ZNALECKÝ POSUDEK. č. 114/7584/2016

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 114/7584/2016 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 904/20 v bytovém domě č.p. 904 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely 400, k.ú. Lovosice, v ulici Kostelní v Lovosicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 114/7584/2016 LV no.: 3964 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 904/20 v bytovém domě č.p. 904 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely 400, k.ú. Lovosice, v ulici Kostelní v Lovosicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Kostelní 904/28, Lovosice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: ,- Kč Market value Tržní hodnota ,- Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena ,- Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: ,- Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: byt č. 904/28 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. sklep Size: Velikost obytná zóna Type: Druh 400 podíl 5554/ z 447 m 2 tj. cca 17 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena 700,- Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: 55,53 m 2 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1963 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 40 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č (prokazující stav ke dni ) je jednotka ve SJM Jana Mašína, Kostelní 904/28, Lovosice a Milady Mašínové, č.p. 7, Siřejovice. Restricting conditions / omezující podmínky V části C listu vlastnictví č (prokazující stav ke dni ) je evidováno předkupní právo, zástavní právo smluvní, zástavní práva exekutorská, nařízení exekuce, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č v příloze). Oceňovaná bytová jednotka je předmětem nájemní smlouvy uzavřené dne mezi Janem Mašínem, Kostelní 904/28, Lovosice a Jitkou Procházkovou, Jiráskova 40, Čížkovice. Podle odstavce 3.1 je nájemní smlouva uzavřena od do doby prodeje bytu. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č (prokazující stav ke dni ) není vlastnické právo k jednotce omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č (prokazující stav ke dni ) je evidováno zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč ve prospěch GE Money Bank, a.s. (IČO ), ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je jednotka užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - typový bytový dům Strong points / silné stránky: - dostatek parkovacích míst v blízkosti domu - lokalita nedaleko centra Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č pro k.ú. a obec Lovosice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Lovosice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ nájemní smlouva d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne za účasti p. Jana Mašína, přítomného na místě v době prohlídky

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Lovosice Kód obce: Název obce: Lovosice Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0423 Název okresu: Litoměřice Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Lovosice (8 749 obyvatel) leží ve středu Ústeckého kraje, cca 20 km jižně od Ústí nad Labem - krajského města a 8 km od bývalého okresního města Litoměřic, v labské rovině, pod úpatím jižní části Českého středohoří, při levém břehu řeky Labe. První zmínka o Lovosicích pochází z roku 1143 a v roce 1600 byla tehdejší obec povýšena na město. Lovosice byly až do šedesátých let okresním městem, dnes jsou městem s rozšířenou působností. Město Lovosice disponuje dostatečnou občanskou vybaveností (městský úřad, pošta, policie, živnostenský úřad, zdravotní střediska, obchody, restaurace, banky, sportoviště a ostatní služby). Pod dopravní stránce je město Lovosice velmi dobře dostupné, městem prochází silnice I/15 Litoměřice Lovosice Most, v těsné blízkosti je dálnice D 8 Praha Ústí nad Labem hranice se S.R.N. Vzdálenost do centra Prahy je 65 km, do krajského města Ústí nad Labem je 21 km. Velmi dobré je spojení tratěmi ČD ve směru Praha, Ústí nad Labem a dalších. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí nedaleko centra města Lovosice (cca 5 min. pěšky) v ulici Kostelní, v lokalitě s převažující zástavbou bytových domů a budov občanské vybavenosti. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka č. 904/20: Oceňovaný byt je situován v řadovém bytovém domě č.p. 904, ve 3. NP sekce č.p. 904/28. Bytový dům je postaven na pozemku čís. parcely 400, k.ú. Lovosice. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+2 sestává z předsíně, kuchyně se spíží, šatny, dvou pokojů, koupelny a WC. K bytu náleží balkon (2,02 m 2 ) a sklep v 1.PP (6,47 m 2 ). Podlahová plocha bytu je 55, 53 m 2. Podlahová plocha: předsíň 4,05 m 2 kuchyně 8,40 m 2 koupelna 2,07 m 2 WC 1,04 m 2 šatna 2,09 m 2 pokoj č. 1 17,24 m 2 pokoj č. 2 15,12 m 2 balkon 0,34 m 2 sklep 5,18 m 2 Celkem cca 55,53 m 2 Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou zděné z cihel, vodorovné nosné konstrukce s rovným podhledem, založení stavby je na základových pasech, střecha je plochá, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s povrchem z broušeného teraca, okna jsou plastová s izolačními dvojskly, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy jsou opatřeny tepelnou izolací s barvenou omítkou. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, plynu, vody včetně teplé a kanalizace, vytápění je ústřední dálkové teplovodní, včetně přípravy teplé vody

5 Vybavení bytu tvoří kuchyňská linka, dřez, vana, umývadlo, záchod, topná tělesa, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Plynový sporák umístěný v kuchyni v době prohlídky podle vyjádření p. Jana Mašína nepatří k vybavení bytu. Podlahy bytu jsou v pokojích kryté bukovými vlysy, v ostatních místnostech keramickou dlažbou. Vnitřní omítky bytu jsou v kuchyni a koupelně doplněny keramickými obklady. Vnitřní dveře bytu jsou plné i prosklené do kovových zárubní. Stáří a stavební stav: Bytový dům podle informace ze Stavebního úřadu města Lovosice pochází z roku 1963, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 53 roky. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, např. vnější povrchy byly opatřeny tepelnou izolací, byly vyměněny okna, vstupy do domu apod. Stavební stav domu odpovídá stáří, provedeným stavebním úpravám a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. V letech proběhla v oceňovaném bytě rekonstrukce, nové podlahy a omítky včetně obkladů v kuchyni, koupelně a WC, výměna kuchyňské linky a zdravotně technického vybavení koupelny, WC apod. Stavební stav bytu odpovídá stáří, provedeným stavebním úpravám a běžné údržbě. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 904/20 náleží podíl o velikosti 5554/ na pozemku čís. parcely 400 (zastavěná plocha a nádvoří, 447 m 2 ), k.ú. Lovosice. Jedná se o pozemek převážně zastavěný bytovým domem č.p Pozemek je rovinné konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody, plynu a kanalizace. Pozemek je přístupný z okolních veřejně přístupných pozemků (ul. Kostelní) ve vlastnictví Města Lovosice. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. - bytu č. 904/20 v bytovém domě č.p. 904, včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely 400, k.ú. Lovosice, v ulici Kostelní v Lovosicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č pro k.ú. a obec Lovosice u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Litoměřice, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění Slovy: Pětsetdevadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi ,- Kč V části C listu vlastnictví č je evidováno předkupní právo, zástavní právo smluvní, zástavní práva exekutorská, nařízení exekuce, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji a rozhodnutí o úpadku (podrobněji v části C listu vlastnictví č v příloze, prokazující stav ke dni ). Oceňovaná bytová jednotka je předmětem nájemní smlouvy uzavřené dne mezi Janem Mašínem, Kostelní 904/28, Lovosice a Jitkou Procházkovou, Jiráskova 40, Čížkovice. Podle odstavce 3.1 je nájemní smlouva uzavřena od do doby prodeje bytu. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované na listu vlastnictví č a nájemní smlouvu ze dne Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 114/7584/2016. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 12. dubna

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 114/7584/2016 LV no.: 3964 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 904/20 55, , Comments Komentář Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Celkem m 2 Kč/m 2 Kč zastavěná plocha a nádvoří 16, podíl o velikosti 5554/ Comments Komentář Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Kč Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 Comments Komentář 1 BJ Lovosice, ul. Sady Pionýrů ,00 III-16 51, , , ) osob. vlastnictví, zděný dům, zateplení, 2.NP, plastová okna 2 3 BJ Lovosice, ul. Kostelní BJ Lovosice, ul. Sady Pionýrů ,00 IV-16 56, , , ,00 IV-16 51, , , ) osobní vlastnictví, zděný dům, 4.NP, plastová okna, byt v původním udržovaném stavu 3) osob. vlastnictví, zděný dům, 2.NP, plastová okna, nová kuch. Linka 1) realizovaná dražba z databáze společnosti Eurodražby.cz 2) aktuální nabídka realitní kanceláře AVAREAL, Třebenice 3) aktuální nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz Services Roudnice, Roudnice nad Labem Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,536 mil.kč 0,000 mil.kč 0,593 mil.kč 0,590 mil.kč

8

9

10

11 Budova č.p. 904 Budova č.p. 904 Vstup do sekce č.p. 904/28 Předsíň Kuchyň Koupelna Pokoj 1 Pokoj2