ZNALECKÝ POSUDEK. č. 26/7496/2016

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 26/7496/2016 o obvyklé ceně pozemků čís. parcely 4933, 4934, rodinného domu č.p s příslušenstvím na pozemku čís. parcely 4933 a garáže na pozemku čís. parcely 4934, k.ú. Chomutov I, v ulici Blatenské v Chomutově, okres Chomutov, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 26/7496/2016 LV no.: 185 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcely 4933, 4934, rodinný dům č.p s příslušenstvím na pozemku čís. parcely 4933 a garáž na pozemku čís. parcely 4934, k.ú. Chomutov I, v ulici Blatenské v Chomutově, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Blatenská 3234, Chomutov GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavby: nebyla stanovena ,- Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK rodinný dům + garáž Čísla parcel Parcel of land nr Kč Kč nestanoveno Kč St.4933, 4934 Appurtenances: Nemovité příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy, oplocení obytná zóna úplná, odpovídající velikosti města MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): Zděný Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitá věc: 66, 49 Resident area: Bytové plochy: 91 Storage area: Skladové plochy: 483, 107 m 3 Other and manufacturing: Ostatní 4.601, 2584 Kč/ m 3 Income: Příjem: % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: celkem 168, 184 zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 989 Kč/ Kč Kč % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na výpisu z listu vlastnictví č. 185, prokazujícímu stav evidovaný k datu , jsou ve vlastnictví: Libuše Nikodýmová, bytem ul. Blatenská, č.p.3234/128, Chomutov Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 185 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - 2x zástavním právem smluvním - zahájení exekuce - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Další omezující podmínky jsou uvedeny v části C listu vlastnictví č. 185 pro k.ú. Chomutov I v příloze tohoto posudku. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 185 není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 185 je vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno: - 2x zástavním právem smluvním Zástavní práva jsou jednotlivě uvedena v části C listu vlastnictví č. 185 pro k.ú. Chomutov I v příloze posudku. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená zástavní práva evidovaná na listu vlastnictví č. 185, k.ú. Chomutov I. Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 3234, tvořící součást pozemku čís. parcely 4933, k.ú. Chomutov I, je v katastru nemovitostí evidován jako stavba se způsobem využití rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům využíván k rodinnému bydlení jako rodinný dům, tedy v souladu s katastrem nemovitostí. Na pozemku čís. parcely 4934 (zahrada), k.ú. Chomutov I, se nachází stavba garáže pro stání dvou osobních automobilů. Stavba je zkolaudována, ale není zapsána na listu vlastnictví, její část obvodového zdiva na severovýchodní straně přesahuje na pozemek čís. parcely 4935/3 (trvalý travní porost) jiného vlastníka (Statutární město Chomutov). Weak points / slabé stránky: - zvýšené investice do rekonstrukce - nedořešené vlastnické vztahy k pozemku zastavěnému částí obvodového zdiva garáže Strong points / silné stránky: - možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, tj. veřejný vodovod, kanalizace, plyn, elektřina - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 185 pro k.ú. Chomutov I,obec Chomutov b/ katastrální mapa pro část k.ú. Chomutov I,obec Chomutov c/ zjištění při prohlídce na místě d/ údaje o nemovitých věcech zjištěné při prohlídce dne Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne svolána v termínu dne v 14:30 hodin. V tomto termínu konání prohlídky nemovitých věcí byly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak bylo umožněno za přítomnosti vlastníka, paní Libuše Nikodýmové a zprostředkovatele, paní Tomaštíkové

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Chomutov I Kód obce : Název obce : Chomutov Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0422 Název okresu : Chomutov Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastruktura / infrastructure: Statutární město Chomutov leží na úpatí Krušných hor, na jihozápadním okraji Mostecké hnědouhelné pánve a má obyvatel. Na severovýchodě přiléhá ke Statutárnímu městu Chomutov svou jižní částí město Jirkov, čímž města tvoří propojenou městskou aglomeraci, která je dobře dostupná městskou hromadnou, ale i železniční dopravou. Statutární město Chomutov má rozsáhlou infrastrukturu včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Městem prochází významné dopravních trasy, jde zejména o státní silnici I/7 Praha Slaný Louny Chomutov - Hora Sv. Šebestiána, I/13 Děčín Teplice Chomutov Most Karlovy Vary i tratě ČD Ústí n.l. Chomutov Cheb, Chomutov Praha a další, železniční tratě, č.120 (Praha Kladno Žatec - Chomutov), č. 130 (Ústí nad Labem Bílina Most -Chomutov), č.133 (Chomutov - Jirkov - dříve až do Litvínova), č.137 (Chomutov Vejprty - Bärenstein), č.140 (Chomutov Kadaň - Karlovy Vary Sokolov - Cheb). Městská hromadná doprava je zajištěna autobusy a trolejbusy. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitých věcí: Oceňované nemovité věci, pozemky čís. parcely 4933, 4934 a rodinný dům č.p s příslušenstvím na pozemku čís. parcely 4933 a garáže, neevidovaná v katastru nemovitostí, na pozemku čís.parcely 4934, se nacházejí na severním okraji zastavěného území města Chomutov, v ulici Blatenská, v obytné lokalitě zastavěné převážně rodinnými domy a nízkopodlažní zástavbou. V lokalitě je možnost napojení na rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Nemovité věci jsou přístupné z veřejně přístupného pozemku, čís. parcely 4993/1, k.ú. Chomutov I (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Statutární město Chomutov). Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 3234: Rodinný dům č.p je stavba situovaná na pozemku čís. parcely 4933, k.ú. Chomutov I. Dispoziční řešení: Jedná se o částečně podsklepený rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a podkrovím, vnitřní dispozice je tvořena bytem o velikosti 1+3 s příslušenstvím. 1. PP (suterén) částečné podsklepení, nachází se zde tři místnosti sklepa 1. NP (přízemí) vstupní chodba, koupelna, záchod, kuchyně, obytná místnost, schodiště do podkroví. Podkroví vstupní chodba, záchod, obytná ložnice, ložnice. Půdní prostor. Konstrukční řešení a vybavení domu: Jedná se o řadový rodinný dům krajní, svislé nosné konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva, střešní konstrukce je v kombinaci ploché se sedlovou, střešní konstrukce je dřevěná trámová, krytina je z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou dřevěné trámové, nad suterénem nespalné, vnitřní i venkovní omítky jsou vápenné, schody jsou původní kamenné, dveře vnitřní jsou dřevěné, vstupní jsou plastové, okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, v domě jsou rozvody vody, kanalizace, elektriky a plynu, topení je ústřední teplovodní, s plynovým kotlem, příprava teplé vody v elektrickém boileru. Vybavení kuchyně je standardní, v koupelně je vana a umyvadlo, záchod je samostatný

5 Stáří a stavební stav: Přesné stáří domu bylo stanoveno na 73 let, dle údaje sděleného vlastníkem. Je patrné, že rodinný dům prošel různými opravami, částečnou rekonstrukcí, jeho stavebně technický stav je uspokojivý, udržovaný úměrně finančním možnostem současného vlastníka. Předpokládá se provedení dalších stavebních úprav (především rekonstrukce koupelny a kuchyně). Další stavby: K nemovitým věcem dále náleží stavba garáže neevidovaná v katastru nemovitostí, postavená na pozemku čís. parcely 4934 a na části pozemku čís. parcely 4935/3 (pozemek je ve vlastnictví Statutárního města Chomutov). Situace je patrná z ortofotomapy v příloze. Stavba byla údajně kolaudována. 1 ) Jedná se o stavbu přízemní, nepodsklepenou, s plochou střechou, vrata jsou dvoukřídlá ocelová, stavba je v dobrém stavebně technickém stavu. Vnitřní dispozice garáže je pro dvě stání osobního automobilu. 1 ) Pozn.: V tomto případě se jedná o přestavek, další postup vychází z ustanovení 1087 NOZ Přestavek (1) Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku, stane se část pozemku zastavěného přestavkem vlastnictvím zřizovatele stavby; to neplatí, nestavěl-li zřizovatel stavby v dobré víře. (2) Kdo stavěl v dobré víře, nahradí vlastníku pozemku, jehož část byla zastavěna přestavkem, obvyklou cenu nabytého pozemku. Výměra přestavku, tj. stavbou garáže dotčené části pozemku jiného vlastníka je malá, přesně by ji určil geometrický plán. Náhrada ve výši obvyklé ceny nabytého pozemku je zahrnuta ve výsledné ceně oceňovaných nemovitých věcí. Pozemky: Pozemek čís. parcely 4933, k.ú. Chomutov I, o výměře 168, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Součástí pozemku je stavba: Chomutov, č.p. 3234, rodinný dům. Pozemek čís. parcely 4934, k.ú. Chomutov I, o výměře 184, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada. Na pozemku je stavba garáže, neevidovaná v katastru nemovitostí. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemky jsou přístupné z veřejných komunikací pozemku čís. parcely 4993/1, k.ú. Chomutov I (ostatní plocha - ostatní komunikace, ve vlastnictví Statutárního města Chomutov)

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena pozemků čís. parcely 4933, 4934 rodinného domu č.p s příslušenstvím na pozemku čís. parcely 4933 a garáže, neevidované v katastru nemovitostí, na pozemku čís.parcely 4934, v ulici Blatenská v Chomutově, k.ú. Chomutov I, okres Chomutov, Ústecký kraj, podle LV č. 185, stanovená na základě výše provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. února 2016 celkem Slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi. Výpis všech práv a závad evidovaných v části C listu vlastnictví č. 185 je uveden v posudku v bodě Restricting conditions /omezující podmínky. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 185, neboť ta dražbou zaniknou a nemají tedy vliv na cenu. Stavbou garáže na pozemku čís. parcely 4934, k.ú. Chomutov I, dosud neevidované v katastru nemovitostí, došlo k přestavku na malé části pozemku čís. parcely 4935/3 (vlastník Statutární město Chomutov). Náhrada vlastníkovi pozemku ve výši obvyklé ceny nabytého pozemku je již zahrnuta v odhadu obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí. ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým čísle6/7496/2016. Ing. Vladimír Hůda, MBA. jednatel V Mostě, dne 13. února