval co největší počet prodejních cen v závislosti na rozsáhlosti prodejní sítě v daném místě (počet prodejů pro zjištění obvyklé ceny je zpravidla 6), - určil úzký interval nejčastějších prodejních cen a středovou hodnotu, kterou lze považovat za obvyklou cenu, Znalec obvyklou cenu uvažoval na základě analýzy trhu odděleně v případech, kdy doba od jeho pořízení není delší než 1 rok (v ostatních případech určil tzv. časovou hodnotu ) oceňovaného majetku, Takový předmět však nebyl v celém souboru zaznamenán. Časová hodnota oceňovaného majetku je obvyklá cena nového majetku upravená o částku odpovídající jeho fyzickému a morálnímu opotřebení. V případech, kdy se na trhu nevyskytuje totožné zboží, ale pouze zboží podobné oceňovanému majetku, postupoval znalec takto: - určí se obvyklá cena prodávaného zboží obdobným postupem podle shora uvedeného postupu předchozího odstavce. - stanoví se kritéria porovnání prodávaného zboží a oceňovaného majetku, kde kritéria musí vystihovat nejdůležitější charakteristiky dané věci (např. u elektrospotřebičů především výkon, spotřebu energie, bezpečnost; u nábytku materiál, náročnost na údržbu, vzhled apod.). Kritériím stanoveným pro porovnání je odborným posouzením přidělena váha jejich vlivu na cenu. Určovaná cena oceňovaného majetku je cena podobného majetku upravená na základě vyhodnocení kritérií porovnání a dále upravená o vyhodnocení opotřebení. Posouzení obvyklé ceny drobných movitých (např. nádobí, nářadí, textilní výrobky) je provedeno odborným odhadem. Oceňovací předpis Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. s přihlédnutím k vyhlášce MF ČR č. 441/2013 Sb.ve znění 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění movitých věcí je provedeno podle B.1. Nákladový způsob (s přihlédnutím k oceňovací vyhlášce) Nákladový způsob oceňování vychází ze základních cen za měrné jednotky stavby nebo z nákladů na pořízení stavby. Tato základní cena se upravuje pomocí koeficientů, které zohledňují charakter, velikost stavby, jejího vybavení, polohy a prodejnosti a technického opotřebení stavby. Ve stanovených cenách a postupech se zohledňují i vlivy na úroveň a relace cen staveb na trhu. Ocenění nákladovým způsobem v tomto případě není použito, neboť by bez použití koeficientu prodejnosti neodpovídalo cenám na trhu. B.2. Výnosový způsob Výnosová hodnota je modelována na základě možného využití užitných ploch objektu vč. 7

8 pozemku. Vychází z možného výnosu z nemovitosti a jeho kapitalizace. Vzhledem ke skutečnosti, že předmětná nemovitost je ve stavu značné zanedbanosti (kdy bude nutné vynaložit nezanedbatelné náklady na uvedení bytu do hygienicky vyhovujícího stavu) není v režimu pronájmu, není výnosový způsob do výpočtu zahrnut, neboť by výsledek byl ovlivněn jednorázovými náklady na odstranění závad, které nejsou předmětem tohoto ocenění. B.3.Porovnávací způsob B.3.1. Metoda podle indexu cenového porovnání Ocenění je provedeno pouze s přihlédnutím k poslednímu platnému cenovému předpisu vyhl. č. 441/2013 Sb. ve znění č. 199/2014 Sb. [09] Hlava III. Porovnáním podle základní ceny stavby upravené podle indexu trhu a indexu polohy. Základní cena upravená se odvíjí od ceny pozemků a staveb na nich spočívajících v jednotném funkčním celku. Při posouzení je přihlíženo k omezujícím vlivům a charakteristikám kvalitativních pásem. Ocenění je uvedeno v Příloze č. 2_1 vlastního posudku. Po úpravě zvolených koeficientů ocenění provedeno ve výši ,- Kč. Tato hodnota je uvažována v posouzení pouze orientačně, protože výpočet s použitím daných parametrů nepostihuje dostatečně současnou situaci na trhu nemovitostí. B.3.2. Porovnávací metoda podle databáze IRI Pro potřebu ocenění obvyklou cenou je použita další metoda porovnání s údaji a statistikami zpracovávanými Institutem regionálních informací. Pro potřebu tohoto ocenění je uvažován byt s užitnou plochou 35 m2 (tj včetně příslušenství). Vlastní modelové ocenění je uvedeno v příloze č. 2_2 vlastního posudku, kdy pro výpočet je uvažována varianta (bez problémových skupin v okolí) a výsledek je : Dle Přílohy č. 2_2 = ,- Kč Pozn.: V této metodě ocenění je zahrnut přiměřený podíl na ceně pozemku. B.3.3. Porovnávací metoda podle realitní inzerce V příloze uvedené tabulce jsou rekapitulovány deklarované ceny uvedených objektů, které byly vybrány pro potřebu použití porovnávacího způsobu ocenění. Soubor obsahuje selektivní přehled takových nemovitostí, které mají většinu vyhodnocovaných základních parametrů se stejnou, srovnatelnou nebo podobnou hodnotou. Soubor obsahuje parametry s podobnou hodnotou: typ stavby, příslušenství nemovitosti, technická hodnota stavby, stupeň údržby a předpoklad zůstatkové životnosti. Na území celé ČR je v současné době velice rozšířena realitní činnost pomocí internetových vyhledavačů. Znalec systematicky sleduje zejména webové stránky ( reality.idnes.cz, reality.cz, hypereality.cz, aaabyty.cz, bydleniprokazdeho.cz, bezrealitky.cz, annonce apod.). Při šetření na internetových vyhledavačích ZÚ zjistil, že v Praze je v současné době, např. na portálu sreality.cz, je nabízeno k prodeji (v kategorii byt 1+kk celkem 526 bytů v cenách již od ,- Kč (K Louži, Praha 10) o užitné ploše 22 m2 (tj ,- Kč/m2), dále cca 9 bytů v cenách do ,- Kč (tj. v cenách již od ,- Kč/m2). (maximální za ,- Kč při velikosti 34 m2 tj. 96 tis Kč/m2. Při další selekci bylo 8

9 nabízeno v Praze 7 celkem 7 nemovitostí v nabízených cenách již od ,- Kč (stále ještě bez rozdílu technického stavu, zařízení a vybavení). Z tohoto okruhu (v cenách od cca 2 do 4 mil Kč) bylo provedeno porovnání s použitím metoda statistické odchylky (viz. Přílohy 2_3S; 2_3_1 až 2_3_6) vlastního posouzení. Výpočet je zpracován v přehledné tabulce viz příloha 2_3 vlastního posudku. Porovnávací metoda podle realitní inzerce, vybrané nemovitosti vč. dostupných popisů jsou parametrizovány tak, aby Porovnávané nemovitosti měly co nejvíce porovnatelných cenotvorných parametrů. Výše uvedené případy jsou uspořádány v porovnávací tabulce, kde jsou upřesněny nabízené ceny pomocí koeficientů rozdílu užitných ploch, koeficientu využití, koeficientu vybavení, koeficientu technického stavu, a koeficientu polohy. Dílčím výsledkem je hlavní cenotvorný parametr v Kč/m2/užitné plochy. Takto modifikované nabídkové ceny jsou způměrovány a provedena selekce statistickou odchylkou + 20%. Nový průměr je upraven koeficientem neověřených údajů, který vychází z dlouhodobého sledování vývoje realitních nabídek v čase. Zpracovatel dlouhdobě (resp. od 3Q roku 2008) sleduje stagnaci či pokles cen realit, které se projevují zpravidla ve výsledném snížení nabízené ceny v rozsahu od 5% zpravidla o 10% a místy ve snížení až 15 a více procent. Výslednou cenu je však třeba upravit koeficientem neověřených údajů (stanoveným v úrovni 0,85 viz výzkum ) a koeficientem pravděpodobnosti prodeje zohledňující trend vývoje nabídky a poptávky (stanoveným v hodnotě 0,97 viz provize RK). V poslední době je zcela běžné, že při prodeji nemovitého majetku v časovém rozmezí cca 3 6 měsíců dochází zpravidla k další slevě z původně inzerované ceny v rozmezí 5 15%. Dílčí závěr: Pro potřebu tohoto ocenění tedy bude třeba použít alespoň několik určujících cenotvorných parametrů, kterými lze porovnávanou nemovitost srovnat s nemovitostmi nabízenými na internetu (koef. Rozdílu podlahových loch, koef, rozdílu vybavení, koef, technického stavu a koef, polohy). Tyto parametry jsou uspořádány v logickém rámci ( v intervalech 0,1 1 či 1 n násobku jejich parametrických hodnot). Výsledkem je upravený cenový potenciál, který by měl co nejvíce objektivizovat ocenění porovnáním, a to podle aktuálních cenových nabídek v daném místě a čase. Vlastní výpočet je uspořádán v tabulce viz. Příloha č. 2_3 vlastního posudku. Ze shora uvedeného vyplývá, že indikovaná cena předmětného majetku (v provozuschopném stavu) se pohybuje pro danou lokalitu v úrovni ,- Kč. B.4.Ocenění movitých věcí Ocenění nalezených předmětů osobního charakteru, pořízených za účelem ozdobení obydlí či pro individuální sběratelské potřeby provedených na základě analýzy trhu podle stavu použitého zboží, které je bez záručních listů, bez návodů k užívání, bez zjevného pravidelného servisu a bez možnosti vyzkoušet funkčnost a provozuschopnost. V souboru obrazy bylo zjištěno, že se jedná pouze o reprodukce, kde určitou část hodnoty je třeba uvažovat na zasklení a rámy. Znalec provedl analýzu trhu v nejbližším okolí (Praha 7 je bohatě obsazena provozovnami se starožitnostmi, komisním zbožím, vetešnictvími až po zařízení Armády spásy), kde je možnost podstatnou část předmětů nabídnout do tzv. komisního prodeje. Znalec získal informace, že se na trhu obchoduje se stejnými nebo obdobnými movitými věcmi jako je 9

10 majetek, který je předmětem ocenění, ale u většiny komodit nabídka výrazně převyšuje poptávku. V souladu s analýzou trhu znalec vyhodnotil, že veškeré soubory movitých věcí bude třeba připravit pro komisní prodej (očistit, uložit, transporovat, zadat do komise) a následně administrativně vypořádat (zavést operativní účetní evidenci jednotlivých prodejů, vykázat přjmy z prodejů a zajistit účetní závěrku). Na tyto úkony znalec uvažuje přiměřené náklady (s ohledem na velmi nehygienický a neuspořádaný stav movitých věcí) ve výši 20% z dosažené prodejní ceny. B.4.1. Porovnávací metoda podle analýzy trhu B lustry, porcelán, sklo a šperky Ocenění je uspořádáno v příloze č. 3_1 vlastního posudku Obvyklá cena na základě analýzy trhu je uvedena po jednotlivých položkách, když celková obvyklá cena souboru odborným odhadem je celkem 4 245,- Kč B obrazy Ocenění je uspořádáno v příloze č. 3_2 vlastního posudku Obvyklá cena na základě analýzy trhu je uvedena po jednotlivých položkách, když celková obvyklá cena souboru odborným odhadem je celkem 995,- Kč B nábytek Ocenění je uspořádáno v příloze č. 3_3 vlastního posudku Obvyklá cena na základě analýzy trhu a odborného odhadu je uvedena po jednotlivých položkách, když celková obvyklá cena souboru odborným odhadem je celkem 5 210,- Kč B elektrické spotřebiče a ostatní Ocenění je uspořádáno v příloze č. 3_4 vlastního posudku Obvyklá cena na základě analýzy trhu a odborného odhadu je uvedena po jednotlivých položkách, když celková obvyklá cena souboru odborným odhadem je celkem 1 800,- Kč C. Rekapitulace Posouzení obvyklé ceny nemovitosti bylo znalcem provedeno s přihlédnutím zejména k porovnávacímu způsobu ocenění s použitím metod uvedených v zákonu o oceňování majetku a v zavedených posuzovacích standardech. Výsledná cena nemovitosti byla vypočtena metodou váhového průměru, kde hodnotám využívajícím ve výpočtu statistické údaje byl vždy přiřazen větší význam. Porovnávací způsob: Nemovité věci: Dle indexu cenového porovnání ,- Kč. orientačně Porovnání dle databáze IRI ,- Kč. Váha 1 Dle realitní inzerce ,-Kč. Váha 1 Váhový průměr ,- Kč Movité věci: Dle odborného odhadu ,- Kč 10

11 Obvyklá cena předmětného majetku zaokrouhleně. : ,- Kč D. Závěr: Slovy: milionpětsetosmdesátdvatisícedvěstěpadesát Kč. Ocenění nemovitých věcí pro potřebu likvidace dědictví bylo provedeno posouzením obvyklou ceny v souladu s 2 zákona 151/1997 Sb. (v platném znění). Pro stanovení obvyklé ceny neměl znalec dostatečné množství statisticky vyhodnocených prodejů stejného, popřípadě obdobného majetku. Proto znalec použil dominantní způsob ocenění dle 2 odst. 5 (viz způsob ocenění porovnávacím způsobem). Vzhledem k patrnému rozptylu výsledků byly dále do výpočtu preferovány výstupy (nezávislé metody) porovnávacího způsobu, který modeluje výpočet na základě tržních mechanismů ovlivňujících obvyklou cenu. Výsledná obvyklá cena předmětných nemovitých věcí (bytu a podílu na pozemku) včetně příslušenství (sklep) posouzená odhadem znalce vychází z posouzení ceny s použití tří metod a váhovým průměrem dvou metod porovnávacích (s poměrem 1:1). Cenový vývoj mezi v posledních letech (cca 2012 až 2015) lze odvodit od vývojových grafů a hédonických modelů (ČSÚ, ÚSI, ČS, a.s.). V segmentu bydlení lze konstatovat, že u bytových jednotek je trend velmi mírně sestupný a pouze u rodinných domů (např. v pražské aglomeraci) je trend velmi mírně vzestupný. Pro závěry tohoto posouzení lze konstatovat, že vývoj cen prakticky již od roku 2012 stagnuje, proto vývoj cen předmětných nemovitých věcí je podle názoru znalce hluboko pod rozlišovací schopností tohoto posouzení. Obvyklá cena nemovité věci - předmětné bytové jednotky č 1248/1 v k.ú. Holešovice včetně podílu na společných částech bytového domu č.p ul. Dělnická 59, ohledem na shora uvedené předpoklady, okolnosti a omezující podmínky ke dni je posouzena ve výši ,- Kč. pro nemovitou část, když předpokládané náklady na zcizení majektu jsou ve výši cca 3,5 % (viz realitní marže) tj. cca ,- Kč. Obvyklá cena movitých věcí (rozdělených na soubory lustry, sklo, porcelán, dále obrazy, nábytek a elektro s ostatním) registrované znalcem v celkem 175 položkách je odhadnuta ve výši ,- Kč, když předpokládané náklady na komisní prodej movitého majektu jsou ve výši cca 15 % (odhad nákladů) tj. cca 1 850,- Kč. Pozn: Položka 176 Rodinné album není předmětem ocenění, neboť obsahuje rodinné fotografie, které by podle názoru znalce měly být poukázány pozůstalým. Použití ocenění: Tento znalecký posudek je vyhotoven jako ocenění obvyklé ceny a není použitelný pro fiskální účel jako ocenění podle cenového předpisu. S ohledem na specifikaci předmětu ocenění je jeho použitelnost omezena pouze pro daný účel t.j jednání mezi Objednatelem a vlastnicí bytu (rodinného příslušníka) případně jako podklad pro rozhodnutí soudu ve věci. 11

12 V Praze 7, Ing. Richard Motyčka Ortenovo nám. 1311/ Praha 7 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j.spr 837/85 pro obor stavebnictví - stavby obytné a průmyslové a pro obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. F. Seznam příloh: 1. Příloha 1_1_1 výpis z KN č.p Příloha 1_2 výpis z KN LV 2958 BJ 1248/1 3. Příloha 1_3 výpis z KN parc. Č Příloha 1_4 CMP 5. Příloha 2_1 Ocenění dle vyhlášky 6. Příloha 2_2 Ocenění dle IRI 7. Příloha 2_3_P Porovnání 8. Příloha 2_3_1 Prodej bytu 9. Příloha 2_3_2 Prodej bytu 10. Příloha 2_3_3 Prodej bytu 11. Příloha 2_3_4 Prodej bytu 12. Příloha 2_3_5 Prodej bytu 13. Příloha 2_3_6 Prodej bytu 14. Příloha 2_3_S Prodej bytu 15. Příloha 3_0 Postupy při oceňování majetku 16. Příloha 3_S Souhrn byty na prodej 17. Příloha P_2_1 Nejlevnější prodej (v pracovním archívu znalce) 18. Příloha P_2_2 Nejlevnější prodej (v pracovním archívu znalce) 12