ZNALECKÝ POSUDEK

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK OCENĚNÍ NEMOVITOSTI (ODHAD OBVYKLÉ CENY) Předmět ocenění: pozemky parc. č. 502/6, 502/2 a 618/61 s příslušenstvím v katastrálním území Hrdějovice, obec Hrdějovice, okres České Budějovice Vlastník nemovitosti: KÖGE a.s. Karlovo náměstí 290/16, Praha 2 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 2 JUDr. Aleš Bayer Kateřinská 13, , Praha 2 Prohlídka nemovitosti byla provedena: Vypracováno ku dni: Vypracoval: Ing. Milan Kroupa Stupno 227, Břasy, tel Tento posudek obsahuje 15 stran textu a 6 stran příloh. Předává se v 1 vyhotovení. V Praze Výtisk č. 1

2 Obsah posudku: 1. NÁLEZ Znalecký úkol Informace o nemovitosti Prohlídka nemovitosti Dokumentace a skutečnost Vlastnické a evidenční údaje Omezení vlastnického práva Celkový popis obce Celkový popis nemovitosti Podklady pro zpracování posudku Metody zjištění hodnoty nemovitosti POSUDEK Oceňované nemovitosti přehled Zjištění administrativní hodnoty nemovitosti dle platné vyhlášky Zjištění hodnoty nemovitosti výnosovou metodou Zjištění hodnoty nemovitosti srovnávací metodou Rekapitulace metod pro zjištění ceny obvyklé Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad nemovitosti ZÁVĚR ZNALECKÁ DOLOŽKA..15 Přílohy: - Výpisy z KN ze dne , LV Kopie katastrální mapy - Umístění obce na mapě - Fotodokumentace 1. NÁLEZ 1.1. Znalecký úkol Na základě Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 2 Sp. zn. 002 Ex 1721/14-44 ze dne s nabytím právní moci dne je znaleckým úkolem a předmětem tohoto posudku: - stanovit cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství zapsaných na LV 868 označit znalci známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva a stanovit jejich hodnotu - stanovit obvyklou cenu - pořídit fotografie z místa ocenění 2

3 1.2. Informace o nemovitosti - Pozemek parc. č. 502/6 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2m2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním pracovištěm České Budějovice (Katastrální úřad pro Jihočeský kraj) pro obec Hrdějovice, katastrální území Hrdějovice, na listu vlastnictví č. 868, způsob využití: zastavěná plocha - Pozemky parc. č. 502/2 o výměře 359 m2 a 618/61 o výměře 662 m2 vedené jako orná půda, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním pracovištěm České Budějovice (Katastrální úřad pro Jihočeský kraj) pro obec Hrdějovice, katastrální území Hrdějovice, na listu vlastnictví č Prohlídka nemovitosti Prohlídka výše uvedené nemovitosti se uskutečnila dne v hodin. K místnímu šetření se kromě znalce nikdo nedostavil Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace nebyla k dispozici, všechny údaje byly zjištěny a ověřeny při místním šetření Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí ze dne , LV 868 pro katastrální území Hrdějovice je majitelem oceňovaných nemovitostí: KÖGE a.s., Karlovo náměstí 290/16, , Praha 2 Nové Město Omezení vlastnického práva Podle výpisu z katastru nemovitostí je omezeno vlastnické právo k nemovitostem zástavními právy exekutorskými. Podrobný přehled omezení vlastnického práva viz Výpis z KN, který je součástí tohoto posudku (příloha) Celkový popis obce Hrdějovice jsou obec v Jihočeském kraji, ležící 5km severně od Českých Budějovic. V obci žije cca 1530 obyvatel. První písemná zmínka o obci pochází z roku V obci je mateřská školka, základní škola, obchod a restaurace, je vybudován vodovod, kanalizace, plynofikace a rozvod elektřiny. Do obce zajíždí českobudějovická MHD Celkový popis nemovitosti Oceňované pozemky se nachází na západním okraji obce Hrdějovice u železniční trati. Pozemek parc. č. 502/6 je veden jako zastavěná plocha a nádvoří a nachází se na 3

4 něm malá část stavby č.p. 512 (dopravní stavba), která má jiného majitele a není předmětem posudku. Pozemek parc. č. 502/2 navazuje na stavbu č.p. 512 a na pozemek parc. č. 502/6, je veden jako orná půda a se stavebním pozemkem tvoří funkční celek. Pozemek je částečně využitý jako cesta, část je oplocena a na části jsou náletové porosty. Pozemek parc. č. 618/61 je veden jako orná půda, nachází se na druhé (severovýchodní) straně železnice a v současnosti je zemědělsky využíván. Podle Územního plánu je zařazen do území Z23 výroba a skladování, dopravní infrastruktura. Pozemky Parc. č. 502/2 359 m2 orná půda Parc. č. 502/6 2 m2 zastavěná plocha a nádvoří Parc. č. 618/ m2 orná půda Příslušenství: Venkovní úpravy část pozemku parc. č. 502/2 je zpevněna betonovými panely a část pozemku je oplocena (ocelové sloupky a drátěné pletivo) Trvalé porosty na pozemku parc. č. 502/2 se nachází převážně náletové a neudržované stromy (borovice, bříza) a keře Podklady pro zpracování posudku - výpisy z katastru nemovitostí ze dne , LV kopie katastrální mapy - informace realitních kanceláří, realitní servery a časopisy - archiv znalce - fotodokumentace 1.8. Metody zjištění hodnoty nemovitosti - administrativní metoda Při stanovení ceny nemovitosti administrativní metodou je postupováno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb.ve znění vyhlášky 199/2014 Sb. - metoda zjištění věcné hodnoty při stanovení věcné ceny nemovitosti je postupováno podle výše uvedené oceňovací vyhlášky jako v případě administrativní metody, ale není zde uplatněn koeficient úpravy ceny dle polohy a trhu pp. - výnosová metoda vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem) - srovnávací metoda Jedná se o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo v současné době nabízených porovnatelných nemovitostí ve srovnatelných lokalitách 4

5 - Obvyklá (tržní) cena nemovitosti Jedná se o cenu, za kterou je možné stejnou nebo srovnatelnou nemovitost v daném místě a čase prodat nebo koupit. Podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku 2, odstavec 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ku dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2. POSUDEK 2.1. Oceňované nemovitosti přehled a) Venkovní úpravy b) Trvalé porosty c) Pozemky Parc. č. 502/2 359 m2 orná půda Parc. č. 502/6 2 m2 zastavěná plocha a nádvoří Parc. č. 618/ m2 orná půda 2.2. Zjištění administrativní hodnoty nemovitosti dle platné oceňovací vyhlášky Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, V 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitost je I -0,04 zatížena nařízeními exekuce 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 5 5

6 Index trhu IT = P6 * (1 + S P i) = 0,900 Index polohy i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Sklady, doprava a spoje Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném I 0,45 funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - II 0,00 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti III 0,05 - Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7 Index polohy IP = P1 * (1 + S Pi) = 0,473 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 0,426 Příslušenství Oplocení Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Plot ze str. pl. na ocelové sloupky do bet. patek, nátěr Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Výměra: 18 * 1,80 = 32,40 m 2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 240,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 495,- Plná cena: 32,40 m 2 * 495,- Kč/m 2 = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 20 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků 6

7 Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 20 / 30 = 66,7 % Koeficient opotřebení: (1-66,7 % / 100) * 0,333 Nákladová cena stavby CSN = 5 341,- Kč Koeficient pp * 0,426 Cena stavby CS = 2 275,27 Kč Oplocení - zjištěná cena = 2 275,27 Kč Zpevněná plocha Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 14 * 2,5 = 35,00 m 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 1 180,- Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): * 2,2210 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 2 359,- Plná cena: 35,00 m 2 * 2 359,- Kč/m 2 = ,- Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1-83,3 % / 100) * 0,167 = ,- Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Srážka za morální opotřebení: ,- * 10 % = ,80 Kč Nákladová cena stavby CSN = ,20 Kč Koeficient pp * 0,426 Cena stavby CS = 5 286,32 Kč Zpevněná plocha - zjištěná cena = 5 286,32 Kč Pozemek 1 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 7

8 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ III 0,00 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - N pozemku se nachází stavba jiného majitele II 0,00 6 Index omezujících vlivů IO = 1 +S P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,473 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,473 = 0,426 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,27 0, ,95 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 502/6 2,00 406,95 813,90 Stavební pozemek - celkem 2,00 m 2 813,90 Pozemek 1 - zjištěná cena = 813,90 Kč Pozemky 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ III 0,00 8

9 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Poloha nemovitosti u železniční trati I -0,10 6 Index omezujících vlivů IO = 1 +S P i = 0,900 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,473 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 0,900 * 0,473 = 0,383 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,27 0, ,87 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 955,27 0,383 0, ,76 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 orná půda 502/2 359,00 365, ,33 9 odst. 4 ( 4 orná půda 618/61 662,00 109, ,12 odst. 1) Stavební pozemky - celkem 1 021,00 m ,45 Pozemky 2 - zjištěná cena = ,45 Kč Trvalé porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,23 Celková výměra pozemku m 2 361,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 150,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,64 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 9

10 Cena okrasných rostlin: = 4 668,00 Lesní porosty oceněné zjednodušeným způsobem: 45 Název Výměra [m 2 ] Stáří [let] Bonita Zakmenění Zastoupení Jedn. cena [Kč/m 2 ] Uprav. jedn. c. Cena [Kč] akát trnovník 1 000, , % 4,13 3, ,00 Cena lesního porostu celkem: 3 720,00 Trvalé porosty - zjištěná cena = 8 388,- Kč Rekapitulace výsledných administrativních cen 1. Ocenění staveb 1.2. Příslušenství Oplocení 2 280,- Kč Zpevněná plocha 5 290,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 7 570,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek 1 810,- Kč 2.2. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 8 390,- Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 8 390,- Kč Celkem ,- Kč ************************************************************************************************ Výsledná administrativní cena nemovitosti: ,- Kč 2.3. Zjištění hodnoty nemovitosti výnosovou metodou Výnosová metoda je jednou ze standardních metod pro ocenění zejména komerčně využitelných nemovitostí, případně rezidenčních nemovitostí. Tato metoda může být aplikována tam, kde je poptávka po pronájmu nemovitostí a trh s pronájmy alespoň částečně funguje. (tato situace je většinou pouze ve velkých či větších městech) V případě ocenění výše uvedených pozemků tuto metodu nevyužiji. 10

11 2.4. Zjištění hodnoty nemovitosti srovnávací metodou V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a z informací na internetových stránkách. Podle výše uvedených podkladů byly vytipovány nemovitosti pro ocenění pozemků pro komerční využití srovnávací metodou: Příklad 1 Prodej pozemek pro komerční výstavbu (30%) - výroba + průmysl Plocha pozemku: m2 Nabídková cena: ,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%): ,- Kč Cena za 1m2 pozemku: 122,- Kč Lokalita: Hůry, okr. České Budějovice u budoucí dálnice D3 Příklad 2 Prodej pozemek pro komerční výstavbu skladové haly, drobná výroba Plocha pozemku: m2 Nabídková cena: ,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%): ,- Kč Cena za 1m2 pozemku: 351,- Kč Lokalita: Hosín, okr. České Budějovice u letiště Příklad 3 Prodej pozemek pro komerční výstavbu Plocha pozemku: 2480 m2 Nabídková cena: ,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%): ,- Kč Cena za 1m2 pozemku: 292,- Kč Lokalita: Hůry, okr. České Budějovice Příklad 4 Prodej pozemek pro komerční výstavbu - výroba + skladování Plocha pozemku: m2 Nabídková cena: ,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%): ,- Kč Cena za 1m2 pozemku: 276,- Kč Lokalita: Hůry, okr. České Budějovice u budoucí dálnice D3 11

12 Příklad 5 Prodej pozemek pro komerční výstavbu výroba, haly pro logistické centrum Plocha pozemku: 1993 m2 Nabídková cena: ,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%): ,- Kč Cena za 1m2 pozemku: 837,- Kč Lokalita: Hůry, okr. České Budějovice Příklad 6 Prodej pozemek pro komerční výstavbu skladové haly, drobná výroba Plocha pozemku: 8934 m2 Nabídková cena: ,- Kč Redukovaná nabídková cena (-10%): ,- Kč Cena za 1m2 pozemku: 585,- Kč Lokalita: Hosín, okr. České Budějovice u letiště Vyhodnocení srovnávací metody Nemovitosti, které jsou srovnatelné s oceňovanou nemovitostí se na realitním trhu běžně nabízejí a obchodují. Jednotlivé případy se liší zejména polohou, zařazením do Územního plánu obcí, velikostí pozemků, možností napojení na inženýrské sítě atd. Nabídkové ceny výše uvedených příkladů byly vždy upraveny koeficientem pro dosažení reálnější představy o tržní ceně nemovitosti (-10%). Z výše uvedených příkladů vyplývá, že hodnota srovnatelných komerčně využitelných pozemků v dané lokalitě se pohybuje v rozmezí 120,- až 850,- Kč za 1m2. Pozemek parc. č. 502/6 je zastavěn budovou (pravděpodobně administrativní budova pro dopravu), je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Základní cenu za 1m2 určím vzhledem k výše uvedeným skutečnostem při horní hranici uvedeného rozpětí tj. ve výši 800,- Kč/m2. Hodnota pozemku parc. č. 502/6: 2 m2 * 800,- Kč/m2 = 1.600,- Kč Pozemek parc. č. 502/2 navazuje na budovu a stavební pozemek a tvoří s nimi jednotný funkční celek. Pozemek je částečně využitý jako cesta, část je oplocena a na části jsou náletové porosty. Základní cenu za 1m2 určím vzhledem k výše uvedeným skutečnostem ve spodní polovině uvedeného rozpětí tj. ve výši 400,- Kč/m2. (včetně příslušenství) Hodnota pozemku parc. č. 502/2: 359 m2 * 400,- Kč/m2 = ,- Kč Pozemek parc. č. 618/61 je veden jako orná půda, nachází se na druhé (severovýchodní) straně železnice v její těsné blízkosti a v současnosti je zemědělsky využíván. Podle Územního plánu je zařazen do území Z23 výroba a skladování, dopravní infrastruktura. 12

13 Základní cenu za 1m2 určím vzhledem k výše uvedeným skutečnostem při spodní hranici uvedeného rozpětí tj. ve výši 120,- Kč/m2. Hodnota pozemku parc. č. 618/61: 662 m2 * 120,- Kč/m2 = ,- Kč Hodnota pozemků celkem: ,- Kč Hodnota pozemků srovnávací metodou (po zaokrouhlení) ,- Kč ********************************************************************************** Hodnota nemovitosti srovnávací metodou ,- Kč ************************************************************************************************ 2.5. Rekapitulace metod pro zjištění ceny obvyklé Při ocenění pozemků parc. č. 502/2, 502/6 a 618/61 s příslušenstvím v kú Hrdějovice byly použity tyto metody: Administrativní cena nemovitosti Věcná hodnota nemovitosti Výnosová hodnota nemovitosti Srovnávací hodnota nemovitosti ,- Kč Neurčena Neurčena ,- Kč 2.6. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Na výpise z KN v odstavci C Omezení vlastnického práva jsou vyjmenovány právní závady oceňované nemovitosti: Přesní znění výše uvedených omezení vlastnického práva je uvedeno ve Výpise z KN viz příloha V případě prodeje nemovitosti a pokrytí dlužné finanční částky výše uvedená omezení vlastnického vztahu zaniknou. ************************************************************************************************ Výsledná cena jiných práva a závad s nemovitostí spojených je 0,- Kč. ************************************************************************************************ 2.7. Ocenění závad, které prodejem nemovitosti nezaniknou Na výše uvedených nemovitostech nebyly zjištěny žádné jiné závady než které byly popsány v bodě

14 ********************************************************************************** Výsledná cena závad, které prodejem nezaniknou je 0,- Kč. 3. ZÁVĚR Předmětem tohoto znaleckého posudku bylo: Na základě Usnesení Exekutorského úřadu pro Prahu 2, JUDr. Aleš Bayer, se sídlem Kateřinská 13, , Praha 2 čj. 002 Ex 1721/14-44 s nabytím právní moci dne : - stanovit cenu následujících nemovitostí ve vlastnictví firmy KÖGE a.s., Karlovo náměstí 290/16, Nové Město, , Praha 2 - Pozemek parc. č. 502/6 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře 2m2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním pracovištěm České Budějovice (Katastrální úřad pro Jihočeský kraj) pro obec Hrdějovice, katastrální území Hrdějovice, na listu vlastnictví č. 868, způsob využití: zastavěná plocha - Pozemky parc. č. 502/2 o výměře 359 m2 a 618/61 o výměře 662 m2 vedené jako orná půda, zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním pracovištěm České Budějovice (Katastrální úřad pro Jihočeský kraj) pro obec Hrdějovice, katastrální území Hrdějovice, na listu vlastnictví č označit znalci známá věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva a stanovit jejich hodnotu - stanovit obvyklou cenu - pořídit fotografie z místa ocenění Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Kladné a záporné vlivy na obvyklou cenu nemovitosti: Kladné vlivy: - pozemky se nachází v blízkosti Českých Budějovic - pozemky jsou zařazeny do Územního plánu obce (výroba a skladování, dopravní infrastruktura) Záporné vlivy - velké množství podobných nemovitostí na realitním trhu - nemovitost je zatížena nařízeními exekucí - na pozemku parc. č. 502/6 se nachází stavba jiného vlastníka - pozemek parc. č.618/61 má obtížný přístup 14

15 Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami s přihlédnutím k výše uvedeným kladným a záporným vlivům na obvyklou cenu bude stanovena obvyklá cena výše uvedených nemovitostí. Obvyklá cena výše uvedených nemovitostí: ,- Kč ************************************************************************************************ ************************************************************************************************ Vzhledem ke stávající poloze pozemků, jejich využitelnosti a velikosti a s ohledem na stávající situaci na realitním trhu určuji obvyklou cenu nemovitostí: pozemků parc. č. 502/2, 502/6 a 618/61 s příslušenstvím v kú Hrdějovice, obec Hrdějovice, okres České Budějovice na: ,- Kč Slovy:dvěstědvacetpěttisíckorunčeských ************************************************************************************************ ************************************************************************************************ Výsledná cena jiných práva a závad s nemovitostí spojených je 0,- Kč. Výsledná cena závad, které prodejem nezaniknou je 0,- Kč. ************************************************************************************************ Ve Stupně, Ing. Milan Kroupa Stupno 227, Břasy tel.: mikropraha@seznam.cz 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.682/95 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 Pozemek parc. č. 502/6 (zastavěný budovou) Pozemek parc. č. 502/2 Pozemek parc. č. 618/61 21