ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 č.j. 163 EX 228/13-33 o obvyklé ceně bytu č. 654/11 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a stavebním pozemku parc.č zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Lužnice v obci Třinec na LV č a Objednatel posudku: Exekutorský úřad Nový Jičín 3, Štefánikova 9, , Nový Jičín, Soudní exekutor Mgr.Ing.Monika Michlová Účel posudku: Posudek vypracoval: Stanovit obvyklou cenu pro exekuční řízení pohledávky Ing. Lacina Jiří, znalec v oboru ekonomika, stavebnictví, bytem Veřovice č.p. 388, PSČ: , mobil: , info@jirilacina.cz odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové odvětví ceny a odhady movitostí, strojů a zařízení, vozidel, zemědělské a manipulační techniky odvětví ceny a odhady podniků, akcií, cenných papírů a ochranných známek Expert oceňování nemovitostí, certifikovaný CO ÚIS - č.106/21/qen/2003. Autorizovaný inženýr pro pozemní stavby ČKAIT č Odhadce nemovitostí QON č. 1555/06 -certifikát Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, vyhlášky MF ČR o provedení některých ustanovení zákona č. č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změněn některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2010 Sb.. Zvláštní požadavky objednatele : stanovit obvyklou cenu pro exekuční řízení. Ve Veřovicích : Tento znalecký posudek obsahuje 27stran včetně příloh je zpracován ve čtyřech vyhotoveních z nichž se dvě písemné a jedno elektronické předávají objednavateli. 1. NÁLEZ

2 2 1.1 Zadání znaleckého posudku Soudní exekutor Mgr.Ing.Monika Michlová, Exekutorského úřadu v Novém Jičíně, který je pověřen provedením exekuce na základě usnesení, které vydal Okresní soud ve Frýdku-Místku č.j.26 EXE 2642/ ze dne , kterým soud nařídil exekuci pohledávky oprávněného Společenství vlastníků jednotek v domě č.p. 654, na ulici Máchova, Třinec, IČO se sídlem Máchova 654, Třinec, Lyžbice, právně zastoupeno JUDr. Věrou Zahradníkovou se sídlem 1.máje č.540, Třinec, proti povinné Lence Sikorové, r.č /0264, IČO: , bytem Máchova 654, Třinec - Lyžbice. Dle usnesení Exekutorského úřadu Nový Jičín 3, Štefánkova 9, Nový Jičín č.j. 163 EX 228/13-33 ze dne , je zadáním znaleckého posudku stanovit obvyklou cenu nemovitostí na LV č a to bytu č. 654/11 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a stavebním pozemku parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 245m2 v k.ú. Lyžbice v obci Třinec ve výši 5730/ Úkolem znalce je stanovit cenu nemovitostí a jejich příslušenství a ocenit jednotlivá práva a závady s tím spojené, a to tržní cenou. Cena určena na základě znaleckého posudku bude členěna takto: 1. Cena nemovitostí se všemi součástmi a příslušenstvím, která reálně vystihuje prodejní cenu posuzovaných nemovitostí, v níž je promítnuta cena závad, které prodejem nezaniknou. 2. Cena věcných břemen a dalších závad, spojených s nemovitostmi, včetně ceny/hodnoty nájemních práv, váznoucích na oceňovaných nemovitostech; tyto závady musí být ohodnoceny jednotlivě. 3. DPH z ceny nemovitosti dle odst.1/, pokud převod nemovitosti dle jeho zjištění podléhá daňové povinnosti. 4. DPH z ceny závad dle odst.2/, pokud převod nemovitosti dle jeho zjištění podléhá daňové povinnosti 5. Počet bytových jednotek a skutečnost, zda a v jakém rozsahu jsou tyto obývány povinným. Bylo provedeno místní šetření na místě samém dne , kterého se zúčastnil p.tadeáš Sikora starší, p.sikory mladší, bylo provedeno zaměření nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Dále byly poskytnuty další podklady. Ocenění nemovitosti bude provedeno podle platných předpisů, dále bude proveden porovnávací způsob ocenění a stanovení obvyklé ceny. Dále budou zodpovězeny jednotlivé body, které jsou uvedeny v usnesení. 1.2 Popis oceňované nemovitosti V rámci tohoto posudku bude oceněn byt č. 654/1 v bytovém domě č.p. 654 na ulici Máchova v obci Třinec - Lyžbice na pozemku parc.č v k.ú. Lyžbice. Jedná se o byt č. 11, který se nachází v 4NP o velikosti 2+1 v panelovém bytovém domě na ulici Máchova v zastavěné části obce. Bytový dům byl postaven cca. v roce 1975 jako panelový montovaný pětipodlažní dům s plochou střechou na pozemku parc.č v k.ú. Lyžbice. Nachází se v zastavěné okrajové části obce, je přilehlý k ulici Máchova, je napojen na inženýrské sítě, které v obci jsou. Dále bude oceněn spoluvlastnický podíl ve výši 5730/79647 na společných částech domu a stavebním pozemku parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 245m2 v k.ú. Lyžbice, na kterém je postavený bytový dům č.p Pozemek je v rovinatém terénu, příjezd a přístup je po ulici Máchova po zpevněné městské komunikaci. Město Třinec je městem s počtem obyvatel dle aktuálního stavu. Znalec při zpracování znaleckého posudku, bude vycházet ze skutečného stavu, který zjistil při místním šetření.

3 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Informace o jednotce a parcele Katastrální mapa Usnesení o ustanovení znalce Výsledky místního šetření spojené s prohlídkou nemovitosti Pro ocenění byl použit cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění, vyhlášky MF o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňovaní majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb Literatura : Teorie oceňování nemovitostí, rozšířené vydání od Prof.Doc. Ing. Alberta Bradáče DrSc. Zákon o vlastnictví bytů od Doc. JUDr. Josef Fiala, CSc a JUDr. Ivana Průchová, CSc. Bytový fond v majetku obcí od Ing. Heleny Novákové Metodika ocenění Znalec pro zjištění obvyklé hodnoty nemovitostí na LV č a 8448 v k.ú. Lužnice použije: Ocenění dle věcnou hodnotou dle cenového předpisu - zákon č. 151/1997 Sb., ve znění zákona č. 121/2000 Sb. o oceňování majetku a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb.. Zjišťování ceny se provádí metodikami, které jsou výše uvedeny a blíže popsány při použití konkrétní metodiky. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Označuje se CR. Věcná hodnota je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová metoda ocenění se použije v případě, kdy je nemovitost pronajata. Porovnávací metoda porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Porovnávací metoda. 2. POSUDEK - ocenění nemovitostí

4 Posudek I. : Ocenění dle cenového předpisu. Posudek II : Porovnávací způsob ocenění Posudek III : Stanovení obvyklé ceny Závěr IV : Rekapitulace ocenění 4 2. POSUDEK I. - ocenění dle cenového předpisu Ocenění nemovitostí je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v aktuálním znění, vyhláška MF o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňovaní majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb.. V rámci tohoto znaleckého posudku budou oceněny tyto nemovitosti: 2.1 Byt č. 654/11 v bytovém domě č.p. 654 v Třinci Stavební pozemek v k.ú. Lyžbice Byt č. 654/1 v bytovém domě č.p. 654 v Třinci Popis Jedná se o ocenění bytu č. 654/1 v bytovém domě č.p. 654 na ulici Máchova v obci Třinec- Lyžbice. Tento bytový dům byl postaven cca. v roce 1975, jako panelový bytový dům 5 podlažní s plochou střechou. Oceňovaná bytová jednotka č. 654/1 se nachází v 4NP, jedná se o byt velikosti 2+1 o celkové výměře 57,30m2, byt je v původním stavu, pouze kuchyň je částečně modernizována. Při místním šetření bylo zjištěno, že na stěnách jsou praskliny, okna jsou původní, zařízení bytu je původní, příslušenství bytu je vana, umývadlo, WC mísa, baterie, vestavěná skříň, zvonkový telefon, v kuchyni není klasická linka, nachází se zde soustava skříněk a poliček, které netvoří klasickou kuchyňskou linku, která bývá součástí bytu. Schází klasický sporák, dřez. Bytový dům je postaven na pozemku parc.č v k.ú. Lyžbice. Dům je napojen na inženýrské sítě, které v této obci jsou. a./dispoziční řešení jednotlivých podlaží: 1 PP- suterén:

5 5 - schodišťový prostor, sklepy, spol.prostory 1. NP - 5NP: - schodišťový prostor, bytové jednotky b/napojení obytného domu na inženýrské sítě : - studená voda : SV je napojena na veřejný vodovodní řád - kanalizace : kanalizace je napojena na veřejnou kanalizaci - vytápění : centrální - zemní plyn : napojen na hlavní řád - silnoproud : podzemní přípojka na rozvody SME Obytný dům je udržován. Opotřebení je úměrné stáří domu, které dle podkladů je: = 38 roků Ocenění bytu č. 654/11 a) Poloha a popis oceňovaného bytu: Oceňovaná bytová jednotka č. 654/1 je situován v 4 NP o velikosti 2+1 o celkové podlahové ploše 57,30m2. V rámci ocenění dle vyhlášky. č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb. se do podlahové plochy bytu započítává plocha balkonu, lodžie, terasy. V našem případě bude započten balkón. Byt se skládá z kuchyně, chodby, obývacího pokoje, ložnice, koupelny, WC, balkónu. Jako společné části domu náleží k bytu vstupní prostory OD, prostor schodiště, chodba, společné nebytové prostory domu a konstrukce domu. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace / potrubní rozvody vody, plynu, kanalizace, el. instalace. Byt byl zaměřen při místním šetření. Naměřená výměra bytu: chodba:.4,64m2 WC:.. 0,95m2 Koupelna:. 2,13m2 Kuchyň: 9,34m2 Ložnice:.. 13,88m2 Obývací pokoj:.21,89m2 Balkón: 1,87m2 Sklep:.. 2,60m2 Byt celkem: 57,30 m2 Vzhledem k tomu, že výměra bytu dle LV činí 57,30, je zřejmé, že je již ve výměře započtena balkón a sklepní koje, z tohoto důvodu nebude již použit přípočet a bude uvažováno s výměrou podlahové plochy ve výši 57,30m2. Úprava podlahové plochy bytu: Podle zákona 151/1997 Sb., ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb.

6 6 se provede ocenění : Plocha místností bytu 57,30 m2 neupravuje se 57,30 m2 Lodžie 0,00 m2.. neupravuje se 0,00 m2 Balkóny 0,00 m2. * 0,17 0,00 m2 Terasa 0,00 m2. * 0,10 0,00 m2 sklep 0,00 m2. * 0,80 0,00 m2 sklepní box 0,00 m2. * 0,10 0,00 m2 Plocha pro ocenění bytu celkem 57,30 m Zjištění charakteru objektu. V oceňovaném obytném domě se nachází bytové jednotky s příslušenstvím. Objekt je užíván k účelu bydlení. Dle přílohy č.2 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb., se bude jednat o typ budovy K domy více bytové netypové SKP Cena bytu ve vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů v budově typu K, jeho vybavení a příslušenství, včetně podílu na společných částech domu a jeho vybavení, které je stavebně součástí stavby, se zjistí vynásobením počtu m2 podlahové plochy základní cenou uvedenou v příloze č. 19, tabulce č.1 a upraví se podle odstavce 2. Základní cena se vynásobí koeficientem cenového porovnání podle vzorce: ZCU = ZC * I Kde: ZCU základní cena upravená za m2 podlahové plochy bytu ZC - základní cena dle přílohy č. 19, tabulky 1 I - index cenového porovnání vypočteny podle vzorce: I = I T x I P x I V Kde. I T - index trhu se stanoví podle vzorce: Kde :T i - hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a tabulky 1 I P - index polohy se stanoví podle vzorce: I 1+ 3 i= l = 1 + T n 1 p P i i= 1 Kde: P i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy z přílohy č. 18a tabulky č.4-6 v návaznosti na velikost obce, ve které se byt nachází. N celkový počet znaků v příslušné tabulce přílohy č. 18a. 9 I V index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: IV = 1 + V1 xv10 i= 1 kde : V i - hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č. 19 tabulky č Výpočet indexu cenového porovnání I T : I T - index trhu se stanoví podle vzorce: 1+ 3 i= l T Znak Kvalitativní pásma-přl.18a, tabulka č.1 číslo Název znaku číslo Popis pásma Hodnota T i 1

7 7 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka je nižší než nabídka -0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (spoluvlastnictví) 0,00 3 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodej v exekuci -0,05 prodejnost Hodnota T i = -0,10 Index trhu ( I T ): 1+ 3 T 0,90 i= l Výpočet indexu polohy I P : I P - index polohy se stanoví podle vzorce: I = 1 + n p P i i= 1 Znak Kvalitativní pásmo.příl.č. 18a tabulka č.5 Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 z hlediska zeměpisného, kulturního nebo hospodářského 2 Úřady v obci III. Kompletní soustava úřadů včetně finančního 0,04 úřadu, pošta, policie, banka 3 Poloha III. Vnitřní území obce 0,00 nemovitosti v obci 4 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitostí III. Převažující objekty pro bydlení 0,00 5 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitostí 6 Školství a sport v okolí nemovitosti 7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti III. Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení P i 0,05 III. Základní škola, sportovní zařízení 0,04 III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné do 500 0,03 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,04 v obci 11 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitostí III. Bez vlivu 0,00

8 8 12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Hodnota P i = 0,17 index polohy (I P ): I = 1 + n 1,17 p P i i= Výpočet indexu konstrukce a vybavení I V 9 I V index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce: IV = 1 + V1 xv10 i= 1 Znak Kvalitativní pásmo- příl.č. 19 tabulka č.2 Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota V i 1 Typ stavby II Budova panelová nezateplená -0,05 2 Společné části I. Žádné z dále uvedených -0,01 domu 3 Příslušenství II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 domu 4 Umístění bytu II Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 v domě 5 Orientace II. Částečný výhled 0,00 obyt.místností ke světovým stranám 6 Základní II. Příslušenství úplné-umakartové bytové jádro -0,10 příslušenství bytu 7 Další vybavení III Standardní vybavení lodžie, sklepní koje 0,00 bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu III. Dálkové ústřední 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu 0,00 10 Stavebně III. Byt se zanedbanou údržbou předpoklad 0,680 technický stav provedení menších stavebních úprav Hodnota V i = -0,16 9 0,571 index konstrukce a vybavení I v : IV = 1 + V1 xv10 i= Ocenění bytu porovnávacím způsobem dle 25

9 9 Ocenění bytu porovnávacím způsobem dle 25 Obec Třinec Katastrální území Lužnice Oblast - příloha č Počet obyvatel Kraj Moravskoslezský Opotřebení % 38 Základní cena příloha č. 19, tabulka 1 ZC Kč ,- Index trhu I T I T 0,90 Index polohy I P I P 1,17 Index konstrukce a vybavení I V I V 0,571 Index cenového porovnání I = I T x I P x I V I 0,601 ZCU = ZC x I Kč/m ,66 Výměra celkem M 2 57,30 Cena bytu č. 654/11 včetně příslušenství bez pozemku Kč ,55 Cena bytu č. 654/11 v bytovém domě č.p. 654 na ulici Máchova v Třinci - Lyžbicích dle 25 porovnávacím způsobem a po zaokrouhlení dle 46 vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb. činí: ,- Kč Stavební pozemek v k.ú. Lyžbice Popis Jedná se o stavební pozemek parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 245m2, na kterém je postaven bytový dům č.p. 654 v k.ú. Lyžbice. Pozemek se nachází v zastavěné části obce, je v rovinatém terénu. Město Třinec je městem s počtem obyvatel dle aktuálního stavu. Pozemek bude oceněn dle 28 odst.1 vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb. jako stavební pozemek dle 28 odst. 1 písmene k v ostatních obcích se vypočte podle vzorce: ZC = Cp * 1,00 Cp = 35 + ( ) * 0, = 300,01 Kč/m2 ZC = 300,00 * 1,00 = 500,01 Kč/m2. Tato cena se upraví přirážkami a srážkami dle přílohy č. 21, v našem případě znalec použije přirážku položka č výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska účelu užití stavby na něm zřízené, popřípadě k jejímu zřízení určeného ve výši 100% a dle tabulky č. 2 položka č pozemek s možností napojení na rozvod plynu ve výši + 10%. Tato cena bude dále upravena koeficienty Ki dle příl. č. 38, kterému přísluší SKP domy více bytové netypové Ki = 2,131, dále upravena koeficientem Kp, kterému dle přílohy č. 39 sloupce 7 přísluší pro obec Třinec Kp = 0,615. Výsledná cena pozemku bude upravena spoluvlastnickým podílem ve výši 5730/ Ocenění

10 10 Parc. Číslo Ocenění stavebních pozemků podle 28 odst.1 písmene g Druh Výměra ZC P- P- Od ZCU (m 2 ) Kč/m 2 TAB Kč/m 2 Cena Kč 2575 zastavěná plocha ,01 2,00 1,10 1,00 660, ,39 Celkem pozemek cena bez Kp ,39 Koeficient změny cen staveb dle přílohy č. 38 2,131 Koeficient prodejnosti podle přílohy č.39 0,615 Celkem pozemek cena s Kp ,42 - spoluvlastnický podíl činí : 5730/ cena ke dni ocenění stavebních pozemků po přepočtu spoluvlastnickým podílem činí : CČ = ,42 * 5730/79647 = ,43 Kč Zjištěná časová cena spoluvastnického podílu na stavebním pozemku parc.č v k.ú. Lužnice v obci Třinec k oceňovanému bytu č. 654/11 s použitím Kp a po zaokrouhlení činí ,- Kč Rekapitulace zjištěné ceny s Kp 2.1 Byt č. 654/11 v BD č.p. 654 v Třinci ,-Kč 2.2 Stavební pozemek v k.ú. Lyžbice ,-Kč Cena nemovitostí ke dni odhadu s Kp ,-Kč Zjištěná administrativní cena nemovitostí na LV č a 8448 bytu č. 654/11 včetně spoluvlastnického podílu ve výši 5730/79647 na společných částech a stavebním pozemku parc.č v k.ú. Lyžbice v obci Třinec s použitím koeficientu Kp ke dni odhadu podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, vyhlášky MF o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů dle oceňovací vyhlášky č. 3/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb. po zaokrouhlení činí: ,- Kč POSUDEK II: Porovnávací způsob ocenění

11 Popis Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, obecně např. druhu, účelu věcí, koncepce a technických parametrů, kvality provedení atd. Specifická kritéria jsou u nemovitostí, které nelze vyrábět sériově a přemísťovat je. Platí, že obecná cena CO se zjistí vynásobením časové ceny CČ (reprodukční cena snížená o opotřebení - věcná hodnota) průměrným koeficientem prodejnosti KP v daném místě a čase podle vztahu: CO = CČ * KP Koeficient prodejnosti je definován jako poměr mezi zprůměrovanými skutečně dosaženými prodejními cenami a časovými cenami věcí určitého, resp. srovnatelného typu v rozhodné době a v rozhodném místě. Matematicky je koeficient prodejnosti definován vztahem: průměrná cena prodejní Σ cen prodejních KP = = průměrná cena časová Σ cen časových Cílem srovnávací metody je, aby odhadce se znalostí trhu nemovitostí v daném místě a čase zvolil přiměřené srovnávací objekty a na základě uskutečněných prodejů z vypočtené ceny časové a výnosové přiměřeně odvodil srovnávací cenu oceňované nemovitosti. Cílem tohoto posudku je seřadit alespoň 3 nemovitostí přibližně stejné velikosti a vyhodnotit minimální a maximální cenu, průměrnou cenu nemovitostí. Jelikož není známá prokazatelná cena, za kterou by byl v daném místě v nedávné minulosti realizovány převody obdobných nemovitostí stejného charakteru a velikostí, konstrukčního provedení, provádí se srovnávací vyjádření hodnoty nemovitostí, která dle metodiky je určena propočtem z věcné ceny nemovitosti s odrazem její skutečné ceny z hlediska situování, trhu nemovitostí a dalších faktorů Porovnávací metoda nabízených bytů V této části posudku bude provedena srovnávací metoda obdobných bytů v obci Třinec dle realitních prodejů. Bude použito srážky ve výši 10% z důvodu, že se jedná o nabízené ceny nikoliv uskutečněné. Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficien t celkový Upravená cena Popis rodinného domu a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c M 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Třinec , Byt v osobním vlastnictví panelový Třinec , Byt v osobním vlastnictví panelový Třinec , Byt v osobním vlastnictví panelový Třinec , Byt v osobním vlastnictví panelový Třinec , Byt v osobním vlastnictví panelový Třinec , Byt v osobním vlastnictví panelový Průměrná cena ,50 Kč/m 2

12 12 Podlahová plocha oceňované nemovitosti 57,30m 2 Porovnávací hodnota ,05 Kč Porovnávací cena bytu č. 654/11 včetně příslušenství a spoluvlastnictví stavebního pozemku v k.ú. Lyžbice v obci Třinec, dle porovnávacího způsobu oceňovaných nemovitosti s přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem činí: ,- Kč POSUDEK III.: Stanovení obvyklé ceny 4.1. Závěrečné vyhodnocení : Znalec měl za úkol zjistit obvyklou cenu nemovitostí na LV č a 8448 a to bytu č. 654/11 včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a stavebním pozemku parc.č v k.ú. Lužnice v obci Třinec. Ke zjištění obvyklé ceny ve 2 posudcích, provedl znalec zjištění dle vyhlášky č. 450/2012 Sb. a porovnávací způsob ocenění. Pro přehlednost uvedu závěry zjištění z jednotlivých posudků ) Ocenění dle cenového předpisu Posudek č. I - ocenění dle cenového předpisu na LV č a 8448 bytu č. 654/11 včetně podílu na stavebním pozemku v k.ú. Lyžbice v obci Třinec činí: Časová cena činí: ,- Kč 4.1.2) Porovnávací způsob ocenění Posudek II - ocenění porovnávacím způsobem nemovitosti na LV č a 8448 bytu č. 654/11 včetně podílu na stavebním pozemku v k.ú. Lyžbice činí: Porovnávací ocenění činí: ,- Kč 4.2.1) Stanovení obvyklé ceny nemovitostí na LV č a 8448 Stanovení obvyklé ceny nemovitostí na LV č a 8448 a to bytu č. 654/11 včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a stavebním pozemku parc.č v obci Třinec v k.ú. Lyžbice: Znalec stanovuje odborným odhadem obvyklou cenu nemovitostí na LV č a 8448 v obci Třinec, která je ke dni ocenění ve výši : Kč. Slovy: Sedmsetosmdesáttisíckorunčeských Závěr IV : Rekapitulace ocenění

13 13 V této části bude provedena rekapitulace ocenění obvyklé ceny nemovitostí na LV č a 8448 v k.ú. Lužnice v obci Třinec, včetně zodpovězení daných zadání, které byly uvedeny v usnesení o ustanovení znalce ze dne Cena nemovitostí se všemi součástmi a příslušenstvím, která reálně vystihuje prodejní cenu posuzovaných nemovitostí, v níž je promítnuta cena závad, které prodejem nezaniknou. 2. Cena věcných břemen a dalších závad, spojených s nemovitostmi, včetně ceny/hodnoty nájemních práv, váznoucích na oceňovaných nemovitostech; tyto závady musí být ohodnoceny jednotlivě. 3. DPH z ceny nemovitosti dle odst.1/, pokud převod nemovitosti dle jeho zjištění podléhá daňové povinnosti. 4. DPH z ceny závad dle odst.2/, pokud převod nemovitosti dle jeho zjištění podléhá daňové povinnosti 5. Počet bytových jednotek a skutečnost, zda a v jakém rozsahu jsou tyto obývány povinným. K bodu 1. Cena nemovitostí na LV č a 8448 v obci Třinec, k.ú. Lyžbice se všemi součástmi a příslušenstvím byla stanovena dle platného cenového předpisu a dále byl proveden porovnávací způsob ocenění ke stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena nemovitostí na LV č a 8448 v obci Třinec byla stanovena ve výši ,-Kč, jedná se o cenu, která reálně vystihuje aktuální prodejní cenu v místě a čase, která je bez závad. K bodu 2. Cena věcných břemen a dalších závad spojených s nemovitostmi včetně ceny nájemních práv cena věcných břemen nebyla vypočtena, neboť nemovitost není zatížena věcným břemenem ani nebyla stanovena cena dalších závad nebo nájemních práv, neboť nemovitost takovýmto omezením není zatížena. K bodu 3. DPH z ceny nemovitosti dle odst.1/,pokud převod nemovitosti dle zjištění podléhá daňové povinnosti nepodléhá daňové povinnosti DPH, na základě šetření bylo zjištěno, že naše oceňovaná nemovitost není využívána k podnikání, ani nebyla předmětem podnikání. K bodu 4. DPH z ceny závad dle odst.2/,pokud převod nemovitosti dle zjištění podléhá daňové povinnosti ceny závad nepodléhají daňové povinnosti DPH, nebyly zjištěny. K bodu 5. Počet bytových jednotek a skutečnost zda a v jakém rozsahu jsou obývány naše nemovitost je určena k bydlení, jedná se o byt 2+1 v 4NP v BD č.p. 654, užíván jako byt. Ve Veřovicích Ing. Jiří Lacina Veřovice 388 Z n a l e c k á d o l o ž k a :

14 14 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č. j. Spr / 98 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Ze dne pod č.j. Spr. 1921/2003 pro základní obor ekonomika ceny a odhady movitostí, strojů a zařízení, vozidel, zemědělské a manipulační techniky. Ze dne pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady podniků, akcií, cenných papírů a ochranných známek. Znalecký posudek byl zapsán pod č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 198/2013 podle připojené likvidace. Ve Veřovicích dne Ing. Jiří Lacina Přílohy: 1 Informace o jednotce a parcelách LV č a Katastrální mapa v k.ú. Lyžbice. 3 Usnesení o ustanovení znalce. 4 Protokol z místa šetření. 5 Nabídky nemovitostí - bytů. 6 Fotodokumentace. Příloha č. 1.

15 15

16 16

17 17 Příloha č. 2

18 18 Příloha č. 3

19 19

20 20 Příloha č.4

21 21 Příloha č. 5

22 22

23 23

24 24

25 25

26 26

27 27 Příloha č. 6