Vysoká škola ekonomická v Praze BAKALÁŘSKÁ PRÁCE Martin Havlík

Transkript

1 Vysoká škola ekonomická v Praze BAKALÁŘSKÁ PRÁCE 2006 Martin Havlík

2 Vysoká škola ekonomická v Praze Fakulta podnikohospodářská Katedra podnikové ekonomiky Téma bakalářské práce: OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTI Vypracoval: Martin Havlík Vedoucí bakalářské práce: Ing. Jan Heřman, CSc. 3

3 Prohlášení Prohlašuji, že bakalářskou práci na téma Oceňování nemovitosti jsem vypracoval samostatně. Použitá literatura a podkladové materiály jsou uvedeny v přiloženém seznamu literatury. V Praze dne Podpis 4

4 Obsah 1 Úvod Teoreticko-metodologická část Majetek Hodnota Katastr nemovitostí Podklady pro oceňování nemovitostí Metody oceňování nemovitostí Ocenění rodinného domu Ocenění garáže Ocenění venkovních úprav Ocenění trvalých porostů Ocenění pozemku Hodnocení investice do nemovitostí Praktická část Rodinný dům Vedlejší stavba-garáž Venkovní úpravy Pozemek Ocenění trvalých porostů Rekapitulace cen nemovitostí: Porovnání výnosnosti investic Závěr Literatura

5 1 Úvod Oceňování majetku je oborem, který se využívá v mnoha oblastech lidské činnosti. Důvodem vzniku oceňování nemovitostí je stanovení její nezávislé hodnoty, ceny. Na jedné straně jde o cenu tržním, která je dána trhem a zajímají se o ni subjekty, jako je poptávající nebo prodávající, na straně druhé je to cena podle právního předpisu. To je cena administrativní. Na ni mají zájem různé instituce, jako jsou banky či leasingové společnosti nebo stát. Ten ji stanovuje pro určení daňového základu při převodu nemovitosti. Administrativní cena se určuje dle platné vyhlášky Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., ale pro cenu tržní neexistují žádná závazná pravidla. Je zde pro to prostor pro jistou míru subjektivity odhadce. Proto se u odhadců předpokládá určitý stupeň znalostí v oboru oceňování, zkušenosti a použití správné metody pro výpočet. Proces oceňování představuje soubor činností různého druhu. Nejdůležitější částí je sběr informací z trhu, dále pokračuje jejich analýza a závěrečné vyhodnocení. Protože je administrativní cena určena právním předpisem, je důležité pohlédnout i na systém jeho vytvoření. Ten byl do roku 1989 vytvořen centrálně plánovaným systémem, a se skutečnou situací na trhu toho měl společného jenom málo. Proto byly odhady nemovitostí velmi zkreslené a podřízené tomuto režimu. Praktický význam těchto odhadů byl mizivý, neboť neposkytovaly žádné relevantní informace. Po rozpadu tohoto centrálně plánovaného systému se situace zlepšila, byly vydány nové zákony v oblasti oceňování majetku. A to zákon o cenách č. 151/1990 Sb., zákon o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. a vyhláška Ministerstva financí č. 154/002 Sb. o oceňování majetku. Cílem této práce je obecná definice majetku, jeho popis a způsob odepisování majetku. Dále pak navázat na systém oceňování v České Republice a ukázat jednotlivé principy oceňování majetku. V této části se zaměřím na administrativní metodu oceňování, neboť to je cílem mé práce. To aplikuji na případ ocenění rodinného domu, garáže a veškerých součástí rodinného domu, které k němu patří. V poslední kapitole teoretické části se věnuji srovnání výnosnosti investic. Na jedné straně je to investice do nemovitosti, konkrétně pronájem rodinného domu na určité období, na straně druhé je investice do cenných papírů na stejně dlouhou dobu. V praktické části aplikuji uvedené popsané metody na konkrétním případě, tzn. rodinném domě s příslušenstvím a přilehlém pozemku včetně porostů. Cenu pozemku 6

6 porovnám i s cenou vyhlášenou stavebním úřadem. Srovnání výnosnosti investic je rovněž aplikováno na dotyčný rodinný dům, investice pak do akcií na českém kapitálovém trhu. 7

7 2 Teoreticko-metodologická část 2.1 Majetek Majetek je pojem, který pochází z právnické oblasti a odtud také pochází jeho definice. Majetek je chápán jako soubor věcí, práv, pohledávek a závazků, náležející určitému subjektu, který přináší svým vlastníkům prospěch. V praxi bývá hmotný majetek rozlišen podle své povahy na majetek movitý a nemovitý. Nemovitým majetkem se myslí takový objekt, který je neoddělitelně spojen se zemským povrchem a nelze jej tedy přemístit či přenést na jiné místo. Nemovitostmi jsou tedy například fyzicky existující pozemek a ty předměty člověkem vyrobené, jež jsou z pozemkem trvale spojeny (dům, rybník, studna, stromy apod.) Ostatní fyzické objekty, které nesplňují výše uvedené definice, tak ty se právnicky popisují jako movitosti (věci movité) a jejich vlastnictví je pak movitým majetkem. Movitým majetkem jsou tedy hmotné a nehmotné objekty, které nemají povahu nemovitostí. Jsou to objekty, které nejsou trvale spojeny s nemovitostí a obecně jsou charakterizovány svou pohyblivostí Opotřebení Opotřebování majetku je bezesporu objektivní proces, v jehož průběhu se spotřebovává část hodnoty objektu používáním, případně se část hodnoty daného objektu přenáší, během procesu produkce, na produkt nově vznikající. Tím se samozřejmě zvyšuje hodnota nově vzniklého produktu, nicméně však také dochází k k fyzickým změnám na výrobním zařízení (hmotném majetku), který tak opotřebováním ztrácí svou užitnou hodnotu. Opotřebení hmotného majetku je tedy projev a následek působení jak přírodních zákonů, tak i důsledek vztahů společenských, m.j. vzájemné působení nabídky a poptávky. Rozlišujeme tři druhy opotřebování majetku: 1. Fyzické (materiální) opotřebení Jde o opotřebení, které vzniká na majetku jako důsledek působení přírodních zákonů při produkční činnosti (u výrobních strojů a zařízení) nebo při používání spotřebních předmětů. Důsledkem výše zmíněných procesů ztrácí hmotný majetek svoji užitnou hodnotu (technické a provozní parametry). Fyzické opotřebení vzniká jak z činnosti (otěr funkčních 8

8 ploch, změna geometrické přesnosti, pokles výkonu), tak ale také z nečinnosti (koroze, stárnutí). 2. Ekonomické (morální) opotřebení Toto opotřebení vzniká v důsledku působení společenských zákonů (růst vědecké a technické úrovně poznání). Majetek zastarává a ztrácí svou hodnotu, a to i přestože není používán a je v perfektním technickém (fyzickém) stavu. 3. Právní opotřebení Představuje ztrátu hodnoty hmotného majetku na základě nově vzniklých zákonů, vyhlášek, opatření vlády či také přísnějších ekologických norem Obecný výpočet amortizace Opotřebení (amortizace) představuje praktický úbytek ceny vůči původní ceně nového majetku. Obecný výpočet amortizace lze stanovit například na základě vztahu: D= CD RC, kde D je opotřebení, RC-reprodukční cena zařízení, C D je koeficient opotřebení, a zároveň je funkcí tří proměnných: C = D f( O O, O ), t, j e kde O t je technické opotřebení, O j -právní opotřebení, O e -ekonomické opotřebení. Technické (fyzické) opotřebení lze stanovit dvojím způsobem: Globálním postupem, kdy předmět oceníme jako celek a nebo postupem analytickým, v tomto případě se předmět oceňuje po jednotlivých prvcích. Jako metody praktických výpočtů se používá: Lineární metoda A O t =, L 9

9 Kvadratická metoda (Eytelweinova, Starkova) O t = A L 2 2, Semikvadratická metoda (Ungerova, Abelesova) A A + O L L t = 2 2 2, Obecná metoda O = t A L n n, Kde A (Age) je stáří zařízení, používány. L (Live) je životnost zařízení. V oceňovací praxi se samozřejmě můžeme setkat i dalšími postupy, které jsou běžně 2.2 Hodnota Hodnota nemovitosti se oceňováním určuje tehdy, kdy není možné cenu nemovitosti zjistit střetem nabídky a poptávky. Přesto však potřebujeme nějakým způsobem stanovit jeho hodnotu. Jednotlivé druhy majetku jsou jedinečné a jejich výsledná hodnota závisí na jejich dílčích charakteristikách. Zde mluvíme o tzv. hodnototvorných faktorech. Níže je uveden výčet hodnototvorných faktorů pro nemovitosti Hodnototvorné faktory: Velikost města Poloha nemovitosti v obci vzhledem k centru či k periferii Převládající zástavba v okolí nemovitosti Inženýrské sítě Dopravní dostupnost Obchod a služby v okolí nemovitosti Zdravotní středisko a lékárna v okolí nemovitosti Možnosti kulturního či sportovního vyžití v okolí 10

10 Školská zařízení v části obce Dostupnost soustavy úřadů Nabídka pracovních příležitostí v obci Životní prostředí v okolí nemovitosti Složení obyvatelstva (konfliktní skupiny) a hustota zalidnění v okolí nemovitosti Přírodní lokalita v okolí, pěkný výhled Možnosti parkování v okolí nemovitosti Orientace nemovitosti vzhledem ke světovým stranám Použitá stavební technologie, typ stavby (cihlová, montovaná) Vybavení nemovitosti Poloha bytu v domě, počet pater v domě, počet bytových jednotek na patře Výtah v domě s větším počtem pater Sklep, balkón nebo terasa jsou-li součástí domu Provedení bytového jádra Vlastní topení, možnost jeho regulace, velikost provozních nákladů Výše uvedené faktory jsou jenom omezeným výčet všech faktorů, které mají vliv na hodnotu oceňované nemovitosti Hodnota a cena Oba tyto pojmy jsou v oceňovací teorii a praxi velice frekventované. Potřeba oba pojmy od sebe striktně odlišovat a vzájemně je nezaměňovat není často dodržována. Je proto více než účelné oba pojmy specifikovat. HODNOTA Nejčastějším chápáním pojmu tržní hodnota je odhad odrážející názor jedince (znalce). Je tedy potřeba mít na paměti, že bude mít podobu intervalu (rozpětí), který bude mít jako mez na jedné straně nejnižší hodnotu nabídky a jako mez omezující interval ze strany druhé bude nejvyšší hodnota poptávky. Hodnota je pojem ekonomický. Vyjadřuje určitý peněžní vztah, jak si ten který subjekt, sám pro sebe ohodnocuje užitek, který mu výrobek či služba přináší. 11

11 Hodnotu vytváří čtyři tradiční faktory: Užitečnost (schopnost uspokojit), Přání (touha). Nedostatek(převaha poptávky nad nabídkou), Efektivní koupěschopná poptávka. Vzhledem k existenci řady rozličných hodnot je důležité při oceňování vždy jednoznačně specifikovat o jakou hodnotu se v tom daném případě jedná. V oblasti oceňování majetku se setkáváme s následujícími kategoriemi v souvislosti s pojmem hodnota. Reprodukční hodnota ukazuje, za jakou cenu by bylo stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění. Tržní hodnota je zjištěná částka, za kterou by byl v den ocenění majetek směněn mezi dobrovolně prodávající a dobrovolně nakupující osobou. Obě strany musely jednat vědomě a bez nátlaku. Věcná hodnota je reprodukční cena, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebené věci stejného stáří. Výnosová hodnota je součet diskontovaných budoucích příjmů z nemovitosti. CENA Obecně lze říci, že cena je peněžním vyjádřením hodnoty. Ukazuje nám, jaké částky se musíme vzdát, abychom získali určitý statek nebo službu. Zákon o cenách č. 526/1990 Sb. vymezuje cenu jako částku, která je sjednána při nákupu a prodeji zboží, nebo vytvořená pro ocenění zboží k jiným účelům. V podmínkách tržní ekonomiky můžeme hovořit o dvou základních typech cen: Cena smluvní Cena regulovaná Cena smluvní je výsledkem dohody mezi prodávajícím a kupujícím, o její výši a o způsobu, jakým bude utvořena. Regulované ceny jsou stanoveny nebo usměrněny cenovými či místními orgány. 12

12 Dále předpisy rozlišují následující typy cen. Cena obvyklá, obecná (dle zákona č. 151/1997 Sb.) by byla dosažena při prodeji stejného, příp. obdobného majetku nebo při poskytnutí stejné nebo obdobné služby ke dni ocenění. Cena tržní je skutečná cena, která při koupi a prodeji vznikla v určitém čase na konkrétním trhu. Cena zjištěná (administrativní) je zjištěná podle cenového předpisu. Cena pořizovací je cenou, za kterou by bylo možné pořídit věc v době ocenění. O té se neodpočítává opotřebení. Cena reprodukční je cenou, za kterou by bylo možno stejnou nebo podobnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. 2.3 Katastr nemovitostí Je soubor údajů o nemovitostech v České republice zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení. Jeho součástí je evidence vlastnických a jiných věcných práv a dalších, zákonem stanovených práv k těmto nemovitostem. Katastr nemovitostí je zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů. Je veden jako informační systém o území České republiky převážně počítačovými prostředky, kde základní územní jednotkou je katastrální území a jeho operát mimo jiné tvoří: Soubor geodetických informací, který zahrnuje katastrální mapu (včetně jejího číselného vyjádření ve stanovených katastrálních územích) Soubor popisných informací, který zahrnuje údaje o katastrálních územích, o parcelách, o stavbách, o bytech a nebytových prostorech, o vlastnících a jiných oprávněných, o právních vztazích a právech a skutečnostech, stanovených zákonem. Katastr nemovitostí eviduje: Pozemky (parcely): Je rozlišováno celkem 10 druhů parcel: Orná půda (pozemek na němž se pravidelně pěstují obiloviny, okopaniny, pícniny, technické a jiné zemědělské plodiny nebo je dočasně zatravňován nebo je zde 13

13 postaven skleník, který je v katastru evidován jako budova), chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady (pozemek osázený ovocnými stromy nebo ovocnými keři o výměře nad 0,25 ha), louky, pastviny (pozemek porostlý travinami, u něhož hlavní výtěžek je seno, nebo určený k trvalému spásání), lesní pozemky (pozemek s lesním porostem a pozemek na němž jsou lesní porosty odstraněny za účelem jejich obnovy, dále je jím lesní průsek, nezpevněná lesní cesta, pokud není širší než 4 m či budova postavená na lesním pozemku), vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy, Budovy: Budovou se rozumí stavby o rozloze vyšší než 16 m 2 s výjimkou garáží, které se v katastru evidují. V případě souboru budov stojících na jedné parcele se jednotlivé budovy samostatně neuvádějí. Aby bylo možno budovu do katastru nemovitostí zapsat, musí být alespoň v takovém stupni rozestavěnosti, kdy je patrné stavebně-technické a funkční uspořádání prvního nadzemního podlaží, Rozestavěné byty a nebytové prostory, Nové byty a nebytové prostory: Katastr eviduje jak zkolaudované byty, tak zkolaudované nebytové prostory, Stavby stanovené vlastním předpisem. Je nutné ještě dodat, že ne všechny stavby jsou evidovány. Například tu nenajdeme podzemní stavby nebo stavby, které nejsou se zemí spojeny pevným základem (dřevěná kůlna bez základů) či ty, které patří mezi drobné stavby (ptačí budka ačkoliv se zemí spojená pevným základem). Pokud nahlédneme do katastru nemovitostí, můžeme z něj vyčíst následující údaje: Druhy pozemků Polohové určení nemovitosti Geometrické určení nemovitosti Určení katastru území Parcelní čísla Výměry parcel 14

14 Údaje o právních vztazích vč. údajů o vlastnících a jiných právech. K nemovitostem existují tato práva: vlastnické právo, zástavní právo, věcná břemena, předkupní právo Příslušnost k městské části Popisná / evidenční čísla Způsob využití Způsob ochrany Údaje o podrobných polohových bodech Místní a pomístní názvosloví 2.4 Podklady pro oceňování nemovitostí 1 Pro nezkreslené a správné ocenění nemovitosti potřebuje znalec podklady, ve kterých lze najít zásadní informace mající vliv na ocenění dané nemovitosti. Jsou to zejména podklady týkající se vlastnických a právních vztahů k dané nemovitosti, technických údajů a v neposlední řadě také informací ekonomických. Rozsah potřebných podkladů závisí především na způsobu oceňování, zda je nemovitost oceňována administrativní cenou podle vyhlášky či cenou tržní. Zejména se využívají: Výpis z katastru nemovitosti mladší tří měsíců Kopie příslušné části katastrální mapy, odpovídající reálné situaci i s vyznačením příslušných oceňovaných pozemků Výpisy z pozemkové knihy, zejména co se týče starších staveb Cenová mapa pozemků, pokud je v dané obci vypracována a je k datu odhadu platná Výkresová dokumentace skutečného provedení staveb, pokud možno schválená stavebním úřadem Stavebně právní dokumentace (územní rozhodnutí, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, dokumentace prováděných změn, rekonstrukcí a modernizací) Nájemní smlouvy a výměry nájemného za prostory v oceňované nemovitosti 1 ŠKALOUDOVÁ, Monika: Oceňování nemovitostí, Diplomová práce. Praha: VŠE

15 Přiznání k dani z nemovitosti Pojistné smlouvy na živelné pojištění staveb a pojištění odpovědnosti za škodu Smlouvy o správě nemovitostí Smlouvy o službách spojených s údržbou, opravami a provozem nemovitosti Příslušné předpisy, katalogy cen, normy, odborné časopisy a literatura 2.5 Metody oceňování nemovitostí Hodnotu nemovitého majetku stanovíme buď tzv. tržním přístupem, kdy zjišťujeme tržní hodnotu majetku, nebo administrativním přístupem, který se řídí vyhláškou Ministerstva financí Metoda tržního oceňování Tržní ocenění je na rozdíl od administrativního individuální tvůrčí proces založený na hledání cenotvorných faktorů, jejich analýze, vážení jejich vlivů, které na hodnotu působí a to vše v konkrétních podmínkách tržního prostředí, v němž je nemovitost obchodována. Za cenotvorné argumenty lze považovat především stav nabídky a poptávky, stabilitu či labilitu, stav konkurenčního prostředí, působení ekonomických, fyzikálních, sociálních, demografických a politicko správních vlivů Metoda na principu vynaložených nákladů (nákladový model) Tato metoda je založena převážně na technickém pohledu na nemovitosti, jeho výsledkem je tzv. věcná hodnota. Výše věcné hodnoty by měla odpovědět na otázku kolik by činily současné celkové náklady na novostavbu s obdobnými technickými a funkčními parametry. Přitom se vychází ze základního předpokladu, že objektivně uvažující kupující za normálních okolností nebude ochoten zaplatit cenu vyšší, než by činila výše nákladů na vybudování kvalitativně shodné nemovitosti v době ocenění. Její omezení spočívá v tom, že nezobrazuje současnou situaci na trhu. Lze předpokládat, že rozdíl mezi věcnou hodnotou a tržní hodnotou bude menší ve stabilizovaných ekonomických podmínkách a větší v transformující se ekonomice nebo v ekonomice, která se ocitá v krizi Metoda na principu porovnání (srovnávací model) Srovnávací neboli komparativní model oceňování je založen na porovnání hodnoty oceňovaných nemovitostí s hodnotou podobných nedávno obchodovaných nemovitostí. Pro optimální výsledek ocenění je nutné, aby porovnávané nemovitosti byly skutečně 16

16 srovnatelné co do užitných vlastností, kvality, rozsahu, příslušného segmentu trhu a oblasti v níž se nemovitost nachází, aby porovnávané ceny byly poměrně aktuální a vycházely z dostatečného množství realizovaných obchodů. A právě zde se dostáváme k podstatnému problému tohoto způsobu oceňování, neboť každá nemovitost je do jisté míry unikátní (poloha, styl stavby, velikost atd.). Čím více se nemovitosti od sebe navzájem liší, tím více roste riziko nepřesného výsledku. Z toho vyplývá, že tento přístup má svá omezení zejména v případech neobvyklých typů nemovitostí s malou četností prodejů. Dalším faktorem, který bezesporu ovlivní výši odhadované ceny, jsou informace na základě kterých nemovitost srovnáváme. Užívaná data musí být relevantní a je nutné dávat pozor na zkreslení dané těmito důvody: 1. Prodej mezi příbuznými, kdy bývá skutečná cena podstatně nižší, než by odpovídalo běžnému trhu, 2. Spekulativní prodej pro legalizace špinavých peněz, 3. Prodej mezi spřízněnými právnickými osobami, 4. Neuvedení vyšší ceny než odhadní do kupní smlouvy, neboť podle zákona daň z převodu nemovitostí se platí z vyšší kupní či odhadní. Tento přístup je v zemích s rozvinutou tržní ekonomikou nejvíce frekventován a jeho výsledky jsou při splnění výše uvedených podmínek relativně velmi přesné. Srovnání je buď: Přímé, tzn. přímo mezi oceňovanou nemovitostí a jednotlivými nemovitostmi jejichž prodeje již byly realizovány. Existuje zde ovšem riziko nepřesného odhadu, dané bezpečností vzorku. Nepřímé, kdy se využívá etalonu (z průměrné hodnoty prodaných nemovitostí je vytvořena tzv. standardní nemovitost = etalon). Potlačeny jsou zde extrémní výkyvy. Tato metoda má univerzální použití Metoda na principu očekávaných výnosů (výnosový model) Tato metoda je založena převážně na ekonomickém pohledu na nemovitost a soustřeďuje se především na užitek z ní plynoucí. Užitek je zde představován budoucími výnosy (např. nájemné, kromě pronájmu bytů a nebytových prostor lze uvažovat například i pronájem vnějších ploch pro reklamu apod.), které lze od nemovitostí očekávat. Hodnota je zde představována součtem předpokládaných budoucích čistých příjmů z pronájmu 17

17 nemovitosti diskontovaných na současnou hodnotu. Z definice výnosového metody vyplývá její poněkud užší využití Administrativní metoda oceňování Tato metoda je důležitá pro určení základu daně, kterým je cena nemovitosti. Při konstrukci administrativní ceny není možnost vnést svůj subjektivní pohled, výsledná cena by měla být při dodržení správného postupu a metodiky naprosto jednoznačná a také jediná. I při tvorbě takovéto ceny je snaha koncipovat ji co nejvíce v souladu se skutečným trhem, aby výsledný odvod do státního rozpočtu odpovídal skutečné hodnotě nemovitosti a byl pokud možno co nejspravedlivější. Na druhou stranu však skutečné tržní prostředí nepodléhá jakýmkoliv uměle vytvořeným pravidlům, každá nemovitost je jedinečná a nezaměnitelná a na její cenu působí velké množství nejrůznějších cenotvorných faktorů, které nelze jednoduše zobecnit a shrnout do jednoduchých schémat. Administrativní ocenění se v současné době řídí vyhláškou Ministerstva financí č. 540/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona o oceňování majetku. Dle Hlavy první druhé části vyhlášky je obecný postup oceňování následující: 1. Výpočet fyzického objemu, tj. velikosti obestavěného prostoru, zastavěné plochy nebo délky, dle charakteru stavby 2. Dle příloh vyhlášky zjistíme základní cenu stavby, kterou je však ještě nutno upravit o koeficienty.(k 4,K 5,K i,k p ) 3. Fyzický objem vynásobíme upravenou základní cenou a tím vypočteme cenu plnou (tj. cenu před odečtením hodnoty opotřebení) 4. V závislosti na stáří, technickém stavu a předpokládané životnosti stanovíme opotřebení stavby ( lineární či analytickou metodou) 5. Rozdíl plné ceny a opotřebení získáváme zjištěnou cenu.v některých případech je třeba uplatnit i další faktory, např. nedokončenost stavby či nepoužíváním. 2.6 Ocenění rodinného domu Ocenění rodinného domu administrativní metodou se řídí dle 5 vyhlášky č. 540/2002 Sb. Základní cenu domu vypočítáme vynásobením zjištěných obestavěného prostoru v m 3 částkou zjištěnou v příloze č. 6 této vyhlášky stanovenou v závislosti na druhu konstrukce. Takto zjištěná základní cena (ZC) se nadále upravuje podle 2. odstavce výše uvedeného 18

18 paragrafu. Budeme proto postupovat tak,že ji budeme dále upravovat o koeficienty K 4, K 5, K p a K i, abychom dostali základní cenu upravenou (ZCU). Vzorec zjištění administrativní ceny budovy tedy vypadá následovně: ZCU = ZC K 4 K 5 K i K p Koeficient K 4 Tento koeficient ukazuje na vybavení stavby. Vypočteme jej podle vzorce: ( 0, ) K = n 4, kde n...součet objemových podílů konstrukcí () a vybavení, uvedených v příloze č. 14 v tabulka č. 6 s nadstandardním vybavením, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Výše koeficientu K 4 se zpravidla pohybuje mezi hodnotami 0,8 a 1,2. Tyto hranice by neměli být překročeny. Pokud se tomu tak stane, je nezbytné průkazné zdůvodnění Koeficient K 5 Tento koeficient je koeficientem polohovým. Zjistíme jej dle přílohy č Koeficient K i Dalším koeficientem je koeficient změny cen staveb. Zjistíme jej podle přílohy č. 35, vztažený k úrovni z roku 1994 (1994 = 1,00). Zde je třeba nalézt příslušnou kategorií do které budova spadá Koeficient K p Sb. Poslední je koeficient prodejnosti, který je uvedený v příloze č. 36 vyhlášky 540/ Opotřebení Po upravení základní ceny o uvedené koeficienty můžeme vypočítat základní cenu upravenou (ZCU). Abychom však vypočítali cenu domu co nejpřesněji, je třeba vzít v úvahu i opotřebení.vyhláška umožňuje dva způsoby výpočtu opotřebení: a to metodou lineární a metodou analytickou. Lineární metoda spočívá ve výpočtu opotřebení stavby za jeden rok v procentech. Hodnota se vynásobí stářím budovy a takto zjištěná hodnota opotřebení se odečte od základní ceny upravené. 19

19 Analytické metody výpočtu opotřebení pomocí objemových podílů konstrukcí a vybavení na ceně stavby se využije pouze ve stanovených případech: 1. Stavba je ve stádiu před nebo po opravě, mimo běžnou údržbu 2. Stavba je v mimořádně dobrém nebo mimořádně špatném technickém stavu, 3. Výpočet opotřebení stavby lineární metodou je nevýstižný nebo opotřebení je objektivně větší než 85 % 4. Při oceňování kulturní památky 5. Při provedené nástavbě, přístavbě či vestavbě 2.7 Ocenění garáže Garáž se oceňuje standardním způsobem dle vyhlášky, podobným způsobem jako rodinný dům. Vynásobíme počet m 3 obestavěného prostoru, určeného způsobem uvedeným v příloze č.1, základní cenou uvedenou v příloze č.9 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou o následující koeficienty K 4, K 5, K p a K i, tak abychom dostali základní cenu upravenou (ZCU). ZCU = ZC K 4 K 5 K i K p Všechny koeficienty mají stejný význam jako pří oceňování rodinného domu a také je najdeme ve stejných přílohách. Koeficient K4 má ale jiné složení objemových podílů konstrukcí. Koeficient vybavení stavby zjistím pomocí vzorce ( 0, ) K = n 4, kde n...součet objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 14, tabulka č. 6 s nadstandardním vybavením, snížený o součet objemových podílů konstrukcí a vybavení s podstandardním vybavením. Koeficient K 4 se zpravidla pohybuje mezi hodnotami 0,8 a 1,2. Tyto hranice by neměli být překročeny. Pokud se tomu tak stane, je nezbytné průkazné zdůvodnění. 2.8 Ocenění venkovních úprav Venkovní úpravy se ocení podle 10. Mezi venkovní úpravy se zahrnují: vodovody, kanalizace, elektrická síť, plynovody, drenáže, topné kanály, izolované tepelné potrubí, zpevněné plochy, obrubníky a krajníky, rigoly, opěrné zdi, venkovní schody, ploty a plotová vrátka, pískoviště, skleníky, bazény apod. Základní cenu těchto úprav za bm (m 2, m 3 ) zjistíme 20

20 z přílohy č.11. či přílohy č. 5, která se týká inženýrských a speciálních pozemních staveb. Pro výpočet ZC stačí vynásobit počet měrných jednotek cenou zjištěnou z přílohy č. 11. ZC upravíme o další koeficienty, abychom dostali ZCU. ZCU = ZC K 5 K i K p Pokud venkovní úprava není uvedena v těchto přílohách, její cena se zjistí podle nákladů na pořízení a upraví se o koeficient K p. 2.9 Ocenění trvalých porostů Oceňováním trvalých porostů se zabývají Pro náš případ však postačí 38, který se týká ovocných dřevin, vinných rév, chmelových a okrasných rostlin. Veškeré dřeviny a rostliny nalézající se na pozemku je nutné ocenit podle přílohy 31 (II. část) resp. přílohy č. 34. Rozhodující pro stanovení jejich ceny je druh dřeviny a stáří. Výslednou základní cenu je ještě třeba upravit o přirážky a srážky, uvedené v příloze č. 29 a koeficientem K p z přílohy Ocenění pozemku K ceně pozemku je možné přistoupit ze dvou směrů. Pokud máme možnost nahlédnout do cenové mapy pozemků, pak cenu určíme z této mapy. Pokud mapu nemáme, musíme cenu pozemku stanovit podle vyhlášky, konkrétně pak paragrafem 28. Grafická část Cenová mapa pozemků se sestává ze dvou částí: 1. mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku rovném nebo větším 1: identifikační a informační údaje 3. ceny jednotlivých stavebních pozemků, případně ceny vymezených parcelních skupin Textová část se shodným účelem užití a stejnou parcelní vybaveností 1. věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi (s komentářem) 2. popis polohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu 3. komentář ke zdrojům cen použitých pro vypracování grafické části a výsledky jejich rozboru 4. popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti 21

21 Jestliže tedy cenová mapa pozemků neexistuje, je možné jeho cenu určit pomocí vyhlášky č.540/2002 Sb 28. K určení hodnoty pozemku je třeba znát výměru pozemku v m 2 a cenu za 1 m 2, která se stanoví podle písmen a k 28. Pokud se pozemek nenachází ve městech uvedených v 28 (u nich je cena pevně dána), je třeba dopočítat C p (cenu pozemku v Kč) podle vzorce: ( 1000) 0, C p = 35 + a, kde a počet obyvatel v obci: pro a vždy platí a 1000, v případě, že počet obyvatel je menší než 1000, použije se a=1000. Aby se dosáhlo odhadované ceny pozemku, je potřeba cenu pozemku dále upravit o koeficienty K i z přílohy č. 35 a K p z přílohy č. 36. V kapitole č. 3 se pokusím uplatnit uvedené principy a postupy při ocenění rodinného domu s přilehlým pozemkem a zařízením Hodnocení investice do nemovitostí Výnosové metody oceňování Pro porovnání výhodnosti investic se používá metoda výnosová, neboť nám říká, že smyslem pořizování nemovitosti je její výnos v budoucnosti. Majitel nemovitosti předpokládá, že mu z jeho vlastnictví budou plynout příjmy, které přiměřeně pokryjí jeho investici. Výnosová hodnota nemovitosti je tedy součet všech očekávaných budoucích výnosů, přepočtenou na současnou hodnotu peněz. Výnosovou metodu lze vyjádřit formou věčné renty nebo formou dočasné renty. Volba způsobu záleží na charakteru nemovitosti a záměru vlastníka. V praktické části budu počítat s druhou variantou, neboť výpočet bude určený pro nemovitost pronajímanou na 10 let. Základním předpokladem pro určení výnosové hodnoty je stanovení ročního hrubého výnosu a obhospodařovacích nákladů. Hrubý roční výnos zahrnuje všechny dosažitelné příjmy při řádném obhospodařování a legálním využíváním nemovitosti. Ten tvoří zpravidla nájem. Obhospodařovací náklady jsou trvale nutné náklady zajišťující provoz nemovitosti 22

22 Pro odhad výnosové míry má zásadní význam úroková míra. Vysoká úroková míra má za následek nižší výnosovou hodnotu a naopak. V praktické části bude použita, tzv. kapitalizační míra nemovitosti, která je odvozená od ročních výnosů z nemovitosti. Má tvar: Vr p= 100%, KC kde V r -reálný čistý výnos, KC-kupní cena. Tato hodnota se snižuje o 0,5-1 %, jestliže poloha je obzvlášť dobrá a s nemovitostí je spojeno jen nepatrné hospodářské riziko. Tato hodnota se zvyšuje o 0,5-1 %, jestliže poloha je obzvlášť špatná a s nemovitostí je spojeno zvýšené hospodářské riziko. Tato hodnota se snižuje o 0,5-1%, jestliže poloha je obzvlášť dobrá a s nemovitostí je spojeno je nepatrné hospodářské riziko Výnosová metoda s dočasnou rentou V tomto případě se uvažuje příjem z vlastnictví jen po určitou dobu její zbytkové ekonomické životnosti. Zde je třeba oddělit výhody plynoucí ze samotné stavby a výnosy z pozemku, který má životnost neomezenou. Postup výpočtu je následující: Nejprve se stanoví čisté roční nájemné. Dalším krokem je stanovení obhospodařovacích nákladů spojené s údržbou, správou a ztrátou na nájemném. Rozdíl nájemného a provozních (obhospodařovacích) nákladů tvoří čistý roční výnos. Od ČRV se odečte podíl výnosů, které připadají na pozemek. Pozemek má nekonečně dlouhou životnost, jeho hodnota je dána současnou hodnotou části nájemného fiktivně placeného za pozemek po nekonečně dlouhou dobu. Výše podílu nájemného za pozemek vypadá následovně: N = H i, p p 23

23 kde H p - hodnota pozemku, i- výnosová (kapitalizační) míra. Zbývající podíl připadající na stavbu de převede po dobu zbytkové životnosti na současnou hodnotu pomocí zásobitele. Ta tvoří výnosovou hodnotu stavby. Budoucí nájemné plyne po dobu určitou. Proto se pro výpočet hodnoty staveb vychází ze vztahů, které fungují na principu anuitního splácení kapitálu. H s = N s 1 1 ( 1+ i) i n, kde H s -hodnota stavby, N s -podíl nájemného připadajícího na stavbu, n-zbývající hodnota stavby, i-výnosová (kapitalizační) míra. Hodnotu nemovitosti tedy tvoří součet výnosové hodnoty stavby a hodnoty pozemku. 24

24 3 Praktická část 3.1 Rodinný dům Popis a informace o oceňované nemovitosti Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 260 s příslušenstvím a pozemky Adresa: Rubanice 260, Strání Kraj: Okres: Katastrální území: Zlínský Uherské Hradiště Strání Počet obyvatel: 3825 Základní cena: 77 Kč/m 2 Tento rodinný dům leží na pozemku, který je zcela vodorovný. Jedna strana hranice pozemku tvoří potok. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, podsklepený do poloviny zastavěné plochy, se dvěma nadzemními podlažími a půdou. Stavba byla kolaudována v roce Tento dům ke řadový rodinný dům koncový. Základy pod obvodovým i vnitřním nosným zdivem jsou vytvořeny směsí kamenů a betonu. Obvodové zdivo je složeno z pálených cihel a tvárnic typu PORFIX. Obvodové zdi mají tloušťku 40 cm, hlavní vnitřní nosné zdi pak 30 cm. Ostatní svislé vnitřní konstrukce jsou tvořeny zdivem o tloušťce 10 cm. Vodorovné konstrukce jsou vytvořeny železobetonovou konstrukcí a stropními deskami typu HURDIS a MIAKO. Podlahy jsou dále pokryty dřevěnými parketami a tam, kde to není možné kachličkami. Krov je dřevěný vaznicový a je posazen na pozednice. Stření krytina je tvořena betonovými taškami. Okna jsou zdvojená otvíravá. Vytápění je zajišťováno pomocí plynového kotle, který slouží i jako ohřívač vody. Rozvod tepla je řešen pomocí radiátorů. Dům je napojen na vodovod, plyn, elektřinu. Odvod odpadů je sveden do vlastního žumpy. V 1. NP a2. NP je jeden balkón, řešený jako lodžie. Celý dům přechází postupně rekonstrukcí, podle potřeby. V poslední domě to bylo vnitřní schodiště a venkovní schody Dispoziční řešení jednotlivých podlaží: 1.PP- sklep: jediná místnost používaná pro uskladnění ovoce, zeleniny 25

25 1.NP- vstupní předsíň, chodba, obývací pokoj, kuchyň, spíž, WC, prádelna, šatna a 1 obytné místnosti 2.NP-chodba, koupelna, 4 obytné místnosti, vchod na půdu. 3.N.P.-půda Zatřídění pro potřeby ocenění Typ budovy: B Číslo SKP: Typ konstrukce: zděná, podsklepená do poloviny zastavěné plochy Koeficient K 4 : viz kapitola Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru: 1876,25 =1975 * 0,95 (koncový řadový dům) Stáří stavby: 17 let Předpokládaná další životnost: 83 let Rozměry stavby pro potřebu ocenění Zastavěná plocha jednotlivých podlaží Název Šířka (m) Délka (m) Zastavěná plocha (m 2 ) 1. Podzemní podlaží 9,00 3,00 27,00 1. Nadzemní podlaží 9,00 12,00 108,00 2. Nadzemní podlaží 9,00 12,00 108,00 Půda 9,00 12,00 108,00 Obestavěný prostor Název Výška (m) Zastavěná plocha (m 2 ) Obestavěný prostor (m 3 ) 1. Podzemní podlaží 2,20 27,00 59,40 1. Nadzemní podlaží 2,95 108,00 318,60 2. Nadzemní podlaží 2,95 108,00 318,60 Půda 4,55 108,00 245,70* Celkem 942,30 * objem = (zastavěná plocha * délka)/ Koeficienty Výpočet viz Příloha 1 ( 0, ) K 4 = n n = 0, ,005-1,852 * (0, ,006) K 4 = 1 + (0,54 * - 0,035) K 4 = 0,965 26

26 K 5 (polohový koeficient) pro obec Strání, okres Uherské Hradiště K 5 = 0,85 K i (koeficient změny ceny staveb) K i = 1,828 K p (koeficient prodejnosti) pro obec Strání, okres Uherské Hradiště K p = 0,955 Základní cena upravená ZCU = ZC K 4 K 5 K i K p ZCU = 1876,25 * 0,965* 0,85 * 1,828 * 0,955 ZCU = 2 686,7 Kč Stáří a opotřebení Životnost stavby se předpokládá na 100 let. Stáří budovy k letošnímu roku je 17 let. Předpokládané další trvání stavby tedy činí 83 let. Roční opotřebení (v %) = 100/100 = 1 Celkové opotřebení (v %) = 17 * 1 = 17 Celkové opotřebení (v Kč) = ,5 (0,17*cena výchozí) Výpočet ceny: Stavba Obestavěný prostor (m 3 ) ZCU (Kč / m 3 ) Cena (Kč) Výchozí cena 942, , ,8 Opotřebení ,5 Cena rodinného domu ,3 3.2 Vedlejší stavba-garáž Stručný popis Vedlejší stavba je samostatně stojící objekt. Byla postavena v roce Jedná se o zděnou garáž s jedním nadzemním podlažím. Garáž je tvořena pouze jednou místností. Celá stavba má plochou plechovou střechu. Obvodové zdivo je tvořeno z pálených cihel, jejichž tloušťka je 40 cm. Podlaha je tvořena betonovou deskou. Okno je jednoduché s dřevěným rámem. Vchod je tvořen kovovými vraty. Střešní krytina je tvořena pozinkovaným plechem. Garáž je připojena do elektrické sítě, není vytápěná Zatřídění pro potřeby ocenění Typ stavby: B Číslo SKP: Typ konstrukce: zděná, nepodsklepená Koeficient K 4 : viz dále Polohový koeficient K 5 : 0,85 27

27 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,762 Koeficient prodejnosti K p : 0,667 Stáří stavby: 14 let Předpokládaná další životnost: 80 let Základní cena za m 3 obestavěného prostoru: 1375 Kč Zastavěná plocha Název Šířka (m) Délka (m) Zastavěná plocha (m 2 ) 1. Nadzemní podlaží 4,00 5,00 20, Obestavěný prostor Název výška Zastavěná plocha (m 2 ) Obestavěný prostor (m 3 ) 1. Nadzemní podlaží 2,50 20,00 50,00 Celkem 50, Koeficienty Výpočet viz Příloha 2 ( 0, ) K 4 = n K 4 = 1 + (0,54 * (- 1,852* 0,027) ) K 4 = 0,973 K 5 (polohový koeficient) pro obec Strání, okres Uherské Hradiště K 5 = 0,85 K i (koeficient změny ceny staveb) K i = 1,762 K p (koeficient prodejnosti) pro obec Strání, okres Uherské Hradiště K p = 0,667 Základní cena upravená ZCU = ZC K 4 K 5 K i K p ZCU = * 0,973* 0,85 * 1,762 * 0,667 ZCU = 1 336,5 Kč Stáří a opotřebení: Životnost stavby se předpokládá na 80 let. Stáří budovy k letošnímu roku je 14 let. Předpokládané další trvání stavby tedy činí 66 let. Roční opotřebení (%) = 100/80 = 1,25 Celkové opotřebení (%) = 14 * 1,25 = 17,5 Celkové opotřebení (v Kč) = ,3 (0,175*cena výchozí) 28

28 3.2.7 Výpočet ceny: Stavba Obestavěný prostor ZCU (Kč / m 3 ) Cena (Kč) Výchozí cena 50, , ,6 Opotřebení ,3 Cena garáže ,3 3.3 Venkovní úpravy Vodovodní přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Přípojka vody DN do 25 mm-plastové ( ) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Stáří: 2 roky Předpokládaná další životnost: 48 let Délka: 17 m Cena za m: 355,00 Kč Ocenění 17,00 * 0,85 * 1,932 * 0,955 * 355,00 = 9 464,7 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 50 = 2,00 % Celkové opotřebení (v %) = 2,00 * 2 = 4,00 % Základní cena Opotřebení Cena vodovodní přípojky 9 464,7 Kč - 378,6 Kč 9 086,1 Kč Domácí vodárna-darling Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Domácí vodárna (1.3) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 8 let Cena: ,00 Kč 29

29 Ocenění *0,85 * 1,828 * 0,955 = ,5 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 25 = 4,00 % Celkové opotřebení (v %) = 4,00 * 17 = 68,00 % Základní cena Opotřebení Cena vodárny ,5 Kč ,4 Kč 5 698,1 Kč Přípojka elektrické energie Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: 3fázová přípojka NN pro rodinné domy 16 mm 2 (vzdušné vedení) (3.1.3) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,901 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Délka: 8 m Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 13 let Cena za m: 240,00 Kč Ocenění 8,00 * 0,85 * 1,901 * 0,955 * 240,00 = 2 962,8 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 30 = 3,33 % Celkové opotřebení (v %) = 3,33 * 17 = 56,66 % Základní cena Opotřebení Cena přípojky el. energie 2 962,8 Kč ,7 Kč 1 284,1 Kč Plynová přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Plynová přípojka do DN 40 (4.1) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,932 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Délka: 10 m Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 23 let Cena za m: 305,00 Kč 30

30 Ocenění 10,00 * 0,85 * 1,932 * 0,955* 305,00 = 4 783,3 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 40 = 2,50 % Celkové opotřebení (v %) = 2,50 * 17 = 42,50 % Základní cena Opotřebení Cena plynové přípojky 4 783,3 Kč ,4 Kč 2 032,9 Kč Hlavní uzávěr plynu Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Pilíř pro hlavní uzávěr plynu zděný z obyčejných cihel (4.3.1) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,932 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Obestavěný prostor: 0,144 m 3 Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 53 let Cena za m 3 : 2 010,00 Kč Ocenění 0,144 * 0,85 * 1,932 * 0,955* 2 010,00 = 453,9 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 70 = 1,43 % Celkové opotřebení (v %) = 1,43 * 17 = 24,31 % Základní cena Opotřebení Cena H. U. P. 453,9 Kč - 110,3 Kč 343,6 Kč Žumpa Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Žumpa zděná z cihel (2.3.1) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Obestavěný prostor: 12 m 3 Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 33 let Cena za m 3 : Kč 31

31 Ocenění 12 * 0,85 * 1,828* 0,955* = ,1 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 50 = 2,00 % Celkové opotřebení (v %) = 2,00 * 17 = 34,00 % Základní cena Opotřebení Cena žumpy ,1 Kč ,6 Kč ,5 Kč Zpevněné plochy Typ: Plocha s dlážděným povrchem z dlažebních kostek drobných, 120 mm (8.3.10) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Obestavěná plocha: 81 m 2 Stáří: 6 let Předpokládaná další životnost: 44 let Cena za m 2 : 295,00 Kč Ocenění 81 * 0,85 * 1,828* 0,955* 295,00 = ,3 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 50 = 2,00 % Celkové opotřebení (v %) = 2,00 * 6 = 12,00 % Základní cena Opotřebení Cena zpevněných ploch ,3 Kč ,9 Kč ,4 Kč Obrubníky Typ: Obrubník kamenný ležatý 15 x 25, betonové lože (9.4) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Délka: 39 m (délka všech obrubníků na pozemku dohromady) Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 33 let Cena za m: 500,00 Kč 32

32 Ocenění 39 * 0,85 * 1,828* 0,955* 500,00 = ,6 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 50 = 2,00 % Celkové opotřebení (v %) = 2,00 * 17 = 34,00 % Základní cena Opotřebení Cena obrubníků ,6 Kč ,1Kč ,5 Kč Opěrné zdi Typ: Opěrná zeď cihelná (11.7) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Obestavěný prostor: 2,38 m 3 Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 33 let Cena za m3: 2 330,00 Kč Ocenění 2,38 * 0,85 * 1,828* 0,955* 2330,00 = 8 228,7 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 50 = 2,00 % Celkové opotřebení (v %) = 2,00 * 17 = 34,00 % Základní cena Opotřebení Cena opěrných zdí 8 228,7 Kč ,7 Kč 5 431,0 Kč Plechová vrata Typ: Vrata ocelová plechová (14.6) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 8 let Cena za kus: 3 700,00 Kč 33

33 Ocenění 0,85 * 1,828* 0,955* 3 700,00 = 5 490,3 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 25 = 4,00 % Celkové opotřebení (v %) = 4,00 * 17 = 68,00 % Základní cena Opotřebení Cena plechových vrat 5 490,3 Kč ,4 Kč 1 756,9 Kč Schody venkovní Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Schody na železobetonové desce(12.8) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Délka: 2,50 m Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 33 let Cena za m : 710,00 Kč Ocenění 2,50 * 0,85 * 1,828 * 0,955 * 710,00 = 2 540,9 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 50 = 2,00 % Celkové opotřebení (v %) = 2,00 * 17 = 34,00 % Základní cena Opotřebení Cena venkovních schodů 2 540,9 Kč - 863,9 Kč 1 677,0 Kč Ploty Popis Plotem je obehnána celá zahrada a zadní část dvoru. Po boční straně je zahrada obehnána drátěným plotem. Jedna strana je ale majetkem sousedů, tudíž nebude předmětem ocenění. Zadní strana zahrady je oplocena plotem z dřevěných desek, které jsou natřeny. Tento plot má betonovou podezdívku o výšce asi 30 cm. Součástí plotu jsou i plotová vrátka. Dvůr je oplocen v zadní části. Vyroben je z pozinkovaného plechu. 34

34 Plot drátěný Typ: Plot ze strojového pletiva na ocelové sloupky, nátěr (13.1) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Velikost pohledové plochy: 46,4 m 2 Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 13 let Cena za m 2 : 240,00 Kč Ocenění 46,4 * 0,85 * 1,828 * 0,955 * 240,00 = ,5 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 30 = 3,33 % Celkové opotřebení (v %) = 3,33 * 17 = 56,66 % Základní cena Opotřebení Cena drátěného plotu ,5 Kč ,8 Kč 7 171,7 Kč Plot plechový Typ: Plot z pozinkovaného plechu na ocelové sloupky (13.11) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Velikost pohledové plochy: 8 m 2 Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 13 let Cena za m 2 : 645,00 Kč Ocenění 8,00 * 0,85 * 1,828 * 0,955 * 645,00 = 7 656,8 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 30 = 3,33 % Celkové opotřebení (v %) = 3,33 * 17 = 56,66 % Základní cena Opotřebení Cena plechového plotu 7 656,8 Kč ,3 Kč 3 318,5 Kč 35

35 Plotová vrátka Typ: Vrátka ocelová plechová včetně sloupků (14.3) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Stáří: 17 let Předpokládaná další životnost: 13 let Cena za kus: 1600,00 Kč Ocenění 0,85 * 1,828 * 0,955 * 1600,00 = 2 374,2 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 30 = 3,33 % Celkové opotřebení (v %) = 3,33 * 17 = 56,66 % Základní cena Opotřebení Cena plotových vrátek 2 374,2 Kč ,2 Kč 1 029,0 Kč Plot dřevěný Typ: Plot dřevěný laťový na ocelových sloupcích, nátěr (13.6) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Velikost pohledové plochy: 14 m 2 Stáří: 5 let Předpokládaná další životnost: 20 let Cena za m 2 : 435,00 Kč Ocenění 14,00 * 0,85 * 1,828 * 0,955 * 435,00 = 9 036,8 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 25 = 4,00 % Celkové opotřebení (v %) = 4,00 * 5 = 20,00 % Základní cena Opotřebení Cena dřevěného plotu 9 036,8 Kč ,4 Kč 7 229,4 Kč 36

36 Betonová podezdívka Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Betonový práh mezi sloupky nadzemní výška do 20 centimetrů (13.13) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Délka: 9,00 m Stáří: 5 let Předpokládaná další životnost: 20 let Cena za m: 150,00 Kč Ocenění 9,00 * 0,85 * 1,828 * 0,955 * 150,00 = 2 003,2 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 25 = 4,00 % Celkové opotřebení (v %) = 4,00 * 5 = 20,00 % Základní cena Opotřebení Cena betonové podezdívky 2 003,2 Kč - 400,6 Kč 1 602,6 Kč Plotová vrátka-dřevěná Typ: Vrátka dřevěná včetně sloupků (14.1) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Stáří: 5 let Předpokládaná další životnost: 20 let Cena za kus: 1270,00 Kč Ocenění 0,85 * 1,828 * 0,955 * 1270,00 = 1 884,5 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 25 = 4,00 % Celkové opotřebení (v %) = 4,00 * 5 = 20,00 % Základní cena Opotřebení Cena plotových vrátek 1 884,5 Kč - 376,9 Kč 1 507,6 Kč 37

37 Udírna Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Udírna zděná z šamotových cihel (24.2) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Velikost obestavěného prostoru : 3,00 m 3 Stáří: 3 roky Předpokládaná další životnost: 47 let Cena za m 3 OP: 4100,00 Kč Ocenění 3,00 * 0,85 * 1,828 * 0,955 * 4100,00 = ,7 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 50 = 2,00 % Celkové opotřebení (v %) = 2,00*3 = 6,00 % Základní cena Opotřebení Cena udírny ,7 Kč ,1 Kč ,6 Kč Pergola Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Pergola dřevěná z hranolů a fošen, sloupky do betonových patek (32.1) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Velikost zastavěného plochy : 8,00 m 2 Stáří: 2 roky Předpokládaná další životnost: 23 let Cena za m 2 ZP: 1450,00 Kč Ocenění 8,00 * 0,85 * 1,828 * 0,955 * 1450,00 = ,0 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 25 = 4,00 % Celkové opotřebení (v %) = 4,00* 2 = 8,00 % Základní cena Opotřebení Cena pergola ,0 Kč ,0 Kč ,0 Kč 38

38 Studna Typ: Studna kopaná (1-2) Číslo SKP: Polohový koeficient K 5 : 0,85 Koeficient změny ceny stavby K i : 1,828 Koeficient prodejnosti K p : 0,955 Stáří: 52 let Hloubka: 6m 1-5 m * 1950 Kč/bm = 9 750,0 Kč 5-6m * 3810 Kč/bm = 3 810,0 Kč Cena celkem ,0 Kč Ocenění * 0,85 * 1,828 * 0,955 = ,4 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Roční opotřebení (v %) = 100 / 120 = 0,83 % Celkové opotřebení (v %) = 0,83* 52 = 43,33 % Základní cena Opotřebení Cena studny ,4 Kč ,3 Kč ,1 Kč 3.4 Pozemek Stručný popis Obec Strání nemá cenovou mapu pozemků, z toho důvodu budu pozemek oceňovat podle paragrafu 28 vyhlášky o oceňování majetku č. 540/2002 Sb. Pozemek leží v obci Strání v těsné blízkosti pozemní komunikace.. Pozemek je zhruba z jedné strany obtékán potokem. Dům a tudíž i pozemek je napojen na obecní vodovod, elektrickou a plynovou síť. Připojení na centrální kanalizaci zatím chybí. Je zde Zastávka autobusu je vzdálena asi 200 metrů Základní cena ZC = Cp x 1,00, kde C p = cena pozemku v Kč, vypočtená dle vzorce Cp = 35 + (a 1 000) * 0,007414, kde a= počet obyvatel v obci a = 3825 rovněž i bezdrátové připojení k internetu. 39