ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 č.j. 163 EX 1881/14-42 o obvyklé ceně družstevního podílu v Bytovém družstvu Praděd, se sídlem Uhlířská 1358/12, spojeno s bytem č. 37 na adrese Uhlířská 1358/12, Bruntál, včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a stavebním pozemku parc.č zastavěná plocha a nádvoří v k.ú. Bruntál v obci Bruntál na LV č Objednatel posudku: Exekutorský úřad Nový Jičín 3, Štefánikova 9, , Nový Jičín, Soudní exekutor Mgr.Ing.Monika Michlová Účel posudku: Posudek vypracoval: Stanovit obvyklou cenu pro exekuční řízení pohledávky Ing. Lacina Jiří, znalec v oboru ekonomika, stavebnictví, bytem Veřovice č.p. 388, PSČ: , mobil: , info@jirilacina.cz odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové odvětví ceny a odhady movitostí, strojů a zařízení, vozidel, zemědělské a manipulační techniky odvětví ceny a odhady podniků, akcií, cenných papírů a ochranných známek Expert oceňování nemovitostí, certifikovaný CO ÚIS - č.106/21/qen/2003. Autorizovaný inženýr pro pozemní stavby ČKAIT č Odhadce nemovitostí QON č. 1555/06 -certifikát Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 296/2007, zákona č. 183/2011, zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., vyhlášky MF ČR k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb.. Zvláštní požadavky objednatele : stanovit obvyklou cenu pro exekuční řízení. Ve Veřovicích : Tento znalecký posudek obsahuje 25 stran včetně příloh je zpracován ve čtyřech vyhotoveních z nichž se dvě písemné a jedno elektronické předávají objednavateli.

2 2 1. NÁLEZ 1.1 Zadání znaleckého posudku Soudní exekutor Mgr.Ing.Monika Michlová, Exekutorského úřadu v Novém Jičíně, který je pověřen provedením exekuce na základě listiny, kterou vydal Okresní soud v Bruntále pobočka v Krnově č.j.63 EXE 821/ ze dne , kterou tento soud nařídil exekuci pohledávky oprávněného: Zdravotní pojišťovna ministerstva vnitra České republiky, IČO se sídlem Kodaňská 1441/46, Praha 10- Vršovice, proti povinnému Martinu Bělíčkovi, nar , r.č /4845, bytem Uhlířská 1358/12, Bruntál. Dle usnesení Exekutorského úřadu Nový Jičín 3, Štefánkova 9, Nový Jičín č.j. 163 EX 1881/14-42 ze dne , je zjistit tržní hodnotu členských práv a povinností družstevního podílu v Bytovém družstvu Praděd, se sídlem Uhlířská 1358/12, Bruntál spojených s bytem č. 37 v bytovém domě č.p. 1358/12, na ulici Uhlířská v obci Bruntál. Podmínkou vypracování znaleckého posudku je kompletní prohlídka nemovité věci spojené s členským podílem, včetně zjištění potřebných údajů na úřadech evidujících materiály potřebné o ocenění jejího stavu. Cena určena na základě znaleckého posudku bude členěna takto: 1. Cena členského podílu v bytovém družstvu se všemi součástmi a příslušenstvím, která reálně vystihuje prodejní cenu posuzovaného družstevního podílu, tj. cenu, které by bylo možno dosáhnout za převod družstevního podílu, s nimiž spojeno právo nájmu bytu v daném místě a čase dle cenové úrovně ke dni vypracování znaleckého posudku. 2. Označení příslušenství družstevního podílu (bytu) a jeho součástí souvisejících s družstevním podílem (bytem). 3. Označení zjištěných věcných břemen, nájemních práv, pachtu, výměnku, předkupního práva. Ze znaleckého posudku musí být patrné, součásti a příslušenství družstevního podílu, s nimiž je spojeno právo nájmu bytu tak, aby bylo možné přesně identifikovat předmět dražby. Pokud se týká nutnosti zjištění závad, poté tyto závady, pokud nebudou zjevné při ohledání místa nebo hodnověrně prokázány povinným nebo jinou osobou, nutno zjistit dotazem na příslušném obecním a stavebním úřadě, případně u Stavebního bytového družstva za tímto účelem je znalec oprávněn vyžadovat součinnost po příslušných úřadech a subjektech. Úkolem znalce je zejména zjistit, zda na družstevním podíle (respektive bytové jednotce) vázne anuita na výstavbu domu či zůstatek úvěru na revitalizaci bytového domu, případně uvést jejich výši. Pokud některé z uvedených skutečností nebudou zjištěny, nutno uvést ve znaleckém posudku činnosti, které znalec vyvinul k jejich zjištění a konstatování, zda tyto závady hodnověrně neexistují nebo že nebyly zjištěny například v důsledku odmítnutí součinnosti povinným, přítomnými při ohledání nebo některým úřadem. Závady, které jsou patrné z katastru nemovitostí nutno zjistit místním šetřením a dotazem na příslušný obecní úřad a stavební úřad. Bylo provedeno místní šetření na místě samém dne , za přítomnosti povinného, bylo provedeno zaměření nemovitosti a pořízení fotodokumentace. Dále byly poskytnuty podklady pro zjištění obvyklé ceny. Předsedou bytového družstva Praděd, bylo sděleno, že k datu dluží povinný na poplatcích částku ve výši 3 415,00 Kč. Ocenění nemovitosti bude provedeno podle platných cenových předpisů, dále bude proveden porovnávací způsob ocenění a stanovení obvyklé ceny. Dále budou zodpovězeny jednotlivé body, které jsou uvedeny v usnesení.

3 3 1.2 Popis oceňované nemovitosti V rámci tohoto posudku bude zjištěna tržní hodnota členských práv družstevního podílu v Bytovém družstvu Praděd spojených s bytem č.37 v bytovém domě č.p. 1358/12 na ulici Uhlířská v obci Bruntál. Předmětná bytová jednotka se nachází v 7 NP bytového domu č.p v obci Bruntál, který je postaven na pozemku parc.č.4227 v k.ú. Bruntál-město o velikosti 3+1 v panelovém bytovém domě. Bytový dům je samostatně stojící, byl postaven cca. v roce 1978 jako panelový montovaný osmipodlažní dům s plochou střechou, je napojen na inženýrské sítě a to veřejný vodovod, plynovod, kanalizaci, elektro a centrální dálkové topení. K datu ocenění bytový dům byl revitalizován. Oceňovaná bytová jednotka je v původním stavu, pro ocenění bytové jednoty č. 37 bude použito podlahové plochy bytu dle skutečné výměry, která byla změřena při místním šetření. Bytový dům je postaven na pozemku parc.č zastavěná plocha nádvoří o výměře 389m2 v k.ú. Bruntál-město, který je ve vlastnictví Bytového družstva Praděd. Město Bruntál je bývalým okresním městem s počtem obyvatel. Znalec při zpracování znaleckého posudku, bude vycházet ze skutečného stavu, který zjistil při místním šetření Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady: Informace o parcele Katastrální mapa Usnesení o ustanovení znalce Výsledky místního šetření spojené s prohlídkou nemovitosti Pro ocenění byl použit cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 296/2007, zákona č. 183/2011, zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., vyhlášky MF ČR k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb Metodika ocenění Znalec pro zjištění obvyklé ceny nemovité věci- družstevního podílu v Bytovém družstvu Bruntál vztahující se k bytové jednotce č. 37 s příslušenstvím a spoluvlastnického podílu na stavebním pozemku parc.č v k.ú. Bruntál-město použije: Ocenění dle věcnou hodnotou dle cenového předpisu - zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 296/2007, zákona č. 183/2011, zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., vyhlášky MF ČR k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, oceňovací vyhláška č.441/2013sb., vyhl. č.199/2014 Sb.. Zjišťování ceny se provádí metodikami, které jsou výše uvedeny a blíže popsány při použití konkrétní metodiky.

4 4 Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Označuje se CR. Věcná hodnota je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížena o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová metoda ocenění se použije v případě, kdy je nemovitost pronajata. Porovnávací metoda porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Porovnávací metoda. 2. POSUDEK - ocenění nemovitostí Posudek I. : Ocenění dle cenového předpisu. Posudek II : Porovnávací způsob ocenění Posudek III : Stanovení obvyklé ceny Závěr IV : Rekapitulace ocenění 2. POSUDEK I. - ocenění dle cenového předpisu Ocenění nemovitostí je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 296/2007, zákona č. 183/2011, zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb., vyhlášky MF ČR k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, oceňovací vyhláška č. 441/2013 Sb., vyhlášky č.199/2014 Sb.. V rámci tohoto znaleckého posudku budou oceněny tyto nemovitosti: 2.1 Stavební pozemek v k.ú. Bruntál-město 3 a Bytová jednotka č. 37 v BD č.p. 1358/12 v Bruntále 38

5 2.1 Stavební pozemek v k.ú. Bruntál-město 3 a Popis Jedná se o stavební pozemek parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 3389m2 v k.ú. Bruntál-město v obci Bruntál, na kterém je postavený bytový dům č.p V bytovém domě se nachází 40 bytových jednotek, k datu šetření nebylo provedeno vymezení jednotlivých bytových jednotek, vzhledem k tomuto bude pro výpočet spoluvlastnického podílu na stavebním pozemku použita výše podílu 1/40. Obec Bruntál je bývalým okresním městem s počtem obyvatel, přísluší pod okres Bruntál, základní cena stavebního pozemku v obci Bruntál je dle 3 - Základní cena stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného se určí pro: a) vyjmenované obce, nebo její oblasti v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k této vyhlášce uvedenou základní cenou ZC v Kč za m2, b) obce nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k této vyhlášce podle vzorce: ZC = ZCv xo1 xo2 xo3xo4 xo5 xo6 kde: ZC... základní cena stavebního pozemku v Kč za m2, ZCv... základní cena ZC stavebního pozemku v Kč za m2 uvedená v tabulce č. 1 přílohy č. 2 k této vyhlášce 1. vyjmenované obce okresu, ve kterém se obec nachází, kromě Františkových Lázní, Mariánských Lázní, Poděbrad a Luhačovic; je-li vyjmenovaná obec členěna na oblasti, považuje se za základní cenu stavebního pozemku (ZCv) nejnižší ze základních cen oblastí vyjmenované obce. 2. vyjmenovaného okresu, ve kterém se obec nachází, O1... koeficient velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce O2... koeficient hospodářsko-správního významu obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce O3... koeficient polohy obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce O4... koeficient technické infrastruktury v obci, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce O5... koeficient dopravní obslužnosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce, O6... koeficient občanské vybavenosti v obci, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k této vyhlášce Základní cena vyjmenované obce pro okres Bruntál činí: 665,-Kč/m2. Základní cena stavebního pozemku pro obec Bruntál činí: 665,00 Kč/m2. Podle 4 je základní cena upravená stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného a pozemky v jednotném funkčním celku s ním se určí, není-li dále stanoveno jinak, podle vzorce: ZCU = ZC x I kde ZCU... základní cena upravená stavebního pozemku v Kč za m2, ZC... základní cena stavebního pozemku obce v Kč za m2 určená podle 3, I... index cenového porovnání zjištěný podle vzorce: I = IT x IO x IP

6 6 5 Kde:IT... index trhu, který se určí podle vzorce: I T = P6 x 1 + P i i= l Kde:1... konstanta, Pi... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu uvedeného v tabulce č. 1 v příloze č. 3 k této vyhlášce i... pořadové číslo znaku indexu trhu, Io... index omezujících vlivů pozemku, který se určí podle vzorce: I = 1+ 6 O P i i= l Kde:1... konstanta, Pi... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu omezujících vlivů uvedeného v tabulce č. 2 v příloze č. 3 k této vyhlášce, i... pořadové číslo znaku indexu omezujících vlivů, n Ip... index polohy, který se určí podle vzorce: I P x + P = 1 1 P i i= 2 Kde: Pi... hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy uvedeného v tabulce č. 3 nebo 4 v příloze č. 3 k této vyhlášce podle druhu hlavní stavby, i... pořadové číslo znaku indexu polohy, n... počet znaků indexu polohy Výpočet indexu trhu 5 IT... index trhu, který se určí podle vzorce: I T = P6 x 1 + P1 i= l Znak Kvalitativní pásma Pi Název znaku číslo Popis pásma Hodnota 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo 0,00 pozemek, jehož součástí je stavba, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí III. Bez vlivu nebo stabilizovaná 0,00 území 4 Vliv právních vztahů na II. Prodej v exekuci -0,02 prodejnost (např.prodej podílu, pronájem) 5 Ostatní neuvedené (např.nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) II Bez dalších vlivů 0,00 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným 1,00 nebezpečím výskytu záplav Hodnota Pi -0,02 Hodnota P6 1,00

7 7 Index trhu 5 I T = P6 x 1 + P1 = 1,00 x 1,00-0,02 = i= l 0, Výpočet indexu omezující vliv pozemku Io... index omezujících vlivů pozemku, který se určí podle vzorce: I = 1+ 6 O P i i= l Znak Kvalitativní pásma Pi Název znaku číslo Popis pásma Hodnota 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně, ostatní orientace 0,00 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněné území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranná 0,00 pásma pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Hodnota Pi 0,00 Index trhu I = 1+ 6 = 1,00 +0,00 = 1,000 O P i i= l Výpočet indexu polohy Ip... index polohy, který se určí podle vzorce: I n = P1 x 1 + i= 2 P P i Znak Kvalitativní pásma Pi Název znaku číslo Popis pásma Hodnota 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,00 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce -0,05 4 Možnost napojení pozemku I. Pozemek lze napojit na všechny 0,00 na inženýrské sítě, které má obec sítě v obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Příjezd po zpevněné komunikaci, 0,00 špatné parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka hromadné dopravy do 0,02 200m dobrá dostupnost do centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby II. Bez možnosti komerčního využití 0,00 z hlediska komerční stavby na pozemku využitelnosti

8 8 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,01 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 Hodnota Pi 0,00 Hodnota P1 1,00 n 1,000 Index trhu I P = P1 x 1 + P i = 1,00 x 1,00 + 0,00 = 1,000 i= Výpočet indexového porovnání I - index cenového porovnání zjištěný podle vzorce: I = IT x IO x IP I = 0,980 x 1,000 x 1,000 = 0, Výpočet základní ceny upravené ZCU = ZC x I ZCU = 665,00 x 0,980 = 651,70 Kč/m Výpočet ceny pozemku parc.č v k.ú. Bruntál-město dle 4 odst.1: Výměra pozemku činí: Parc.č činí: 389m2 * 651,70 = ,30 Kč Stavební pozemek celkem: ,30 Kč Výpočet spoluvlastnického podílu ve výši 1/40 k oceňované jednotce č spoluvlastnický podíl bytu činí : 1/40 - cena ke dni ocenění stavebních pozemků po přepočtu spoluvlastnickým podílem činí : CČ = ,30 * 1/40 = 6 337,78 Kč Zjištěná cena spoluvastnického podílu ve výši 1/40 na stavebním pozemku parc.č v k.ú. Bruntál-město v obci Bruntál k oceňované bytové jednotce č. 37, dle 3 a 4 a po zaokrouhlení činí: ,- Kč 2.2 Byt č. 37 v BD č.p v Bruntále Popis Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 37 v bytovém domě č.p na ulici Uhlířská v obci Bruntál. Tento bytový dům byl postaven v roce 1978, jako panelový bytový dům 8 podlažní s plochou střechou. Oceňovaná bytová jednotka č. 37 se nachází v 7NP, jedná se o byt velikosti 3+1 o celkové výměře 57,37m2. Byt je v původním stavu, bytový dům byl revitalizován- zateplení fasády, nová plastová okna. Bytový dům je postaven na pozemku parc.č v k.ú. Bruntál-město, je napojen na inženýrské sítě, které v této obci jsou. a./dispoziční řešení jednotlivých podlaží: 1. NP - 5NP: - schodišťový prostor, bytové jednotky

9 9 b/napojení obytného domu na inženýrské sítě : - studená voda : SV je napojena na veřejný vodovodní řád - kanalizace : kanalizace je napojena na veřejnou kanalizaci - vytápění : centrální - zemní plyn : napojen na hlavní řád - silnoproud : podzemní přípojka na rozvody SME Obytný dům je udržován, opotřebení je úměrné stáří domu: = 37 roků Ocenění bytu č. 37 a) Poloha a popis oceňované bytové jednotky č. 37: Oceňovaná bytová jednotka č. 37 je situována v 7 NP o velikosti 3+1 a podlahové ploše 57,37m2. V rámci ocenění dle vyhlášky. č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb., se do podlahové plochy bytu započítává plocha balkonu, lodžie, terasy. V našem případě bude započtena lodžie a sklepní koje Byt se skládá z pokoje, kuchyně, obývacího pokoje, ložnice, chodby, koupelny, WC. Jako společné části domu náleží k bytu vstupní prostory OD, prostor schodiště, chodba, společné nebytové prostory domu a konstrukce domu. Součástí bytu je veškerá jeho vnitřní instalace /rozvody vody, plynu, kanalizace, elektro. Chodba výměra.. 4,23m2 Pokoj výměra. 8,17m2 WC výměra. 0,89m2 Koupelna výměra... 3,79m2 Ložnice výměra..12,11m2 Kuchyň výměra..12,19m2 Obývací pokoj výměra...15,99m2 Byt celkem : 57,37m2 Sklepní koje výměra..1,25m2 Lodžie výměra..2,86m2 Úprava podlahové plochy bytu: Podle zákona 151/1997 Sb., ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. se provede ocenění : Plocha místností bytu 57,37 m2 neupravuje se 57,37 m2 Lodžie 2,86 m2.. neupravuje se 2,86 m2 Balkóny 0,00 m2. * 0,17 0,00 m2 Terasa 0,00 m2. * 0,10 0,00 m2 Sklepní koje 1,25 m2. * 0,10. 0,13 m2 Sklep 0,00 m2. * 0,80. 0,00 m2 Plocha pro ocenění bytu celkem 60,36 m Zjištění charakteru objektu.

10 10 V oceňovaném obytném domě se nachází bytové jednotky s příslušenstvím. Objekt je užíván k účelu bydlení. Dle přílohy č.8 vyhlášky č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb. se bude jednat o typ budovy K domy více bytové netypové SKP Dle 38 odst.1 - cena jednotky, kterou je byt, nebo která zahrnuje byt nebo soubor bytů, v budově typu J a K z přílohy č. 8 k této vyhlášce, a spoluvlastnického podílu na společných částech nemovité věci, se určí podle vzorce: Kde: CJ P = n i= 1 CB + pcp CJP. cena jednotky porovnávacím způsobem v Kč CBi. cena i-tého bytu v Kč pcp cena příslušného podílu jednotky na pozemku v Kč i. pořadové číslo bytu v jednotce n počet bytů v jednotce i Cena bytu porovnávacím způsobem se určuje podle vzorce: CBP = PP x ZCU x IT x IP Kde : CBP.. cena bytu určená porovnávacím způsobem v Kč PP. podlahová plocha v m 2 ZCU..základní cena upravená za m 2 v Kč IT.. index trhu, který se určí podle 4 odst.1 IP index polohy pozemku na kterém se nachází stavba s jednotkou podle 4 odst.1 Základní cena upravená se určí podle vzorce: ZCU = ZC x Iv Kde: ZCU..základní cena upravená v Kč za m 2 podlahové plochy bytu ZC.základní cena v Kč za m 2 podle přílohy č. 27 tabulky č. 1 k této vyhlášce 9 Iv. Index konstrukce a vybavení se určí podle vzorce: I v = 1 + Vi xv10 i= 1 Kde: Vi.. hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z tabulky č. 2 přílohy č. 27 k této vyhlášce Výpočet základní ceny upravené: Základní cena upravená se určí podle vzorce: ZCU = ZC x Iv 9 Iv. Index konstrukce a vybavení se určí podle vzorce: I v = 1 + Vi xv10 i= 1 Znak Kvalitativní pásmo- příl.č.27 tabulka č.2 Číslo Název znaku Číslo Popis pásma Hodnota 1 Typ stavby III. Budova panelová zateplená 0,00 2 Společné části II. Kolárna, kočárkárna, sušárna, prádelna 0,00 domu 3 Příslušenství II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 domu 4 Umístění bytu v domě II Ostatní nevyjmenované - 7NP 0,00 Vi

11 11 5 Orientace obyt.místností ke světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem III. S výhledem 0,03 II. Příslušenství úplné umakartové bytové jádro -0,10 III Standardní vybavení sklepní koje, lodžie 0,00 8 Vytápění bytu III. Ústřední centrální 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně III. Byt se zanedbanou údržbou, předpoklad 0,85 technický stav provedení menších stavebních úprav Hodnota Vi = -0,07 Koeficient s = 1-0,005 x y = 1 0,005 x 37 = 0,815 je vyšší jak 0,60 0,815 Hodnota V10 = 0,850 x 0,815 = 0, ,645 index konstrukce a vybavení Iv : I v = 1 + Vi xv10 = (1-0,07) x 0,693 = i= 1 ZCU = ZC x Iv = x 0,645 = 6 998,90 Kč/m Výpočet indexu trhu IT = 0,980- převzato z předešlého výpočtu Výpočet indexu polohy Ip = 1,000- převzato z předešlého výpočtu Výpočet ceny bytu porovnávacím způsobem: Cena bytu porovnávacím způsobem se určuje podle vzorce: CBP = PP x ZCU x IT x IP PP 60,36m2 ZCU 6 998,90 Kč/m2 IT 0,980 IP 1,000 CBP = 60,37 x 6 998,90 x 0,980 x 1,000 = ,89 Kč Cena bytu určena porovnávacím způsobem činí: ,89 Kč Cena jednotky- bytu porovnávacím způsobem dle 38 Cena jednotky porovnávacím způsobem, se určí podle vzorce: pcp cena podílu jednotky na pozemku v našem případě činí: ,78 Kč CBi ,89 Kč CJ P = n i= 1 CB + pcp i

12 12 CJ P = n i= 1 CB + pcp i = , ,78 = ,67 Kč Cena družstevního podílu na bytové jednotce č. 37 v bytovém domě č.p. 1358/12 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a stavebním pozemku parc.č v k.ú. Bruntál-město v obci Bruntál, dle 38 odst.1, po zaokrouhlení dle 50 vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb. činí: ,- Kč. Zjištěná hodnota členských práv družstevního podílu v Bytovém družstvu Praděd, spojených s bytem č. 37 v bytovém domě č.p na ulici Uhlířská v obci Bruntál, včetně spoluvlastnického podílu na stavebním pozemku parc.č v k.ú. Bruntálměsto, dle 38 odst.1,, ke dni odhadu, podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění, vyhlášky MF k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, dle oceňovací vyhlášky č. 441/2013 Sb., vyhlášky č. 199/2014 Sb. činí: ,- Kč POSUDEK II: Porovnávací způsob ocenění 3.1 Popis Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek, obecně např. druhu, účelu věcí, koncepce a technických parametrů, kvality provedení atd. Specifická kritéria jsou u nemovitostí, které nelze vyrábět sériově a přemísťovat je. Platí, že obecná cena CO se zjistí vynásobením časové ceny CČ (reprodukční cena snížená o opotřebení - věcná hodnota) průměrným koeficientem prodejnosti KP v daném místě a čase podle vztahu: CO = CČ * KP Koeficient prodejnosti je definován jako poměr mezi zprůměrovanými skutečně dosaženými prodejními cenami a časovými cenami věcí určitého, resp. srovnatelného typu v rozhodné době a v rozhodném místě. Matematicky je koeficient prodejnosti definován vztahem: průměrná cena prodejní Σ cen prodejních KP = = průměrná cena časová Σ cen časových Cílem srovnávací metody je, aby odhadce se znalostí trhu nemovitostí v daném místě a čase zvolil přiměřené srovnávací objekty a na základě uskutečněných prodejů z vypočtené ceny časové a výnosové přiměřeně odvodil srovnávací cenu oceňované nemovitosti. Cílem tohoto posudku je seřadit alespoň 3 nemovitostí přibližně stejné velikosti a vyhodnotit minimální a maximální cenu, průměrnou cenu nemovitostí. Jelikož není známá prokazatelná cena, za kterou by byl v daném místě v nedávné minulosti realizovány převody obdobných nemovitostí stejného charakteru a velikostí, konstrukčního provedení, provádí se srovnávací vyjádření hodnoty

13 13 nemovitostí, která dle metodiky je určena propočtem z věcné ceny nemovitosti s odrazem její skutečné ceny z hlediska situování, trhu nemovitostí a dalších faktorů Porovnávací metoda nabízených bytů V této části posudku bude provedena srovnávací metoda obdobných družstevních bytů v obci Bruntál a blízkém okolí, dle realitních prodejů. Bude použito srážky ve výši 10% z důvodu, že se jedná o nabízené ceny, nikoliv uskutečněné, které jsou v osobním vlastnictví a dále bude použito srážky ve výši -5% z důvodu, že srovnávací byt je po rekonstrukci., to je koeficient 0,85 0,90. Lokalita Užitná Dispozice Požadovaná Jednotková Koef. Upravená plocha cena cena celkem cena Popis M2 Kč Kč/m2 Kc Kč/m2 Bruntál byt v družstevním vlastnictví Bruntál byt v družstevním vlastnictví Bruntál byt v družstevním vlastnictví ,13 0, , ,03 0, , ,16 0, , ,00 0, ,00 Bruntál byt v družstevním vlastnictví Průměrná cena Kč/m ,46 Podlahová plocha oceňovaného bytu - m 2 60,36 Porovnávací hodnota- Kč/m ,70 Porovnávací hodnota členských práv- družstevního podílu týkající se bytové jednotky č. 37 v bytovém domě č.p. 1358, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a stavebním pozemku parc.č v k.ú. Bruntál-město v obci Bruntál, dle porovnávacího způsobu oceňovaných nemovitosti s přihlédnutím ke zjištěným skutečnostem činí: ,- Kč POSUDEK III.: Stanovení obvyklé ceny 4.1. Závěrečné vyhodnocení : Znalec měl za úkol zjistit tržní hodnotu členských práv a povinností v Bytovém družstvu Praděd, se sídlem Uhlířská 1358/12, Bruntál, spojeného s bytovou jednotkou č. 37 v bytovém domě č.p. 1358/12 na ulici Uhlířská v obci Bruntál, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a stavebním pozemku parc.č na LV č v k.ú. Bruntál v obci Bruntál. Ke zjištění obvyklé ceny ve 2 posudcích, provedl znalec zjištění dle vyhlášky č. 441/2013 Sb. a porovnávací způsob ocenění. Pro přehlednost uvedu závěry zjištění z jednotlivých posudků.

14 ) Ocenění dle cenového předpisu Posudek č. I - ocenění dle cenového předpisu hodnoty členských práv a povinností v Bytovém družstvu Praděd- vztahující se k bytové jednotce č.37 včetně podílu na stavebním pozemku st.parc.č v k.ú. Bruntál v obci Bruntál činí: Zjištěná cena činí: ,- Kč 4.1.2) Porovnávací způsob ocenění Posudek II - ocenění porovnávacím způsobem hodnoty členských práv a povinností v Bytovém družstvu Praděd vztahující se k bytové jednotce č.37 včetně příslušenství v k.ú. Bruntál v obci Bruntál činí: Porovnávací ocenění činí: ,- Kč 4.1.3) Závazky, které váznou na oceňované bytové jednotce Dlužná částka za poplatky činí ve výši: ,-Kč Závazky celkem: ,-Kč 4.2.1) Stanovení obvyklé (tržní) ceny členských práv a povinností Stanovení obvyklé (tržní) hodnoty členských práv a povinností v Bytovém družstvu Praděd se sídlem Uhlířská 1358/12, Bruntál, spojených s bytem č.37 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a stavebním pozemku v bytovém domě č.p na ulici Uhlířská v obci Bruntál: Znalec stanovuje odborným odhadem obvyklou cenu hodnotu členských práv a povinností v bytovém družstvu spojených k bytu č.37, včetně příslušenství v bytovém domě č.p. 1358/12 v obci Bruntál v daném místě a čase dle stavu ke dni ocenění ve výši : Kč. Slovy: Čtyřistapadesáttisíckorunčeských Závěr IV : Rekapitulace ocenění V této části bude provedena rekapitulace ocenění obvyklé ceny nemovitostí na LV č v k.ú. Bruntál, včetně zodpovězení zadaných dotazů, které byly uvedeny v usnesení o ustanovení znalce ze dne Cena členského podílu v bytovém družstvu se všemi součástmi a příslušenstvím, která reálně vystihuje prodejní cenu posuzovaného družstevního podílu, tj. cenu, které by bylo možno dosáhnout za převod družstevního podílu, s nimiž spojeno právo nájmu bytu v daném místě a čase dle cenové úrovně ke dni vypracování znaleckého posudku.

15 15 2. Označení příslušenství družstevního podílu (bytu) a jeho součástí souvisejících s družstevním podílem (bytem). 3. Označení zjištěných věcných břemen, nájemních práv, pachtu, výměnku, předkupního práva. K bodu 1. Cena členského podílu v bytovém družstvu se všemi součástmi a příslušenstvím, která reálně vystihuje prodejní cenu posuzovaného družstevního podílu, tj. ceny, které by bylo možno dosáhnout za převod družstevního podílů, s nimiž je spojeno právo bytu v daném místě a čase dle cenové úrovně ke dni vypracování znaleckého posudku, cena obvyklá nemovitostí na LV č jednotky č. 37 v bytovém domě č.p v obci Bruntál, k.ú. Bruntál, se všemi součástmi a příslušenstvím byla stanovena dle platného cenového předpisu a dále byl proveden porovnávací způsob ocenění ke stanovení obvyklé ceny. Obvyklá cena nemovitostí hodnota členských práv a povinností v Bytovém družstvu Praděd se sídlem Uhlířská 1358/12, Bruntál, byla stanovena ve výši: ,-Kč, (slovy: čtyři sta padesát tisíc korun českých), jedná se o cenu, kterou by bylo možno dosáhnout za převod členských práv a povinností, spojeno s právem nájmu bytu v daném místě a čase, dle cenové úrovně ke dni ocenění, která je bez závad. Cena závad spojených s členským podílem v bytovém družstvu dlužné částky k ve výši : ,-Kč. K bodu 2. Označení příslušenství družstevního podílu (bytu) a jeho součástí souvisejících s družstevním podílem (bytem) jako příslušenství družstevního podílu jsou společné prostory v bytovém domě a spoluvlastnický podíl na stavebním pozemku parc.č v k.ú. Bruntál. K bodu 3. Označení zjištěných věcných břemene, nájemních práv, pachtu, výměnku, předkupního práva- věcná břemena, předkupní právo ani jiné nebyly zjištěny. Ve Veřovicích Ing. Jiří Lacina Veřovice 388

16 16 Z n a l e c k á d o l o ž k a : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č. j. Spr / 98 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Ze dne pod č.j. Spr. 1921/2003 pro základní obor ekonomika ceny a odhady movitostí, strojů a zařízení, vozidel, zemědělské a manipulační techniky. Ze dne pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady podniků, akcií, cenných papírů a ochranných známek. Znalecký posudek byl zapsán pod č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 133/2015 podle připojené likvidace. Ve Veřovicích dne Ing. Jiří Lacina Přílohy: 1 Informace o parcele. 2 Katastrální mapa. 3 Usnesení o ustanovení znalce. 4 Nabídky nemovitostí - bytů. 5 Fotodokumentace.

17 17 Příloha č. 1.

18 18 Příloha č. 2

19 19 Příloha č. 3

20 20

21 21 Příloha č.4

22 22

23 23

24 24

25 25 Příloha č. 5