ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2549/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2549/2016 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 9 v ul. třída Brodská č.p. 88 s podílem na společných prostorech a pozemku č.par. 4230/4 zastavěná plocha a nádvoří v obci Příbram, okres Příbram, kat. území Příbram VIII, kraj Středočeský. Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Plzeň - sever, pan JUDr. Jaromír Peške Pod Vrchem Plzeň na základě usnesení provedení exekuce Okresního soudu v Příbrami 23 EXE 2520/ EX- 315/15-22 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice telefon: nemecekznal@seznam.cz Počet stran: 11 včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Vejprnicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky č. 9 v ul. třída Brodská č.p. 88 s podílem na společných prostorech a pozemku č.par. 4230/4 zastavěná plocha a nádvoří v obci Příbram, okres Příbram, kat. území Příbram VIII, kraj Středočeský. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 9 Adresa předmětu ocenění: Brodská Příbram VIII Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Příbram Katastrální území: Příbram Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 380,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV kopie snímku z katastrální mapy - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Jitka Obešlová, Brodská 88, Příbram VIII, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Jitka Obešlová, Brodská 88, Příbram VIII, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost -byla pořízena fotodokumentace znalcem pouze z venku, informace o bytové jednotce předal předseda SVJ pan Barteš a sousedé z bytového domu prohlídka bytové jednotky nebyla umožněna, byt je pronajat - 2 -

3 7. Celkový popis nemovité věci Nemovitost je v bývalém okresním městě Příbram ul. Brodská č.p. 88. Stojí v původní zástavbě bytových domů s dobrou dostupností centra obce. V okolí nemovitosti je kompletní občanská vybavenost (škola, školka, nákupní centrum, zdravotnické zařízení a další). Zastávky MHD jsou vzdáleny cca do 200m. Bytový zděný dům je o VI. NP s výtahem, který byl stavebně dokončen v roce Dům je po revitalizaci zateplení, vyměněna okna za plastová v roce 2009 Parkovací možnosti jsou omezené - nedostatek parkovacích míst. Dům je připojen na veškeré inženýrské sítě, teplá voda a vytápění dálkově z Příbramské teplárenské a.s.. Vlastní bytová jednotka je ve III. NP o velikosti 2+1 a skládá se z předsíně, koupelny s vanou, WC, kuchyně, obývacího pokoje a ložnice. V suterénu je sklep. Technický stav odpovídá stáří. Byt je po rekonstrukci bytového jádra v roce Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.9-3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 1,000 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00-4 -

5 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,050 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č.9 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,050 = 1,050 6 i = 1-5 -

6 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,00 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4230/4 230, , ,- Stavební pozemek - celkem 230,00 m ,- Pozemek - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = ,-Kč ,- Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Příbram Stáří stavby: 41 let Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 27): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy podlahová plocha: 65 * 1,00 = 65,00 m 2 sklepní koje: 1,35 * 0,10 = 0,14 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 65,14 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00-6 -

7 4. Umístění bytu v domě NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stavby 7 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * (7 + 15)= 0,890 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,890 = 0,952 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = ,- Kč/m 2 * 0,952 = ,89 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 65,14 m 2 * ,89 Kč/m 2 * 1,000 * 1,050= ,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,58 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 725 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 725 / = ,43 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,43 Kč Bytová jednotka č.9 - zjištěná cena = ,01 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka č ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Devětsetosmdesáttisícsedmsetdevadesát Kč - 8 -

9 STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ V MÍSTĚ A ČASE POROVNÁNÍ B. Porovnávací metoda Definice ceny obvyklé: 2 zákona o oceňování MF ČR č. 151/1997 Sb. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla doložena při prodejích stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ( pronajímatele nebo nájemce), ani vliv zvláštní obliby. Definice místně obvyklého nájemného: Základní právní norma pro ocenění, kterou je Zákon č. 151/97 Sb. Používá pojem obvyklé nájemné viz. 2 cit. Zákona platných vyhlášek. Místně obvyklé nájemné, je takové nájemné, za které lze předmět nájmu pronajmout ke dni ocenění mezi ochotným pronajímatelem a ochotným nájemcem v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Stanovení obvyklého nájemného porovnávacím způsobem Jak vyplívá z definice obvyklé ceny, optimálním způsobem jejího zjištění je cenové porovnání, kdy se vychází ze známých i inzerovaných pronájmů v dané srovnatelné lokalitě. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným a nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jejím pronájmu. Tyto jednotkové srovnávací ceny se zjišťují především z nájemních smluv, databáze znalce i z realitních kanceláří. Zjištění ceny z realitní inzerce je již v dnešní době poměrně rozšířeným a dostupným způsobem. Ale je potřeba počítat s tím, že inzerovaná částka ( cena) vyjadřuje pouze představu jedné strany ( pronajímatele) o výši nájemného, takže se inzerované výše pronájmu realizuje zcela vyjímečně. V každém případě je možno požadovanou cenu považovat za cenu maximálně možnou. Při zjišťování cen nemovitostí stejného ( podobného) typu a velikosti pozemků v dané lokalitě byly v současné době osloveny realitní kanceláře, internetové realitní nabídky i archiv soudního znalce ( vlastní zdroje). 1. Prodej bytu m² Čechovská, Příbram - Příbram VIII Prodejní cena Kč Nabízíme k prodeji nadstandardně prostorný byt v přízemí skeletového domu, Příbram, ul. Čechovská. Celková plocha činí 69 m2. Každá místnost má vlastní lodžii (celkem 3), lodžie do ulice je zasklena. Koupelna 1 rok po rekonstrukci. V bytě se nachází velká komora, dále k bytu patří sklep

10 2. Prodej bytu 3+kk 63 m² Milínská, Příbram - Příbram III Prodejní cena Kč Byt 3+kk v OV se nachází v centru města Příbram, ul. Milínská, v I. NP, nově zrekonstruovaného zatepleného panelového domu. V domě je nový výtah, kočárkárna a k bytu je vlastní sklep. Slunný, na západ orientovaný byt. Nová plastová okna se žaluziemi, která směřují do klidné Průběžné ulice. Byt je vyklizen a připraven k rekonstrukci 3. Prodej bytu m² Dlouhá, Příbram - Příbram III Prodejní cena Kč Nabízíme k prodeji byt 2+1 o velikosti 52 m2 v Příbrami III, ul. Dlouhá. Je situován v prvním patře z pěti, bez výtahu. Jedná se o nemovitost po velmi zdařilé rekonstrukci: nové zděné jádro, koupelna, WC samostatné, nová kuchyňská linka, odpady, voda, topení, elektroinstalace. Nemovitost je kompletně zařízena a prodává se včetně vybavení. K bytu patří komora na patře a sklep. ZÁVĚREČNÉ STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné podotknout k tomu, že na listu vlastnictví ( výpise z katastru nemovitostí) jsou zapsána omezení vlastnických práv. Tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení, neboť zástavní práva a exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového řízení. Posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti standardní hypotékou na bydlení s nízkou úrokovou sazbou, kterou při běžném obchodním styku při pořízení nemovitosti určené k vlastnickému bydlení využívá převážná část kupujících. Při porovnání s nabízenými a prodanými bytovými jednotkami je nutné přihlédnout k velikosti bytu, stáří a stavu objektu ( zateplení) a k technickému stavu bytového jádra (po rekonstrukci)

11 Cenu obvyklou v místě a čase lze stanovit na: Cena vyhlášková ,- Kč Cena obvyklá v místě a čase ,-Kč Ve Vejprnicích Kamil Němeček Na Zavážce Vejprnice telefon: nemecekznal@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: ze dne pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2549/2016 znaleckého deníku