ZNALECKÝ POSUDEK. íslo 3816/2012

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK íslo 3816/2012 NEMOVITOST: Rodinný dm, 1/20 rodinného domu.p. 164 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Náchod, obec Mezimstí, k.ú. Mezimstí Adresa nemovitosti: Starostín 164, Mezimstí Vlastníci stavby: Michaela Dostálová Finkrálová, Starostín 154, Mezimstí u Broumova, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 20 Pavla Havlíková, Na Babí 116, Velká Ledhuje, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 20 Petr Jelínek, Starostín 164, Mezimstí u Broumova, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 20 Jozefína Jelínková, Starostín 164, Mezimstí u Broumova, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 5 Petra Thérová, Suchý Dl 77, Suchý Dl, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 20 Vlastníci pozemku: Michaela Dostálová Finkrálová, Starostín 154, Mezimstí u Broumova, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 20 Pavla Havlíková, Na Babí 116, Velká Ledhuje, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 20 Petr Jelínek, Starostín 164, Mezimstí u Broumova, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 20 Jozefína Jelínková, Starostín 164, Mezimstí u Broumova, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 4 / 5 Petra Thérová, Suchý Dl 77, Suchý Dl, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 20 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úad Litomice, JUDr. Ondej Mareš Novobranská 20, Litomice-Msto ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 I: telefon: ÚEL OCENNÍ: Exekuní ízení.j. 124 EX 1306/11-31 (ocenní stávajícího stavu)

2 OBVYKLÁ CENA 1/ K Datum místního šetení: Stav ke dni : Poet stran: 11 stran Poet píloh: 8 Poet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o. NÁLEZ Znalecký úkol: Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) 1/20 rodinného domu.p. 164 na pozemku. parc. St. 63 a 1/20 pozemk. parc. St. 63, 528/1 a 528/3 v kat. úz. Mezimstí, obec Mezimstí, okres Náchod, vše zapsáno na LV Úelem tohoto ocenní je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenní pro poteby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní pedpisy v oblasti cen, financování, úetnictví a daní platné v dob zpracování. Tržní hodnota je urena pro poteby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v dob zpracování. Pehled podklad: - výpis z katastru nemovitostí ze dne LV pro kat. úz. Mezimstí, Katastrální úad pro Královéhradecký kraj, KP Náchod - snímek z katastrální ze dne pro kat. úz. Mezimstí, list mapy. XX-7/14 - exekuní píkaz k prodeji nemovitosti. 124 Ex-1306/11-31 ze dne usnesení o ustanovení znalce. 124 Ex-1306/11-59 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutenosti zjištné na míst samém Místopis Msteko Mezimstí leží na území okresu Náchod a náleží pod Královéhradecký kraj. Píslušnou obcí s rozšíenou psobností je msto Broumov. Obec Mezimstí se rozkládá asi 26 km severn od Náchoda a 8 km severozápadn od msta Broumov. Obec je vzdálená pibližn 2 km od polských hranic. V obci je základní obanská vybavenost. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veejný vodovod. Mstem prochází železnice a je zde i železniní stanice. SOUASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna prmyslová zóna Okolí : bytová zóna prmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Pípojky: / voda / kanalizace / plyn Pípojky: / voda / kanalizace / plyn ve. / vl. / elektro telefon ve / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. t silnice II.,III.t Poloha v obci: okrajová ást - zástavba RD Pístup k pozemku zpevnná komunikace nezpevnná komunikace Pístup pes pozemky: 714/1 Msto Mezimstí 711/7 Msto Mezimstí 2

3 Celkový popis: Oceovaná nemovitost - rodinný dm.p. 164 vetn souástí je situován v okrajové ásti obce Mezimstí, v lokalit zvané Starostín. Dm je samostatn stojící, jednopodlažní s podkrovím. V dom jsou dv bytové jednotky, k domu náleží garáž a zdné klny. Pedmtem ocenní je spoluvlastnický podíl 1/20. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je ádn zapsána v katastru Nemovitost není ádn zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožuje podpis zástavní Stav stavby neumožuje podpis zástavní smlouvy (vznikla vc) smlouvy Skutené užívání stavby není v rozporu s její Skutené užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Pístup k nemovitosti pímo z veejné Není zajištn pístup k nemovitosti pímo z komunikace je zajištn veejné komunikace Rizika spojená s umístním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Vcná bemena a obdobná zatížení: nejsou Ostatní rizika: nejsou OCENNÍ Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceovaných pozemk Výpoet hodnoty pozemk Oceovaný pozemek tvoený parcelami. St. 63, 528/1 a 528/3 je rovinný, nepravidelného tvaru. Na pozemku St. 63 se nachází stavba rodinného domu.p. 164 a pravdpodobn stavba zdné klny s pultovou stechou. Zahrada parc.. 528/3 spolu s St. 63 tvoí oplocený celek. Oplocení tvoí ásten drátné pletivo se vstupními vrátky a devný plakový plot. Na pozemku jsou zpevnné plochy a vzrostlé deviny. Pozemek parc.. 528/1 je neoplocený a v KN je veden jako trvalý travní porost. Pehled srovnatelných pozemk: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavní - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Výmra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ K ] [ K/m 2 ] [ K C ] [ K/m 2 ] 3

4 Lokalita: Pozemek, Velká Ves KRC: 0,95 KMP: 1,10 KPP: 1,00 KDD: 1,10 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,20 KUV: 1,00 Parcela.: ,05 1,38 154,56 Popis pozemku: Rovinatý pozemek v klidné ásti obce Broumov - Velká Ves. Pozemek se nachází v zahrádkáské kolonii. Na pozemek je vydáno územní rozhodnutí k výstavb rodinného domu. Pípojky: el. cca 80 m, vodovod, plyn není, obecní kanalizace v plánu. Ve mst Broumov se nachází veškerá obanská vybavenost. V blízkosti Broumova se nachází CHKO Adršpašsko-teplické skály cca 15 km. Pozemek: m2. Lokalita: Pozemek, Teplice nad Metují KRC: 0,95 KMP: 1,05 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela.: ,00 1,00 274,31 Popis pozemku: Pozemek se nachází na klidném, nerušeném míst obce Teplice nad Metují a je v územním plánu veden jako stavební. Celková výmra pozemku dosahuje ideálních m2. Pístup je zajištn po zpevnné, vlastní komunikaci. Inženýrské sít jsou na hranici pozemku nebo v jeho dosahu. S výbrem vhodného financování Vám rádi pomžeme. Lokalita: Pozemek, Hejtmánkovice KRC: 1,00 KMP: 1,10 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,95 KUV: 1,00 Parcela.: ,00 1,04 99,28 Popis pozemku: Nabízím k prodeji parcelu urenou územním plánem jako plocha bydlení v obci Hejtmánkovice u msta Broumov (možnost financování pomocí hypoténího úvru, který vám rádi a rychle vyídíme). Jedná se o pozemek s celkovou výmrou m2 s možností napojení na obecní vodovod nebo kopanou studnu, kanalizaci, elektrickou energii, plyn, Telecom a pístupem z asfaltové komunikace. Pozemek má pedschválený souhlas k výstavb rodinného domu. Prmrná jednotková cena 176,05 K/m 2 Druh pozemku Parcela. Výmra [ m 2 ] Jednotková cena [ K/m 2 ] Celková cena pozemku [K] zastavná plocha a St nádvoí trvalý travní porost 528/ zahrada 528/ Celková výmra pozemk Hodnota pozemk celkem

5 Výpoet vcné hodnoty stavby Rodinný dm.p. 164 Popis: Oceovaná nemovitost - dm.p. 164 je samostatn stojící na pozemku parc.. St. 63 v kat. úz. Mezimstí, obec Mezimstí, okres Náchod. Dm je nepodsklepený, jednopodlažní s ásten obytným podkrovím. V dom jsou dv bytové jednotky s koupelnou a WC dohromady. V podkroví dva pokoje. Základy jsou betonové, svislé konstrukce zdné, stropy devné. Krov devný, stecha sedlová a plochá. Krytina stechy jsou eternitové šablony. Klemp. konstrukce jsou z pozink. plechu. Bleskosvod je osazen. Venkovní omítky bízolit. Schodišt z pískovce. Okna a dvee devné. Sokl obložen. Napojeno na el. rozvod a obecní vodovod. Kanalizace svedena do žumpy. Zatídní pro poteby ocenní: Rodinný dm, rekreaní chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zdná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavné plochy 1.nadz. podlaží Stecha: se šikmou nebo strmou stechou Poet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních dl CZ-CC: 1121 Výpoet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.NP 10,2*21,0-3,0*7,0+1,0*2,5 = 195,70 Zastavné plochy a výšky podlaží: Zastavná. Konstr. výška Název plocha 1.NP 195,70 m 2 3,50 m Obestavný prostor: Výpoet jednotlivých výmr: Název Obestavný prostor [m 3 ] 1.NP (10,2*21,0-3,0*7,0+1,0*2,5)*(3,50) = 684,95 m 3 zastešení 7,2*21,0*3,50/2+93,8+11,88 = 370,28 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastešení) Název Typ Obestavný prostor 1.NP NP 684,95 m 3 zastešení Z 370,28 m 3 Obestavný prostor - celkem: 1 055,23 m 3 5

6 Výpoet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] ást [%] Koeficient 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Stecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempíské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnjší obklady S 0, ,00 0, Vnitní obklady S 2, ,00 2, Schody S 1, ,00 1, Dvee S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápní S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 3, ,00 3, Zdroj teplé vody S 1, ,00 1, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyn S 0, ,00 0, Vnitní vybavení S 4, ,00 4, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní S 3, ,00 3,40 Souet upravených objemových podíl 99,50 Upravený obj. podíl Ocenní: Základní cena (dle píl.. 6): [K/m 3 ] = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle píl.. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpotu): * 0,9950 Polohový koeficient K 5 (píl dle významu obce): * 1,0000 Koeficient zmny cen staveb K i (píl dle SKP): * 2,1580 Základní cena upravená [K/m 3 ] = 5 507,16 Plná cena: 1 055,23 m 3 * 5 507,16 K/m 3 = ,45 K Výpoet opotebení lineární metodou: Stáí (S): 60 rok Pedpokládaná další životnost (PDŽ): 40 rok Pedpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 rok Opotebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 100 = 60,000 % ,27 K Rodinný dm.p zjištná cena = ,18 K 6

7 Výpoet porovnávací hodnoty Oceovaná nemovitost Užitná plocha: 160,00 m 2 Obestavný prostor: 1 055,23 m 3 Zastavná plocha: 195,70 m 2 Plocha pozemku: 2 973,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: Rodinný dm Naše spolenost Vám zprostedkuje koupi rodinného domu v obci Starostín, nedaleko Mezimstí. Pvodn nemovitost sloužila jako hostinec. Objekt je možné využít pro bydlení jsou zde ti bytové jednotky, pípadn upravit na penzion. Na nemovitost navazuje velká zahrada (možno využít jako stavební parcelu). V pízemí jsou dva byty, koupelna a záchod, v pate další byt a ásten zateplené podkroví. Nemovitost je podsklepena zde se nachází kotelna, uhelna, místnosti pro uskladnní potravin. Do objektu je zavedena pitná voda (+ vlastní zdroj na užitkovou vodu) a elektina 230 i 380V. Vytápní ešeno kotlem na tuhá paliva a ústedním topením. Na pozemku stojí i prostorná garáž pro 3 vozy a zdná kolna. Kolem domu je udržovaná zahrada (cca 2750 m^(2)). Rodinný dm Prodej rodinného domu v ásti obce Vižov. Dispozice: pedsí, chodba, kuchy, 3x pokoj, koupelna s vanou a umyvadlem, wc, komora. V podkroví je pda, která je vhodná k vestavb. K domu patí garáž, stodola, menší chlév a zahrada o výme m2. Nemovitost lze využít k trvalému bydlení nebo k rekreaci. Nedaleko Teplicko - Adršpašské skály. Rodinný dm Prodej jednopodlažního samostatn stojícího rodinného domu 4+1 s garáží a obytným podkrovím v Mezimstí, okres Náchod. Celková výmra pozemku 622 m2, zastavná plocha 152 m2, sklep 14m2. Jímka napojená na kanalizaci, obecní vodovod, kotel na pevná paliva + elektrokotel. Rozvody teplé a studené vody. Devná okna, devné schodišt. Udržovaná zahrada je ohraniena živým plotem. Autobusové a vlakové spojení. Náchod 30 km. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dm Lokalita Starostín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,80 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenní 1,00 7

8 Celkový koef. K C 0,76 Upravená j. cena K/m Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 240,00 m m K K/m 2 Název: Rodinný dm Lokalita Vižov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,80 K7 Úvaha zpracovatele ocenní 1,00 Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena K/m Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 100,00 m m K K/m 2 Název: Rodinný dm Lokalita Mezimstí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenní 1,00 Celkový koef. K C 1,14 Upravená j. cena K/m Užitná plocha Výmra pozemku. Celková cena Jednotková cena 152,00 m m K K/m 2 Výpoet porovnávací hodnoty nemovitosti na základ užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí K/m 2 Prmrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí K/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí K/m 2 Stanovená jednotková cena oceované nemovitosti K/m 2 Celková užitná plocha oceované nemovitosti 160,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota K 8

9 REKAPITULACE OCENNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Vcná hodnota Hodnota pozemku Obvyklá cena 1/20 Souasný stav K 0 K K K K Komentá ke stanovení obvyklé ceny Pi stanovení výsledné obecné ceny je nutno pihlédnout nejenom k výsledkm jednotlivých oceovacích metod, ale zárove ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektm vztaženým k oceovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako nap. lokalita, pozice majetku v zón, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodáská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceovaného souboru nemovitostí - bylo teba vzít úvahu tyto základní skutenosti a ovlivující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je v dané lokalit a okolí na realitním trhu na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: blízkost hranice z Polskem c) parametry ponižující cenu: spoluvlastnický podíl 1/20 Na základ zjištných hodnot, výše uvedených skuteností v míst a po zvážení všech aspekt stanovuji obvyklou cenu 1/20 nemovitostí ve výši ,- K. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34, Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován spoleností s ruením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost pi Ministerstvu spravedlnosti eské republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona íslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumonících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky íslo 37/1967 Sb., ve znní pozdjších pedpis do prvního oddílu seznamu ústav kvalifikovaných pro znaleckou innost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnní pro oceování nemovitostí, motorových vozidel a jiných vcí movitých, majetkových práv, cenných papír, podnik, ostatního majetku a pro úetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod poadovým íslem 3816/2012 znaleckého deníku. Odpovdná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel spolenosti. B plus B, spol. s r.o., Holekova 657, Praha 5 - Košíe, IO: , pedmt podnikání: Oceování majetku pro vci movité, vci nemovité, nehmotný majetek, finanní majetek a podnik na základ koncesní listiny vydané živnostenským odborem úadu mstské ásti Praha 5 pod.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a pedala podklady pod po.. 486/

10 SEZNAM PODKLAD A P ÍLOH Podklady a pílohy poet stran A4 píloze Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV ze dne

11 11